Kündigung des Mieters wegen Mietrückständen, die sich über einen Zeitraum von einem halben Jahr angesammelt haben und insgesamt die Höhe einer Monatsmiete übersteigen. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Amtsgerichts Gummersbach, Urteil vom 26. Juli 2013 – 11 C 46/13 -.
Ausgangslage:
Behält der Mieter unter Berufung auf eine Mietminderung Teile des Mietzinses, riskiert er eine Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzug. Der weitere Bestand des Mietverhältnisses ist dann davon abhängig, ob die Mietminderung in der geltend gemachten Höhe bestand oder, soweit dies nicht der Fall war, ein Zahlungsrückstand in einer Höhe entstand, der den Vermieter zur Kündigung berechtigt.
Hatte sich der Mieter hier vertan, konnte das Mietverhältnis früher gerettet werden, in dem die (wegen der überhöhten Mietminderung) rückständige Miete innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage nachgezahlt wurde.
Rechtsgrundlage hierfür:
§ 569 BGB Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
…
(3) 2.
Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Entschädigung nach § 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. Dies gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine nach Satz 1 unwirksam gewordene Kündigung vorausgegangen ist.
(§ 569 BGB in der Fassung vom 11.3.2013)
Hier hat der Bundesgerichtshof durch eine zwar dem Gesetzeswortlaut entsprechende, aber bedauerlicherweise von der Gesetzgebung ignorierte Rechtsprechung, dafür gesorgt, dass auch die Zahlung des Rückstandes innerhalb der Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB die Wirksamkeit der (ordentlichen) Kündigung unter Umständen nicht mehr beseitigt: Der Mieter verliert die Wohnung. Der eigentliche Gesetzeszweck (Rettung der Wohnung) kann nicht mehr erreicht werden. Der Gesetzgeber wird hieran vermutlich auch nichts ändern, da im Hinblick auf die zunehmende Bedeutung des Immobilienerwerbs für die Altersvorsorge auch der Eigentümer/Vermieter, der die Immobilie häufig mittels einer Fremdfinanzierung erworben hat, geschützt werden soll. Kann der Vermieter nämlich die Raten nicht bedienen, weil der Mieter die Mietminderung vornimmt, droht hier schnell die Kündigung des Darlehensvertrages.
Da das Mietverhältnis also über eine nachträgliche Zahlung nicht mehr ohne weiteres gerettet werden kann, kommt es im Einzelfall entscheidend darauf an ob die verminderte Mietzahlung eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB darstellt. In diesem Falle wäre dann das Mietverhältnis wirksam beendet.
Die Entscheidung des AG Gummersbach, Urteil vom 26. Juli 2013 – 11 C 46/13 -:
Es stellt keine nicht unerhebliche Pflichtverletzung i.S.v. § 573Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, wenn ein Mieter kurz nach Beginn des Mietverhältnisses und über einen Zeitraum von etwa einem halben Jahr versucht, von ihm als Mängel angesehene Gegebenheiten der Wohnung abgestellt zu bekommen und dazu Mietanteile nicht zahlt, die insgesamt den Mietzins für einen Monat geringfügig überschreiten (AG Gummersbach, Urteil vom 26. Juli 2013 – 11 C 46/13 -, juris). Die gleichwohl erklärte Kündigung ist unwirksam, der Mieter kann in der Wohnung verbleiben.
Fachanwaltstipp Vermieter:
Im vorliegenden Fall hat der Mieter Glück gehabt. Gleichwohl sollten Vermieter in Anbetracht der oben dargestellten Rechtslage nicht versäumen, bei überhöhten Mietminderungen durch den Mieter auch den Ausspruch einer fristlosen, hilfsweise ordentlichen Kündigung in Betracht zu ziehen. Diese erhöht zumindest den Druck auf den Mieter und wenn der Mieter nachzahlt kann die Kündigung ja gegebenenfalls zurückgenommen werden.
Fachanwaltstipp Mieter:
Mieter sollen sich darüber im Klaren sein, dass die derzeitige Gesetzeslage für Sie äußerst nachteilig ist, soweit Mängel auftreten und Mietminderung geltend gemacht werden soll. Die herrschende Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestraft Irrtümer über das Vorliegen oder die Höhe der Mietminderung gnadenlos. Wer sich vertut, verliert im Falle einer Kündigung des Vermieters wegen der Rückstände schnell seine Wohnung. Das gilt sowohl dann, wenn der Mieter sich über Bestehen eines zur Minderung berechtigenden Mangels, als auch wenn er sich über die Höhe der Minderung irrt.
Vorsichtshalber sollte daher immer überlegt werden, die Miete unter Vorbehalt zu zahlen und zusammen mit einer Instandsetzungsklage die wegen der Minderung überzahlte Miete zurückzufordern. In diesem Falle riskiert man zumindest nicht den Bestand des Mietverhältnisses. In Zeiten deutlich steigender Mieten und damit erheblich höhere Kosten bei der Neuanmietung von Mietraum, ein nicht zu unterschätzender Vorteil.
01.10.2013
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Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin
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