Baufinanzierung: Viele Verbraucher zahlen zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung

Möchte der Kreditnehmer den Darlehensvertrag vor Ablauf der Zinsbindungszeit beenden, kann ihn das mitunter teuer zu stehen kommen. Denn die Bank hat das Recht eine Vorfälligkeitsentschädigung für entgangene Zinsen zu verlangen.

Die Gründe für eine vorzeitige Vertragsauflösung sind sehr unterschiedlich. Zustimmen muss die Bank nur in einigen Fällen. Kündigt der Kreditnehmer das Darlehen, um ein aktuell günstigeres Zinsumfeld zu nutzen und eine Baufinanzierung mit besseren Konditionen abzuschließen, dann wird die Bank diesen Wunsch mit hoher Wahrscheinlichkeit ablehnen. Stimmt der Kreditgeber jedoch zu, dann hat er die Möglichkeit ein Entschädigungsentgelt zu verlangen und kann deren Höhe auch weitgehend nach eigenem Ermessen festlegen. Gleiches gilt bei Kündigung aufgrund einer Erbschaft. Auch in diesem Falle darf die Bank die dafür anfallende Entschädigung frei bestimmen.

Berechtigtes Interesse
Anders sieht es aus, wenn die Kündigung Folge eines „berechtigten Interesses“ ist. Dies ist gegeben, wenn der Kreditnehmer die Immobilie verkaufen will oder muss, beispielsweise weil er finanziell in Not gerät oder aufgrund eines Jobwechsels in eine andere Stadt umzieht. Dann muss die Bank zustimmen und kann im Gegenzug für die entgangenen Zinsen eine Vorfälligkeitsentschädigung erheben. Ebenso darf der Kunde aussteigen, wenn er sein Darlehen erhöhen möchte, weil er neues Geld benötigt. Lehnt die bisherige Bank den Wunsch nach Aufstockung ab und findet sich ein anderer Anbieter für die Immobilienfinanzierung, kann der alte Vertrag vorzeitig enden. Das berechtigte Interesse spielt jedoch nur eine Rolle, solange die Kreditlaufzeit noch keine zehn Jahre beträgt. Nach diesem Zeitraum können Kreditnehmer den Vertrag jederzeit, unter Einhaltung einer sechsmonatigen Kündigungsfrist, kündigen, ohne dafür einen Grund anzugeben. Eine Vorfälligkeitsentschädigung müssen sie dann nicht zahlen.

Nicht selten verlangen Banken zuviel
Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung muss nach den BGH-Regeln erfolgen. Grundlage dafür ist der Unterschied zwischen dem Kreditzins und dem Zinssatz, zu dem die Bank das Geld erneut anlegen kann. Als Größe für den Anlagezins dient die Rendite für Pfandbriefe laut Bundesbankstatistik. Jedoch halten sich nicht alle Banken an die Berechnungsvorgaben oder sie tricksen an verschiedenen Stellen. Aufgrund dessen zahlen Kreditkunden nicht selten eine höhere Vorfälligkeitsentschädigung, als sie eigentlich müssten.

Tricks bei der Berechnung
So muss der Bankmitarbeiter für die Berechnung den Zinssatz es Tages verwenden an dem der Kunde die Darlehenssumme überweist. Häufig fließen aber die Zinsen des Datums ein, an dem die Berechnung erstellt wurde. Bei zwischenzeitlich gestiegenen Zinsen erhöht sich somit die Vorfälligkeitsentschädigung. Auch erstatten nicht alle Kreditgeber die Risikokosten, welche mehrere hundert Euro betragen können. Diese sollen die Gefahr des Zahlungsausfalls ausgleichen. Weil bei einem frühzeitig zurückgezahlten Darlehen das Risiko nicht mehr gegeben ist, hat der Kunde ein Recht auf Erstattung. Auch ein vereinbartes Sondertilgungsrecht wirkt sich auf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung aus. Verfügte der Darlehensnehmer über das vertragliche Recht, jedes Jahr bis 5 Prozent der Kreditsumme zusätzlich als Sondertilgung zurückzuzahlen, muss die Bank so rechnen, als hätte er die Tilgungen in vollem Umfang vorgenommen. Hinzu kommt: Für die Bearbeitung der vorzeitigen Kündigung erheben Banken pauschal eine Gebühr. Diese kann zwischen 150 und 350 Euro betragen. Bisher ist noch umstritten, wie hoch die Gebühr ausfallen darf und ob sie überhaupt zulässig ist. Kunden sollten die weitere Rechtssprechung dazu im Auge behalten.

Überprüfen lassen
Wer seine Immobilienfinanzierung vorzeitig ablösen möchte, kann die Kalkulationen der Bank in der Regel nur schwer nachvollziehen. Deshalb ist es sinnvoll, eine unabhängige Stelle wie beispielsweise eine Verbraucherzentrale mit der Überprüfung zu beauftragen.

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