Markus Gildner: Die Wohn-Immobilie als Kapitalanlage?

Die gröbsten Fehler, die es zu vermeiden gilt.

Der Euro verliert täglich an Wert. Griechenlands Schuldenkrise dominiert die Medien seit Monaten, Europa blickt auf Spanien und Italien. Deutsche Privatanleger haben sich weitgehend aus dem Aktien- und Anleihenmarkt verabschiedet. Milliarden von Euro sind auf der Suche nach Sicherheit. Dies ist eines der Treiber der Preissteigerung Deutscher Wohnimmobilien. Und auch die, welche bisher nie an Immobilien gedacht haben, wollen sich Immobilienvermögen schaffen.

Um die gröbsten Fehler zu vermeiden, sollte Jeder sich folgende Fragen zufriedenstellend beantworten können:

1. Wie viel Eigenkapital ist für die Finanzierung mindestens notwendig?
20% des Kaufpreises inklusiver aller Nebenkosten ist dringend ratsam.

2. Wie hoch sollte die Tilgungsrate sein?
Das aktuelle Zinsniveau verleitet momentan viele Immobilienkäufer dazu ein Objekt zu erwerben, welches tendenziell zu groß geraten ist. Die monatliche Belastung ist Dank der niedrigen Zinsen in den meisten Fällen einfach zu stemmen. Und wenn die anfängliche Tilgung „nur“ 1% beträgt, ist fast jede Traumimmobilie leistbar.
Hier verlagert sich das Problem auf das Ende der Zinsbindung. Denn eine zu niedrige Tilgungsleistung in Kombination mit niedrigen Zinsen führt zu extrem langen Tilgungszeiträumen. Und es ist vermessen zu unterstellen, dass das aktuelle Zinsniveau in 30 oder 40 Jahren immer noch unter 3% liegt.
D.h. nach Ende der Zinsbindung kann es sein dass es zu Problemen mit der Anschlussfinanzierung kommt.
Deshalb Tilgung nie unter 2%, besser 3-4%.

3. Welche laufende Miet-Rendite ist notwendig?
Die Mietrendite abzüglich der nicht (auf den Mieter) umlegbaren Nebenkosten sollte nicht unter 4,5% liegen. Denn nur so lässt sich aktuell ein Kapitaldienst, bestehend aus Zins und 2% Tilgung annähernd durch die Mieteinnahmen decken.
Eine Unsitte von vielen Immobilien-Vermittlern ist das Einrechnen von Steuervorteilen in die Liquiditätsbetrachtung. Das ist grob fahrlässig. Denn Steuervorteile sollten kein Beweggrund für den Kauf einer Immobilie, einer sehr langfristigen Investitionsentscheidung, sein. Steuervorteile sind abhängig von einer über Jahrzehnte gleichbleibenden Einkommenshöhe und Zuverlässigkeit des Steuersystems. Dies kann keiner garantieren.

4. Nachhaltigkeit der Wertentwicklung
Eine Investition ist nur sinnvoll wenn die Kombination aus laufender Rendite und Wertzuwachs passt. Lieber eine moderate laufende Miet-Rendite akzeptieren und dafür ein Objekt erwerben, welches aufgrund von Lage, Ausstattung und Einzigartigkeit eine nachhaltige Wertentwicklung und damit einen guten Wiederverkauf möglich macht.

5. Zustand des Objekts
Neubau ist grundsätzlich unbedenklich. Aber bitte beachten dass seriöse Angebote auch einen angemessenen Preis verlangen. Vorsicht vor vermeintlichen Billigangeboten, welche in den Immobilienportalen gehäuft auftauchen. Auch Eigenleistung beim Bau der Immobilie senken die Kosten nur optisch. Denn der Innenausbau verbraucht am Ende das meiste Geld und verursacht auch die meisten Komplikationen.
Bei Gebrauchtobjekten unbedingt auf Reparaturstau und versteckte Mängel achten. Dies kann u.U. einen Immobilienkauf zu einem teuren Vergnügen werden lassen.
Beachtet man als Privat-Investor vorstehende 5 Punkte, ist eine Investition in Wohnimmobilien ein Garant für nachhaltige Wertentwicklung, ohne dabei zu hohe finanzielle Risiken eingehen zu müssen.

Die SOLGÅRDEN GmbH ist eine kleine, feine und Familien-geführte Projektentwicklungsgesellschaft für Wohnimmobilien auf hohem Niveau. Urbanes Wohnen im Grünen, für die moderne Familie ist unser Konzept. Die persönliche Note und die Leidenschaft für ausgefallene Architektur, in Verbindung mit nachhaltigem Bauen machen den Unterschied.

Solgarden GmbH
Markus Gildner
Naturbadstrasse 7b
91056 Erlangen
markus.gildner@solgarden.de
49 (176) 70 33 53 50 www.solgarden.de

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