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Wohnungsmarkt: Lange Genehmigungsverfahren bremsen Neubau

VdW Bayern-Umfrage zu den größten Baubremsen

München (02.08.2018) – Bezahlbare Wohnungen sind in den Ballungszentren ein knappes Gut. Entsprechend ehrgeizig sind die Bauprogramme von Bund und Freistaat. Doch der Wohnungsbau kommt nur schleppend voran. Die langen Genehmigungsverfahren sind die größte Baubremse, meldet der VdW Bayern (Verband bayerischer Wohnungsunternehmen). Drei Jahre beträgt die durchschnittliche Bauzeit bei den 471 Mitgliedsunternehmen des Verbandes.

1,5 Millionen Wohnungen möchte die Bundesregierung in den nächsten vier Jahren bauen. Der Freistaat Bayern hat sich bis 2025 die Zielmarke von 500.000 Wohnungen gesetzt. Die Baufertigstellungen wachsen dennoch nur langsam. Der VdW Bayern hat seine Mitgliedsunternehmen gefragt, welche Faktoren den Wohnungsbau am meisten verzögern. Für die bayerische Wohnungswirtschaft sind die langen Genehmigungsverfahren bis zur Bewilligung des Bauantrags (64%), der höhere Planungsaufwand durch Verordnungen (57%) und die steigenden technischen Anforderungen an die Gebäude (54%) die größten Baubremsen. Dazu kommen noch die hohe Auslastung des Bauhandwerks (49%) und die schwierige Grundstückbeschaffung (42%). „Die Neubauinvestitionen unserer Mitglieder haben in den letzten Jahren spürbar angezogen“, sagt Verbandsdirektor Hans Maier. Aber die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau seien weiterhin nicht optimal.

Einzug erst nach drei Jahren

Von der Planung bis zum Bezug dauern die Bauprojekte durchschnittlich drei Jahre. Bei knapp einem Drittel der befragten Unternehmen lag die Bauzeit bei vier Jahren und mehr. Innerhalb von zwei Jahren wurden nur ein Viertel der Bauprojekte fertig gestellt. „In den Kommunen muss das Bauen zur Chefsache werden“, fordert Maier. „Wir brauchen ein Miteinander von Wohnungsunternehmen und Baubehörden.“

Kommunen und Bund in der Pflicht

Auch die befragten Wohnungsunternehmen sehen Handlungsbedarf bei den Kommunen. Eine Beschleunigung der Genehmigungsverfahren (80%) und die Optimierung der kommunalen Abstimmungsprozesse (52%) wurden als wirkungsvolle Baubeschleuniger genannt. Von der Bundesregierung erwarten sich die Unternehmen flexiblere Baustandards (72%).
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Im VdW Bayern sind 471 sozialorientierte bayerische Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen – darunter 340 Wohnungsgenossenschaften und 92 kommunale Wohnungsunternehmen. Die Mitgliedsunternehmen verwalten rund 525.000 Wohnungen, in denen ein Fünftel aller bayerischen Mieter wohnen.

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VdW Bayern: Neuaufnahme der Dienstleistungsgenossenschaft Isarwatt eG

Energieerzeugungsanlagen, Messdienste und Mobilität für die Münchner Wohnungswirtschaft

München (05.07.2017) – Der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen hat ein neues Mitgliedsunternehmen. Der Verbandsrat hat am 5. Juli der Aufnahme der Isarwatt eG zugestimmt. Das Besondere: Die Isarwatt eG ist kein klassisches Wohnungsunternehmen, sondern ein Dienstleistungsunternehmen für die Wohnungswirtschaft in der Rechtsform einer Genossenschaft. Das neue Unternehmen wird im Bereich Energie und Mobilität ein integriertes Angebot für tausende Münchner Mietwohnungen entwickeln.

Die Isarwatt eG wurde von sechs Münchner Wohnungsgenossenschaften gegründet. Ihre Idee: Mieterstrom-Projekte, die derzeit in aller Munde, aber vielerorts ohne Umsetzungs-Perspektive sind, erhalten dadurch eine tragfähige Plattform mit hoher Breitenwirkung. Denn die beteiligten Genossenschaften haben neben den baulichen und investiven Ressourcen auch den Zugang zu den Nutzern. „Die Versorgung großer Teile des Wohnungsbestandes von Wohnungsunternehmen mit selbst produziertem Strom ist damit realisierbar geworden“, sagt Gründungsvorstand Peter Schmidt. Für die wohnungsnahe Mobilität werden durch die Isarwatt eG Lösungen angeboten, die vielen Privathaushalten einen bequemen Zugang zu geteilten Mobilitätsangeboten ermöglichen. E-Bikes, Elektro-Autos und „konventionelles“ Carsharing, können in der eigenen Garage bereitgestellt werden.

Weitere Geschäftstätigkeiten der Isarwatt eG sind Mess- und Abrechnungsdienste sowie die Datenverarbeitung im Wärme- und Strombereich und transparente Berichterstattung über die Erreichung von Umweltzielen durch diese Maßnahmen.

Genossenschaften sind Innovationstreiber
Die Gründung der Isarwatt eG wurde durch den Verband bayerischer Wohnungsunternehmen e.V. begleitet, dem sie als Mitglied angehört. „Wohnungsgenossenschaften zeichnen sich schon lange durch wirtschaftliche, soziale und ökologische Nachhaltigkeitsaspekte aus“, sagt Verbandsdirektor Xaver Kroner. Hierdurch nehmen sie eine Vorreiterrolle ein und sind Innovationstreiber.

Mitbewerber sind erwünscht
Die Nachahmung der Idee in anderen Städten ist durch die Gründer ausdrücklich gewünscht. Schließlich geht es der Isarwatt eG um die Umsetzung der Energiewende und die Förderung von Dezentralität.
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Im VdW Bayern sind 458 sozialorientierte bayerische Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen – darunter 332 Wohnungsgenossenschaften und 91 kommunale Wohnungsunternehmen. Die Mitgliedsunternehmen verwalten rund 525.000 Wohnungen, in denen ein Fünftel aller bayerischen Mieter wohnen.

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Langer Weg zu mehr bezahlbaren Mietwohnungen

Herbsttagung der bayerischen Wohnungswirtschaft in Reit im Winkl

München (10.10.2016) – Wohnungsneubau, Digitalisierung und die Zukunftsfähigkeit von Wohnungsunternehmen sind die zentralen Themen der Fachtagung „VdW im Dialog“ des VdW Bayern. „Die Wohnungswirtschaft nimmt ihr Kernthema Mietwohnungsbau ernst“, sagte Verbandsdirektor Xaver Kroner in Reit im Winkl vor rund 500 Teilnehmern aus Wohnungswirtschaft, Politik und Wissenschaft. Durch die langen Bauzeiten könne sich der Mangel an bezahlbaren Mietwohnungen aber kurzfristig noch verschärfen.

Bereits im Jahr 2015 gab es einen deutlichen Anstieg beim Wohnungsneubau, denn der Mangel an bezahlbaren Wohnungen sei kein Phänomen der letzten beiden Jahre, betonte Kroner. Einer Umfrage des VdW Bayern zufolge wird die Branche ihre Neubauinvestitionen für den Zeitraum 2016 bis 2019 weiter erhöhen. Vor allem kommunale Wohnungsbaugesellschaften und größere Wohnungsunternehmen planen starke Erhöhungen. Der Verbandsdirektor bemängelte, dass sich außer den Verbandsmitgliedern kaum jemand im Marktsegment bezahlbarer Mietwohnungsbau engagiere. Deshalb würden die jährlich notwendigen 70.000 Neubauwohnungen – davon 20.000 Mietwohnungen – wohl weiterhin ein gemeinsamer Wunsch von Staatsregierung und Wohnungswirtschaft bleiben.

Angesichts der langen Bauzeiten rechnet Kroner frühestens für 2018 mit einem spürbaren Zuwachs an Mietwohnungen. Kurzfristig werde sich der Mangel an bezahlbaren Wohnungen sogar weiter verschärfen, obwohl die meisten Flüchtlinge und Asylbewerber noch gar nicht auf dem freien Wohnungsmarkt angekommen sind.

Stabilitätsanker in den Regionen schaffen

Hinzu kommen die gespaltenen Wohnungsmärkte in Bayern. In einigen sogenannten Schwarmstädten wie München sammeln sich vorwiegend junge Menschen und kehren auch später häufig nicht mehr in ihre Heimat zurück. Diese Konzentration von Menschen in wenigen Städten stellt sowohl für die Regionen, die Bevölkerung verlieren, als auch für die Städte, die unter dem Zuzugsdruck zu leiden haben, ein immer größeres Problem dar. „Diese Entwicklung können wir nicht mit dem Ordnungsrecht stoppen, sondern nur in dem wir den Menschen zeigen, dass es überall in Bayern schöne Städte und Gemeinden mit hoher Lebensqualität gibt“, sagte Kroner. Dazu gehöre aber neben der Arbeitssituation in hohem Maße auch ein gutes Wohnungsangebot. Deshalb drängt die Wohnungswirtschaft darauf, dass die Mietwohnraumförderung nicht auf die Ballungszentren konzentriert wird, sondern auch auf entspannten Wohnungsmärkten qualitätsvoller Mietwohnungsbau ermöglicht wird. Häufig sei ein zeitgemäßes Wohnungsangebot nur durch Ersatzneubau möglich. „Deshalb müssen die Abbruchkosten des Altbestandes auch zu den förderfähigen Kosten gehören“, forderte der Verbandsdirektor.

Auch Normalverdiener sollten Anspruch auf Sozialwohnungen haben

Kroner machte auf ein weiteres Manko beim geförderten Wohnungsbau aufmerksam. Durchschnittsverdiener können sich häufig keine neuen Mietwohnungen mehr leisten, haben aber keinen Anspruch auf eine Sozialwohnung. Das liegt auch an zu niedrigen Einkommensgrenzen. „Wir müssen Lösungen finden, wie wir den geförderten Wohnungsneubau für Normalverdiener öffnen können und zugleich Wohnungsbestände, die größtenteils nicht mehr einer Sozialbindung unterliegen, für die einkommensschwächsten Bevölkerungsgruppen besser und sinnvoller nutzbar machen,“ so der Verbandsdirektor. Die Lösung könnten sinnvolle Belegungsverträge sein, die über viele Jahre laufen, und in denen ein größerer Wohnungsbestand zusammengefasst wird. Andernfalls befürchtet Kroner, dass die Akzeptanz in der Bevölkerung für den geförderten Wohnungsbau immer weiter schwinden wird.
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Bayerische Wohnungswirtschaft sieht dringenden Handlungsbedarf für mehr bezahlbare Wohnungen

Politische Rahmenbedingungen müssen verbessert werden

München (07.09.2015) – Der Zustrom von Menschen nach Deutschland hält unvermindert an. Bis Ende Juli 2015 sind 47.767 neue Asylbewerber nach Bayern gekommen. Die Wohnungswirtschaft engagiert sich auf Grundlage ihrer sozialen und gesellschaftlichen Verantwortung mit großem Nachdruck für eine menschenwürdige und integrationsfördernde Unterbringung dieser Menschen. „Die Mitgliedsunternehmen des VdW Bayern stellen sich ihrer Verantwortung und wollen den Betroffenen, aber auch den Kommunen bei der Wohnraumversorgung helfen“, sagt Verbandsdirektor Xaver Kroner. Dafür brauchen die Unternehmen politische Unterstützung und eine Verbesserung der Rahmenbedingungen.

Der Verbandsdirektor nennt drei zentrale Punkte: Ein befristetes Absenken der Baustandards und die Beschleunigung von Verfahren, die Sicherstellung von sozialer Betreuung und deutlich kostengünstigeres Bauen. „Wir brauchen Konzepte zur geordneten Aufnahme, schnellen Unterbringung und dauerhaften Betreuung der zu uns kommenden Menschen“, fordert Kroner. Die Maßnahmen müssten geeignet sein, um schnell in die Breite des Marktes zu wirken.

Wohnungsversorgung ist Chefsache

Die Wohnungswirtschaft hält es für erforderlich, dass die Wohnversorgung von den Bürgermeistern in den Städten und Gemeinden zur Chefsache erklärt wird.

Resolution der deutschen Wohnungswirtschaft

Die Spitzengremien des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. haben in ihrer Sitzung am 3. September ein umfangreiches Forderungspapier verabschiedet, das den politisch Verantwortlichen in Bund und Ländern zugeleitet wird.

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