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Immobilien

Eigenheim auf fremdem Boden

Welche Vorteile das Erbbaurecht bietet

Wer ein Grundstück besitzt und damit Geld verdienen will, der muss nicht zwangsläufig verkaufen. Er kann es anderen zur Pacht anbieten und ihnen so ermöglichen, darauf zu bauen. Das Konzept des Erbbaurechts macht dies möglich. Die Sabori Immobilien GmbH berät Grundstückseigentümer im Raum Hamburg umfassend über die Möglichkeiten der Erbpacht und begleitet alle Schritte der Abwicklung mit ihrem Fachwissen und ihrer langjährigen Erfahrung.

„Viele wissen gar nichts von der Möglichkeit, dass jemand mit einem Pachtvertrag auf einem fremden Grundstück bauen kann“, erklärt Morteza Sabori, Geschäftsführer des gleichnamigen Hamburger Immobilienunternehmens. „Das Erbbaurecht stellt jedoch eine attraktive Alternative zum Verkauf dar. Der Eigentümer behält sein Grundstück und erhält regelmäßige Einnahmen.“

Meist wird ein Erbbaurechtsvertrag über 99 Jahre geschlossen. Der Pächter erhält damit das Recht, auf dem fremden Grundstück zu bauen. Für ihn ist dies günstiger, da er nur die Immobilie bezahlen und finanzieren muss. Das spart Eigenkapital. Für das Grundstück zahlt er dann regelmäßig den Erbbauzins an den Eigentümer.

„Nach Ende der Laufzeit wird der Erbbauvertrag entweder verlängert oder das Grundstück mitsamt der Immobilie fällt an den Grundbesitzer zurück, der dann die vertraglich vereinbarte Entschädigung zahlt“, so der Immobilienexperte. Auch eine Vermietung, ein Verkauf oder eine Vererbung sind möglich. In jedem Fall sollte sich der Grundstückseigentümer absichern, beispielsweise dagegen, dass der Erbbauberechtigte notleidend wird und es im schlimmsten Fall zur Zwangsversteigerung kommt.

Das Team der Sabori Immobilien GmbH berät alle Interessierten zum Thema Erbbaurecht und begleitet jeden Schritt von Beginn an bis zum Vertragsabschluss. Aufgrund der langjährigen Erfahrung in diesem Bereich verfügt Sabori über zahlreiche Kontakte zu kapitalstarken Pächtern, so dass Grundstücksbesitzer mit einem sicheren Gefühl die Erbpacht eingehen können. Selbstverständlich finden neben Grundstückeigentümern auch Haus- oder Wohnungsverkäufer eine individuelle und maßgeschneiderte Unterstützung bei den Hamburger Immobilienexperten.

Weitere Informationen wie zu Hausverkauf Hamburg, Wohnung kaufen Hamburg, Immobilien kaufen Hamburg und mehr gibt es auf www.sabori-immobilien.de.

Seit 2008 steht die Sabori Immobilien GmbH aus Hamburg-Wandsbek für eine schnelle und vertrauenswürdige Abwicklung von Projekten im Immobilienbereich. Mit viel Engagement und größter Leidenschaft bieten die Immobilienmakler ihren Kunden eine ganzheitliche Beratung sowie eine individuelle und persönliche Betreuung. Die Unternehmensphilosophie ist geprägt von einem hohen Qualitätsanspruch, Diskretion und der Transparenz über die einzelnen Leistungen und Kosten. Dabei hat die Zufriedenheit der Kunden und Partner für das Team von Sabori Immobilien immer oberste Priorität.

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Allgemein

Auch für Hausherren mit kleinem Geldbeutel – Bauen auf fremden Boden

ARAG Rechtsexperte Tobias Klingelhöfer über die Vor- und Nachteile der Erbpacht.

Häuslebauer, die mit spitzem Bleistift rechnen müssen und hohe Grundstückskosten zusätzlich zum Hausbau nicht zahlen können, haben die Möglichkeit, ihr Eigenheim auf fremden Boden zu errichten. Klarer Vorteil: Diese Kosten sind enorm niedrig, denn statt ein Grundstück zu kaufen, müssen jährlich so genannte Erbbauzinsen an den Besitzer des Bodens gezahlt werden, in der Regel vier bis fünf Prozent des Grundstückswertes. Klarer Nachteil: Die vier Wände sind zwar Eigentum, die Parzelle, auf der sie stehen, nicht! Zudem bleibt der Pacht-Zinssatz nicht dauerhaft niedrig. ARAG Rechtsexperte Tobias Klingelhöfer weist im Folgenden auf Chancen, aber auch auf Risiken für Bauherren ohne Boden hin.

Für wen macht Erbpacht einen Sinn und wie bekommt man entsprechende Grundstücke?
RA Tobias Klingelhöfer: Sinnvoll ist die Erbpacht eventuell für Menschen, die sich den Traum der eigenen vier Wände erfüllen wollen, deren Budget aber nicht mehr für das Grundstück reicht. Allerdings möchte ich hier einschränkend erwähnen: Wenn die Berechnung für ein Haus selbst mit Erbbau knapp ist, rate ich generell vom Hausbau ab. Denn die Erbbauzinsen sind ein steigender Posten. Zudem muss man angesichts der aktuell niedrigen Zinsen für Baugeld sagen, dass sich Erbpacht zurzeit kaum lohnt. Die lohnt sich nur, wenn Bauzinsen hoch und Grundstücke teuer sind. Wer dennoch an einem Erbbaurechtsvertrag interessiert ist, kann sich an seine Gemeinde, die Stadt oder an das zuständige Liegenschaftsamt wenden. Besitzer solcher Grundstücke sind meist soziale Einrichtungen wie Stiftungen und Kirchen, aber auch Kommunen und sogar Industrieunternehmen.

Wie lange gelten Erbbaurechtsverträge und worauf muss man achten?
RA Tobias Klingelhöfer: Die Laufzeiten können unterschiedlich sein, sie liegen in der Regel zwischen 60 bis 99 Jahren. Das heißt, Häuslebauer begeben sich für diesen Zeitraum in ein Dauerschuldverhältnis, in dem die Zahlungen so lange anfallen, wie der Vertrag läuft. Das Risiko: Ändert sich der Verkehrswert des Grundstücks, steigt der Zins, der alle drei Jahre angehoben werden darf. Die Zins-Anpassung orientiert sich am Verbraucherpreis-Index des Statistischen Bundesamtes. Das hat zur Folge, dass Erbbaurechtsnehmer, die in Rente oder verwitwet sind, den Pachtzins oft nicht mehr zahlen können. Zwar besagt Paragraf 9a der Erbbaurechtsordnung, dass sich eine Anpassung an den allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnissen orientieren muss, aber im Zweifel ist das Auslegungssache. Wohnt jemand also mehrere Jahrzehnte in einem Haus und der Zinssatz für das Grundstück wurde in diesen Jahren nie erhöht, kann es schlagartig eine erhebliche Erhöhung geben.

Was geschieht, wenn ein Vertrag ausläuft oder vorzeitig beendet werden soll?
RA Tobias Klingelhöfer: Natürlich kann der Vertrag jederzeit in beiderseitigem Einvernehmen beendet werden. Ist der Vertrag allerdings beendet, erlischt das Erbbaurecht ohne weitere Erklärungen. Nach Vertragsende ist eine Verlängerung nicht mehr möglich und ein Neuvertrag muss her. Wer also eine Verlängerung des bestehenden Vertrages möchte, sollte sich frühzeitig mit dem Grundstückseigentümer besprechen. Nach Vertragsende haben in aller Regel beide Seiten ein Vorkaufsrecht, bei dem sich der Preis nach Angebot und Nachfrage richtet. Eine vorzeitige Beendigung des Pachtvertrages ist je nach Vertragsgestaltung möglich, z.B. wenn das Gebäude auf dem gepachteten Boden verwahrlost ist oder der Nutzer längere Zeit mit der Zahlung des Erbbauzinses in Verzug ist. In diesem so genannten Heimfall hat der Vermieter einen Anspruch auf Rückübertragung des Grundstückes. Als Ausgleich erhält der Nutzer eine Entschädigung, die in der Regel mindestens zwei Drittel des allgemeinen Gebäudewertes beträgt. Damit es kein böses Erwachen gibt, empfehlen wir allerdings, die Höhe der Entschädigung bzw. die Bemessungsfaktoren bereits im Vertrag festzuschreiben.

Gibt es sonstige Fallstricke bei einem Erbbaurechtsvertrag?
RA Tobias Klingelhöfer: Die gibt es in der Tat. Mit Vorsicht zu genießen ist die so genannte Ankaufspflicht: Dabei muss der Bauherr das Grundstück erwerben, wenn der Eigentümer dies verlangt. Zudem kann der Verpächter seine Pflicht zur Zahlung einer Entschädigung umgehen, indem er dem Bauherren vor Ablauf des Pachtvertrages anbietet, das Erbbaurecht zu verlängern. Lehnt dieser ab, verliert er seinen Anspruch auf eine Entschädigung.

Welches Fazit kann man ziehen?
RA Tobias Klingelhöfer: Der Teufel steckt auch hier im Detail, daher raten wir, Verträge notariell prüfen zu lassen. Grundsätzlich kann man sagen: Wer es sich leisten kann, sollte auch das Grundstück kaufen. Denn Erbpächter müssen sich im Klaren sein, dass ihnen nicht nur der Grund und Boden nicht gehört, sondern sie meistens nicht einmal über ihre Immobilie frei verfügen können. Grundstücks-Eigentümer haben verschiedene Mitspracherechte. So benötigt der Häuslebauer für die Veräußerung seiner Immobilie die Zustimmung des Grund-Besitzers. Auch Erweiterungen, Umbauten oder Grundbuch-Änderungen sind von der Zustimmung des Erbbaupachtgebers abhängig.

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http://www.arag.de/service/infos-und-news/rechtstipps-und-gerichtsurteile/heim-und-garten/

Die ARAG ist das größte Familienunternehmen in der deutschen Assekuranz und versteht sich als vielseitiger Qualitätsversicherer. Neben ihrem Schwerpunkt im Rechtsschutzgeschäft bietet sie ihren Kunden bedarfsorientierte Produkte und Services aus einer Hand auch über die leistungsstarken Tochterunternehmen im deutschen Komposit-, Kranken- und Lebensversicherungsgeschäft sowie die internationalen Niederlassungen, Gesellschaften und Beteiligungen in 13 weiteren europäischen Ländern und den USA – viele davon auf führenden Positionen in ihrem jeweiligen Rechtsschutzmarkt. Mit 3.600 Mitarbeitern erwirtschaftet der Konzern ein Umsatz- und Beitragsvolumen von mehr als 1,5 Milliarden EUR.

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Immobilien

Jahresbericht Erbpacht-Immobilien in München 2011 und 2012

Die Preise der verkauften Immobilien in Erbpacht lag in 2011 um einiges unter den Nichterbpachtobjekten. Allgemein gilt: Je neuer die Immobilie, umso durchschnittlich höher der monatliche Erbpachtzins.

Jahresbericht Erbpacht-Immobilien in München 2011 und 2012

Haus auf Erbpacht

Ein Haus oder eine Eigentumswohnung in Erbpacht verkaufen oder kaufen ist eine Sache, die oft am fehlenden Wissen scheitert. Egal, ob Immobilienmakler oder Privatperson – wer das nicht mehrmals praktiziert hat, kann einfache Dinge übersehen.
Immobilienangebote auf Erbpacht in München 2012: Von Januar bis Ende August wurden sichtbar (was bedeutet im Inserat also solche gekennzeichnet) lediglich 20 Eigentumswohnungen und 8 Häuser inseriert. Die normalen, gebrauchten Eigentumswohnungen lagen bei Euro 2.417,- im Schnitt, Garten-, Maisonette- und Dachterrassenwohnungen auf Erbpacht waren etwas teurer.(1)
Tatsächliche Verkaufspreise von Erbpachtobjekten im Jahr 2011. Neben Lage und Ausstattungskriterien kommt bezüglich des Preises unter anderem hier noch der monatliche Erbpachtzins hinzu. Dieser hat eine enorme Bandbreite und beginnt bei ca. 0,55 Euro pro Quadratmeter und endet gewöhnlich bei EUR 3,55. Die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei den Erbpachtwohnungen sahen 2011 folgendermaßen aus: 1.900,- Euro als Mittelwert bei 1960-69; 1.850,- Euro als Mittelwert beim Baujahrbereich 1970-79; 2.100,- Euro als Durchschnitt bei 1980-89; 2.600,- Euro als Durchschnitt bei 1990-99; 2.650,- Euro als Durchschnitt bei 2000-2006; Neubauwohnungen in Erbpacht kosteten in München durchschnittlich EUR 2.850,- pro m². Zur Auswertung wurden 99 verkaufte Eigentumswohnungen herangezogen. Die obigen Zahlen stammen vom Jahresbericht des Gutachterausschusses München 2011.(2)
Einige Informationen zum Thema Erbpacht: Generell handelt es sich dabei um das Recht auf einem fremden Grundstück zu bauen oder auf diesem fremden Grundstück ein Haus oder eine Wohnung zu besitzen. Das Ganze beruht auf einem Erbpachtvertrag, der häufig über 60, 75 oder 99 Jahre abgeschlossen wird. In diesem ist auch geregelt, was nach Ablauf des Vertrages geschehen soll. Häufig wird beim Zeitablauf das Bauwerk eingewertet und zu einem bestimmten Prozentsatz, oft mit 2/3 des Wertes vergütet. Wenn man ein Haus oder eine Wohnung in Erbpacht von Privat oder von einem Immobilienmakler in München verkaufen möchte, empfiehlt es sich den Kaufvertragsentwurf des Notars vorher dem Erbpachtgeber zur Durchsicht zu geben. Steigerungen der monatlichen Erbpachtzahlung sind möglich und gewöhnlich an einen Index gekoppelt.
„Ob es lohnt ein Haus oder eine Wohnung in Erbpacht in München zu kaufen hängt letzten Endes davon ab, ob die Preisdifferenz zu einem vergleichbaren Nichterbpachtobjekt ausreichend hoch. Dies ist die analytische Aussage. Aber Immobilien werden natürlich auch und hauptsächlich emotional gekauft. Die Immobilie muss also einfach „passen“.“, findet der Inhaber der Firma Fischer Immobilien, Rainer Fischer vom Rotkreuzplatz aus München Neuhausen.
Quellen: (1)IMV Marktdaten GmbH, (2) Jahresbericht Gutachterausschuss München. Die Informationen des Berichtes wurden sorgfältig recherchiert, Fehler können sich jedoch trotzdem einschleichen. Daher keine Gewähr für Korrektheit und Vollständigkeit der Angaben. Dieser Bericht ersetzt keine qualifizierte Wertermittlung eines Sachverständigen oder Maklers aus München. Auch handelt es sich dabei um Durchschnittswerte, die nur bedingt zu individuellen Kalkulationen herangezogen werden können. Keine Haftung für die Korrektheit der obigen Aussagen des vom Autor Rainer Fischer erstellten Artikels.

Über Rainer Fischer Immobilien: Das Personenunternehmen hat seinen Sitz seit 1995 in München am Rotkreuzplatz. Es hat sich auf die Vermarktung von Wohnimmobilien im Großraum München spezialisiert. Seit Bestehen wurden über 750 Häuser, Eigentumswohnungen und Grundstücke an solvente Käufer vermittelt. Das Maklerunternehmen arbeitet unter anderem mit externen Finanzierungsberatern zusammen, präsentiert alle Angebote auf sieben verschiedenen Internetplattformen und geht auch mal neue Wege in der Vermarktung von Immobilien. Telefonische Erreichbarkeit ist 7 Tage die Woche sichergestellt.

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