Tag Archives: Erbbaurecht

Immobilien

Eigenheim auf fremdem Boden

Welche Vorteile das Erbbaurecht bietet

Wer ein Grundstück besitzt und damit Geld verdienen will, der muss nicht zwangsläufig verkaufen. Er kann es anderen zur Pacht anbieten und ihnen so ermöglichen, darauf zu bauen. Das Konzept des Erbbaurechts macht dies möglich. Die Sabori Immobilien GmbH berät Grundstückseigentümer im Raum Hamburg umfassend über die Möglichkeiten der Erbpacht und begleitet alle Schritte der Abwicklung mit ihrem Fachwissen und ihrer langjährigen Erfahrung.

„Viele wissen gar nichts von der Möglichkeit, dass jemand mit einem Pachtvertrag auf einem fremden Grundstück bauen kann“, erklärt Morteza Sabori, Geschäftsführer des gleichnamigen Hamburger Immobilienunternehmens. „Das Erbbaurecht stellt jedoch eine attraktive Alternative zum Verkauf dar. Der Eigentümer behält sein Grundstück und erhält regelmäßige Einnahmen.“

Meist wird ein Erbbaurechtsvertrag über 99 Jahre geschlossen. Der Pächter erhält damit das Recht, auf dem fremden Grundstück zu bauen. Für ihn ist dies günstiger, da er nur die Immobilie bezahlen und finanzieren muss. Das spart Eigenkapital. Für das Grundstück zahlt er dann regelmäßig den Erbbauzins an den Eigentümer.

„Nach Ende der Laufzeit wird der Erbbauvertrag entweder verlängert oder das Grundstück mitsamt der Immobilie fällt an den Grundbesitzer zurück, der dann die vertraglich vereinbarte Entschädigung zahlt“, so der Immobilienexperte. Auch eine Vermietung, ein Verkauf oder eine Vererbung sind möglich. In jedem Fall sollte sich der Grundstückseigentümer absichern, beispielsweise dagegen, dass der Erbbauberechtigte notleidend wird und es im schlimmsten Fall zur Zwangsversteigerung kommt.

Das Team der Sabori Immobilien GmbH berät alle Interessierten zum Thema Erbbaurecht und begleitet jeden Schritt von Beginn an bis zum Vertragsabschluss. Aufgrund der langjährigen Erfahrung in diesem Bereich verfügt Sabori über zahlreiche Kontakte zu kapitalstarken Pächtern, so dass Grundstücksbesitzer mit einem sicheren Gefühl die Erbpacht eingehen können. Selbstverständlich finden neben Grundstückeigentümern auch Haus- oder Wohnungsverkäufer eine individuelle und maßgeschneiderte Unterstützung bei den Hamburger Immobilienexperten.

Weitere Informationen wie zu Hausverkauf Hamburg, Wohnung kaufen Hamburg, Immobilien kaufen Hamburg und mehr gibt es auf www.sabori-immobilien.de.

Seit 2008 steht die Sabori Immobilien GmbH aus Hamburg-Wandsbek für eine schnelle und vertrauenswürdige Abwicklung von Projekten im Immobilienbereich. Mit viel Engagement und größter Leidenschaft bieten die Immobilienmakler ihren Kunden eine ganzheitliche Beratung sowie eine individuelle und persönliche Betreuung. Die Unternehmensphilosophie ist geprägt von einem hohen Qualitätsanspruch, Diskretion und der Transparenz über die einzelnen Leistungen und Kosten. Dabei hat die Zufriedenheit der Kunden und Partner für das Team von Sabori Immobilien immer oberste Priorität.

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Allgemein

Risiken des Erbbaurechts

Chancen und Risiken des Erbbaurechts kennen

Risiken des Erbbaurechts

Was ist ein Erbbaurecht?
Das Erbbaurecht oder die sog. Erbpacht ist ein rechtliches Konstrukt, dass einem Erbbauberechtigten die Möglichkeit geben soll, ein Grundstück über einen längeren Zeitraum von meist 75 – 99 Jahren (fast) wie ein Eigentümer nutzen zu können und ein Gebäude zu errichten und zu unterhalten.
Das Erbbaurecht ist wie ein gedachtes Grundstück über dem Grundstück zu verstehen. Wird auf dem Erbbaurecht ein Gebäude errichtet, so wird es Bestandteil des Erbbaurechts und gerade nicht des Grundstücks selbst.

Warum Erbbaurecht?
Durch die Bestellung eines Erbbaurechts kann der Erbbaurechtsgeber sein Grundstück zur Erzielung von Gewinn nutzen, ohne dass er es verkaufen müsste. Der Erbbaurechtsnehmer hingegen erhält für die vereinbarte Dauer die Möglichkeit, das Grundstück gegen Zahlung eines vereinbarten Erbbauzinses zu nutzen und insbesondere Gebäude auf dem Erbbaurecht zu errichten, ohne dass er zuvor einen hohen Grundstückpreis zahlen muss.
Die Möglichkeit der Erbbaurechtsbestellung wird regelmäßig von Kirchen, Kommunen oder Stiftungen genutzt. Kommunen nutzen diese Möglichkeit mit dem Ziel, ihren Bürgern den Bau eines Eigenheims zu ermöglichen, ohne dass diese sich auch mit dem Kaufpreis des Grundstücks belasten müssten. Kirchen und ihren Stiftungen ist es hingegen aus kanonischem Rechten häufig verboten, Grundstücke zu verkaufen.

Vorteile und Nachteile eines Erbbaurechts
Der Vorteil einer Erbbaurechtsbestellung liegt darin, dass der Erbbaurechtsnehmer das Grundstück zur Errichtung und Unterhaltung eines Gebäudes nutzen kann, ohne dass er es kaufen und damit sofort den Kaufpreis aufbringen muss. Stattdessen zahlt er einen mit dem Erbbaurechtsgeber vereinbarten Erbbauzins, der sich an dem Wert des Grundstücks orientiert und regelmäßig jährlich 3 – 5 % des Grundstückwertes beträgt.
Dies kann jedoch auch ein Nachteil sein, denn der Erbbauzins kann sich auch ändern. Die Beteiligten können hierzu von Anfang an einen sogenannten dynamischen Erbbauzins vereinbaren oder sonst Vereinbarungen über die Möglichkeit zur Änderung des Erbbauzinses treffen. Hier ist der Vertag im Einzelfall daraufhin zu überprüfen, unter welchen Voraussetzungen eine Erhöhung des Erbbauzinses drohen kann. Häufig kommen dabei Wertsicherungsklauseln zum Einsatz, die den Erbbauzins mit dem allgemeinen Preisindex für die private Gesamtlebenshaltung verknüpfen.
Ein wesentlicher Nachteil liegt darin, dass nach Ablauf der vereinbarten Dauer oder durch den sogenannten „Heimfall“ das Gebäude zum Bestandteil des Grundstücks wird, auch wenn der Gesetzgeber sodann regelmäßig eine Entschädigung für den Erbbaurechtnehmer vorsieht, die am Zeitwert des Gebäudes bemessen wird.
Hierbei muss sich der Erbbauberechtigte von vornherein fragen, ob die Ersparung des Kaufpreises es ihm Wert ist, dass nach Ablauf oder Heimfall des Erbbaurechts überhaupt keine Rechte mehr an dem Grundstück bestehen.

Ein weiterer Nachteil liegt darin, dass das Erbbaurecht und ein dazugehöriges Gebäude von dem Erbbauberechtigten zwar wie ein Grundstück verkauft werden kann, er hierzu jedoch in der Regel die Zustimmung des Grundstückeigentümers benötigt. Ohne diese Zustimmung – zu der der Eigentümer allerdings verpflichtet sein kann – kann er das Erbbaurecht nicht veräußern.
Diese Zustimmung des Grundstückseigentümers ist außerdem erforderlich für die Belastung des Erbbaurechts mit Hypotheken/Grundschulden. Hier droht insbesondere für den Fall Streit, dass der Grundstückeigentümer seine Zustimmung zum Verkauf erteilt, jedoch nicht für die Belastung mit einem Grundpfandrecht, das der Käufer zur Finanzierung des Erbbaurechtskaufpreises jedoch regelmäßig benötigt.
Darüber hinaus enthalten Erbbaurechtsverträge in der Regel Vereinbarungen darüber, dass bei gewissen Verstößen gegen vertragliche Pflichten des Erbbaurechtsnehmers das Gebäude bzw. das Erbbaurecht an den Eigentümer verfällt (Heimfall/Eigentümererbbaurecht). Hinsichtlich der vom Gesetzgeber vorgesehenen Entschädigung für den Erbbauberechtigten droht dabei Streit über den Wert des Gebäudes und die Höhe der Entschädigung.

Situation für Erbbaurechtskäufer
Wer sich mit dem Gedanken trägt, ein Erbbaurecht zu erwerben, dem muss klar sein, dass für ihn die Vereinbarungen gelten, die ursprünglich zwischen dem Grundstückeigentümer und dem Erbbauberechtigten vereinbart worden sind, der nicht notwendigerweise sein Verkäufer sein muss. Angesichts der vielen Regelungsmöglichkeiten bei der Erbbaurechtsbestellung (Errichtung, Instandhaltung und Verwendung eines Bauwerks, Versicherung und Wiederaufbau, öffentliche und private Lasten und Abgaben, Heimfall, Vertragsstrafen, Vorrecht auf Erneuerung, Verkaufsverpflichtungen, usw.) ist es besonders wichtig, den ursprünglichen Erbbaurechtsvertrag genau zu prüfen.
Kaufverträge über Erbbaurechte räumen dem Käufer jedoch häufig Widerrufsrechte im Zusammenhang mit der (verweigerten oder verzögerten) Zustimmung des Grundstückseigentümers ein, mit denen er sich unter gewissen Umständen noch vom Vertrag lösen kann.
Die Rechtsanwaltskanzlei Ginter Schiering Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Otto-Krafft-Platz 24, 59065 Hamm (Tel. 02381/4910696 – Fax 02381/4910694 – www.gs-rechtsanwaelte.deinfo@gs-rechtsanwaelte.de) befasst sich im Rahmen ihrer Schwerpunkttätigkeit in Immobilien- und Immobilienfinanzierungsfragen insbesondere mit Fragen rund um das Erbbaurecht und steht Ratsuchenden kurzfristig zur Verfügung

Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung im jeweiligen Einzelfall.

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Auch für Hausherren mit kleinem Geldbeutel – Bauen auf fremden Boden

ARAG Rechtsexperte Tobias Klingelhöfer über die Vor- und Nachteile der Erbpacht.

Häuslebauer, die mit spitzem Bleistift rechnen müssen und hohe Grundstückskosten zusätzlich zum Hausbau nicht zahlen können, haben die Möglichkeit, ihr Eigenheim auf fremden Boden zu errichten. Klarer Vorteil: Diese Kosten sind enorm niedrig, denn statt ein Grundstück zu kaufen, müssen jährlich so genannte Erbbauzinsen an den Besitzer des Bodens gezahlt werden, in der Regel vier bis fünf Prozent des Grundstückswertes. Klarer Nachteil: Die vier Wände sind zwar Eigentum, die Parzelle, auf der sie stehen, nicht! Zudem bleibt der Pacht-Zinssatz nicht dauerhaft niedrig. ARAG Rechtsexperte Tobias Klingelhöfer weist im Folgenden auf Chancen, aber auch auf Risiken für Bauherren ohne Boden hin.

Für wen macht Erbpacht einen Sinn und wie bekommt man entsprechende Grundstücke?
RA Tobias Klingelhöfer: Sinnvoll ist die Erbpacht eventuell für Menschen, die sich den Traum der eigenen vier Wände erfüllen wollen, deren Budget aber nicht mehr für das Grundstück reicht. Allerdings möchte ich hier einschränkend erwähnen: Wenn die Berechnung für ein Haus selbst mit Erbbau knapp ist, rate ich generell vom Hausbau ab. Denn die Erbbauzinsen sind ein steigender Posten. Zudem muss man angesichts der aktuell niedrigen Zinsen für Baugeld sagen, dass sich Erbpacht zurzeit kaum lohnt. Die lohnt sich nur, wenn Bauzinsen hoch und Grundstücke teuer sind. Wer dennoch an einem Erbbaurechtsvertrag interessiert ist, kann sich an seine Gemeinde, die Stadt oder an das zuständige Liegenschaftsamt wenden. Besitzer solcher Grundstücke sind meist soziale Einrichtungen wie Stiftungen und Kirchen, aber auch Kommunen und sogar Industrieunternehmen.

Wie lange gelten Erbbaurechtsverträge und worauf muss man achten?
RA Tobias Klingelhöfer: Die Laufzeiten können unterschiedlich sein, sie liegen in der Regel zwischen 60 bis 99 Jahren. Das heißt, Häuslebauer begeben sich für diesen Zeitraum in ein Dauerschuldverhältnis, in dem die Zahlungen so lange anfallen, wie der Vertrag läuft. Das Risiko: Ändert sich der Verkehrswert des Grundstücks, steigt der Zins, der alle drei Jahre angehoben werden darf. Die Zins-Anpassung orientiert sich am Verbraucherpreis-Index des Statistischen Bundesamtes. Das hat zur Folge, dass Erbbaurechtsnehmer, die in Rente oder verwitwet sind, den Pachtzins oft nicht mehr zahlen können. Zwar besagt Paragraf 9a der Erbbaurechtsordnung, dass sich eine Anpassung an den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen orientieren muss, aber im Zweifel ist das Auslegungssache. Wohnt jemand also mehrere Jahrzehnte in einem Haus und der Zinssatz für das Grundstück wurde in diesen Jahren nie erhöht, kann es schlagartig eine erhebliche Erhöhung geben.

Was geschieht, wenn ein Vertrag ausläuft oder vorzeitig beendet werden soll?
RA Tobias Klingelhöfer: Natürlich kann der Vertrag jederzeit in beiderseitigem Einvernehmen beendet werden. Ist der Vertrag allerdings beendet, erlischt das Erbbaurecht ohne weitere Erklärungen. Nach Vertragsende ist eine Verlängerung nicht mehr möglich und ein Neuvertrag muss her. Wer also eine Verlängerung des bestehenden Vertrages möchte, sollte sich frühzeitig mit dem Grundstückseigentümer besprechen. Nach Vertragsende haben in aller Regel beide Seiten ein Vorkaufsrecht, bei dem sich der Preis nach Angebot und Nachfrage richtet. Eine vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages ist je nach Vertragsgestaltung möglich, z.B. wenn das Gebäude auf dem gepachteten Boden verwahrlost ist oder der Nutzer längere Zeit mit der Zahlung des Erbbauzinses in Verzug ist. In diesem so genannten Heimfall hat der Vermieter einen Anspruch auf Rückübertragung des Grundstückes. Als Ausgleich erhält der Nutzer eine Entschädigung, die in der Regel mindestens zwei Drittel des allgemeinen Gebäudewertes beträgt. Damit es kein böses Erwachen gibt, empfehlen wir allerdings, die Höhe der Entschädigung bzw. die Bemessungsfaktoren bereits im Vertrag festzuschreiben.

Gibt es sonstige Fallstricke bei einem Erbbaurechtsvertrag?
RA Tobias Klingelhöfer: Die gibt es in der Tat. Mit Vorsicht zu genießen ist die so genannte Ankaufspflicht: Dabei muss der Bauherr das Grundstück erwerben, wenn der Eigentümer dies verlangt. Zudem kann der Verpächter seine Pflicht zur Zahlung einer Entschädigung umgehen, indem er dem Bauherren vor Ablauf des Pachtvertrages anbietet, das Erbbaurecht zu verlängern. Lehnt dieser ab, verliert er seinen Anspruch auf eine Entschädigung.

Welches Fazit kann man ziehen?
RA Tobias Klingelhöfer: Der Teufel steckt auch hier im Detail, daher raten wir, Verträge notariell prüfen zu lassen. Grundsätzlich kann man sagen: Wer es sich leisten kann, sollte auch das Grundstück kaufen. Denn Erbpächter müssen sich im Klaren sein, dass ihnen nicht nur der Grund und Boden nicht gehört, sondern sie meistens nicht einmal über ihre Immobilie frei verfügen können. Grundstücks-Eigentümer haben verschiedene Mitspracherechte. So benötigt der Häuslebauer für die Veräußerung seiner Immobilie die Zustimmung des Grund-Besitzers. Auch Erweiterungen, Umbauten oder Grundbuch-Änderungen sind von der Zustimmung des Erbbaupachtgebers abhängig.

Download des Textes unter
http://www.arag.de/service/infos-und-news/rechtstipps-und-gerichtsurteile/heim-und-garten/

Die ARAG ist das größte Familienunternehmen in der deutschen Assekuranz und versteht sich als vielseitiger Qualitätsversicherer. Neben ihrem Schwerpunkt im Rechtsschutzgeschäft bietet sie ihren Kunden bedarfsorientierte Produkte und Services aus einer Hand auch über die leistungsstarken Tochterunternehmen im deutschen Komposit-, Kranken- und Lebensversicherungsgeschäft sowie die internationalen Niederlassungen, Gesellschaften und Beteiligungen in 13 weiteren europäischen Ländern und den USA – viele davon auf führenden Positionen in ihrem jeweiligen Rechtsschutzmarkt. Mit 3.600 Mitarbeitern erwirtschaftet der Konzern ein Umsatz- und Beitragsvolumen von mehr als 1,5 Milliarden EUR.

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Deutscher Erbbaurechtsverband gegründet – Neuentdeckung eines Klassikers

Erwerb von Immobilieneigentum ohne Grundstückskauf möglich – Gut 100-jähriges Erbbaurecht bietet neue Chancen für private wie betriebliche Bauten bei hohen Grundstückspreisen

(ddp direct) In Berlin wurde von mehreren großen Einrichtungen und Stiftungen, die Erbbaugrundstücke zur Verfügung stellen, der Deutsche Erbbaurechtsverband gegründet. Unter ihnen befindet sich etwa die Klosterkammer Hannover, die Evangelische Stiftung Pflege Schönau, das Erzbistum Freiburg, die Stiftung Braunschweigischer Kulturbesitz oder die Hilfswerk-Siedlung in Berlin.

Hohe und weiter steigende Grundstückspreise in Deutschland verhelfen einem altbewährten Rechtsinstrument zu neuer Attraktivität. So kann durch das Erbbaurecht das Eigentum an einem Grundstück vom Eigentum an darauf stehenden Gebäuden getrennt werden. Diese Möglichkeit wurde bereits vor gut 100 Jahren im deutschen Gesetz geschaffen. „Wer also ein Haus bauen oder kaufen will, muss beim Erbbaurecht das Grundstück nicht mit finanzieren“, erklärt Hans-Christian Biallas, der neue Präsident des Deutschen Erbbaurechtsverbandes in Berlin. „Angesichts der heutigen Situation am deutschen Immobilienmarkt halten wir daher das Erbbaurecht für ein ebenso hochaktuelles und wie langjährig bewährtes Instrument, für dessen Bekanntmachung und weitere Verbreitung wir uns verstärkt nun einsetzen und einbringen möchten.“

„Über das Erbbaurecht können auch Grundstücke aus Stiftungsvermögen oder kirchlichem Besitz an den Markt zur Bebauung gelangen“, erklärt der Vize-Präsident des neuen Verbandes, Ingo Strugalla. „So können vermehrt private wie betriebliche Bauten liquiditätsschonend entstehen. Denn das „Nutzen können“ wird beim Erbbaurecht vor das „Kaufen müssen“ gestellt. Insbesondere für junge Bevölkerungskreise kann dies attraktiv sein, wie etwa die Entwicklung des Car-Sharing in Deutschland zeigt.“Kein Immobilieneigentum zweiter KlasseVorbehalte gegenüber dem Erbbaurecht beziehen sich bislang etwa oft auf die begrenzte Laufzeit von Erbbauverträgen, die meist zwischen 60 und 99 Jahren liegt. „In der Praxis aber können auslaufende Erbbaurechtsverträge beliebig oft erneuert werden“, erklärt Hans-Christian Biallas, „zudem sind gesetzlich auch längere Laufzeiten als 99 Jahre möglich.“

Der Deutsche Erbbaurechtsverband will daher auf seiner Website www.erbbaurechtsverband.de Informationen und Erklärungen zum Erbbaurecht bundesweit verfügbar machen. Zudem soll über den neuen Verband ein Dialog zwischen Wissenschaft und Praxis zum Erbbaurecht angeregt werden und hierzu entsprechende Veranstaltungen organisiert und Informationsschriften publiziert werden.

Shortlink zu dieser Pressemitteilung:
http://shortpr.com/3314g9

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http://www.themenportal.de/wirtschaft/deutscher-erbbaurechtsverband-gegruendet-neuentdeckung-eines-klassikers-99211

Zusammengeschlossen im Deutschen Erbbaurechtsverband e.V. sind Einrichtungen und Stiftungen, die in Deutschland Erbbaugrundstücke zur Bebauung bereitstellen und verwalten. Zweck des im Vereins-register Berlin-Charlottenburg eingetragenen Vereins ist die Förderung des Rechtsinstituts Erbbaurecht in Theorie und Praxis. Dies insbesondere durch Bereitstellung von Informationen, Veröffentlichung und Förderung wissenschaftlicher Arbeiten zum Erbbaurecht sowie der Veranstaltung von Fachtagungen. Der Verein ist unabhängig, parteipolitisch neutral und nicht auf einen wirtschaftlichen Zweck ausgerichtet.

Kontakt:
Deutscher Erbbaurechtsverband e. V.
Matthias Nagel
Kirchblick 13
14129 Berlin
030 816003 545
matthias.nagel@erbbaurechtsverband.de
www.erbbaurechtsverband.de