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Immobilien

Verbraucher ab 01. Januar beim Bauvertrag besser geschützt

Mehr Rechte für Bauherren, die sich in der Praxis noch bewähren müssen

Verbraucher ab 01. Januar beim Bauvertrag besser geschützt

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Das neue Bauvertragsrecht regelt unter anderem, dass Bauunternehmer künftig verpflichtet sind, Verbrauchern vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die bestimmten Mindestanforderungen genügt (§ 650 j BGB). Mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge müssen künftig verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertig gestellt sein wird. Außerdem sollen Verbraucher künftig das Recht erhalten, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen.

Nun ist dieses Gesetz am 01. Januar 2018 in Kraft getreten und stellt die größte Reform des Werkvertragsrechts seit des über 120-jährigen Bestehens des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) dar. In die neuen §§ 631 ff. BGB wurden verschiedene Regelungen explizit für den Bau- bzw. Verbraucherbauvertrag aufgenommen.

Der geschäftsführende Bundesminister der Justiz Heiko Maas dazu wörtlich:
„Bauen hat im gesamtwirtschaftlichen Zusammenhang eine immense Bedeutung, betrifft aber insbesondere das Leben vieler Bürgerinnen und Bürger in existentieller Weise. Mit unserem Gesetzentwurf stärken wir die Rechte der Bauherren. Das betrifft den Vertragsabschluss und seine Vorbereitung, aber auch den Verlauf der Vertragserfüllung. Denn ein Hausbau ist nicht immer im Detail planbar. Er erstreckt sich oft über längere Zeit, in der sich Wünsche und Bedürfnisse ändern können. Unser Gesetzentwurf ermöglicht es Bauherren und Unternehmern, hier zu einvernehmlichen Lösungen zu finden.“

Ziel der Reform
Ziel der Reform des Bauvertragsrechts ist, den Verbraucherschutz zu stärken. Zu diesem Zweck wurden die Vorschriften zum Bauvertrag um den „Verbraucherbauvertrag“ ergänzt. Diese besonderen Regelungen gelten seit 1.1.2018 zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften über Werkverträge und Bauverträge.

Textform, Widerrufsrecht und Widerrufsbelehrung
Ein Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, durch den ein Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Zwar war es in der Praxis bislang üblich diese Verträge schriftlich zu fixieren, dennoch sind Verbraucherbauverträge nunmehr in Textform zu schließen, weshalb ein mündlicher Vertrag „per Handschlag“ nicht mehr genügt.
Neben der Pflicht des Bauunternehmers dem Verbraucher schon rechtzeitig vor Vertragsschluss eine ausführliche Baubeschreibung zu überreichen, deren Inhalt u.a. die Art und der Umfang der angebotenen Leistung, die Gebäudedaten, ggf. Angaben zum Energie- Brandschutz,- und Schallschutzstandard, ggf. die Beschreibung des Innenausbaus sowie Angaben zum Zeitpunkt der Vollendung bzw. zur Dauer der vorgesehenen Werkleistung sein muss, steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht des Bauvertrages innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Zugang der Widerrufsbelehrung (nach Vertragsschluss) zu (§ 650l BGB n. F.). Vergisst der Bauunternehmer die Belehrung oder hält er sich bei der Belehrung nicht an die strikten Formulierungsvorgaben des Gesetzes, kann der Verbraucher bis 1 Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss diesen widerrufen, unabhängig davon, ob die Bauleistungen begonnen oder sogar fertiggestellt wurden.

Beschränkung von Abschlagszahlungen und Sicherheitsleistungen
Für den Fall, dass der Bauunternehmer Abschlagszahlungen verlangt, dürfen diese nach den neuen Regelungen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen.
Die Sicherheitsleistung, die der Bauunternehmer verlangen darf beträgt maximal 20 Prozent der vereinbarten Vergütung oder die Höhe der nächsten Abschlagszahlung. Ferner darf der Bauunternehmer, sobald er Abschlagszahlungen verlangt oder diese vereinbart sind, eine Sicherheit für seinen Vergütungsanspruch von maximal 20 Prozent der vereinbarten Vergütung bzw. maximal in Höhe der nächsten Abschlagszahlung vereinbaren.

Mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge müssen künftig verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertig gestellt sein wird. Außerdem sollen Verbraucher künftig das Recht erhalten, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen. Sie haben so die Möglichkeit, ihre – regelmäßig mit hohen finanziellen Belastungen einhergehende – Entscheidung zum Bau eines Hauses noch einmal zu überdenken. Wenn sich während der Bauausführung Wünsche und Bedürfnisse des Bauherrn wandeln, kann Änderungsbedarf entstehen. Die geplanten Neuregelungen erleichtern es dem Bauherrn, den Vertragsinhalt im Einvernehmen mit dem Unternehmer an seine neuen Wünsche anzupassen. Außerdem sollen beide Vertragsparteien den Bauvertrag künftig aus wichtigem Grund kündigen können.

Fazit:
Die Rechtsposition des Verbrauchers dürfte durch die Reform tatsächlich verbessert worden sein. In der Praxis und vor den Gerichten muss es ich noch bewähren. Wer bauen oder kaufen will, dem sei dieses Buch empfohlen.

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Allgemein

Seminarveranstaltung Quadra Invest: Regelung im Bauvertrag

Geltendmachung der Mehrvergütung nach Erbringung von Mehrleistungen muss ein Nachtragsangebot bis zur Abnahme eingereicht werden

Seminarveranstaltung Quadra Invest: Regelung im Bauvertrag

Seminarveranstaltung Quadra Invest Berlin

Bauverträge, Regelungen der Bauausführung und den damit verbundenen Leistungsbeschreibungen und der vertraglich geregelte Beschaffenheitsvertrag sollen neben klaren Regeln, Vereinbarungen und mangelfreien Fertigstellung der Immobilie auch zum Frieden zwischen den Vertragspartnern beitragen. Die Berliner Quadra Invest GmbH, geleitet vom Geschäftsführer Herr Norbert Schock, ist ein erfolgreiches kundenorientiertes Berliner Immobilienunternehmen, welches durch Innovation und Kompetenz viele Jahre erfolgreich besteht. Der Gesetzgeber gibt die rechtlichen Rahmenbedingungen vor, damit die Voraussetzungen für ein gutes Miteinander gegeben sind. Zudem werden in regelmäßigen stattfindenden Seminarveranstaltungen und Schulungen die Teilnehmer über die Veränderungen und Regelungen in Bezug auf die Immobilienbranche-Immobilienmarkt-Immobilienrecht informiert.

Bauvertrag und die Erfüllung des Bausolls

Bauverträge können nicht alles regeln. Dazu sind die technischen Fragen rund um das Bauen zu komplex. Zudem können sich während der Bauzeit Probleme zeigen, die eine Veränderung der Bauleistung zur Folge haben. Hierüber kann dann auch Streit entstehen. Folgende Klausel war Gegenstand einer Diskussion vor Gericht:

Kündigt ein Auftragnehmer an, im Falle von Mehrleistungen ein Nachtragsangebot zu übersenden und übersendet er ein solches nicht bis zur Abnahme, so kann daraus gefolgert werden, dass er die von ihm erbrachten Leistungen als vom Bausoll erfasst ansieht.

Das Oberlandesgericht Dresden hat in seinem Urteil vom 31.08.2011 hierzu festgestellt: „Auch bei einem Bauvertrag, der auf einer VOB/A-Ausschreibung beruht, ist das Verhalten der Parteien nach Vertragsschluss bei der durch Auslegung zu ermittelnden Bestimmung des Vertragsinhalts zu berücksichtigen.“

Dieser Fall lag der Entscheidung zu Grunde:

Ein Fensterbauunternehmen hatte Mehrvergütungsansprüche aus einem Bauvertrag geltend gemacht, dem eine öffentliche Ausschreibung nach VOB/A vorausgegangen war. Laut Vertrag schuldete der Unternehmer den Einbau von Fenstern „in vorgesetzter Fassade als Fensterband“. Das Leistungsverzeichnis enthält an keiner Stelle Konkretisierungen zu einem Holzlattenprofil, ohne das die Fenster allerdings nicht in vorgegebener Bauweise errichtet werden können. Bei Erstellung des Angebots lagen dem Fensterbauunternehmer Grundrisse und Ansichten vor, in denen die Ausbildung der Fenster als „vorgehängtes Band“ dargestellt war. Aus den Zeichnungen ergab sich damit, dass für den Verbau der Fenster die Herstellung eines Holzlattenprofils zwingend erforderlich ist. Der Fensterbauunternehmer vermerkt auf seinen, dem AG übersandten Detailplänen, dass im Falle von Mehrleistungen ein Nachtragsangebot übersandt werde. Der Fensterbauunternehmer stellt das Holzlattenprofil her und verlangt vom AG in der Schlussrechnung Mehrvergütung, den das OLG Dresden allerdings ablehnt.

Das Oberlandesgericht greift zur Bestimmung des vertraglichen Bausolls zunächst auf die besonderen Auslegungsgrundsätze zurück, die für VOB/A-Bauverträge zu berücksichtigen sind. Danach ist das Bausolls nach dem objektiven Empfängerhorizont der (potenziellen) Bieter auszulegen. Danach hätte der Fensterbauunternehmer als Fachunternehmer erkennen müssen, dass zur Errichtung der Fenster als Fensterband auch eine entsprechende Befestigung durch ein Holzlattenprofil erforderlich ist.

In der anschließenden Diskussion wurden weitere rechtliche Fragen beantwortet und Erfahrungsberichte ausgetauscht. Die Teilnehmer gingen in dem Wissen auseinander, dass Klarheit durch die Entscheidung des Gesetzgebers getroffen wurde. Geschäftsführer der Quadra Invest Herr Norbert Schock hierzu: „Fälle wie diese kennt jeder Unternehmer aus seiner Praxis, der mit Immobilien und Bauten zu tun hat. Klar ist aber auch, dass weiterhin Handlungs- und Klärungsbedarf besteht, um zur Zufriedenheit und Gerechtigkeit für Bauträger, Unternehmer, Verbraucher und Erwerber zu gelangen. An Verträge sollten sich die Vertragspartner halten und gegebenenfalls zur Kompromisslösung bereit sein ohne vor den Gerichten Entscheidungen finden zu müssen.“

V.i.S.d.P.:
Norbert Schock
Quadra Invest

Das Unternehmen Quadra Invest GmbH mit Sitz in Berlin ist erfolgreich in der Immobilienbranche tätig. Die Quadra Gruppe entwickelt und vertreibt innovative und zielgruppengerechte Immobilien und steht für Erfahrung, Beständigkeit und wirtschaftliche Solidität. Der Erfolg der Quadra Gruppe liegt im Zusammenspiel der Kompetenzen der unterschiedlichen Unternehmensbereiche zur Optimierung der Investments und in der gezielten und umfassenden Betreuung der Kunden, angefangen von der Markt- und Objektanalyse über Planung und Konzeption bis hin zur Vermarktung und zum Management der Immobilie. Weitere Informationen unter www.quadrainvest.de

Kontakt:
Quadra Invest GmbH
Norbert Schock
Ahornallee 8
14050 Berlin
030 3030460
info@quadrainvest.de
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Immobilieninvestment: Mit Vertrauen und fachlicher Kompetenz zum Erfolg

Immobilieninvestment: Mit Vertrauen und fachlicher Kompetenz zum Erfolg

Mitarbeiterschulung Quadra Invest GmbH, Berlin

Die Berliner Quadra Invest GmbH, geleitet von Herrn Norbert Schock, ist ein erfolgreiches anlegerorientiertes Berliner Immobilienunternehmen. Viel Geld, Ärger und Verdruss können erspart bleiben, wenn sich alle Beteiligten durch eine fundierte Vorbereitung, das Abwägen der Vor- und Nachteile der Vorgehensweise zum Ziel erfolgt. Er erwartet von sich und seinen Mitarbeitern kundenorientiertes Handeln, um den Wünschen seiner Kunden bestmöglich gerecht zu werden. Jede einzelne Immobilie stellt für Norbert Schock und seinem Team eine neue berufliche Herausforderung dar. Weiterhin wies Herr Norbert Schock bei dieser Weiterbildungsveranstaltung für seine Mitarbeiter einführend darauf hin, dass ein großes Maß an Kundenzufriedenheit notwendig ist, um das notwendige Vertrauensverhältnis zwischen Bauherren und Bauunternehmen, Immobilieninvestoren und Vermittler darzustellen.

Gegenstand der Schulung waren folgende Grundlagen:
– Vertragsrecht
– Subunternehmerverträge
– Qualitätssicherungsmaßnahmen
– Kommunikation mit Kunden
– Bautagebücher oder andere begleitende Maßnahmen der Kunden

Rechtlich ist die Regelung wie folgt:

Für den Abschluss eines Bauvertrags bestehen nach deutschem Recht keine Formvorschriften, so dass er auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten (Konkludenz) abgeschlossen werden kann. Anders nur, wenn der Bauvertrag mit dem Verkauf eines Grundstücks eine Einheit bildet. Dann bedarf er der notariellen Beurkundung. Dabei kann es sich um die Erstellung eines fertigen Neubaus (Schlüsselfertigbau), einzelner Teile davon (Rohbau), Umbauten, Renovierungsarbeiten oder um Einzelleistungen (Maurer-, Malerarbeiten, Installation, Heizungsbau) handeln. Auftragnehmer von Leistungen einzelner Gewerke sind oft Handwerksbetriebe. Bauunternehmer, die umfassende Bauleistungen teils selbst, teils durch Beauftragung anderer Unternehmen (Subunternehmer) erbringen, werden auch als Generalunternehmer bezeichnet.

Norbert Schock hierzu: „Damit die Kunden mit großer fachlicher Kompetenz beraten und betreut werden können, ist es unumgänglich die Zusammenhänge zu erfassen und umzusetzen, Missverständnisse werden vermieden und die Kommunikation mit dem Kunden wird erfolgreich verlaufen, wenn der Mitarbeiter Sicherheit ausstrahlt, weil er fachlich kompetent ist und die Zusammenhänge verdeutlichen und transparent darstellen kann.“

Der Gesetzgeber hat für das Bauwesen auch rechtliche Rahmen vorgegeben so heißt es im Bundesgesetzbuch (BGB): „Hauptpflicht des Unternehmers ist die mangelfreie Herstellung des Werks (§§ 631 und 633 BGB). Die geschuldete Leistung sollte möglichst genau festgelegt werden, etwa durch Bezugnahme auf eine Baubeschreibung, Pläne oder ein Leistungsverzeichnis. Das Bautagebuch sollte täglich, jedoch mindestens bei jedem Baustellenbesuch geführt und von allen Beteiligten, Fachbauleiter, Bauherr und Handwerker unterschrieben werden.“

Norbert Schock weist die Mitarbeiter nochmals darauf hin, dass gegenseitiges Vertrauens die Basis des Erfolges ist und wichtiger Baustein für den täglichen Umgang mit den Kunden. Doch viele wissen nicht, dass aus juristischer Sicht das Bautagebuch ein Beweismittel ist, welches auch vor Gericht Bestand hat und somit ist das Bautagebuch ein aussagekräftiges Dokument, dass in erster Linie die transparenten Handlungen hervorheben und unterstützen soll.

Im Rahmen einer regen Diskussion wurden diese Punkte vertieft besprochen.

Die Teilnehmer gingen auseinander in dem Wissen, dass eine weitere Berufsqualifikation den Mitarbeitern hilft, gute Leistungen für sich und das Unternehmen zu erbringen.

V.i.S.d.P.:

Norbert Schock

Quadra Invest

Das Unternehmen Quadra Invest GmbH mit Sitz in Berlin ist erfolgreich in der Immobilienbranche tätig. Die Quadra Gruppe entwickelt und vertreibt innovative und zielgruppengerechte Immobilien und steht für Erfahrung, Beständigkeit und wirtschaftliche Solidität. Der Erfolg der Quadra Gruppe liegt im Zusammenspiel der Kompetenzen der unterschiedlichen Unternehmensbereiche zur Optimierung der Investments und in der gezielten und umfassenden Betreuung der Kunden, angefangen von der Markt- und Objektanalyse über Planung und Konzeption bis hin zur Vermarktung und zum Management der Immobilie. Weitere Informationen unter www.quadrainvest.de

Kontakt:
Quadra Invest GmbH
Norbert Schock
Ahornallee 8
14050 Berlin
030 3030460
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Alles aus einer Hand – was leistet ein Bauträger?

Brunzel Bau GmbH: Bauverträge ohne Fallstricke

Alles aus einer Hand - was leistet ein Bauträger?

Seminarveranstaltung Brunzel Bau GmbH, Velten

Für die Beratung, Betreuung und Ausführung von Bauvorhaben stehen kompetente und geschulte Mitarbeiter in allen Bereichen der Brunzel Bau GmbH aus Velten, nahe Berlin zur Verfügung. Das heißt: Alles aus einer Hand für beste Qualitätssicherung, nicht an Subunternehmen delegieren, sondern das eigene Team an geschulten Mitarbeitern und eine moderne technische Ausstattung für die angebotenen Leistungen. Im Rahmen einer Seminarveranstaltung führte Geschäftsführer Hans Heiko Brunzel in der Zentrale in Velten für Eingeladene Bauherrn, Interessierte und Mitarbeiter eine Weiterbildung zum Themenschwerpunkt Bauverträge durch.

Selbst das Baumanagement in die Hand zu nehmen kann nicht jeder. Ein bequemer Weg zum Eigenheim bietet der Kauf beim Bauträger, ein solider Partner und die vertragliche Regelung, die keine Fragen offen lassen dürfte. Leider fehlen dann eventuell die Erfahrungen wie kein Feierabend zwischen Ziegeln und Beton, den Ärger mit den Handwerkern und auch die Angst vor der Kostenexplosion gehören nicht zu den erfahrenen Gefühlen am eigenen Leib. Gewisse Erfahrungen müssen ja auch nicht durchlebt werden, denn es gibt auch beachtliche Vorteile:

– Das Objekt wird zum Festpreis gekauft
– Planungssicherheit, der Bauträger nennt ein konkretes Übergabedatum und liefert ein fertiges Haus oder Wohnung
– Es gibt nur einen Vertragspartner.

Worauf sollte beim Bauträgervertrag unbedingt geachtet werden?

Hans-Heiko Brunzel: „Der Bauträger baut mit eigenem bzw. finanziertem Geld auf eigenes Risiko. Nach Verkauf einer Einheit erhält der Bauträger Abschläge vom Käufer auf bereits erbrachte Leistungen wie z. B. Grundstückskauf, Erstellung des Rohbaus etc., die nach strengen Auflagen des Gesetzgebers und der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt sind.“
Besonders zu beachten ist, dass wenn der Vertrag zu einem Zeitpunkt abgeschlossen wird, zu dem die Bauleistungen noch nicht abgeschlossen sind, enthält der Vertrag werkvertragliche Elemente. Die MaBV regelt die zu leistenden Abschlagszahlungen entsprechend den aktuellen Bauten Stand. Da Grundbesitz verkauft wird, ist der Vertrag notariell zu beurkunden und sollte Folgendes beinhalten:

– Baubeschreibung: Das Gebäude, die Wohnung oder den Geschäftsraum samt Zubehör, sowie die vom Erwerber gewöhnlich nutzbaren Teile der Gesamtanlage – Ausmaß, Lage und Widmung sind durch Pläne und Bau- und Ausstattungsbeschreibung darzustellen
– Hinweis auf Gefahrenzonen: z.B. wildbach- oder lawinenbedingte Gefahrenzonen, Hochwasserabflussgebiet, Verdachtsflächenkataster, Altlastenatlas
– Erschließungskosten
– Ausführungsfristen, spätester Übergabetermin des eigentlichen Vertragsgegenstandes sowie der Fertigstellung der Gesamtanlage
– Vertragsstrafe, Regelung z.B. bei Terminüberschreitungen
– Zahlungsplan und Absicherung, der Preis und die vom Erwerber jeweils für Sonder- und Zusatzleistungen zu entrichten.
– Fälligkeit der Zahlungen des Erwerbers
– Besicherung des Erwerbers (§ 7 BTVG), das Konto des Bauträgers, auf das der Erwerber die Zahlungen bei einer Sicherung durch Garantie oder Versicherung zu entrichten hat, Info über die damit verbundenen Rechtsfolgen
– Dingliche oder obligatorische Lasten, die der Erwerber übernehmen muss
– Treuhänder, sofern bestellt werden muss

Hans-Heiko Brunzel: „Diese Punkte sollten detailliert bearbeitet für beide Parteien transparent dargestellt werden, dies wird damit zur Sicherheit beitragen. Manchmal verlangen Bauträger andere Fälligkeitsfristen, z. B. die erste Rate bereits nach Vertragsabschluss. Aus eigenem Sicherheitsinteresse sollte eine solch weit reichende Vorauszahlung vermieden werden. Der Käufer sollte darüber im Klaren sein, dass diese Zahlungsweise nur zulässig ist, wenn von der Hausbank des Bauträgers eine Bürgschaft auf den Käufernamen vorliegt, denn die Bank bürgt hier für die Käuferansprüche gegenüber dem Bauträger. Mit guter Qualität, verantwortungsvollem und transparentem Handeln wird eine gute partnerschaftliche Zusammenarbeit erreicht, die zur Zufriedenheit auf beiden Seiten führt.“

V.i.S.d.P.:

Hans-Heiko Brunzel
Geschäftsführer

Das Bauunternehmen Brunzel Bau GmbH wurde 1992 gegründet. Brunzel Bau hat große Erfahrungen, sowohl im öffentlichen wie auch im privaten Hochbau und verfolgt die Philosophie der umfassenden Beratung, Qualität, Kompetenz, faire Preise, Zuverlässigkeit, Pünktlichkeit und Ehrlichkeit zum Kunden und den Objekten. Durch das komplexe Leistungsangebot erreicht Brunzel Bau höchste Synergieeffekte bei Sanierungen und Umbauten im Bestand. Weitere Informationen auf: www.brunzelbau.de

Kontakt:
Brunzel Bau GmbH
Hans-Heiko Brunzel
Germendorfer Straße 1
16727 Velten
0049 (0)3304 25 31 63
info@brunzel-bau.de
http://www.brunzelbau.de