Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts München, AG München, Urteil vom 16. Dezember 2013 – 424 C 10773/13 -.
Die Ausgangslage:
Wenn der Vermieter im Mietvertrag fälschlicherweise eine zu große Wohnfläche angibt, kann der Mieter nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bei einer Abweichung von mehr als 10 % die Miete mindern. Im vorliegenden Fall war eine solche Angabe allerdings nicht im Mietvertrag enthalten, sondern in dem ursprünglichen Inserat des Maklers.
Die aktuelle Entscheidung des Amtsgerichts München:
Allein die Angaben eines Maklers, dass die Wohnung mindestens die in seinem Inserat ausgewiesene Größe aufweise und wahrscheinlich sogar noch größer sei, ist keine der Vermieterseite zurechenbare Äußerung im Rahmen der Vereinbarung einer bestimmten Beschaffenheit.
Der Mieter darf sich auf eine solche Angabe alleine nicht verlassen. Er muss weitere Ermittlungen zur Wohnfläche unternehmen oder dafür sorgen, dass eine Vereinbarung hierüber in den Mietvertrag kommt. Wenn eine solche Vereinbarung nicht in den Mietvertrag kommt, ist es gerade ein Indiz dafür, dass der Vermieter keine Vereinbarung über die Wohnfläche wollte. Der Mieter, der für das Zu-Stande-Kommen einer entsprechenden Vereinbarung beweispflichtig ist, wird diesen daher regelmäßig schuldig bleiben.
Anders könnte die Sachlage allenfalls dann zu bewerten sein, wenn der Mieter konkrete mögliche zusätzliche Vereinbarungen mit dem Vermieter über die Beschaffenheit beweisen kann.
Das Amtsgericht München grenzt insofern deutlich vom Kaufrecht ab: Anders als im Kaufrecht (vgl. § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB) führen die Angaben in einem Inserat oder einem Prospekt grundsätzlich nicht dazu, dass diese Angaben ohne Weiteres Vertragsgegenstand werden (AG München, Urteil vom 16. Dezember 2013 – 424 C 10773/13 -, juris).
Fachanwaltstipp Vermieter:
Wenn Sie keine sicheren Informationen zur tatsächlichen Wohnfläche haben, sollten Sie hierzu nichts in den Mietvertrag aufnehmen. Sie sind nicht verpflichtet, im Mietvertrag die Wohnfläche anzugeben. Vorsicht vor der unkontrollierten Verwendung von Bauzeichnungen. Wer hier auf Nummer sicher gehen will, muss die Wohnung nachmessen.
Fachanwaltstipp Mieter:
Prüfen Sie den Mietvertrag. Enthält dieser Angaben zur Mietfläche und weicht die tatsächliche Mietfläche um mehr als 10 % davon ab, haben Sie ein entsprechendes Minderungsrecht. Beispiel: die Wohnung kostet 1000 EUR netto kalt monatlich und soll nach dem Mietvertrag 100 m² haben. Tatsächlich hat die Wohnung 90 m². Die Mietminderung beträgt (mindestens) 100 EUR. Auch wenn im Mietvertrag die Flächenangabe mit „ca.“ oder „ungefähr“ bezeichnet ist: das Wohnungsrecht besteht trotzdem.
3.9.2014
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