Tag Archives: Betriebskostenabrechnung

Allgemein

Legionellenprüfung – 25.0000 Euro Bußgeld für Vermieter möglich

Kosten der Legionellenprüfung sind unter bestimmten Voraussetzungen vom Vermieter auf den Mieter als Betriebskosten oder Nebenkosten umlagefähig

Legionellenprüfung - 25.0000 Euro Bußgeld für Vermieter möglich

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Die Trinkwasserverordnung wurde in diesem Jahr wieder verändert. Worauf Vermieter und Verwalter achten müssen und welche Konsequenzen sich Mieter ergeben, habe ich nachfolgend in den wichtigsten Punkten zusammengestellt.
Nachdem ich mir das Gesetz durchgelesen habe, stelle ich fest, dass es wenig verständlich ist. Für Vermieter brauchbare Kommentare sind Mangelware.
§ 14 der Trinkwasserverordnung verpflichtet die Betreiber von Wasserversorgungsanlagen mikrobiologische Untersuchungen zur Feststellung der Wasserqualität durchzuführen.
Da Vermieter in der Regel keine Betreiber von Wasserversorgungsanlagen sind, sind die meisten Vermieter davon nicht betroffen.

Eigener Brunnen
Anders sieht es aus, wenn ein Vermieter eigenständig einen Brunnen zur Trinkwasserversorgung betreibt. Bei solchen Anlagen, die meist zur Eigenversorgung dienen, ist regelmäßig eine Genehmigung einzuholen. Diese wird dann, unter Einbeziehung des Gesundheitsamtes, mit Prüfungspflichten für den Betreiber verbunden.

Vermieterpflicht: Legionellenprüfung
Üblicherweise wird von Vermietern kein Trinkwasser aufbereitet, sondern das gelieferte Wasser innerhalb der Immobilie verteilt.
§ 14 b der Trinkwasserverordnung verlangt vom Vermieter, die in der Liegenschaft vorhandene Trinkwasserversorgung auf Legionellen überprüfen zu lassen.
Bei Legionellen handelt es sich um Bakterien, die natürlich im Grund- und Oberflächenwasser vorkommen und sich in geringen Konzentrationen immer auch im Trinkwasser befinden.
In der Trinkwasseranlage einer Immobilie vermehren sich diese Legionellen unter bestimmten Umständen. Dies ist der Fall bei Wassertemperaturen zwischen 25 und 55 °C, wenn das Wasser in den Leitungen oder Erwärmungsbehältern nicht ausreichend oft ausgetauscht wird.
Die gefürchtete Übertragung auf den Menschen erfolgt nicht durch Trinken sondern durch die Lunge, durch Einatmen. Beim Duschen kann das durch Wasservernebelung passieren. Einmal in ausreichender Konzentration in der Lunge angekommen, können die Legionellen das sogenannte Pontiac-Fieber und Lungenentzündung verursachen.
Wenn es beim Betrieb der Wasserversorgungsanlage zu Vernebelungen kommt, eine Warmwasserversorgungsanlage mit einem Warmwasserspeicher von mehr als 400 l Inhalt vorhanden ist oder wenn in einem Rohrleitungssystem zwischen Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle mehr als 3 l Wasser enthalten sind, muss die Überprüfung auf Legionellen vorgenommen werden. Der Inhalt einer Zirkulationsleitung wird dabei nicht berücksichtigt.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern keine Prüfung erforderlich
Nach aktueller Gesetzeslage ist die Untersuchungspflicht für Besitzer von Ein- und Zweifamilienhäusern nicht gegeben. Ab drei Wohnungen, von denen mindestens eine vermietet ist, wird man von der Untersuchungspflicht ausgehen müssen. Meine etwas schwammige Formulierung ist dem noch schwammigeren Gesetzestext geschuldet. Um kein Risiko einzugehen, unterstelle ich die Erfordernis der Untersuchung in diesem Fall.
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern sind die Untersuchungen im Abstand von drei Jahren durchzuführen.

Achtung bei Inbetriebnahme nach dem 09.01.2018
Bei Anlagen, die nach dem 09.01.2018 in Betrieb genommen wurden oder werden, ist die erste Untersuchung innerhalb von 3-12 Monaten nach Inbetriebnahme durchzuführen.
Betroffene Vermieter sollten sich spätestens jetzt um die Untersuchung kümmern. Es könnte sonst, wie nachfolgend beschrieben, sehr teuer werden.

Mieter sind zu informieren
Die Mieter sind über den Befund zu informieren und zwar unabhängig vom Ergebnis.
Bei Überschreiten des derzeitigen Grenzwertes muss der Befund dem Gesundheitsamt mitgeteilt werden.
In der Mitteilung sind Name und Anschrift des Eigentümers der Anlage, Ort und Zeit der Probeentnahme und alle Untersuchungsergebnisse mitzuteilen. Hat das Untersuchungslabor bereits die Anzeige vorgenommen, erledigt sich die Anzeigepflicht für den Eigentümer.
Bei positivem Befund sind weitere Untersuchungen sowie eine Gefährdungsanalyse zu veranlassen. Unter Umständen müssen Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden, Die Aufbewahrungspflicht für den Prüfbericht beträgt derzeit mindestens zehn Jahre.
Wird gegen die Prüfungspflicht verstoßen, so drohen Bußgelder bis zu 25.000,00 Euro. Außerdem kann die Wasserversorgungsanlage stillgelegt werden.
Für Mieterseite können sich Mietminderungsrechte und Schadensersatzansprüche ergeben.

Umlagefähige Kosten
Die Kosten für die Legionellenprüfung, nicht für die Folgemaßnahmen, sind auf die Mieter umlagefähige Betriebskosten und können abgerechnet werden.
Ich empfehle sicherheitshalber die ausdrückliche Vereinbarung der Umlage der Kosten für die Legionellenprüfung im Mietvertrag.
Dazu finden Sie weitere wichtige Informationen in meinem Ratgeber zur Betriebskostenabrechnung und in diesem Videoseminar. Formulare und Musterschreiben werden ohne weitere Kosten zum Download mitgeliefert.

Fazit
Vermieter sollten unbedingt und zügig prüfen, ob ihre Anlage nach dem 09.01.2018 in Betrieb gegangen ist, um die Frist nicht zu versäumen. Für alle anderen gilt es auf die Dreijahresfrist zu achten, die schon 2012 in Kraft trat.
Sorgen Sie für ausreichend Zirkulation in den Trinkwasserversorgungsleitungen. Damit dürften in den meisten Fällen Folgemaßnahmen im überschaubaren Rahmen gehalten werden.
Die Maßregelungen für Vermieter, verbunden mit empfindlichen Zwangsgeldern, nehmen zu. Es ist mit weiteren bußgeldbewehrten Regelungen für Vermieter in den nächsten Jahren zu rechnen.

Als Diplom-Immobilienwirt (DIA), Buchautor und Verfasser von Fachartikeln ist Thomas Trepnau mit seiner 30-jährigen Branchenerfahrung ein ausgewiesener Experte, der regelmäßig Unternehmen und Investoren berät.
Diesen Erfahrungsschatz teilt Thomas Trepnau gerne mit Ihnen zu Ihrem Nutzen.

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Immobilien

Bundesgerichtshof zur Wohnfläche bei Betriebskostenabrechnungen

Wohnfläche und Betriebskosten – BGH verlässt bisherige Linie

Bundesgerichtshof zur Wohnfläche bei Betriebskostenabrechnungen

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Über Betriebskostenabrechnungen für Mietwohnungen wird noch öfter gestritten, als über die korrekte Ermittlung der Wohnfläche.
Nun hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit beiden Themen in einem Fall beschäftigt.
Diverse Vorschriften, wie die DIN 277, die 2. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung geben vor, was zur Wohnfläche gehört und wie diese ermittelt wird. Gestritten wird über Dachschrägen, Heizkörpernischen, Flächen unter Treppen Balkone und vieles mehr.
Wie ich in meinen Seminaren regelmäßig feststelle, gibt es viele Unsicherheiten. Bei Mietern und bei Vermietern.
Wenn die Wohnfläche dann noch als Bemessungsgrundlage für die Verteilung der Neben- oder Betriebskosten herangezogen wird, haben sich Mieter und Vermieter schnell in den Haaren.

Der Fall
Die Beklagten sind Mieter einer im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Wohnung der Klägerin in Köln. In dem mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin geschlossenen Mietvertrag heißt es in § 1 zur Wohnfläche: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart“. Nach dem Erwerb der Wohnung durch die Klägerin stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus; die wahre (beheizte) Wohnfläche beträgt 78,22 qm. Nach den vertraglichen Vereinbarungen haben die Beklagten – neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale – monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten, über die jährlich abgerechnet wird.
Mit Schreiben vom 8. Oktober 2014 und vom 9. Oktober 2015 rechnete die Klägerin die Heizkosten für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 unter Zugrundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab; diese Berechnungen ergeben jeweils Guthaben in Höhe von 296,06 EUR (für das Wirtschaftsjahr 2014) sowie in Höhe von 554,09 EUR (für das Wirtschaftsjahr 2015) zugunsten der Beklagten. Die Beklagten errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertraglich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche weitere Guthaben in Höhe von 26,55 EUR (für 2013) sowie in Höhe von 15,91 EUR (für 2014). Die genannten Beträge behielten die Beklagten bei den Mietzahlungen für die Monate Mai 2015 und Dezember 2015 ein und überwiesen entsprechend weniger Miete an die Klägerin.
Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung von 42,46 EUR nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.

Die tatsächliche Wohnfläche ist maßgeblich
Der BGH sah das Ende Mai 2018 ebenso und entschied zugunsten des Vermieters. Bei einer Heiz- bzw. Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.
Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter über die Wohnfläche sind bei einer Betriebskostenabrechnung nicht zu berücksichtigen. Bei der Umlegung der Betriebskosten den Mieter müssen Vermieter auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche abstellen. Die Rechtsprechung des BGH, wonach die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn die Abweichung zur tatsächlichen Wohnfläche maximal 10 Prozent beträgt, hat das höchste deutsche Zivilgericht nun nicht mehr berücksichtigt.
„Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 566a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, geht es mithin im Allgemeinen um den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche.“ (BGH, Urteil v. 30.05.18, Az. VIII ZR 220/17).

Anmerkung
Was viele Vermieter und Mieter nicht wissen, ist, dass die Vorschrift „Wohnflächenverordnung“ nur zur Ermittlung der Wohnfläche bei mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnraum (Sozialwohnungen) zwingend anzuwenden ist.
Beim frei finanzierten Wohnraum ist der Vermieter frei in der Wahl der Ermittlungsgrundlage der Wohnfläche.
Er kann, wenn er will, die lichten Raummaße (Länge x Breite auf Putz) zugrundelegen. Wichtig ist, dass er im Mietvertrag drauf hinweist, auf welcher Basis er gemessen hat.

Vermieter, die wissen möchten, wie man rechtssicher abrechnet und Mieter, die wissen möchten, ob ihre Betriebskostenabrechnung korrekt ist sind hier und hier bestens aufgehoben.

Für Vermieter, Verwalter und Mieter, die zu den geplanten Terminen keine Zeit haben ist hier gesorgt.

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Betriebskostenabrechnung: Rechtzeitig auch noch an Silvester des Folgejahres?

Vermieter müssen Mietern die jährliche Betriebskostenabrechnung spätestens bis Ende des zwölften Monats, der auf den Abrechnungszeitraum folgt, zukommen lassen. Die Abrechnung für 2016 muss also bis 31. Dezember 2017 beim Mieter sein. Auch eine Abrechnung, die an Silvester erst um 17:34 Uhr im Briefkasten des Mieters landet, ist noch rechtzeitig. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Landgericht Hamburg.
LG Hamburg, Az. 316 S 77/16

Hintergrundinformation:
Die alljährliche Abrechnung über die Betriebskosten sorgt immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Die Jahresabrechnung muss fristgemäß beim Mieter eintreffen. Das bedeutet: Bis zum Ende des zwölften Monats nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes. Ist also das Jahr beendet, für das der Vermieter abrechnen will, hat er noch zwölf Monate Zeit, dem Mieter die Abrechnung zukommen zu lassen. Kommt die Abrechnung zu spät, muss der Mieter den Nachzahlungsbetrag nicht bezahlen. Ausnahme: Der Vermieter kann nachweisen, dass die Verspätung nicht seine Schuld ist, sondern dass zum Beispiel ein Versorgungsunternehmen zu spät abgerechnet hat. Hat der Mieter dagegen ein Guthaben, kann er auch nach Ablauf der Frist vom Vermieter die Auszahlung verlangen. Der Fall: Ein Vermieter hatte seinem Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr erst am 31. Dezember um 17:34 Uhr in den Briefkasten eingeworfen. Der Mieter war der Ansicht, dass dies verspätet sei. Denn zu dieser Zeit müsse an Silvester niemand mehr mit derartiger Post rechnen. Daher wollte er auch die geforderte Nachzahlung nicht begleichen. Der Vermieter jedoch war der Meinung, rechtzeitig abgerechnet zu haben – und verklagte ihn. Das Urteil: Das Landgericht Hamburg entschied nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice zugunsten des Vermieters. Das Gesetz besage lediglich, dass die Abrechnung dem Mieter bis zum Ende des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugehen müsse. Eine Uhrzeit schreibe das Gesetz nicht vor. Silvester sei kein gesetzlicher Feiertag. Der Mieter müsse allerdings die Möglichkeit haben, die Abrechnung noch fristgerecht zur Kenntnis zu nehmen. Da heutzutage die Post nicht mehr ausschließlich morgens, sondern auch noch nachmittags komme, sei es dem Mieter zumutbar, bis 18 Uhr an Silvester in den Briefkasten zu schauen. Der Mieter musste die Nachzahlung leisten. Dieses Jahr gibt es eine Besonderheit: Der 31.12.2017 fällt auf einen Sonntag, an dem keine Postzustellung stattfindet. Der Mieter müsste daher dem Urteil zufolge an diesem Tag auch nicht in den Briefkasten schauen und würde die Abrechnung nicht mehr rechtzeitig erhalten. Vermieter können die Frist allerdings noch einhalten, indem sie die Abrechnung dem Mieter am 31.12. persönlich oder durch einen Boten übergeben – vorzugsweise mit Empfangsbestätigung.
Landgericht Hamburg, Urteil vom 2. Mai 2017, Az. 316 S 77/16

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G. Reiser Immobilien: Fallstricke der Betriebskostenabrechnung

Worauf es bei der Betriebskostenabrechnung ankommt, wissen die Experten von Reiser Immobilien

G. Reiser Immobilien: Fallstricke der Betriebskostenabrechnung

Wichtig ist eine formal richtige Betriebsabrechnung: Reiser Immobilien. (Bildquelle: © Stockfotos-MG – Fotolia.com)

Alle Jahre wieder – das gilt auch für die Betriebskostenabrechnung. Wenn der Mietvertrag eine Vorauszahlung von Betriebskosten vorsieht, ist der Vermieter verpflichtet, einmal im Jahr darüber abzurechnen, das heißt, die entstandenen Kosten den Vorauszahlungen gegenüber zu stellen und gegenüber dem Mieter Transparenz über die Mittelverwendung zu schaffen. „Unsere Erfahrung zeigt: Die Betriebskostenabrechnung ist nicht selten eine Streitpunkt zwischen Mieter und Vermieter. Umso wichtiger ist es, dass die Betriebskostenabrechnung formal korrekt durch einen Fachmann erstellt wird“, betont Gerhard Reiser, Geschäftsführer der deutschlandweit agierenden Reiser Immobilien. Denn wird die Betriebskostenabrechnung zum Beispiel nicht fristgerecht vorgelegt, kann der Mieter sie anfechten.

Fristen einhalten, Kosten auflisten – Reiser Immobilien informiert zur Betriebskostenabrechnung

Was darf überhaupt abgerechnet werden? Welche Fristen muss der Vermieter bei der Betriebskostenabrechnung einhalten? Was genau ist der Abrechnungszeitraum? Welche formalen Voraussetzungen muss eine sachlich richtige Betriebskostenabrechnung beinhalten? „Die Beantwortung dieser Fragen ist mitunter gar nicht so einfach. Denn was umlagefähige Kosten sind und was nicht, ist gesetzlich geregelt. Was viele Vermieter nicht wissen: Mieter haben das Recht, die der Betriebskostenabrechnung zugrunde liegenden Belege einzusehen. „Deshalb ist eine ordnungsgemäße Buchführung die beste Voraussetzung für eine einspruchssichere Betriebskostenabrechnung“, weiß der Immobilienfachmann, dessen zertifiziertes Unternehmen deutschlandweit für Immobilien unterschiedlicher Größen im Auftrag der Eigentümer jährliche Betriebskostenabrechnungen erstellt.

Reiser Immobilien: Eine formal richtige Betriebskostenabrechnung trägt zu einem guten Mietverhältnis bei

„Es ist nie schön und einem gut funktionierenden Mietverhältnis keinesfalls zuträglich, wenn es an der Betriebskostenabrechnung berechtigte Kritik gibt. Wer die Abrechnung der Nebenkosten, also grob gesagt der laufenden Kosten und der Energiekosten in die Hände professioneller Fachleute gibt, die sich mit der aktuellen Rechtsprechung auskennen und über die grundlegenden immobilienwirtschaftlichen und buchhalterischen Kenntnisse verfügen, ist gut beraten“, lautet die Einschätzung von Gerhard Reiser. Wichtig dabei ist auch zu klären, ob sich aus der Betriebskostenabrechnung eine Anpassung der Vorauszahlungen ergibt. Auch das muss gegenüber den Mietern sachgerecht begründet mitgeteilt werden. Gesetzliche Grundlage für die Erstellung einer Betriebskostenabrechnung ist die Betriebskostenverordnung sowie der jeweilige Mietvertrag.

Die Nebenkostenabrechnung unterliegt strengen Vorgaben. Hierfür braucht es einen kompetenten Partner, der sich Rückzahlungen oder Nachforderungen kümmert. Reiser Immobilien legt dabei Wert auf die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie.

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Vermieter muss haushaltsnahe Dienstleistungen aufschlüsseln

Mieter können haushaltsnahe Dienstleistungen, wie zum Beispiel die Tätigkeit eines Hausmeisters, von der Steuer absetzen. Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die steuerlich absetzbaren Arbeitskosten separat ausweist. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Landgericht Berlin.
LG Berlin, Az. 18 S 339/16

Hintergrundinformation:
Wer für sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen bezahlt, kann die angefallenen Kosten bis zu bestimmten Grenzen in seiner Steuererklärung geltend machen. Haushaltsnahe Dienstleistungen sind grundsätzlich Arbeiten, die auch ein Laie rund um Haus oder Wohnung erbringen könnte, die aber ein Dienstleister erledigt. Beispiele sind die Reinigung des Treppenhauses, der Winterdienst auf Privatgrund, die Tätigkeit eines Hausmeisters, die Gartenpflege oder das Ablesen von Zählern. Viele Vermieter geben diese regelmäßigen Arbeiten in Auftrag. Die entsprechenden Kosten geben sie im Rahmen der Betriebskostenumlage an ihre Mieter weiter. Als haushaltsnahe Dienstleistungen können Mieter diese Beträge von der Steuer absetzen. Der Haken: Absetzbar sind nur die reinen Arbeitskosten. Das Finanzamt verlangt eine Rechnung mit genauer Aufschlüsselung, welche Kosten für Lohn und welche für Material angefallen sind. Der Fall: Ein Mieter lebte in einer Wohnung in Berlin und hatte sich vertraglich verpflichtet, auf die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten. Der Vermieter sollte jährlich abrechnen. Der Mietvertrag besagte auch, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, für den Mieter eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen. Der Mieter klagte nun darauf, dass der Vermieter eine solche Bescheinigung erteilen müsse – oder zumindest in der Betriebskostenabrechnung bestimmte Positionen nach einzelnen Leistungen und Beträgen aufzuschlüsseln habe. Das Urteil: Das Landgericht Berlin gab nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice dem Mieter Recht. Der Mieter habe Anspruch auf eine Aufschlüsselung der ihm berechneten Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen. Der Vermieter müsse ihm zwar keine gesonderte Bescheinigung für das Finanzamt ausstellen oder ihn gar steuerlich beraten, welche Kosten er absetzen könne. Zumindest müsse aber aus der Betriebskostenabrechnung hervorgehen, welche Kosten bei den einzelnen Positionen für Arbeit und welche für Material angefallen seien. Es sei eine Nebenpflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, dem Mieter die Inanspruchnahme dieses Steuervorteils zu ermöglichen. Dies dürfe den Mieter nichts kosten. Auch müsse sich der Mieter nicht darauf verweisen lassen, dass er im Büro des Vermieters Einblick in die Belege nehmen und daraus die erforderlichen Informationen gewinnen könne. Das Gericht stufte die Vertragsklausel, mit der sich der Vermieter von der Pflicht zur Aufschlüsselung der Betriebskosten befreien wollte, als unwirksam ein.
Landgericht Berlin, Urteil vom 18.10.2017, Az. 18 S 339/16

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Falsche Betriebskostenabrechnung des Vermieters – Anzeige wegen Betruges

Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, im Interview mit Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Falsche Betriebskostenabrechnung des Vermieters - Anzeige wegen Betruges

Mietrecht

Maximilian Renger

Auf YouTube hat ein Zuschauer zuletzt bei dir nachgefragt, ob er seinen Vermieter wegen Betrugs anzeigen kann, weil der ihm eine fehlerhafte Betriebskostenabrechnung geschickt hatte. Was hältst du von diesem Vorgehen?

Fachanwalt Bredereck

Das ist eine ganz gefährliche Angelegenheit. Ich kann nur jedem Mieter dringend davon abraten, seinen Vermieter anzuzeigen, ohne vorher rechtlichen Rat eingeholt zu haben.

Maximilian Renger

Wieso das?

Fachanwalt Bredereck

Stellt sich die Strafanzeige als unberechtigt heraus, kann dann wiederum der Vermieter auf dieser Grundlage unter Umständen eine Kündigung aussprechen. Deshalb unbedingt vorher einen Anwalt fragen. Ich wäre dabei auch in der Beratung immer sehr zurückhaltend, was eine Strafanzeige angeht. Es mag durchaus sein, dass eine Vielzahl von Betriebskostenabrechnungen in der Praxis fehlerhaft sind und dabei dürfte es sich auch kaum immer um ein Versehen des Vermieters halten. Doch selbst wenn damit ein Betrug vorliegen sollte, wird es sehr schwer, den auch zu beweisen.

Maximilian Renger

Wo liegen da die Beweisschwierigkeiten?

Fachanwalt Bredereck

Zunächst einmal ist es schon sehr schwer, die Fehlerhaftigkeit der Betriebskostenabrechnung zu beweisen. Mieter müssen dabei Belegeinsicht nehmen, vielfach fehlen einem die Informationen, um vollständig nachvollziehen zu können, wie sich die Abrechnung letztlich zusammensetzt. Damit wird also schon verdammt schwer, den sog. objektiven Tatbestand eines Betruges nachzuweisen. Darüber hinaus muss im Rahmen des subjektiven Tatbestandes unter anderem aber auch noch der Vorsatz des Vermieters nachgewiesen werden, also dass er wusste, dass die Abrechnung falsch ist. Das wird sehr schwer, zumal Betriebskostenabrechnungen eben auch nicht ganz einfach sind für Vermieter, selbst wenn der dabei keine Fehler machen wollte.

Maximilian Renger

Verstehe. Also würdest du eigentlich immer von einer Strafanzeige abraten?

Fachanwalt Bredereck

Ja, eine Strafanzeige ist aus meiner Sicht fast nie sinnvoll. Selbst wenn es sich nun um einen Betrug handelt, hat man meiner Meinung keinen Vorteil davon, den Vermieter anzuzeigen. Es macht deshalb mehr Sinn, seine Forderungen gegenüber dem Vermieter geltend zu machen und in diesem Zusammenhang dann vielleicht auch eine Strafanzeige in den Raum zu stellen, um sich eine gewisse Verhandlungsposition aufzubauen. Hat man dagegen schon einfach eine Anzeige erstattet, kann man damit auch keinen wirklichen Druck mehr auf den Vermieter ausüben. Was aber natürlich auch nicht geht, ist dem Vermieter damit zu drohen, eine Strafanzeige zu erstatten, wenn er die geforderte Summe nicht zahlen sollte. Hier kann man dann wiederum als Mieter auf einmal schnell im Bereich einer strafbaren Nötigung sein und auch eine Kündigung riskieren. Deshalb in jedem Fall beraten lassen, bevor man hier als Mieter vorschnell aktiv wird.

22.6.2017

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

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Immobilien

Nebenkosten und Betriebskosten für Mieter korrekt und rechtssicher abrechnen

Viele Nebenkostenabrechungen landen vor Gericht – das muss nicht sein

Nebenkosten und Betriebskosten  für Mieter korrekt und rechtssicher abrechnen

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Nebenkosten- und Betriebskostenbelastung
Die Belastungen durch Betriebskosten und Nebenkosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen wird. Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Aber gibt es den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?
Es gibt ihn. Druckfrisch für 2017. Der Autor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch “ Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete “ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung. Hier wird dem Vermieter unter die Arme gegriffen.

Das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie über die Alternativen. Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die exakte Vorbereitung des Mietvertrags ist.

Danach werden Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten erklärt. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie Instandhaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?
Ein Kapitel widmet der Autor den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt ein. Neuerungen, wie die erforderliche Legionellenprüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen kommen nicht zu kurz. Die Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden, wird im Kapitel über Verteilerschlüssel beantwortet. Thomas Trepnau benennt nicht nur alle möglichen Verteilerschlüssel sondern erklärt welche zweckmäßig sind. Die Anwendung ungeeigneter Verteilerschlüssesl kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Der Leser staunt, wenn er erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt , wie Nebenkostenvorauszahlungen und Betriebskostenorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, tritt der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge ein. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.

Heizkostenabrechnung verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese selbst machen könnten und das ganze nicht so kompliziert ist, wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Nach diesem Kapitel versteht jeder die Heizkostenabrechnung. Auch mit Irrtümern zum Einbau von Wärmemengenzählern wird aufgeräumt.

Nebenkosten bei Geschäftsräumen
Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Die verständliche Musterabrechnung für den Vermieter fehlt nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der neuen verschärften Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Ausdrucken mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.
Das Buch mit der ISBN 978-2956016403 kann überall im Buchhandel, versandkostenfrei bei Amazon oder direkt über die Homepage des Verlages erworben werden.

Fazit:
Ein übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser sicher durch ein komplexes Thema führt. Jeder Vermieter ist nach der Lektüre in der Lage, seine Nebenkosten rechtssicher abzurechnen.

Schulungen, Seminare und Coaching. Zuhause auf den Immobilienmärkten in Europa. Fachbücher und Publikationen vom Spezialverlag.

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Schätzung der Heizkosten in der Betriebskostenabrechnung

Ein Interview von Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter, mit Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

Maximilian Renger: Zum Ende des Jahres hin wird auch das Thema Betriebskostenabrechnung wieder relevant. Der Bundesgerichtshof hat im Sommer dazu wieder ein Urteil (vom 24.08.2016 – VIII ZR 261/15) gefällt, das wir hier einmal besprechen wollen. Worum ging es dabei?

Fachanwalt Bredereck: Der BGH hat sich mit der Frage der formellen Wirksamkeit von Heizkostenabrechnungen befasst für den Fall, dass der Vermieter diese nicht nach tatsächlichem Verbrauch abrechnet, sondern schätzt.

Maximilian Renger: Was bedeutet denn erst mal formelle Wirksamkeit?

Fachanwalt Bredereck: Bei der Frage, ob eine Heizkostenabrechnung formell wirksam ist, geht es zunächst einmal nur darum, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (so der BGH selbst in Urt. v. 25.11.2009 – VIII ZR 322/08 -, WuM 2010, 156). Das ist zu trennen von der materiellen Wirksamkeit, also der inhaltlichen Richtigkeit der Abrechnung. Für Mieter ist eine formelle Unwirksamkeit deswegen besonders „reizvoll“, weil sie dem Vermieter dann überhaupt nichts zahlen müssen.

Maximilian Renger: Welche Anforderungen stellt der BGH denn grundsätzlich an die formelle Wirksamkeit von Heizkostenabrechnungen?

Fachanwalt Bredereck: Der BGH ist dabei sehr großzügig zu Vermietern. Die Anforderungen sind sehr gering, es geht wie gesagt nur darum, dass der Mieter die entsprechenden Kosten aufgelistet bekommt und der Abrechnung seinen zu zahlenden Anteil entnehmen kann.

Maximilian Renger: Wie hat der BGH nun den Fall beurteilt, dass der Vermieter die Heizkosten nur geschätzt und auf dieser Grundlage abgerechnet hat?

Fachanwalt Bredereck: Auch hier ist der BGH seiner großzügigen Linie treu geblieben und hat das nicht als Grund für eine formelle Unwirksamkeit gelten lassen. Der Vermieter muss demnach nicht erläutern, auf welche Weise er geschätzt hat oder Unterlagen beifügen, aus denen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann.

Maximilian Renger: Was bedeutet das dann für den Mieter, der gegen die Heizkostenabrechnung vorgehen will?

Fachanwalt Bredereck: Der Mieter muss sich dann inhaltlich ausführlicher mit der Abrechnung auseinandersetzen und die materielle Unwirksamkeit derselben rügen. Das ist natürlich mit größerem Aufwand verbunden, als schlichtweg auf eine formelle Unwirksamkeit zu verweisen, bei der keine Nachzahlung geschuldet wäre.

Maximilian Renger: Merken wir uns also: Formelle Fehler bei Betriebskostenabrechnungen geltend zu machen, wäre zwar der einfache Weg, ist aber sehr schwierig.

Fachanwalt Bredereck: So sieht es aus.

19.12.2016

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Allgemein

Überprüfung der inhaltlichen Richtigkeit einer Betriebskostenabrechnung

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

In vorangegangenen Artikeln hatte ich bereits zu der Frage der formalen Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung und zu der Nachvollziehbarkeit Stellung genommen. Letzte Stufe der Prüfung ist die inhaltliche Richtigkeit. Um diese vornehmen zu können, muss der Mieter in der Regel Einsicht in die der Betriebskostenabrechnung zu Grunde liegenden Rechnungen, Verträge und sonstigen Belege vornehmen. Die Einsichtnahme muss ebenfalls dann beim Vermieter erfolgen, wenn dieser sich weigert, die Kopien zu übersenden. Einen Anspruch auf Übersendung der Kopien hat der Mieter nur in Ausnahmefällen, zum Beispiel wenn der Anfahrtsweg zum Vermieter sehr lang ist.

Inhaltliche Richtigkeit schwierig zu überprüfen

Bei der Belegeinsicht muss der Mieter folgende Punkte im Einzelnen überprüfen:

Sind alle Positionen wirklich umlagefähig? Kosten für die Verwaltung, Instandsetzung und Instandhaltung dürfen nicht umgelegt werden. Das gilt sogar, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Kosten für die Anschaffung neuer Geräte oder ähnliches dürfen ebenfalls nicht umgelegt werden. Siehe dazu auch einer der vorangegangenen Artikel.
Gehören alle abgerechneten Positionen auch wirklich zum Objekt?
Sind die Betriebskosten auch im Abrechnungszeitraum entstanden?
Sind die zugrunde gelegten Umlageschlüssel korrekt?
Sind die zugrunde gelegten Wohnflächen, bzw. Personenzahlen zutreffend?
Ist das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet? Hier ist zu prüfen, ob der Vermieter nicht überhöhte Kosten verursacht hat. Der Vermieter ist allerdings nicht verpflichtet immer das billigste Angebot zu wählen. Er darf aber die Kosten nicht künstlich in die Höhe treiben.
Bei Kostenerhöhungen im Vergleich zum Vorjahr, besteht unter Umständen Erläuterungsbedarf.
Sind die Verbrauchswerte (Heizung, Warmwasser, Kaltwasser, Strom) korrekt abgelesen und stimmen die Werte mit den Werten der Vorjahre überein?
Sind die Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung pauschal abgezogen, wenn Sie in den Betriebskosten enthalten sind? Das betrifft zum Beispiel Vollwartungsverträge bei Aufzügen oder auch die Hausmeisterkosten.
Ist ein vorhandener Leerstand ausgewiesen? Auch diese Kostenanteile dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden.
Ist der Vorwegabzug von Gewerbeanteilen erfolgt? Gewerbe verursacht regelmäßig in vielen Positionen Mehrkosten. Der Vermieter muss daher die auf die Gewerbe entfallenden Kosten vorweg abziehen und auch die entsprechenden Flächen heraus rechnen.

Wir beraten und vertreten Mieter und Vermieter von Wohnungen, Wohnungseigentum und Gewerberäumen bundesweit im Zusammenhang mit Ansprüchen wegen Betriebskostenabrechnungen.

19.1.2016

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Immobilien

Betriebskosten und Nebenkosten für Mieter korrekt abrechnen

Viele Nebenkostenabrechungen landen vor Gericht – das muss nicht sein

Betriebskosten und Nebenkosten für Mieter korrekt abrechnen

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Nebenkosten- und Betriebskostenbelastung
Die Belastungen durch Betriebskosten und Nebenkosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen wird. Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Aber gibt es den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?
Es gibt ihn. Druckfrisch für 2016 und 2015. Der Autor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch “ Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete “ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung. Hier wird dem Vermieter unter die Arme gegriffen.

Das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie über die Alternativen. Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die exakte Vorbereitung des Mietvertrags ist.

Danach werden Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten erklärt. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie Instandhaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?
Ein Kapitel widmet der Autor den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt ein. Neuerungen, wie die erforderliche Legionellenprüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen kommen nicht zu kurz. Die Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden, wird im Kapitel über Verteilerschlüssel beantwortet. Thomas Trepnau benennt nicht nur alle möglichen Verteilerschlüssel sondern erklärt welche zweckmäßig sind. Die Anwendung ungeeigneter Verteilerschlüssesl kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Der Leser staunt, wenn er erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt , wie Nebenkostenvorauszahlungen und Betriebskostenorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, tritt der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge ein. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.

Heizkostenabrechnung verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese selbst machen könnten und das ganze nicht so kompliziert ist, wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Nach diesem Kapitel versteht jeder die Heizkostenabrechnung. Auch mit Irrtümern zum Einbau von Wärmemengenzählern wird aufgeräumt.

Nebenkosten bei Geschäftsräumen
Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Die verständliche Musterabrechnung für den Vermieter fehlt nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der neuen verschärften Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Ausdrucken mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.

Fazit:
Ein übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser sicher durch ein komplexes Thema führt. Jeder Vermieter ist nach der Lektüre in der Lage, seine Nebenkosten rechtssicher abzurechnen.

Das Buch mit der ISBN 978-9995784140 kann überall im Buchhandel , versandkostenfrei bei Amazon oder direkt über die des Verlages erworben werden.

Das Unternehmen führt individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen durch. Außerdem erscheinen im Verlag regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet das Unternehmen seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit. Die Schulungen und Workshops werden europaweit durchgeführt.

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