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BGH: Bei Mietschulden droht weiterhin doppelte Kündigung

ARAG Experten über ein brandaktuelles Urteil aus Karlsruhe

BGH: Bei Mietschulden droht weiterhin doppelte Kündigung

Gerät ein Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand, droht ihm die Kündigung – und zwar unter Umständen die fristlose und parallel dazu die ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist. Auch wenn die Zahlungsrückstände ausgeglichen wurden, kann der Räumungsanspruch des Vermieters aufgrund der ordentlichen Kündigung weiterhin bestehen. Diese gängige Praxis beim Zahlungsverzug des Mieters hat der Bundesgerichtshof (BGH) heute in einem Urteil erneut bestätigt. ARAG Experten erläutern, was das für Mieter und Vermieter bedeutet.

Worum geht es?
Anders als Mieter dürfen Vermieter normalerweise nur aus bestimmten Gründen kündigen, zum Beispiel bei Eigenbedarf. Je nachdem, wie lange der Mieter bei ihnen wohnt, müssen sie dabei Kündigungsfristen zwischen drei und neun Monaten einhalten. Eine Ausnahme ist die fristlose Kündigung. Sie kann ausgesprochen werden, wenn die andere Seite ihre Pflichten so gravierend verletzt hat, dass es unzumutbar erscheint, an dem Mietvertrag festzuhalten. Laut Deutschem Mieterbund geht es in mehr als 90 Prozent der Fälle um nicht gezahlte Miete.

Was gilt für Mietschulden?
Der Vermieter kann laut Gesetz fristlos kündigen, wenn der Mieter zwei Monate nacheinander mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist oder über längere Zeit mehr als zwei Monatsmieten schuldet. Das Gesetz sieht allerdings eine Schonfrist vor: Zahlt der Mieter binnen zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage sämtliche Schulden, wird die Kündigung unwirksam und er darf bleiben. Möglich ist auch, dass das Sozialamt einspringt und dem Vermieter das Geld vorschießt. Auf diese Weise kann man sich aber nur einmal in zwei Jahren retten.

Vermieter tricksen oft
Um den unzuverlässigen Mieter auch wirklich loszuwerden, kündigen so gut wie alle Vermieter fristlos und gleichzeitig auch noch hilfsweise ordentlich mit Kündigungsfrist. Denn die ordentliche Kündigung ist laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) auch erlaubt, wenn „der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat“ – also zum Beispiel die Miete nicht zahlt. Bei der ordentlichen Kündigung gibt es keine Schonfrist. Begleicht der Mieter seine Schulden, hilft ihm das nicht mehr; die Kündigung blieb wirksam. So hatte es der BGH zuletzt im Jahr 2016 entschieden (BGH, Az.: VIII ZR 321/14).

Ist das rechtlich ok?
Genau diese Frage stellte eine Kammer des Landgerichts Berlin erneut den obersten Zivilrichtern am BGH nun erneut. Die Berliner Richter haben in zwei Fällen Räumungsklagen gegen säumige Mieter abgewiesen. Sie gingen das Problem von der logischen Seite an und meinten: Eine fristlose Kündigung beende das Mietverhältnis mit sofortiger Wirkung – bis zum Zeitpunkt der Schonfristzahlung gebe es also gar kein Mietverhältnis mehr, das auch noch ordentlich gekündigt werden könnte. Die zweite Kündigung laufe damit ins Leere. Mit dem heutigen Urteil hat der BGH dieser Auffassung eine Absage erteilt und seine bisherige Rechtsprechung ausdrücklich bestätigt. Eine Schonfristzahlung habe nicht zur Folge, dass die hilfsweise ausgesprochen ordentliche Kündigung „ins Leere“ läuft, so die Karlsruher Richter. Denn durch die Zahlung der Mietschulden innerhalb der Schonfrist verliert die fristlose Kündigung rückwirkend ihre Wirkung und der Mietvertrag wird fortgesetzt. In dieser Situation kommt eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zur Geltung. Der BGH gab der Vorinstanz nun auf zu prüfen, ob die ordentliche Kündigung wirksam war oder ob die Berufung der Vermieter darauf wegen der zeitnah erfolgten Schonfristzahlung womöglich treuwidrig war (Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

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BGH: Internet-Konten sind vererbbar

ARAG Experten zum Nachlass im Internet und in sozialen Medien

BGH: Internet-Konten sind vererbbar

Ein 15-jähriges Mädchen stirbt und die Eltern dürfen nicht auf sein Facebook-Konto zugreifen. Das hatte das Kammergericht Berlin im vergangenen Jahr entschieden. Die Entscheidung sorgte für Verwirrung. Nun haben die höchsten deutschen Richter am Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe das Urteil korrigiert – mit weitreichenden Konsequenzen (Az.: Az. III ZR 183/17). ARAG Experten sagen Ihnen, wie Sie Ihr digitales Erbe am besten ordnen.

Das BGH-Urteil
Private Daten im Internet wie ein Facebook-Konto fallen nach dem Tod des Nutzers grundsätzlich an seine Erben. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun entschieden. Bei Briefen und Tagebüchern sei das ganz üblich, betonte der Vorsitzende Richter. Es bestehe kein Grund, digitale Inhalte anders zu behandeln. Mit dem Urteil bekommen die Eltern eines toten Mädchens nach langem Rechtsstreit Zugang zum Facebook-Konto ihrer Tochter. Facebook hält die Inhalte seit fünfeinhalb Jahren unter Verschluss. Jetzt muss der US-Konzern den Eltern als Erben Einblick gewähren. Das Mädchen war Ende 2012 in Berlin vor eine U-Bahn gestürzt. Ob es ein Unglück war oder ein Suizid, ist bis heute nicht geklärt. Die Eltern erhoffen sich von den privaten Chat-Nachrichten auf der Seite Aufschluss über die Todesumstände der 15-Jährigen. Bedeutung hat das Urteil aber nicht nur für Facebook, sondern auch für ganz reguläre E-Mail-Konten. Damit soll laut ARAG Experten gesichert werden, dass Erben an die E-Mail-Konten des Verstorbenen herankommen können.

So regeln Sie Ihren eigenen digitalen Nachlass
Wenn Sie ein Testament machen, sollten Sie nicht nur Verfügungen über Geld, Wertgegenstände und Immobilien treffen, sondern am besten auch Ihren digitalen Nachlass ordnen. Dann erleben die Erben keine Überraschungen – beispielsweise mit Verträgen für Online-Dienste, die weiterlaufen und bezahlt werden müssen. Dabei wäre ein erster vernünftiger Schritt, eine oder mehrere Vertrauenspersonen zu benennen, die sich – analog zum Nachlassverwalter auf Facebook – kümmern sollen. Überlegen Sie, was mit Ihrem E-Mail-Postfach, dem Facebook-Profil oder Ihrer digitalen Fotosammlung passieren soll. Alles löschen? Welche Verträge sollen weiterbestehen, welche gekündigt werden? Dafür müssen diese erst einmal gefunden werden. Daher befähigen Sie am besten die Ihnen vertrauten Menschen, in Ihrem Sinne zu handeln. Indem Sie besprechen, was zu tun ist und indem Sie ihnen Passwörter zugänglich machen. Oder zumindest mitteilen, wo Sie diese hinterlegt haben.

Passwörter sinnvoll hinterlegen
Passwörter in einem Safe oder Bankschließfach deponiert, lassen sich übrigens einfacher ändern, als wenn Sie bei einem Notar lagern. Denkbar wäre auch ein verschlüsselter USB-Stick oder ein Passwort-Manager, mit dem Sie Ihre Codewörter verwalten können. Vielleicht ist Ihnen wohler, einen Rechtsanwalt oder Notar insgesamt mit der Verwaltung Ihrer Daten zu bevollmächtigen, da diese zur Verschwiegenheit verpflichtet sind. Diese Tätigkeit ist allerdings gebührenpflichtig.

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BGH: Dashcam vor Gericht doch zulässig

ARAG Experten über eine Entscheidung der obersten Richter

BGH: Dashcam vor Gericht doch zulässig

Immer öfter kommt es in letzter Zeit vor, dass auf dem Armaturenbrett oder an der Windschutzscheibe eine Digitalkamera prangt. Die datenschutzrechtliche Zulässigkeit der Dashcams sowie die Verwendbarkeit der Aufzeichnungen in Zivil- oder Strafprozessen waren lange umstritten. Laut ARAG Experten hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt erstmals Position beziehen müssen und für Klarheit gesorgt: Auch wenn die Aufzeichnungen der kleinen Kameras gegen Datenschutzrecht verstoßen, können sie nach dem aktuellen Urteil dennoch als Beweismittel vor Gericht zulässig sein.

Was ist eine Dashcam?
Als Dashcam wird eine Videokamera auf dem Armaturenbrett (englisch: dashboard) oder an der Windschutzscheibe von Fahrzeugen bezeichnet, welche die Fahrt fortwährend aufzeichnet und in einer Schleife speichert. Nach Ablauf einer programmierbaren Zeit oder bei Erreichen des Speicherlimits des Speichermediums werden ältere Aufnahmen überschrieben. Autofahrer installieren diese Kameras überwiegend, um Verkehrsabläufe zu dokumentieren und so bei Verkehrsunfällen die Schuldfrage eindeutig beweisen zu können. Es kommt auch immer öfter vor, dass Autofahrer das Fehlverhalten anderer Verkehrsteilnehmer zur Anzeige bringen oder eventuelle Polizeikontrollen dokumentieren wollen.

Was sagen Datenschützer?
Ein Verstoß gegen das Bundesdatenschutzgesetz liegt dann vor, wenn mit einer Dashcam Aufnahmen in der Absicht gemacht werden, sie später ins Internet zu stellen, auf Youtube oder Facebook hochzuladen oder Dritten zu übermitteln. Letzteres gilt unter Umständen auch, wenn die Aufnahmen an die Polizei weitergegeben werden.

Die bisherige Rechtsprechung
In einem früheren Fall hatte die zuständige Behörde einem Autofahrer untersagt, eine Dashcam zur Aufzeichnung von Verkehrsverstößen anderer Verkehrsteilnehmer einzusetzen. Die Anwältin des Mannes führte vor Gericht aus, ihr Mandant fühle sich häufig von anderen Autofahrern genötigt, so dass er sich zum Einsatz der Kamera gezwungen gesehen habe, um Beweismittel zu sichern. Das angerufene Gericht befand allerdings, der Autofahrer habe mit seinen Videoaufnahmen den persönlichen oder familiären Bereich verlassen, weil der Mann ihn behindernde oder nötigende Autofahrer mit den Aufnahmen bei der Polizei habe überführen wollen. Damit finde das Bundesdatenschutzgesetz Anwendung. Schließlich ließen sich die mit seiner Dashcam in der Öffentlichkeit gefilmten Personen und Nummernschilder ohne weiteres identifizieren. Das Gericht führte aus, dass das Bundesdatenschutzgesetz „heimliche Aufnahmen unbeteiligter Dritter grundsätzlich nicht zulässt und solche Aufnahmen einen erheblichen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht und das Recht auf informationelle Selbstbestimmung der von den Filmaufnahmen betroffenen Personen darstellen“. Die Datenschutzinteressen der heimlich Gefilmten seien demnach höher zu bewerten als das Interesse des Autofahrers an einem Videobeweis etwa für den Fall eines Unfalls (VG Ansbach, Az.: AN 4 K 13.01634).

BGH lässt Dashcam-Aufzeichnungen zu
Der im jetzt verhandelten Fall vom Amtsgericht Magdeburg beauftragte Sachverständige konnte den Unfallhergang nicht aufklären. Auch Zeugenaussagen brachten keine weiteren Hinweise über den Unfallverursacher. Dem Kläger wurde daraufhin die Hälfte des Gesamtschadens als Schadensersatz zugesprochen. Dieser wollte jedoch weitere 1.330 Euro erstreiten und verlangte, auch die Videoaufnahmen, die er mit seiner im Auto befestigten Dashcam angefertigt hatte, als Beweismittel zuzulassen. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Magdeburg lehnten dies ab. Durch die dauerhafte Videoaufzeichnung sei das Persönlichkeitsrecht des Unfallgegners betroffen. Das überwiege in diesem Fall – auch, weil der Schaden relativ gering sei. Auf dem Video, um das es jetzt vor dem BGH ging, sieht man genau, wie die zwei Autos auf der Linksabbiegerspur zusammenstoßen. Jetzt hatten die obersten deutschen Zivilrichter das Wort, denn bei der Verwendung von Videoaufzeichnungen im Schadensersatzprozess stehen sich mehrere Interessen gegenüber: Auf der einen Seite die Rechte der gefilmten Personen und auf der anderen Seite das Interesse von Klägern und Gerichten, den Unfall wahrheitsgemäß aufzuklären. Welche Maßstäbe für die Verwendung von Dashcam-Aufnahmen vor Gericht genau gelten, hat der BGH nun geklärt. Die Aufnahmen verstoßen demnach zwar gegen das Datenschutzrecht. Da aber Unfallbeteiligte ohnehin Angaben zu Person, Versicherung und Führerschein machen müssten, sei dies nachrangig. Die Aufzeichnungen seien deshalb im Unfallhaftpflichtprozess nach entsprechender Interessenabwägung als Beweismittel verwertbar. Die vorinstanzlichen Urteile wurden somit kassiert und der Fall an das Landgericht zurückverwiesen (BGH, Az.: VI ZR 233/17).

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BGH: Dashcam vor Gericht doch zulässig?

ARAG Experten über eine fällige Entscheidung der obersten Richter

BGH: Dashcam vor Gericht doch zulässig?

Immer öfter kommt es in letzter Zeit vor, dass auf dem Armaturenbrett oder an der Windschutzscheibe eine Digitalkamera prangt. Die datenschutzrechtliche Zulässigkeit der Dashcams sowie die Verwendbarkeit der Aufzeichnungen in Zivil- oder Strafprozessen waren lange umstritten. Laut ARAG Experten ändert sich die Sichtweise der deutschen Rechtsprechung allerdings gerade. Jetzt prüft sogar der Bundesgerichtshof (BGH), ob die Aufzeichnungen einer Dashcam nicht doch als Beweismittel vor Gericht zulässig sind.

Was ist eine Dashcam?
Als Dashcam wird eine Videokamera auf dem Armaturenbrett (englisch: dashboard) oder an der Windschutzscheibe von Fahrzeugen bezeichnet, welche die Fahrt fortwährend aufzeichnet und in einer Schleife speichert. Nach Ablauf einer programmierbaren Zeit oder bei Erreichen des Speicherlimits des Speichermediums werden ältere Aufnahmen überschrieben. Autofahrer installieren diese Kameras überwiegend, um Verkehrsabläufe zu dokumentieren und so bei Verkehrsunfällen die Schuldfrage eindeutig beweisen zu können. Es kommt auch immer öfter vor, dass Autofahrer das Fehlverhalten anderer Verkehrsteilnehmer zur Anzeige bringen oder eventuelle Polizeikontrollen dokumentieren wollen.

Was sagen Datenschützer?
Ein Verstoß gegen das Bundesdatenschutzgesetz liegt dann vor, wenn mit einer Dashcam Aufnahmen in der Absicht gemacht werden, sie später ins Internet zu stellen, auf Youtube oder Facebook hochzuladen oder Dritten zu übermitteln. Letzteres gilt unter Umständen auch, wenn die Aufnahmen an die Polizei weitergegeben werden.

Die bisherige Rechtsprechung
In einem früheren Fall hatte die zuständige Behörde einem Autofahrer untersagt, eine Dashcam zur Aufzeichnung von Verkehrsverstößen anderer Verkehrsteilnehmer einzusetzen. Die Anwältin des Mannes führte vor Gericht aus, ihr Mandant fühle sich häufig von anderen Autofahrern genötigt, so dass er sich zum Einsatz der Kamera gezwungen gesehen habe, um Beweismittel zu sichern. Das angerufene Gericht befand allerdings, der Autofahrer habe mit seinen Videoaufnahmen den persönlichen oder familiären Bereich verlassen, weil der Mann ihn behindernde oder nötigende Autofahrer mit den Aufnahmen bei der Polizei habe überführen wollen. Damit finde das Bundesdatenschutzgesetz Anwendung. Schließlich ließen sich die mit seiner Dashcam in der Öffentlichkeit gefilmten Personen und Nummernschilder ohne weiteres identifizieren. Das Gericht führte aus, dass das Bundesdatenschutzgesetz „heimliche Aufnahmen unbeteiligter Dritter grundsätzlich nicht zulässt und solche Aufnahmen einen erheblichen Eingriff in das Persönlichkeitsrecht und das Recht auf informationelle Selbstbestimmung der von den Filmaufnahmen betroffenen Personen darstellen“. Die Datenschutzinteressen der heimlich Gefilmten seien demnach höher zu bewerten als das Interesse des Autofahrers an einem Videobeweis etwa für den Fall eines Unfalls (VG Ansbach, Az.: AN 4 K 13.01634).

BGH kann nun Klarheit schaffen
Auf dem Video, um das es jetzt vor dem BGH geht, sieht man genau, wie zwei Autos auf der Linksabbiegerspur zusammenstoßen. Der Unfall hatte zu einem Blechschaden in Höhe von etwa 1.000 Euro geführt. Um diesen Schaden erstattet zu bekommen, berief sich der Kläger vor Gericht auf die Bilder, die er mit seiner Dashcam gemacht hatte. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht Magdeburg lehnten die Verwendung der Aufnahmen des Fahrers vor Gericht allerdings ab. Durch die dauerhafte Videoaufzeichnung sei das Persönlichkeitsrecht des Unfallgegners betroffen. Das überwiege in diesem Fall – auch, weil der Schaden relativ gering sei. Jetzt haben die obersten deutschen Zivilrichter das Wort, denn bei der Verwendung von Videoaufzeichnungen im Schadensersatzprozess stehen sich mehrere Interessen gegenüber: Auf der einen Seite die Rechte der gefilmten Personen und auf der anderen Seite das Interesse von Klägern und Gerichten, den Unfall wahrheitsgemäß aufzuklären. Welche Maßstäbe für die Verwendung von Dashcam-Aufnahmen vor Gericht genau gelten, muss der BGH nun klären. Wann die obersten Richter ihr Urteil verkünden, ist laut ARAG Experten noch nicht sicher (BGH, Az.: VI ZR 233/17).

Download des Textes und verwandte Themen:
https://www.arag.de/service/infos-und-news/rechtstipps-und-gerichtsurteile/auto-und-verkehr/

Die ARAG ist das größte Familienunternehmen in der deutschen Assekuranz und versteht sich als vielseitiger Qualitätsversicherer. Neben ihrem Schwerpunkt im Rechtsschutzgeschäft bietet sie ihren Kunden in Deutschland auch attraktive, bedarfsorientierte Produkte und Services aus einer Hand in den Bereichen Komposit, Gesundheit und Vorsorge. Aktiv in insgesamt 17 Ländern – inklusive den USA und Kanada – nimmt die ARAG zudem über ihre internationalen Niederlassungen, Gesellschaften und Beteiligungen in vielen internationalen Märkten mit ihren Rechtsschutzversicherungen und Rechtsdienstleistungen eine führende Position ein. Mit über 3.900 Mitarbeitern erwirtschaftet der Konzern ein Umsatz- und Beitragsvolumen von rund 1,6 Milliarden EUR.

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Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs – hilft eine Nachzahlung?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs - hilft eine Nachzahlung?

Fachanwalt Bredereck

Kommt der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand, gefährdet er den Bestand des Mietverhältnisses erheblich. Der Vermieter ist gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Doch nicht immer bedeutet ein solcher Rückstand tatsächlich, dass Mieter ihre Wohnung verlieren.

Nachzahlung des Mieters: Der Mieter hat die Möglichkeit mit einer Nachzahlung die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung herbeizuführen. Der Bundesgerichtshof hat nun in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass dies aber nur im Falle einer vollständigen Nachzahlung der offenen Beträge durch den Mieter gilt. Gleiches gilt auch für eine spätere Nachzahlung auf eine zunächst wirksame fristlose Kündigung innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten.

Der BGH: Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Berechnung des Zahlungsrückstandes auf Grundlage vereinbarter Miete: Der BGH hat darüber hinaus auch klargestellt, dass bei der Berechnung der Höhe des Zahlungsrückstandes die vertraglich vereinbarte Miete maßgeblich ist – und nicht eine (möglicherweise rechtmäßig) geminderte Miete. Dies zeigt einmal mehr, dass Mieter die Miete bei Mängeln nicht einfach in einer bestimmten Höhe mindern, sondern zunächst unter Vorbehalt in voller Höhe zahlen und ggf. später zurückfordern sollten.

Der BGH dazu: Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt, ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Ordentliche Kündigung bleibt wirksam: Schließlich müssen Mieter beachten, dass auch eine vollständige Nachzahlung der Miete nur eine fristlose Kündigung verhindern bzw. unwirksam machen kann. Das gilt jedoch nach der Rechtsprechung des BGH nicht für eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Vermieters. Etwas anderes gilt nur in besonderen Ausnahmefällen, in denen der Mieter nachweisen kann, dass ihn kein Verschulden an dem Zahlungsrückstand trifft. Dieser Nachweis gelingt in der Praxis aber nur sehr selten.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

13.03.2018

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

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Eigenbedarf für Zweitwohnung: wann benötigt der Vermieter die Wohnung?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Eigenbedarf für Zweitwohnung: wann benötigt der Vermieter die Wohnung?

Fachanwalt Bredereck

Eigenbedarfskündigungen beschäftigen die Gerichte bis hin zum Bundesgerichtshof regelmäßig. Der BGH hat sich auch schon mit der Frage auseinandergesetzt, ob eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist, wenn der Vermieter eine Wohnung als Zweitwohnung nutzen möchte. Dies sei zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötige. Gestritten wurde daraufhin fleißig darüber, wann genau ein Vermieter denn eine Wohnung als Zweitwohnung wirklich benötige. Zu dem Thema hat das Landgericht nun erneut den BGH befragen wollen. Der hat sich allerdings in einem aktuellen Beschluss kurzgehalten und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17).

Streit um Eigenbedarfskündigung: In der Sache ging es um den Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter wollte nicht länger in Hotels oder bei Bekannten unterkommen, sondern die entsprechende Wohnung als Zweitwohnung nutzen. Diesen Nutzungswunsch erkannte das Landgericht – im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH sowie der Verfassungsgerichte – auch an und gab dem Vermieter Recht. Zugleich ließ es aber die Revision zu, da die Frage, unter welchen Voraussetzungen Eigenbedarf für eine Zweitwohnung geltend gemacht werden könne, von grundsätzlicher Bedeutung sei und der Klärung durch den BGH bedürfe.

Frage des Benötigens bereits geklärt: Der BGH hat die Revision zurückgewiesen mit der Begründung, der Sache komme die behauptete grundsätzliche Bedeutung nicht zu. Die Frage, wann der Vermieter die Wohnung benötige – und damit auch wann er wegen des Nutzungswunsches als Zweitwohnung kündigen dürfe -, sei abhängig von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen und bereits geklärt.

Entscheidend ist Würdigung im Einzelfall: In diesem Zusammenhang komme es entscheidend darauf an, im Einzelfall die jeweiligen Umstände zu würdigen und auf dieser Grundlage zu entscheiden, ob der Nutzungswunsch des Vermieters tatsächlich auf ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruhe. Allgemeine Vorgaben dazu, insbesondere zu einer erforderlichen Mindestnutzungszeit der Zweitwohnung, könne der BGH nicht machen.

Der BGH: Hieraus ergibt sich allerdings gleichzeitig, dass eine vom Berufungsgericht für wünschenswert erachtete (über den Einzelfall hinausgehende) zeitliche Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals „Benötigen“ bei einer Zweitwohnung nicht möglich ist, eben weil die erforderliche einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung allgemeinverbindliche Aussagen – etwa über eine konkrete „Mindestnutzungsdauer“ der Zweitwohnung – nicht zulässt (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17).

13.02.2018

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Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Mieter:

Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung angedroht hat? Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat? Sie finden auch Muster für einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Weiter finden Sie Muster für eine Verteidigungsschrift gegen eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigung-anwalt.de

Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Vermieter:

Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wann kann man einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen? Wann ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen? Wann gelten Sperrfristen? Weiter finden Sie Muster für das Erstellen einer Eigenbedarfskündigung mit ausführlichen Hinweisen. Sie finden auch Muster für eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Thema Eigenbedarfskündigung.

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Nebenkosten: BGH stärkt Rechte von Verbrauchern und Mietern

ARAG Experten über die Beweislast bei extrem hohen Nachforderungen

Nebenkosten: BGH stärkt Rechte von Verbrauchern und Mietern

Bei manchem Mieter flattern jetzt schon die ersten Nebenkostenabrechnungen für das vergangene Jahr ins Haus. Der ein oder andere kommt bei der Durchsicht ganz schön ins Staunen. Wenn Stromanbieter oder Vermieter plötzlich extrem hohe Nachforderungen bei den Nebenkosten stellen, müssen sie allerdings zuerst Beweise erbringen, bevor der Kunde bzw. Mieter zahlen muss. Das entschied jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) in zwei Urteilen. ARAG Experten begrüßen diese Stärkung der Verbraucher- und Mieterrechte.

Viel zu hohe Stromrechnung
In dem ersten verhandelten Fall orderte der Oldenburger Stromanbieter EWE von einem Rentnerpaar über 9.000 Euro an Stromnachzahlungen, weil es innerhalb eines Jahres mehr als das Zehnfache an Strom verbraucht haben sollte als im Jahr zuvor. Der Stromanbieter klagte, als das Ehepaar sich weigerte, die Summe zu bezahlen. Der BGH bestätigte nun die Abweisung der EWE-Klage: Der bescheidene Lebenszuschnitt der Senioren sprach einfach nicht für solch einen Stromverbrauch. Weil die ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers des Stromanbieters bestand, hätte dieser beweisen müssen, dass die Senioren tatsächlich so viel Energie verbraucht hatten, erläutern ARAG Experten das Urteil (BGH, Az.: VIII ZR 148/17).

Was bedeutet das für Stromkunden?
Das Urteil stärkt eindeutig die Kundenrechte, indem es bei sehr hohen Nachforderungen der Stromanbieter die Beweislast umkehrt. Demnach müssen Kunden im Streit mit Energieversorgern deutlich überhöhte Abrechnungen nicht bezahlen, wenn die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ des Energieanbieters besteht. Bei Nachzahlungsforderungen im üblichen Rahmen von einigen hundert Euro müssen Verbraucher aber weiterhin zunächst zahlen und können dann ein Rückforderungsverfahren anstrengen.

BGH weist Vermieter die Beweislast zu
In einem weiteren Fall sollten Mieter 5.000 Euro Heizkosten für zwei Jahre nachzahlen. Das waren 40 Prozent der Heizkosten des gesamten Hauses. Die Wohnfläche der gemieteten Wohnung betrug allerdings nur 12 Prozent der Gesamtfläche. Obwohl der klagende Vermieter den Mietern die Einsicht in die Nebenkostenabrechnung der Nachbarwohnungen verweigerte, bekam er vom Landgericht Darmstadt zunächst Recht. Das war sogar den Richtern des BGH unverständlich, sie hoben das Urteil auf: Der klagende Vermieter hätte seine Forderungen beweisen müssen. Weil er das in der Vorinstanz nicht getan habe, hätte das Landgericht dessen Klage abweisen müssen. Zudem hätte der Vermieter die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen über die Nachbarwohnungen nicht verweigern dürfen. Mieter haben grundsätzlich ein umfassendes Einsichtsrecht in Nebenkostenabrechnungen, so ARAG Experten, um sich Klarheit darüber zu verschaffen, ob der Gesamtverbrauch mit dem individuellen Verbrauch der Wohneinheiten übereinstimmt (BGH, Az.: VIII ZR 189/17).

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Mieterhöhung bei Indexmiete: Wirksam oder nicht?

Bei einer Indexmiete orientiert sich die Miethöhe am Verbraucherpreisindex. Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er dem Mieter zwar die Änderung der Miete und die eingetretene Änderung des Index mitteilen. Er ist aber nicht dazu verpflichtet, die Steigerung des Index in Prozent anzugeben oder seine Rechenschritte zu erläutern. So entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) der Bundesgerichtshof.
BGH, Az. VIII ZR 291/16

Hintergrundinformation:
In deutschen Großstädten steigen die Mieten rasant. Immer öfter vereinbaren Vermieter mit neuen Mietern eine sogenannte Indexmiete. Das bedeutet, dass sich die Höhe der Miete an dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltungskosten orientiert. Der Verbraucherpreisindex gibt an, wie sich die Preise aller Waren und Dienstleistungen des privaten Bedarfs in Deutschland durchschnittlich prozentual verändern. Eine Indexmiete zu erhöhen, ist weniger aufwendig als bei einem herkömmlichen Mietvertrag. Denn der Vermieter muss keine Vergleichsmieten aus dem örtlichen Mietspiegel heranziehen. Diese Angaben sind in Großstädten meist auch sehr schnell überholt. Zudem gibt es dabei oft Streit darüber, ob die Wohnung in Ausstattung und Größe der jeweiligen Wohnungsklasse des Mietspiegels entspricht. Der Verbraucherpreisindex hingegen ist ein eindeutiges Kriterium. Der Fall: In einem Mietvertrag war vereinbart, dass sich die Höhe der Miete nach dem Verbraucherpreisindex richten sollte. Der Vermieter hatte nun die Miete erhöht. In seinem Schreiben hatte er den Stand des Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und zum aktuellen Zeitpunkt angegeben und mitgeteilt, dass sich die Miete von 690 Euro auf 775 Euro erhöhen sollte. Der Mieter zahlte weiterhin die alte Miete. Er war der Meinung, dass die Mieterhöhung ohne Angabe der prozentualen Steigerung des Index unwirksam sei. Nach Mietvertragsende behielt der Vermieter den entsprechenden Zahlungsrückstand von der Kaution ein. Der Mieter verklagte ihn daraufhin auf Rückzahlung der vollen Kaution. Das Urteil: Anders als die Vorinstanzen lehnte der Bundesgerichtshof einen Zahlungsanspruch des Mieters ab. Nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice waren die Richter der Ansicht, dass der Vermieter die Mieterhöhung ausreichend begründet habe. Er sei berechtigt gewesen, die nicht gezahlten Erhöhungsbeträge von der Kaution einzubehalten. § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches schreibe vor, dass die Mieterhöhung bei der Indexmiete in Textform erfolgen und die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die jeweilige Vergleichsmiete oder die Erhöhung als Geldbetrag enthalten müsse. Das Schreiben des Vermieters erfülle diese Voraussetzungen. Der Mieter habe alle erforderlichen Zahlen zur Überprüfung erhalten. Eine prozentuale Veränderung müsse der Vermieter nicht angeben. Es liege auf der Hand, dass die Indexmiete im gleichen Maße steige wie der Verbraucherpreisindex. Die einzelnen Rechenschritte müsse der Vermieter nicht erklären.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. November 2017, Az. VIII ZR 291/16

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Soheil Hosseini vom Softwarehändler zum HNWI

Zum High-Net-Worth-Individual in kürzester Zeit

Soheil Hosseini vom Softwarehändler zum HNWI

Soheil Hosseini – Quelle Xing

Vom Softwarehändler zum High-Net-Worth-Individual in nur 7 Jahren.

Der Gebraucht-Software Pionier Soheil Hosseini – Gründer und Markeninhaber von softwarehandel24 hat ein Ziel, den Gebraucht-Software Markt in Europa transparenter zu gestalten. Um seine Ziele zu erreichen steht er vor dem Bundesgerichtshof und der Gegner ist kein anderer als die Microsoft Corporation USA.

Es geht um ein Thema, welches seit Jahren vor den Gerichten diskutiert wird.

Der so genannte Erschöpfungsgrundsatz ist im Urheberrechtsgesetz (UrhG) verankert und besagt, dass sich das Verbreitungsrecht des Urhebers erschöpft, sobald er sein Werk erstmalig in Verkehr gebracht hat. Das bedeutet, er kann nach der Veräußerung nicht mehr bestimmen, welchen weiteren Weg das Werkstück nimmt, und der Erstkäufer kann ohne Zustimmung des Herstellers entscheiden, ob und an wen er es weiterverkauft.

Wenn man den Meinungen der Experten Glauben schenkt, wird es ein harter Kampf für Microsoft. Soheil Hosseini geht bis zum Ende und freut sich heute schon auf die Verhandlungen vor dem Europäischen Gerichtshof.

Was erhoffen Sie sich durch einen Sieg?

„Der Erschöpfungsgrundsatz muss neu definiert werden um den internationalen Markt transparenter zu gestalten. Die Softwarehersteller wollen ihre amerikanische Geschäftspolitik in Europa durchsetzen. Ich werde alles in meiner Macht Stehende tun, um das zu unterbinden.“

Soheil Hosseini erzielte bereits mit 21 Jahren seine ersten Millionenumsätze und ist derzeit an mehreren Unternehmen weltweit beteiligt. Sein Vermögen wird auf 14 Millionen Euro geschätzt.

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Preisvergleichsportale im Internet für Bestattungen müssen transparent und ehrlich sein

Bundesverband Deutscher Bestatter erstreitet Leitsatzentscheidung des BGH mit erheblicher Tragweite über die Bestattungsbranche hinaus

Preisvergleichsportale im Internet für Bestattungen müssen transparent und ehrlich sein

Wenn ein naher Angehöriger stirbt, sind die Hinterbliebenen in einer psychischen Ausnahmesituation und müssen sehr schnell eine Bestattung beauftragen. Wer dann Preisvergleichsportale im Internet für Bestattungen konsultiert, erwartet zu Recht Transparenz und Seriosität. Im Frühjahr hat der Bundesgerichtshof Verbrauchern den Rücken gestärkt und ein richtungsweisendes Urteil zum Bestattungspreisvergleich im Internet gefällt (Urteil vom 27. April 2017 – I ZR 55/16) und dieses jetzt sogar als Leitsatzentscheidung qualifiziert, was die rechtliche Stellung und Bedeutung der höchstrichterlichen Entscheidung weit über die Grenzen der Bestattungsbranche zum Ausdruck bringt.

Nach der BGH-Entscheidung müssen Nutzer von Vermittlungsportalen für Bestattungen darauf aufmerksam gemacht werden, wenn sie nicht sämtliche Anbieter, sondern nur ausgewählte Unternehmen berücksichtigen. Der Verbraucher rechne damit, dass er auf solchen Seiten einen schnellen Überblick über die Marktverhältnisse bekommt und dadurch ein preisgünstiges Angebot findet. Deshalb, so der BGH, ist es für die Entscheidung des Nutzers, ob und mit wem er einen Vertrag schließen möchte, maßgeblich, ob der Anbieter des Preisvergleichsportals vom anbietenden Bestattungsunternehmen im Fall des Vertragsschlusses eine Provision erhält. Die „wesentliche Information“ brauche der Nutzer, um eine „informierte geschäftliche Entscheidung“ treffen zu können.

Preisvergleichsportal zeigte nur Angebot von provisionszahlenden Anbietern

Der Bundesverband Deutscher Bestatter (BDB) klagte gegen das Preisportal Bestattungsvergleich.de (vormals funus.de). Dort erhalten Hinterbliebene nach Eingabe gewünschter Leistungen verbindliche Angebote verschiedener Bestatter angezeigt. Dabei werden nur Anbieter berücksichtigt, die mit dem Betreiber des Portals für den Fall eines Vertragsabschlusses eine Provision von 15% oder 17,5% des Angebotspreises vereinbaren. Die Nutzer des Portals werden auf die Provisionsvereinbarung nicht hingewiesen. Das ist nach Auffassung des BDB intransparent und war der Anlass für die Klage. Nicht, weil es pietätlos ist, im Trauerfall Preise zu vergleichen, sondern weil das Angebot für den Verbraucher eher nutzlos, wenn nicht gar nachteilig und schädlich ist. Angehörige eines Trauerfalls brauchen eine nachvollziehbare, qualifizierte und ganz auf die Bedürfnisse der Trauernden abgestimmte individuelle Beratung.

Verbraucher erwartet Marktüberblick

Maßgeblich ist die Absicht des Verbrauchers, so der Senat, sich durch die Nutzung eines Preisvergleichsportals einen schnellen Überblick über die Marktgegebenheiten zu verschaffen, insbesondere über die auftretenden Anbieter und die Preise, die für bestimmte Produkte gefordert werden. Das Preisvergleichsportal bezieht im Internet seine Aussagekraft gerade aus dem Umstand, dass eine möglichst große Zahl von Anbietern, die ihre Waren oder Dienstleistungen über das Internet vermarkten, in den Preisvergleich einbezogen wird. Mit einer Beschränkung der Vergleichsgrundlage durch den Ausschluss von Anbietern, die mit dem Betreiber des Portals keine Provisionsabrede getroffen haben, rechnet der Verbraucher in der Regel nicht. Dies auch unabhängig davon, ob sich die Suchmaschine selbst ausdrücklich als „neutral“ oder „unabhängig“ bezeichnet.

Konkretes wirtschaftliches Interesse des Anbieters wird nicht vermutet

Der Verbraucher geht regelmäßig auch nicht davon aus, dass der Betreiber eines Preisvergleichportals ein konkretes wirtschaftliches Interesse am Vertragsabschluss im Einzelfall besitzt. Deshalb ist die Information darüber, dass der Preisvergleich nur solche Anbieter erfasst, die sich gegenüber dem Anbieter für den Fall eines Vertragsabschlusses zur Zahlung einer Provision verpflichtet haben, eine wesentliche Information im Sinne des § 5 a Abs. 2 UWG.

Die Information ist für den Verbraucher von erheblichem Interesse, weil sie seiner Erwartung, einen Marktüberblick zu bekommen, eben gerade nicht entspricht. Dies gilt ebenso für den Umstand, dass der Anbieter ein eigenes wirtschaftliches Interesse am Vertragsschluss besitzt und der Verbraucher dies in der Regel nicht vermutet. Der Hinweis zur Provisionspflicht ist auch deshalb von erheblichem Interesse, da diese sich auf die im Preisvergleichsportal aufgeführten Angebotspreise auswirkt und diese in die Höhe treibt. Ein demgegenüber relevantes Geheimhaltungsinteresse des Portalbetreibers bezüglich der Provisionspflicht verneint das oberste Gericht ausdrücklich.

Notwendige Transparenz

Die Information über eine Provision muss dem Internet-Nutzer nun so erteilt werden, dass er sie klar und deutlich zur Kenntnis nehmen kann. Die Entscheidung des BGH steht ganz im Einklang mit den seit langem erhobenen Forderungen der deutschen Bestatter. Hinterbliebene sind transparent, verständlich und umfassend zu informieren. Gerade weil sich die Inanspruchnahme einer Bestattungsdienstleistung häufig auch und unter hohem Zeitdruck vollzieht, sind besonders hohe Anforderungen an Ehrlichkeit und Verlässlichkeit zu stellen. Überdies verteuert die an den Verbraucher weitergegebene Provisionszahlung die Bestattung unnötig.

Leitsatz des BGH
„Bei dem über das Internet erfolgenden Angebot eines Preisvergleichs für Bestattungsdienstleistungen ist die Information darüber, dass der Preisvergleich nur solche Anbieter erfasst, die sich gegenüber dem Anbieter des Vergleichsportals für den Fall eines Vertragsabschlusses zur Zahlung einer Provision verpflichtet haben, eine wesentliche Information im Sinne des § 5 a Abs. 2 UWG.“ Die Entscheidung wird in der Sammlung BGHZ und einschlägigen juristischen Datenbanken veröffentlicht werden.

Kostenfreies Suchportal des BDB

Der Bundesverband Deutscher Bestatter als Standesvertretung von etwa 80 % aller in Deutschland tätigen Bestattungsunternehmen beobachtet seit mehreren Jahren den problematischen Trend, Bestattungsdienstleistungen über provisionsorientierte Vermittlungsportale im Internet anzubieten und konnte schon 2013 gegen das Vermittlungsportal „Bestattungen.de“ in einem Rechtsstreit Erfolge erzielen. Seit dem Jahr 2015 hat der Bundesverband Deutscher Bestatter ein provisionsfreies und für alle Seiten kostenfreies Suchportal auf der Webseite www.bestatter.de eingerichtet. Dort können Menschen nach Bestattungsunternehmen in ihrem persönlichen Umfeld suchen, die einzelnen angebotenen Serviceleistungen des Bestattungshauses anhand plausibler Piktogramme direkt einsehen und ohne Vermittler Kontakt mit ihrem Bestatter aufnehmen.

Pressekontakt:
Bundesverband Deutscher Bestatter e. V.
Cecilienallee 5, 40474 Düsseldorf
Telefon: ++49 (0)211 / 16 00 8 – 10
Fax: ++49 (0)211 / 16 00 8 – 60

Ansprechpartner:
Stephan Neuser, Generalsekretär – Bundesverband Deutscher Bestatter e.V.
Antje Bisping, Justiziarin – Bundesverband Deutscher Bestatter e.V.
Oliver Wirthmann, Geschäftsführer – Kuratorium Deutsche Bestattungskultur e. V.

1948 gründeten die deutschen Bestatter den Bundesverband Deutscher Bestatter e. V., der heute aus 16 Landesverbänden und -innungen der Bundesländer besteht. Aus einem kleinen Berufsverband haben sich bis heute mehrere Organisationen entwickelt, die ihren Mitgliedern, den Trauernden und Bestattungsvorsorgenden eine große Bandbreite von Serviceleistungen anbieten.

Dem BDB ist es gelungen, die Berufsausbildung von der Bestattungsfachkraft über den Bestattermeister bis hin zu fachspezifischen Zusatzqualifikationen zu professionalisieren und qualitativ auf ein hohes Niveau zu heben. Der BDB setzt sich dafür ein, dass die Interessen der Bestatter in Politik, Rechtsprechung und Verwaltung Gehör finden. Mit dem Kuratorium Deutsche Bestattungskultur e. V. und der Deutschen Bestattungsvorsorge Treuhand AG können Menschen zwei verschiedene Vorsorgemodelle zur finanziellen Absicherung der Bestattungskosten wählen: die Sterbegeldversicherung oder die Eröffnung eines Treuhandkontos. Mit dem Markenzeichen zertifiziert der BDB Bestatter, die ihr garantiertes Qualitätsversprechen auch dokumentieren können und hohe persönliche, fachliche und betriebliche Anforderungen bei der Beratung und Durchführung von Bestattungsdienstleistungen erfüllen. Auf europäischer und internationaler Ebene ist der BDB in der europäischen Bestattervereinigung EFFS und der FIAT-IFTA als Weltorganisation für alle Interessen und Belange der Bestatter auf globaler Ebene aktiv. Der BDB – Maßstab für die Bestattungsbranche in Deutschland!

Kontakt
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