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Wechselnder Vermieter – Tipps für Mieter

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Wechselnder Vermieter - Tipps für Mieter

Fachanwalt Bredereck

Ein Wechsel des Vermieters kann verschiedene Gründe haben. Der ursprüngliche Eigentümer kann die entsprechende Wohnung veräußert haben oder aber er ist verstorben. In solchen Fällen ändert sich für Mieter eigentlich wenig. Dennoch gibt es einige grundlegende Tipps, die beachtet werden sollten.

Fortsetzung des Mietverhältnisses: Ob nun der Erwerber im Falle des Verkaufs oder die Erben im Falle des Todes des bisherigen Vermieters, das Mietverhältnis wird mit diesen fortgesetzt. Der Mieter kann also seine Forderungen gegen den alten Vermieter auch gegenüber dem neuen geltend machen. Im Gegenzug hat natürlich der neue Vermieter auch einen Anspruch auf Zahlung der Miete gegen den Mieter.

Absicherung bei der Mietzahlung: Um der Gefahr vorzubeugen, dass man als Mieter doppelt Miete zahlt, weil z. B. der Verkauf der Wohnung in letzter Minute doch platzt, empfiehlt es sich, vom bisherigen Vermieter die Zustimmung bzw. Bestätigung einzuholen, dass die Zahlung nunmehr an den neuen Vermieter erfolgen soll. Möglich ist auch eine Einsichtnahme ins Grundbuch, aus der sich die Eigentumsverhältnisse im Hinblick auf die betroffene Wohnung ergeben.

Hinterlegung der Miete: Lässt sich im Einzelfall für den Mieter einmal nicht zweifelsfrei klären, an wen er zu zahlen hat, sollte er die Miete nicht einfach einbehalten. Das kann dann nämlich zu einem Zahlungsrückstand führen, der den (tatsächlichen) Vermieter ggf. zur Kündigung berechtigt. In diesen Fällen besteht die Möglichkeit der Hinterlegung der Miete beim Gericht. Hier sollte man sich aber vorab beraten lassen, um sicherzugehen, dass das entsprechende formale Verfahren eingehalten, insbesondere das Geld auch an der zuständigen Stelle hinterlegt wird. Wer das Geld einfach nur auf ein Sperrkonto oder an einen Dritten zur Aufbewahrung und Auszahlung an den legitimierten Eigentümer überweist, gerät genauso in die Gefahr, in Zahlungsrückstand zu kommen, wie jemand, der gar nicht zahlt. Hier also im Zweifel besser Rat einholen.

Keinen neuen Mietvertrag unterzeichnen: Besonders wichtig für Mieter ist es zudem, sich vom Vermieter keinen neuen Mietvertrag andrehen zu lassen. Da das Mietverhältnis, wie beschrieben, fortgesetzt wird, muss man auch keinen neuen Vertrag unterschreiben. In der Regel versuchen Vermieter dadurch, den Mieter neuen Regelungen zu unterwerfen, die für ihn ungünstiger sein dürften.

16.01.2018

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Schimmelpilz in der Mietwohnung – fristlose Kündigung des Mieters?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Schimmelpilz in der Mietwohnung - fristlose Kündigung des Mieters?

Fachanwalt MIetrecht

Die Schimmelsaison ist in vollem Gange, immer wieder beschäftigt der Schimmelpilz in den Wohnungen Mieter und Vermieter und produziert Streitfälle. Für Mieter stellt sich die Frage, welche Ansprüche sie gegen den Vermieter haben und wie sie vorgehen sollten. Immer wieder überlegen sie, im Zuge dessen zu einer fristlosen Kündigung zu greifen. Können sie wegen Schimmel das Mietverhältnis fristlos kündigen?

Fristlose Kündigung bei Gesundheitsschädigung

Mieter sind nur ausnahmsweise zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn es ihnen aufgrund der Schimmelbeeinträchtigung nicht zuzumuten ist, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist in der Wohnung zu bleiben. Das kommt dann in Betracht, wenn es sich nachweislich um gesundheitsschädlichen Schimmel handelt, der zu Erkrankungen von Bewohnern geführt hat. Einen solchen Nachweis zu führen, ist jedoch in der Regel schwierig. Auch sind bei weitem nicht alle Schimmelpilze gesundheitsschädlich.

Gesundheitsgefährdung als Kündigungsgrund

Auch eine bloße Gesundheitsgefährdung kann den Mieter unter Umständen zur fristlosen Kündigung berechtigen. Dann muss er aber hinreichend nachweisen können, dass es sich um toxischen Schimmel handelt. Das gelingt zumeist nur durch ein entsprechendes Gutachten.

Fristlose Kündigung meist nicht sinnvoll

Vor diesem Hintergrund ist eine fristlose Kündigung des Mieters wegen Schimmel in der Regel keine gute Idee. Zieht er nämlich aus, hat er keinen Zugriff mehr auf die Wohnung und dürfte es regelmäßig sehr schwer haben, die erforderlichen Nachweise für die Gesundheitsschädlichkeit des Schimmels zu liefern. Mieter müssten zuvor ein privates Sachverständigengutachten einholen, wobei immer unklar ist, ob die dafür notwenigen Kosten später auch erstattet werden.

Abmahnung erforderlich

Unbedingt sollten Mieter in jedem Fall dem Vermieter vor Ausspruch der Kündigung eine Frist setzen zur Beseitigung des Schimmels. Reagiert der Vermieter nicht oder wird die Gefahrenquelle nicht beseitigt, hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis nach einer angemessenen Abhilfefrist fristlos zu kündigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.4.2007 – VIII ZR 182/06).

Instandsetzung und Mietminderung geltend machen

Sofern es irgend möglich ist, empfiehlt es sich für Mieter aber, in der Wohnung zu bleiben und stattdessen vom Vermieter Beseitigung des Schimmels zu verlangen und eine entsprechend hohe Mietminderung geltend zu machen. Wird der Vermieter nach Ablauf einer angemessenen Frist nicht tätig, sollten Mieter klagen. Zum Ablauf des empfohlenen Vorgehens genauer auf der unten genannten Seite speziell zum Thema Schimmel für Mieter.

Spezialseite zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe für Mieter: www.schimmel-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Mieter juristische Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Mietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

9.1.2017

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Mieter zeigt Schimmelpilz in der Wohnung an – Tipps für Vermieter

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Mieter zeigt Schimmelpilz in der Wohnung an - Tipps für Vermieter

Fachanwalt Bredereck

Schimmel in der Mietwohnung kann für den Vermieter teuer werden. Der Mieter wird unter Umständen das volle Programm aus Instandsetzungsansprüchen, Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht an der Miete geltend machen. Deshalb ist es für Vermieter wichtig, einige grundsätzliche Hinweise zu berücksichtigen, wenn es um das Thema Schimmel in der Mietwohnung geht.

Baumängel überprüfen lassen: Kommt es zum Streit über den Schimmel und seine Ursachen, ist es nach der Rechtsprechung zunächst am Vermieter darzulegen und zu beweisen, dass keine Baumängel für den Schimmelpilz ursächlich sein können. Gibt es nämlich Baumängel, die den Schimmelpilz herbeigeführt haben, ist der Mieter mit seinen Anspruchsbegehren in der Regel erfolgreich. Wer hier also Zweifel hat, sollte sich um die Einholung eines Privatgutachtens kümmern, das diese Frage untersucht. So erspart man sich, dass im Rahmen des Prozesses ein Sachverständiger Baumängel feststellt und der Vermieter dann den Prozess verliert und sämtliche Kosten zu tragen hat.

Baumängel nachhaltig beseitigen: Wurden bauliche Mängel festgestellt, müssen diese beseitigt werden, und zwar nachhaltig. Das bedeutet, nicht nur die äußerlichen Erscheinungen des Schimmels zu beseitigen, sondern auch und vor allem die entsprechenden ursächlichen (z. B. konstruktionsbedingten) Mängel.

Vereinbarung zum Heiz- und Lüftungsverhalten im Mietvertrag: In den meisten Fällen ist ein fehlerhaftes Heiz- und/oder Lüftungsverhalten des Mieters zumindest mitursächlich für die Bildung von Schimmel. Klare Vorgaben dazu, wie ordnungsgemäß geheizt bzw. gelüftet werden sollte, können im Mietvertrag verankert werden. Die Gerichte sind hier recht streng mit Mietern und halten teilweise gar vier- bis fünfmaliges Lüften pro Tag für angemessen.

Hinweis auf Gefahr der Schimmelbildung: Wer ältere Mietverträge hat und einen Mieter, der keine neue Vereinbarung unterzeichnen möchte, der sollte den Mieter zumindest einseitig auf die Gefahr der Schimmelpilzbildung und das erforderliche ordnungsgemäße Heiz- und Lüftungsverhalten hinweisen. Diesen Hinweis sollte man dem Mieter so zukommen lassen, dass ihn man ihn ggf. später auch beweisen kann.

Anzeigen ernst nehmen: Bevor der Mieter den Vermieter nicht über den Schimmel informiert hat, ist dieser auch nicht in der Pflicht tätig zu werden. Ansprüche des Mieters bestehen dann noch nicht, dieser kann sich im Gegenteil sogar schadensersatzpflichtig machen, wenn er den Mangel zu spät anzeigt. Hat er dies dagegen getan, ist es am Vermieter tätig zu werden. Das Schimmelproblem sollte dann begutachtet, nach den Ursachen geforscht und je nach Verantwortlichkeit ggf. diese beseitigt werden.

13.11.2017

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Auf dieser Seite finden Vermieter juristische Informationen zum Thema Schimmelpilz, Mietvertrag, Hinweise an den Mieter zum Lüftungsverhalten, Beweissicherung und Musterschreiben einer Abmahnung und Kündigung wegen unberechtigter Mietminderung (Zahlungsverzug) sowie das Muster einer Räumungsklage. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht. Schließlich bieten wir Vermietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

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Schimmel in der Wohnung entdeckt – was tun als Mieter?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Schimmel in der Wohnung entdeckt - was tun als Mieter?

Fachanwalt Bredereck

Eigene Verursachungsbeiträge vermeiden

Zunächst sollte man als Mieter möglichst alles dafür tun, dass man selbst keine Verursachungsbeiträge zur Entstehung des Schimmels leistet. Dazu gehört insbesondere, dass man ordentlich lüftet und heizt. Das muss man später auch beweisen können. Kann man das nicht und stellt sich der Vermieter auf den Standpunkt, dass der Mieter für den Schimmel verantwortlich ist, schuldet man als Mieter unter Umständen selbst Schadensersatz und kann ggf. seine eigenen Rechte bzw. Ansprüche auf Mietminderung, Instandsetzung und Schadensersatz nicht mehr geltend machen.

Ordentliches Lüften

Was unter ordentlichem Lüften zu verstehen ist, beurteilen die Gerichte teilweise sehr unterschiedlich. Auf der sicheren Seite dürfte sein, wer viermal täglich für mindestens fünf Minuten alle Fenster der Wohnung vollständig öffnet und so für Durchzug sorgt.

Ordentliches Heizen

Ebenfalls dazu gehört, die Wohnung ordnungsgemäß zu beheizen. Dafür sollten alle Räume der Wohnung, auch das Schlafzimmer, zumindest einmal am Tag auf über 20 Grad gebracht werden.

Bei Schimmel sofortige Anzeige an Vermieter

Hat sich dann doch Schimmel gebildet, obwohl der Mieter die beschriebenen Vorgaben eingehalten hat, sollte der Vermieter sofort darüber informiert werden. Entscheidend ist, dass der Mieter diese Anzeige später auch nachweisen kann. Den Hausmeister im Flur darauf ansprechen hilft dafür wenig weiter. Sinnvoll ist eine Anzeige per Mail oder Fax mit der Bitte um Zugangsbestätigung durch den Vermieter bzw. die Hausverwaltung.

Ansprüche geltend machen

Zudem sollten die Ansprüche gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden. Dazu zählt die Instandsetzung, also Beseitigung des Schimmels, dafür setzt man dem Vermieter eine angemessene Frist von zwei Wochen. Hinzu kommen Mietminderung und ggf. Schadens- bzw. Aufwendungsersatzansprüche. Hinsichtlich der Mietminderung ist zu beachten, dass die Miete zunächst in voller Höhe unter Vorbehalt weitergezahlt werden sollte. Wer einfach weniger zahlt, riskiert die Minderung zu hoch anzusetzen und in Zahlungsrückstand zu geraten. Das wiederum kann ggf. sogar den Vermieter zu einer Kündigung berechtigen. Überzahlte Miete kann später ggf. im Klagewege zurückgefordert werden.

Anwaltliche Beratung aufsuchen

Streitigkeiten um Schimmel in der Mietwohnung sind oftmals sehr langwierig und machen eine professionelle Beratung erforderlich. Deshalb empfiehlt es sich, in diesem Zusammenhang auch frühzeitig anwaltlichen Rat einzuholen.

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19.10.2017

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Aufhebungsvertrag (Arbeitsrecht) und Abgeltungsklausel – gefährlich für Arbeitnehmer

Ein Beitrag von Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen, zum Urteil des Landesarbeitsgerichts Rheinland-Pfalz, Urteil vom 18. August 2014 – 2 Sa 100/14.

Ausgangslage

Der Abschluss arbeitsrechtlicher Aufhebungsverträge ist heikel und Arbeitnehmern grundsätzlich erst nach anwaltlicher Beratung, am besten durch einen Fachanwalt für Arbeitsrecht zu empfehlen. In der Regel lässt sich die Unterschrift nicht mehr rückgängig machen, der Aufhebungsvertrag bleibt gültig. Eine Anfechtung ist nur unter besonderen Umständen (Täuschung oder Drohung) möglich und sehr schwierig. Solche Aufhebungsverträge sind oft für den Arbeitnehmer sehr nachteilig, ohne dass der Arbeitnehmer dies immer klar erkennen kann. Der nachfolgende Fall zeigt warum gerade allgemeine Ausgleichsklauseln oder auch Abgeltungsklauseln, mit denen sämtliche Ansprüche aus dem Arbeitsverhältnis erledigt sein sollen, gefährlich sind.

Fall

In dem vom Landesarbeitsgericht Rheinland-Pfalz entschiedenen Fall hatte ein Arbeitnehmer einen Aufhebungsvertrag abgeschlossen. Aufgrund der konkreten Formulierung der Abgeltungsklausel war nicht ganz eindeutig zu verstehen, ob damit wirklich sämtliche Ansprüche erledigt sein sollten.

Urteil

Das Landesarbeitsgericht hat unter Verweis auf die ständige Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts angenommen, dass solche Ausgleichsklauseln bzw. Erledigungsklauseln grundsätzlich weit auszulegen sind. Hintergrund: Die Parteien wollen im Zweifel den Streit umfassend erledigen. Es sollen sogar Ansprüche erfasst werden, an die die Parteien beim Abschluss der Vereinbarung überhaupt nicht gedacht haben. Dazu das Gericht: Ausgleichsklauseln sind in der Regel weit und umfassend auszulegen. Endet eine auf einen Arbeitsvertrag bezogene Aufhebungsvereinbarung mit der Abgeltungsklausel, dass der Arbeitgeber dem Arbeitnehmer mit Abschluss der Vereinbarung keinerlei Forderungen aus dem Arbeitsverhältnis mehr schuldet, ist davon auszugehen, dass die Vertragsparteien sämtliche Ansprüche aus dem Arbeitsverhältnis zum Erlöschen bringen wollen. Eine solche Klausel ist grundsätzlich weit auszulegen, da die Parteien das Arbeitsverhältnis damit regelmäßig abschließend bereinigen und alle Ansprüche erledigen wollen, unabhängig davon, ob sie an diese dachten oder nicht (Landesarbeitsgericht Rheinland-Pfalz, Urteil vom 18. August 2014 – 2 Sa 100/14).

Fazit

Der Fall zeigt sehr gut, wie vorsichtig Arbeitnehmer, aber auch Arbeitgeber beim Abschluss solcher Vereinbarungen sein müssen. Die Unterschrift kann sehr weitreichende Folgen haben. Neben Fragen des Verlustes von Ansprüchen, drohen regelmäßig auch Nachteile bei der Bundesagentur für Arbeit (Sperrzeit). Darüber hinaus werden häufig wichtige Ansprüche des Arbeitnehmers (Arbeitszeugnis, Zeugnisnote, Resturlaub, Überstundenvergütung, Abfindung usw.) nicht ausreichend oder gar nicht geregelt.

Tipp

Es gibt in solchen Situationen keinen Grund zur Hektik. Seriöse Angebote haben Zeit. Druck wird in der Regel nur vom Arbeitgeber gemacht, um eine schnelle und meistens für den Arbeitnehmer nachteilige Lösung zu finden.

Kostenlose telefonische Erstberatung zum Aufhebungsvertrag

Ich biete Ihnen eine kostenlose und unverbindliche telefonische Erstberatung zum Aufhebungsvertrag an. Hier kann insbesondere geklärt werden, ob in Ihrem konkreten Fall der Abschluss eines Aufhebungsvertrages überhaupt sinnvoll ist und welche möglichen negativen Konsequenzen drohen. Zudem kann geklärt werden, welches alternative Verhalten (zum Beispiel Kündigung und Kündigungsschutzklage) angezeigt ist und inwieweit dieses möglicherweise eine bessere Alternative darstellt. Zudem können Kostenfragen erläutert werden.

Hier finden Sie als Arbeitnehmer alle Informationen zum Thema Kündigungsschutzklage: www.kuendigungsschutzklage-anwalt.de Hier finden Sie als Arbeitnehmer alle Informationen zum Thema Kündigung, Aufhebungsvertrag und sonstige Beendigung des Arbeitsverhältnisses: www.kuendigungen-anwalt.de

19.10.2017

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Sollten Mieter Schimmelpilz in der Wohnung selbst beseitigen?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Sollten Mieter Schimmelpilz in der Wohnung selbst beseitigen?

Mietrecht

Der Herbst ist da und damit auch wieder die Hochsaison von Schimmelpilz in deutschen Wohnungen zum Leidwesen vieler Mieter. Durch Feuchtigkeit infolge von Wasserschäden oder auch unzureichendem Lüften des Mieters kann sich rasch Schimmel bilden. Dann überlegen Mieter immer wieder, ob sie selbst umgehend aktiv werden und den Schimmel beseitigen sollten. Ist das ratsam oder im Hinblick auf die Ansprüche gegen den Vermieter eher hinderlich?

Gesundheitsschäden vermeiden: Die Frage ist nicht einfach zu beantworten. Für eine umgehende selbständige Entfernung spricht natürlich der Gesundheitsschutz. Schimmel kann durchaus gesundheitsschädlich werden. Wer sofort aktiv wird und den Schimmel zumindest oberflächlich entfernt kriegt, kann Beeinträchtigungen der Gesundheit verhindern. Bis der Vermieter sich der Sache annimmt, dauert es dagegen oftmals ungleich länger.

Keine Ursachenbeseitigung: Wenn der Mieter mit der eigenhändigen Entfernung des Schimmels zunächst Erfolg hat, wird er damit aber nicht die tatsächliche Ursache für die Schimmelbildung beseitigt haben. Diese ist nämlich oftmals auf bauliche Mängel oder aber ein unzureichendes Lüftungs- oder Heizverhalten des Mieters zurückzuführen. Ändert sich in dieser Hinsicht nichts, wird der Schimmel dann regelmäßig bei der nächsten Gelegenheit erneut ausbrechen.

Beweisprobleme bei der Geltendmachung von Ansprüchen: Möchte der Mieter nun Ansprüche gegen den Vermieter geltend machen, auf Instandsetzung, also Beseitigung der Mangelursachen, oder auch Mietminderung, stellt sich zudem das Problem, wie er die Vorwürfe beweisen will. Der Vermieter wird im Fall einer Schimmelanzeige zunächst jemanden zur Begutachtung des Problems in die Wohnung schicken. Hat der Mieter dann selbst die oberflächliche Erscheinung des Schimmels beseitigt, wird der Vermieter dessen Vorliegen wohl auch erst einmal bestreiten. Dann muss man ggf. warten bis sich wieder neuer Schimmel gebildet hat, was in der Regel auch nicht im Interesse des Mieters sein dürfte.

Tipp für Mieter: Deshalb ist im Ergebnis wohl in der Regel davon abzuraten, dass Mieter den Schimmel selbst beseitigen. Man sollte stattdessen dem Vermieter den Mangel anzeigen und ihm eine Frist zur Beseitigung setzen. Wird der Vermieter daraufhin nicht aktiv, muss man möglichst zügig im Wege einer Klage vorgehen. So kann man den größtmöglichen Druck auf den Vermieter ausüben und dann zur Begründung der Ansprüche auf den sichtbaren Schimmel in der Wohnung verweisen.

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28.9.2017

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Wasserschäden durch Waschmaschine: was sollten Mieter beachten?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Wasserschäden durch Waschmaschine: was sollten Mieter beachten?

Mietrecht

Schimmelgefahr bei Wasserschäden: Wasserschäden in der Wohnung sind ein weit verbreitetes Problem für Mieter und insbesondere deshalb besonders ärgerlich, weil sich aus ihnen leicht Schimmel entwickeln kann, wenn man nicht rechtzeitig aktiv wird. Die Bildung von Schimmelpilz wird immer durch Feuchtigkeit begünstigt und ist, wenn der Schimmel erst einmal da ist, teilweise nur schwer zu beheben.

Wasserschäden durch Waschmaschine: Ein spezielles Problem in diesem Zusammenhang stellen die Wasserschäden dar, die durch die Waschmaschine eines Nachbarn verursacht wurden. In diesem Fall gilt es zunächst, wie auch sonst immer bei Mängeln, den Vermieter sofort über das Problem zu informieren.

Haftung des Nachbarn: Hinsichtlich der Haftung für die entstandenen Schäden, kommt es dann insbesondere auf den Versicherungsschutz des Nachbarn an. Sofern dieser eine private Haftpflichtverletzung hat, übernimmt möglicherweise diese die entsprechenden Kosten. Ist das nicht der Fall, muss er im Zweifel persönlich haften.

Versicherungsschutz bei grober Fahrlässigkeit: In diesem Zusammenhang stellt sich auch immer wieder die Frage, wann Mieter grob fahrlässig handeln und Versicherungen deshalb eine Übernahme der Kosten ablehnen. Das kommt etwa in Betracht, wenn dem Mieter bekannt ist, dass der Aquastop an seiner Waschmaschine defekt ist oder diese gar keinen solchen hat, und dann in der Folge Wasser ausläuft und den Schaden verursacht. Gleiches kann gelten, wenn man die Maschine längere Zeit unbeaufsichtigt lässt und z.B. während des Betriebs die Wohnung verlässt, sodass fortwährend weiter Wasser auslaufen kann. Wer also weiß, dass er ein älteres Gerät hat und während eines Waschgangs die Wohnung verlässt, sodass er nicht auf etwaige Fehlfunktionen reagieren kann, dürfte in der Regel grob fahrlässig handeln, mit der Folge dass die Versicherung eine Kostenübernahme möglicherweise ablehnt.

Regelmäßig parallel auch Ansprüche gegen Vermieter: In der Regel haben Mieter unabhängig von der Frage der Haftung des Nachbarn jedenfalls auch einen Anspruch auf Instandsetzung gegen den Vermieter sowie ggf. auch ein Recht auf Mietminderung in angemessener Höhe. Grundlage für letztere kann etwa eine Lärmbelästigung durch Trocknungsgeräte sein, die teilweise über mehrere Tage bis Wochen in der Wohnung laufen müssen, um die Schäden zu beseitigen. In diesem Zusammenhang ist aber zu beachten, dass die Miete nicht einfach in einer Höhe gekürzt werden sollte, die der Mieter für angemessen hält. Hier gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, die Höhe wird demnach im Rahmen eines Prozesses letztlich vom Gericht festgelegt, sofern sich Vermieter und Mieter nicht zuvor einigen. Die Miete sollte deshalb zunächst unter Vorbehalt weiter in voller Höhe gezahlt werden. Überzahlte Miete kann dann später zurückgefordert werden.

21.9.2017

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Wasserschaden in der Mietwohnung – welche Rechte haben Mieter?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Wasserschaden in der Mietwohnung - welche Rechte haben Mieter?

Mietrecht

In den vergangenen Wochen gab es immer wieder teils schwere Unwetter, die zu dem einen oder anderen vollgelaufenen Keller und zum Teil auch Schlimmerem geführt haben. Dementsprechend angestiegen sind auch die Anfragen zum Thema Wassersachaden in der Wohnung. Welche Rechte haben Mieter, die von einem Wasserschaden betroffen sind?

Umgehende Mängelanzeige beim Vermieter

m ersten Schritt sollten Mieter einen entsprechenden Mangel sofort beim Vermieter anzeigen, um sich nicht sogar selbst schadenersatzpflichtig zu machen, wenn sich der Schaden später noch verschlimmert. Was aber kann man tun, wenn der Vermieter darauf nicht reagiert bzw. nicht tätig wird?

Ansprüche abhängig von Schadensursache

Im Falle von Wasserschäden sind die Ansprüche bzw. Rechte des Mieters davon abhängig, wo die Ursachen für den Schaden liegen. Handelt es sich um bauliche Mängel, die in den Verantwortungsbereich des Vermieters fallen, sind die Mieterrechte relativ stark ausprägt. Weniger stark sind sie, wenn ein Übermieter das Problem verursacht hat, z. B. indem er die Badewanne hat überlaufen lassen.

Abwicklung über Hausratsversicherung

Sofern eine Hausratsversicherung besteht, lässt sich eine Abwicklung v. a. im Hinblick auf Schäden am Inventar regelmäßig gut über diese erreichen. Auch über eine Gebäudeversicherung des Vermieters ist eine Abwicklung denkbar.

Instandsetzungsanspruch

Sofern der Mieter den Schaden nicht selbst herbeigeführt hat, kann er vom Vermieter jedenfalls die Instandsetzung verlangen, also Beseitigung des Mangels und damit die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Zustands. Dies umfasst im Fall von Wasserschäden die Beseitigung der Ursachen für dieselben sowie dann auch den konkreten Mangel selbst, ggf. durch Streichen der Wände etc.

Mietminderung für Dauer der Mangelhaftigkeit

Für die Zeit, in der der Wasserschaden bestand, können Mieter zudem auch die Miete in einer angemessenen Höhe mindern. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass die Miete nicht einfach in einer Höhe gekürzt werden sollte, die der Mieter für angemessen hält. Hier gibt es keine gesetzlichen Vorgaben, die Höhe wird demnach im Rahmen eines Prozesses letztlich vom Gericht festgelegt, sofern sich Vermieter und Mieter nicht zuvor einigen. Die Miete sollte deshalb zunächst unter Vorbehalt weiter in voller Höhe gezahlt werden. Überzahlte Miete kann dann später zurückgefordert werden.

Schadensersatzanspruch bei nachweislichem Verschulden des Vermieters

Ein Schadensersatzanspruch des Mieters kommt dann in Betracht, wenn der Vermieter den Wasserschaden zu vertreten hat und der Mieter dies auch beweisen kann. Ist z. B. hinlänglich bekannt, dass das Dach eines Mietobjektes undicht ist und verweigert der Vermieter die Reparatur desselben, kann der Mieter Schäden, die dadurch bei ihm in der Wohnung entstehen, vom Vermieter ersetzt verlangen.

3.9.2017

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Besondere Personengruppen: Wer wird im Arbeitsrecht besonders geschützt?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Arbeitsrecht Berlin und Essen.

Besondere Personengruppen: Wer wird im Arbeitsrecht besonders geschützt?

Arbeitsrecht

Besonderer gesetzlicher Schutz bestimmter Personengruppen

Manche Personengruppen genießen im Arbeitsrecht einen besonderen Schutz. Sinn und Zweck ist es dabei stets, eine Benachteiligung dieser Personen gegenüber anderen Arbeitnehmern zu verhindern. In diesem Rahmen gibt es verschiedene Anknüpfungspunkte für einen besonderen gesetzlichen Schutz. Als Arbeitnehmer gilt es also stets zu prüfen, welche besonderen Rechte und Schutzvorschriften für einen gelten. Dabei können die nachfolgend gebildeten Gruppen bzw. die damit einhergehenden Rechte auch parallel eingefordert werden.

Schutz aufgrund bestimmter Eigenschaften oder Zuständen

Anknüpfen lässt sich zum einen an bestimmte Eigenschaften oder Zustände von Arbeitnehmern. Dazu zählt etwa eine Schwerbehinderung ebenso wie eine Schwangerschaft.

Schutz aufgrund bestimmter Funktionen außerhalb des Unternehmens

Auch besondere Umstände bzw. Funktionen, die außerhalb des unternehmerischen Betriebes liegen, können Anknüpfungspunkt für einen besonderen Schutz sein. Dazu zählen insbesondere die Elternzeit oder eine Pflegezeit.

Schutz aufgrund bestimmter Funktionen innerhalb des Unternehmens

Ähnliches kann aber auch gelten für bestimmte Funktionen innerhalb des Unternehmens. Zu denken ist dabei z. B. an Betriebsräte ebenso wie an Datenschutzbeauftragte in einem Betrieb.

Schutz aufgrund bestimmter Art des Arbeitsverhältnisses

Abgesehen von den Eigenschaften oder Funktionen von Personen lässt sich zudem auch an die Art des Arbeitsverhältnisses anknüpfen. So gelten besondere Schutzvorschriften im Rahmen von befristeten Arbeitsverhältnissen, Leiharbeitsverhältnissen oder auch Teilzeittätigkeiten.

Diskriminierungstatbestände des AGG

Schließlich gilt es sowohl für Arbeitnehmer als auch Arbeitgeber noch die Diskriminierungstatbestände des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG) zu berücksichtigen. Auch daraus lassen sich jeweils spezielle Rechte bzw. Ansprüche für Arbeitnehmer ableiten.

Unterschiedliche Ausprägung in der Intensität

Grundsätzlich gilt es im Hinblick auf den beschrieben Schutz noch zu berücksichtigen, dass er hinsichtlich der Dauer bzw. Intensität variieren kann. Manche Rechte stehen Arbeitnehmern z. B. durchgängig von der Bewerbung bis hin zur Beendigung des Arbeitsverhältnisses zu, andere Schutzmechanismen greifen dagegen nur phasenweise bzw. dann auch in unterschiedlich intensiver Hinsicht. Wer z. B. im Rahmen der Bewerbung seine Schwerbehinderung noch nicht offen legt (wozu keine Verpflichtung besteht) oder aber dort noch gar nicht schwerbehindert ist, für den greift ein entsprechender Schutz dann erst zu einem späteren Zeitpunkt, nachdem er einen entsprechenden Antrag gestellt hat.

17.7.2017

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Kompetenz Burn-out

Thierry Ball stellt Burn-out in ein völlig anderes Licht

Kompetenz Burn-out

Thierry Ball sieht Burn-out als Kompetenz

Karlsruhe – Es lässt sich nicht beschönigen: Burn-out beschert Unternehmen mittlerweile Kosten in Milliardenhöhe. Burn-out scheint längst zu einer Modekrankheit geworden zu sein, deren Ursprung in Defiziten, Unvermögen, Fehlverhalten oder Inkompetenz gesehen wird. „Auf die Gesamtheit bezogen sind derartige Symptome eher Ausdruck einer besonderen Kompetenz“, findet der Selfment-Coach Thierry Ball und rückt mit dieser Aussage das Thema Burn-out in ein völlig neues Licht.

Schaut man sich Burn-out einmal etwas genauer an, geben nach Ansicht von Thierry Ball der Körper und der Geist damit intensiv Feedback, wie es einem gerade geht. Die Symptome sind nichts anderes als ein Zeichen dafür, dass gerade eine gesunde und erfüllende Lebenshaltung fehlt.

„Jetzt können wir mit den Signalen eines Burn-outs anerkennend umgehen, statt sie zu verdrängen und immer tiefer in diese Negativspirale hineinzurutschen. Mit dieser Herangehensweise entsteht ein konsequenter Ausdruck unserer inneren Wertehaltung zu uns selbst. Wir übernehmen Verantwortung für eine Veränderung und zwar eine Strategieänderung, wieder aus dem Burn-out herauszukommen.“ So gesehen ist Burn-out sogar ein Schutz vor endgültiger Überforderung und ermöglicht einen genauen Blick auf sich selbst und seine Gesundheit. „Burn-out warnt uns quasi rechtzeitig vor noch größerem, gesundheitlichem Unheil. Was doch für ein toller Mechanismus in unserem Körper steckt!“, findet Ball.

Eine Ursache für Burn-out sieht der Selfment-Coach vor allem im Werten von Menschen. „Jeder ist schnell dabei, etwas in eine Schublade zu stecken. In der ist das Erlebte, Gehörte oder Gesehene erst einmal drin.“ Ohne dieses Schubladendenken würde sich vieles als gar nicht so schlimm herausstellen. Es würde ein Weg offen bleiben für Möglichkeiten und Alternativen.

Die zu Anfang angesprochene Kompetenz kann man ebenso absolut wertfrei sehen: Kompetenz ist alles, was geschieht und funktioniert. Das kann genauso gut Unerwünschtes sein, gegen das man eine Strategie entwickelt hat, die absolut erfolgreich ist. Als Symptom kann sich dieses Unerwünschte dann als Krankheit zeigen – oder eben als Burn-out.

„Wer die Signale seines Körpers rechtzeitig wahrnimmt und nutzt – wer also achtsam ist mit sich – hat mehr von sich und seinen persönlichen Ressourcen“, schließt Thierry Ball.

Nähere Informationen zu Thierry Ball finden Sie unter: http://www.thierry-ball.de/

Thierry Ball ist systemischer Coach aus Lust und Leidenschaft. Glaubenssätze, Tricks und Spielchen im Umgang mit sich selbst und mit anderen Menschen entlarvt und stabilisiert der Lehrtrainer mit Konsequenz und Werteorientierung. Was er tut, geschieht mit Herz, Verstand und einem hohen Maß an Eigenverantwortung. Das macht seine Prozesse mit dem Klienten reich an Erfolg und absolut authentisch. Das von ihm entwickelte Selfment®-Konzept führt jeden in die (wiederentdeckte) Eigenverantwortung mit dem Fokus, das Leben erfolgreich und bestmöglich autonom zu meistern. 20 Jahre Unternehmenserfahrung bereicherten ihn mit Detailwissen über systemische Wirkungsweisen für eine jetzt klare Sicht als externer Berater und Coach. Seine Kunden führen sich selbst und andere Menschen in selbstverantwortliches Denken und Handeln.

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Thierry Ball – Der Selfment®-Coach
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