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Immobilien

First Living: Das neue Online-Portal für Immobilien im Premium-Segment in Berlin.

Berliner Unternehmen präsentiert Auswahl hochwertiger Wohnobjekte der besten Maklerhäuser und profiliertesten Projektentwickler in der Hauptstadtregion / Schrittweise Ausweitung des Angebots auf Ballungszentren und andere Regionen Deutschlands.

First Living: Das neue Online-Portal für Immobilien im Premium-Segment in Berlin.

Die Suche nach hochwertigen Immobilien im Großraum Berlin-Brandenburg zum Kaufen und Mieten wird künftig einfacher, flexibler, schneller und erlebnisorientierter – mit dem Start des neuen Online-Portals firstliving.com.

First Living legt den Fokus auf das Premium-Segment des Berliner Wohn- und Immobilienmarktes. Zentraler Bestandteil des Angebots ist der Zugang zu einem umfassenden und handverlesenen Angebot an hochwertigen Wohnobjekten der besten Maklerhäuser und profiliertesten Projektentwickler aus der Region sowie einem ausgewählten Pool an Experten aus den Bereichen Planung, Interior und Handwerk. Das Ergebnis ist eine einzigartige Ressource für alle Themen rund um Premium-Wohnen. Das Online First Living Magazin berichtet monatlich über Wohnen, Architektur, Lifestyle & Design.

„Unser Ziel ist es, Transparenz in den Premium-Immobilienmarkt zu bringen. Wir begleiten und unterstützen bei der Suche nach der richtigen Immobilie und stehen auf Wunsch auch nach der Unterschrift zur Seite, wenn es um die individuelle Gestaltung des Wohnerlebnisses geht,“ so Founder und CEO Sebastian Höft, der mit Anfang 40 seit mehr als 20 Jahren erfolgreich im Immobiliensektor tätig ist. „Wir starten zunächst in Berlin, weil dies der aktuell spannendste Immobilienmarkt in Deutschland ist und werden schrittweise auch andere Großstädte und interessante Regionen in Deutschland bedienen.“

Vorteile für Käufer und Makler

Für Käufer und Wohnungssuchende entfällt damit die langwierige Recherche von Maklerangeboten auf den verschiedenen Plattformen; Interessenten müssen nicht mehr wie bisher mehrere Immobilienportale und Maklerseiten durchforsten, sondern finden bei First Living alle Angebote aus dem Berliner Premiumsegment auf einen Blick. So können Kunden ohne Registrierungszwang kostenlos auf das Angebot zugreifen.

Für Makler und Projektentwickler bietet First Living den Vorteil, dass ihre Objekte gezielter und schneller gefunden werden und in einem ansprechenden Umfeld erscheinen. Außerdem profitieren sie davon, dass Zielgruppen mit deutlich geringeren Streuverlusten als bei den klassischen Immobilienportalen angesprochen werden – bei gleichzeitiger Beachtung der Privatsphäre und höchstem Datenschutz. Die Server von First Living stehen in Deutschland und sind nach höchstem TÜV Standard ISO-zertifiziert. Das Unternehmen erfüllt bereits jetzt die Anforderungen der EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO). Von Käufern werden grundsätzlich keine Daten generiert.

Exklusive Einzelhäuser und Single-Apartments, hochwertige urbane Neu- und Altbauwohnungen sowie Lofts kennzeichnen das Angebot. Familien auf der Suche nach einem Haus am See werden bei First Living ebenso fündig wie Singles mit dem Wunsch nach einem Designer-Penthouse in der Metropole oder Anleger aus dem In- und Ausland.

Kriterien für die Aufnahme eines Wohnobjekts bei First Living sind Lage, Preisniveau und Wertbeständigkeit, sowie Design- und Ausstattungsqualität. Das Kernteam von First Living umfasst derzeit rund 20 Mitarbeiter/innen mit langjähriger Erfahrung in der Vermarktung von hochwertigen Immobilien, dem Kundenservice sowie der Erzeugung spannenden redaktionellen Inhalten: Jedes Listing wird vor der Zulassung zur Plattform individuell von den First Living-Spezialisten begutachtet; so werden beispielsweise vor Veröffentlichung Fotos und die von Maklern bereitgestellten Informationen bewertet. Das Portal verfolgt einen hohen Designanspruch, überzeugt durch eine klare Struktur und Aufgeräumtheit im Layout. Die Startseite präsentiert Angebote nach Tagesaktualität; die Suchmaske ist übersichtlich.

Einzigartige Datenbank mit Experten für Planung, Interior und Handwerk

Eine Datenbank mit rund 400 Experten präsentiert eine einzigartige Auswahl an Dienstleistern rund ums Wohnen in der Region Berlin-Brandenburg. Auch hier können sich Nutzer auf Premium-Qualität verlassen. Die First Living-Research Team prüft Zertifizierungen, Referenzen und Angebote der Experten, so dass nur die besten Dienstleister aus Architektur, Interior und Handwerk gelistet werden. Mehr als 25 Bereiche deckt die Datenbank ab; darunter beispielsweise Küchen, Sauna, Bodenbeläge, Kaminbau, Wanddesign, Sicherheit und Pool, aber z. B. auch Umzugs- oder Smart Home-Experten – für hochwertige Immobilien wichtige Segmente.

Deutschlandtrend: Der Markt für Premium-Immobilien wächst

Der Markt für Immobilien boomt in Ballungszentren ebenso wie in mittelgroßen Städten und ländlichen Räumen mit hoher Lebensqualität. Die positive wirtschaftliche Entwicklung, steigende Einkommen sowie niedrige Zinsen schaffen im Premium-Segment eine wachsende Nachfrage nach Immobilien zum Kaufen und Mieten. Die Zahl jener, die bereit sind, für Wohnen und Immobilien mehr zu bezahlen, ist in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen: Studien wie der „Immobilienmarkt Deutschland“ der DG Hyp der Volksbanken Raiffeisenbanken erwarten für die kommenden Jahre weiterhin steigende Mieten für Wohnungen und Gewerbeimmobilien insbesondere in Ballungsräumen. Hauptgrund sind die Zunahme der Bevölkerung in den Städten sowie verstärkt Single-Haushalte. Seit der Jahrtausendwende zog das Mietniveau von Neubauwohnungen im Durchschnitt um mehr als 40 Prozent an. In Toplagen konnten der Studie zufolge im Jahr 2015 in Berlin beispielsweise Mietpreise von 15,70 Euro, rund 19 Euro in Hamburg und in München bis zu 22 Euro erzielt werden, was Wohnungen zu einem interessanten Anlageobjekt macht.

Die Kaufpreise für Immobilien sind in den vergangenen Jahren in Städten ebenfalls deutlich gestiegen, wie der Preisspiegel Wohneigentum des Immobilienverbands IVD zeigt, der die Entwicklung der Wohneigentumsmärkte in rund 370 Städten erfasst. Die Preissteigerungen in den 14 deutschen Metropolen mit mehr als 500.000 Einwohnern im Bestand mit gutem Wohnwert betrugen im Jahr 2016 etwa 11,6 Prozent gegenüber 6,6 Prozent im Jahr davor. Auch die Preise für Eigentumswohnungen in der Städteklasse 250.000 bis 500.000 Einwohner haben sich kräftig erhöht.

ÜBER FIRST LIVING

Die FL First Living GmbH (firstliving.com) überführt die Immobiliensuche im Premium-Segment ins digitale Zeitalter. Im Gegensatz zu klassischen Immobilienportalen präsentiert der Online- Service First Living nur Miet- und Kaufobjekte im Premium-Markt und bündelt damit erstmals die Portfolios der besten Maklerhäuser und Projektentwickler. Das Portal bietet zunächst Objekte aus dem Großraum Berlin-Brandenburg an und wird künftig auch andere Regionen abdecken. Erweitert wird das Angebot durch eine einzigartige Datenbank führender Experten aus den Bereichen Planung, Interior und Handwerk. Mit einem monatlich erscheinenden Online-Magazin zu den Themen Wohnen, Architektur, Lifestyle und Design rundet First Living sein Serviceangebot ab. Das Unternehmen beschäftigt rund 20 Mitarbeiter/innen; Founder und CEO ist Sebastian Höft.

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Immobilien

Verbraucher ab 01. Januar beim Bauvertrag besser geschützt

Mehr Rechte für Bauherren, die sich in der Praxis noch bewähren müssen

Verbraucher ab 01. Januar beim Bauvertrag besser geschützt

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Das neue Bauvertragsrecht regelt unter anderem, dass Bauunternehmer künftig verpflichtet sind, Verbrauchern vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die bestimmten Mindestanforderungen genügt (§ 650 j BGB). Mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge müssen künftig verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertig gestellt sein wird. Außerdem sollen Verbraucher künftig das Recht erhalten, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen.

Nun ist dieses Gesetz am 01. Januar 2018 in Kraft getreten und stellt die größte Reform des Werkvertragsrechts seit des über 120-jährigen Bestehens des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) dar. In die neuen §§ 631 ff. BGB wurden verschiedene Regelungen explizit für den Bau- bzw. Verbraucherbauvertrag aufgenommen.

Der geschäftsführende Bundesminister der Justiz Heiko Maas dazu wörtlich:
„Bauen hat im gesamtwirtschaftlichen Zusammenhang eine immense Bedeutung, betrifft aber insbesondere das Leben vieler Bürgerinnen und Bürger in existentieller Weise. Mit unserem Gesetzentwurf stärken wir die Rechte der Bauherren. Das betrifft den Vertragsabschluss und seine Vorbereitung, aber auch den Verlauf der Vertragserfüllung. Denn ein Hausbau ist nicht immer im Detail planbar. Er erstreckt sich oft über längere Zeit, in der sich Wünsche und Bedürfnisse ändern können. Unser Gesetzentwurf ermöglicht es Bauherren und Unternehmern, hier zu einvernehmlichen Lösungen zu finden.“

Ziel der Reform
Ziel der Reform des Bauvertragsrechts ist, den Verbraucherschutz zu stärken. Zu diesem Zweck wurden die Vorschriften zum Bauvertrag um den „Verbraucherbauvertrag“ ergänzt. Diese besonderen Regelungen gelten seit 1.1.2018 zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften über Werkverträge und Bauverträge.

Textform, Widerrufsrecht und Widerrufsbelehrung
Ein Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, durch den ein Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Zwar war es in der Praxis bislang üblich diese Verträge schriftlich zu fixieren, dennoch sind Verbraucherbauverträge nunmehr in Textform zu schließen, weshalb ein mündlicher Vertrag „per Handschlag“ nicht mehr genügt.
Neben der Pflicht des Bauunternehmers dem Verbraucher schon rechtzeitig vor Vertragsschluss eine ausführliche Baubeschreibung zu überreichen, deren Inhalt u.a. die Art und der Umfang der angebotenen Leistung, die Gebäudedaten, ggf. Angaben zum Energie- Brandschutz,- und Schallschutzstandard, ggf. die Beschreibung des Innenausbaus sowie Angaben zum Zeitpunkt der Vollendung bzw. zur Dauer der vorgesehenen Werkleistung sein muss, steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht des Bauvertrages innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Zugang der Widerrufsbelehrung (nach Vertragsschluss) zu (§ 650l BGB n. F.). Vergisst der Bauunternehmer die Belehrung oder hält er sich bei der Belehrung nicht an die strikten Formulierungsvorgaben des Gesetzes, kann der Verbraucher bis 1 Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss diesen widerrufen, unabhängig davon, ob die Bauleistungen begonnen oder sogar fertiggestellt wurden.

Beschränkung von Abschlagszahlungen und Sicherheitsleistungen
Für den Fall, dass der Bauunternehmer Abschlagszahlungen verlangt, dürfen diese nach den neuen Regelungen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen.
Die Sicherheitsleistung, die der Bauunternehmer verlangen darf beträgt maximal 20 Prozent der vereinbarten Vergütung oder die Höhe der nächsten Abschlagszahlung. Ferner darf der Bauunternehmer, sobald er Abschlagszahlungen verlangt oder diese vereinbart sind, eine Sicherheit für seinen Vergütungsanspruch von maximal 20 Prozent der vereinbarten Vergütung bzw. maximal in Höhe der nächsten Abschlagszahlung vereinbaren.

Mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge müssen künftig verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertig gestellt sein wird. Außerdem sollen Verbraucher künftig das Recht erhalten, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen. Sie haben so die Möglichkeit, ihre – regelmäßig mit hohen finanziellen Belastungen einhergehende – Entscheidung zum Bau eines Hauses noch einmal zu überdenken. Wenn sich während der Bauausführung Wünsche und Bedürfnisse des Bauherrn wandeln, kann Änderungsbedarf entstehen. Die geplanten Neuregelungen erleichtern es dem Bauherrn, den Vertragsinhalt im Einvernehmen mit dem Unternehmer an seine neuen Wünsche anzupassen. Außerdem sollen beide Vertragsparteien den Bauvertrag künftig aus wichtigem Grund kündigen können.

Fazit:
Die Rechtsposition des Verbrauchers dürfte durch die Reform tatsächlich verbessert worden sein. In der Praxis und vor den Gerichten muss es ich noch bewähren. Wer bauen oder kaufen will, dem sei dieses Buch empfohlen.

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Immobilien

Modernisierungen bei Immobilien- dieses Urteil sollten Vermieter und Immobilienkäufer kennen

Wichtiges Urteil für Investoren, Immobilienkäufer und Vermieter zu Modernisierungen bei Wohnimmobilien

Modernisierungen bei Immobilien- dieses Urteil sollten Vermieter und Immobilienkäufer kennen

Immobilen-Ratgeber von Thomas Trepnau

Zum besseren Verständnis skizziere ich zunächst das Recht des Vermieters von Immobilien zur Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Die Grundlage dafür ist der § 558 in Verbindung mit § 555 b und d unseres Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)

Grundsätzlich haben Vermieter die Möglichkeit die Miete nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen um elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zu erhöhen.

Mit der Mietrechtsreform wurde am 01.05.2013 der § 555b BGB eingeführt.
Demnach sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig
eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig
eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern
nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer
1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht
wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der
Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine
Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Der Mieter muss gemäß § 555d Modernisierungsmaßnahmen des Eigentümers der Immobilie in der Regel dulden.

Die gesetzliche Duldungspflicht des Mieters umfasst:
-grundsätzliche Pflicht zur Duldung
-Möglichkeit des Einwands eines Härtefalls
-Einwand zum Härtefall binnen maximal acht Wochen nach Zugang der Modernisierungsankündigung
-nach Ablauf der Frist wird Modernisierung durchgeführt
-Alle weiteren Einwände werden erst im späteren Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt.

Bisher hatten Mieter die Möglichkeit die Miete, im Falle erheblicher Beeinträchtigungen während der Modernisierungsmaßnahme zu mindern. Dies ist nun eingeschränkt.

Schon 2016 schrieb ich: Betreibt ein Vermieter unzulässigen oder unzweckmäßigen Aufwand oder eine Luxusmodernisierung, dann muss der Mieter eine Mieterhöhung nicht ohne weiteres hinnehmen.
(Erfolgreicher Vermögensaufbau und Vermögenssicherung mit Wohnimmobilien)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu diesem Thema ein aktuelles Urteil gefällt.

Der Fall
Die Vermieterin, eine Entwicklungsgesellschaft verklagt die Mieter auf Duldung der anschließend beschriebenen Maßnahmen einschließlich der Duldung des Abrisses eines Anbaus an der Gartenseite des Hauses (Veranda) und der Entfernung der von den Beklagten im Jahr 1992 eingebauten Gasetagenheizung.

Die beklagten Mieter sind aufgrund eines im November 1986 mit dem Land Berlin abgeschlossenen Mietvertrags Mieter eines älteren Reihenhauses in einer Berliner Siedlung, für das sie derzeit eine monatliche Kaltmiete von 463,62 EUR bezahlen. Die Klägerin hat das Anwesen und weitere 13 Siedlungshäuser vor etwa fünf Jahren erworben.
Sie beabsichtigt nun, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen.
Dabei geht es neben der Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, dem Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads und vielem anderen auch um die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel-und Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss.

Die Kaltmiete soll sich infolge der Maßnahmen von 463,62 EUR auf 2.149,99 EUR monatlich erhöhen.

Die enormen Kosten sollten nach dem Wunsch der Entwicklungsgesellschaft gemäß 555 b und d BGB auf die Miete umgelegt werden. Die Mieter waren mit einer Mieterhöhung von 463,12 EUR auf 2.149,99 EUR nicht einverstanden. Deshalb klagte die Vermieterin mit dem Ziel, die Mieter zur Duldung zu zwingen.
Der BGH bestätigte mit seinem Beschluss (VIII ZR 28/17) das vorherige Urteil des Landgerichts Berlin, welches die Klage abgewiesen hatte.

Keine hinnehmbaren Modernisierungsmaßnahmen
Bei den von der Vermieterin angekündigten Arbeiten handele es sich demnach nicht mehr um Modernisierungsmaßnahmen, die die Mieter hinnehmen müssten. „Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands der Immobilie hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht.“
Der BGH wörtlich:
„Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr.4 oder Nr.5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde.“

Der Bundesgerichtshof hat damit der Entmietungsmöglichkeit durch bizarre Mieterhöhungen einen Riegel vorgeschoben.

Man stelle sich vor, die Mieter wären ausgezogen und der Vermieter hätte die Häuser dann unvermietet zum Kauf anbieten können. Die schönste aller Welten für Entwicklungsgesellschaften im derzeitigen, irrsinnig heißen Verkäufermarkt.

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Immobilien

Immobilienbewertung von uns für Sie!

Immobilienbewertung in Berlin und Brandenburg

Immobilienbewertung von uns für Sie!

Immobilienbewertung-Berlin-Brandenburg.de

Sachverständigenbüro Sikorski für Immobilienbewertung im Süden von Berlin.

Benötigen Sie neutrale und objektive Informationen, Hilfe oder Beratung? Dann sehen wir uns als Wegbegleiter bei Ihrer Entscheidungsfindung z.B.:

-über den Kauf/Verkauf einer/Ihrer Immobilie
-hinsichtlich der Finanzierung bzw. Beleihung einer/Ihrer Immobilie
-für die Wertermittlung aus steuerlichen Anlässen
-im Rahmen von Erbauseinandersetzungen sowie vielen weiteren Bewertungsanlässen.
Wir bieten Ihnen eine persönlich auf Ihr Objekt abgestimmte und individuell an Ihre Bedürfnisse angepasste Beratung und Bewertung.

Deshalb steht bei uns der Auftraggeber und sein persönliches Anliegen an erster Stelle. Die Basis bildet der persönliche Kontakt zum Auftraggeber.

Seit 1995 beschäftige ich mich mit der Bewertung von be- und unbebauten Grundstücken. Bis zum September 2003 noch nebenberuflich. Am 1. Oktober 2003 habe ich dann den Schritt von der behüteten Stelle im öffentlichen Dienst in die Selbständigkeit gewagt.
Seitdem bin ich ausschließlich freiberuflich tätig.

Um den qualitativ hohen Ansprüchen meiner Auftraggeber noch gerechter werden zu können, absolvierte ich ein berufsbegleitendes Studium an der Sprengnetter – Akademie in Sinzig. Das Studium wurde erfolgreich mit der Zertifizierungsprüfung abgeschlossen. Im Juli 2008 wurde ich von der Industrie und Handelskammer Potsdam als Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken öffentlich bestellt und vereidigt.
Eine weitere Herausforderung war im Juli 2010 die Zertifizierungsprüfung bei der HypZert.

Kontakt
Sachverständigenbüro Sikorski- Immobilienbewertung Berlin | Brandenburg
Kathrin Sikorski
Märkersteig 12-16
14974 Ludwigsfelde
03378870931
d.sikorski@sachverstaendige-sikorski.de
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Immobilien

Haben Wohnimmobilien noch Potential, lohnt sich der Kauf noch?

Bundesbank optimistisch – Immobilien als Risiko?

Haben Wohnimmobilien noch Potential, lohnt sich der Kauf noch?

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Die Experten der Bundesbank sind für das Frühjahr 2017 optimistisch und erwarten eine Fortsetzung des Wachstums.
Laut dem aktuellen Monatsbericht wird sich das kräftige deutsche Wirtschaftswachstum fortsetzen. Die ausgesprochen zuversichtliche Stimmung der deutschen Wirtschaft und der privaten Haushalte in Verbindung mit der günstigen Auftragslage in der Industrie und beim Bau deute darauf hin, dass das kräftige Wachstum im Frühjahr anhalten dürfte.
Auch die expansive Einstellungspolitik der Unternehmen sollte in den kommenden Monaten anhalten, heißt es in dem Bericht. Damit dürfte sich der Trend der vergangenen Monate fortsetzen. So legte das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) nach Zahlen des Statistischen Bundesamts im ersten Quartal 2017 um 0,6 Prozent zu. In den letzten drei Monaten des Jahres 2016 war die deutsche Wirtschaft um 0,4 Prozent gewachsen.
Ein wichtiger Treiber des Wirtschaftswachstums sei die Baubranche gewesen, die ihre Aktivitäten angesichts der hohen Nachfrage insbesondere nach Wohnraum merklich ausgeweitet habe.

Das Wasser im Wein
Die Bauwirtschaft wächst mittlerweile deutlich schneller als die Gesamtwirtschaft. Zehn Prozent des Bruttoinlandsprodukts entfallen mittlerweile auf Bauleistungen.
Die Abhängigkeit der Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts von der Bauwirtschaft und der damit verbundenen Güterproduktion, Dienstleistungen und ihrer Arbeitsplätze nimmt, aufgrund der Zinssensibilität der Immobilienwirtschaft beängstigende Ausmaße an.
Die Inflation der Verbraucherpreise mag in ihrer ganzen Breite noch nicht spürbar sein. Eine Inflation der Immobilienpreise ist jedoch unübersehbar. Oder gibt es eine andere Bezeichnung als „Inflation“ für die Tatsache, dass man heute für eine Eigentumswohnung bis zu 60 Prozent mehr auf den Tisch legen muss, als vor sechs Jahren? Schließlich ist weder die Fläche der Wohnung noch des Miteigentumsanteils am Grundstück um diese 60 Prozent gewachsen.

EZB als Preistreiber
Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank ist der Hauptauslöser der Immobilienpreis-Inflation.
Für diejenigen, die schon lange Eigentümer von Immobilien sind, ist das natürlich eine erfreuliche Entwicklung. Die Vermögenswerte steigen und man fühlt sich immer reicher. Dadurch nimmt bei dieser Gruppe die Sparneigung ab und gleichzeitig wird, als angenehmer Nebeneffekt, der Konsum am Laufen gehalten.
Unangenehm sind Immobilienpreissteigerungen für die Käufer, die für ihr Sparvermögen immer weniger „Immobilie“ erhalten. Das stört die Käufer im Moment jedoch noch nicht, da die Finanzierungslücken mit Draghi“s superbilligen Krediten geschlossen werden können.

Gestatten Sie mir ein Zitat aus meinem letzten Buch zum Thema:
„Die derzeitige, seit acht Jahren bestehende, unübersehbare Lust auf Betongold nährt sich aus anderen Quellen.
Da wäre einmal die ständig schwelende Euro-Krise. Bleibt uns der Euro erhalten oder nicht? Taugt er als Wertaufbewahrungsmittel? Was passiert im Falle eines Währungsschnittes? Werden sich die Krisenländer, vor allem die der südlichen Peripherie erholen oder zerbricht die Euro-Zone?
Zum anderen ist die Zinsrepressions-Politik der Europäischen Zentralbank unter Draghi fest verknüpft mit der Euro-Krise. Draghi“s Ziel ist, den Zins unter die Inflationsrate zu drücken, oder anders formuliert, die Inflationsrate über den Zins zu heben. Egal wie man es formuliert, die Konsequenz daraus ist die schleichende Enteignung der Sparer.
Es gibt keine Zinsen mehr für die Ersparnisse.
Da blieben noch Aktien. Aber die dot.com-Blase vom Anfang des Jahrtausends und die abgeschmierte „Volksaktie“ der deutschen Telekom sitzen vielen Anlegern immer noch in den Knochen. … Es fehlen die als sicher erscheinenden Anlagealternativen.
Niedriger Zins bedeutet auch niedrige Finanzierungszinsen. Die Zinsen für Immobiliendarlehen haben historische Tiefststände erreicht.
Zinslasten sind so gering, dass diese auch von Investoren geschultert werden können, die bisher nicht im Traum an den Erwerb von Immobilien als Anlageobjekte gedacht haben.
Da vertraut man in Deutschland gerne wieder dem ach so sicheren, vor Inflation schützenden Betongold.“ (Quelle)

Steigende Preise befeuern die Produktion
Laut Marktreport der Degussa Goldhandel GmbH signalisieren steigende Preise eine Knappheit und geben dadurch den Produzenten einen Anreiz, das Angebot zu erhöhen. Das sorge nicht nur dafür, dass die Wünsche der Nachfrager befriedigt würden. Ein steigendes Angebot übe auch einen preissenkenden Effekt aus – was wiederum den Nachfragern zugute käme. Entscheidend sei nun aber, wie sich die steigende Nachfrage erkläre.

Wenn die Nachfrage nach Immobilien vor allem aufgrund künstlich gesenkter Zinsen steige, sei Gefahr im Verzuge. Denn dann sei der ausgelöste Bauboom nicht nachhaltig. In einem solchen Fall würden die Konsumenten verlockt, über ihre Verhältnisse zu leben. Beispielsweise verleiten niedrige Zinsen zu überhöhter Kreditaufnahme.
Steigende, auch nur leicht steigende Zinsen können aus dem Boom über Nacht einen Bust machen, mit starken Wertverlusten der Immobilien. Die Konsequenzen treffen dann nicht nur die Kreditnehmer, sondern auch die Kreditgeber sowie die Arbeitsplätze in der Bauwirtschaft. Nach einigen kurzen Umwegen schlagen die Folgen dann auf die Gesamtwirtschaft durch.
Erfolgreicher Vermögensaufbau und Vermögenssicherung mit Immobilien von Thomas Trepnau

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Immobilien

Immobilien: Die Alarmglocken schrillen

Die Bundesbank sendete vor wenigen Tagen deutliche Warnsignale aus. Sie sieht dunkle Wolken am Horizont für Immobilen heraufziehen.

Immobilien: Die Alarmglocken schrillen

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Aktienkurse nebst ihren Über- und Untertreibungen kann man verfolgen. Täglich, stündlich, minütlich. Die Börse und das Internet machen das möglich.
Die Über- oder Untertreibungen an den Immobilienmärkten sind da schon schwerer einzuschätzen. Da ist man auf viele Daten aus vielen Quellen und die Analysen von anerkannten Instituten und auch auf die Erkenntnisse der Bundesbank angewiesen.

Warnsignale
Und die Bundesbank sendete vor wenigen Tagen deutliche Warnsignale aus. Für Dr. Andreas Dombret, Mitglied des Vorstands der Deutschen Bundesbank, steht die Ampel auf Gelb. Er sieht dunkle Wolken am Horizont heraufziehen. Für Banken und Sparkassen könne der deutsche Immobilienmarkt zu einer ernst zu nehmenden Gefahr werden.

Wörtlich sagte Dombret in seiner Rede beim 39. Symposium des Instituts für Bank- und Finanzgeschichte: „kennen Sie dieses unbehagliche Gefühl: Man hat einen Fehler gemacht, aber nicht irgendeinen; nein, man hätte ihn vermeiden können; weil man ihn so ähnlich schon einmal gemacht hatte. Fehler machen klug, heißt es. Schade nur, dass sie nicht weniger vergesslich machen.
Vergessen wir auch gerade wieder einen Fehler, der uns eigentlich klüger machen sollte? Machen wir gerade wieder den gleichen Fehler wie vor 2008? Verkennen wir, dass sich auf den Immobilienmärkten Risiken zusammenbrauen?“

Auf die sich selbst gestellte Frage, ob wir schon in einer Immobilienblase sind, antwortete Dombret, dass bei einem Blick in die Städte zunehmend die Alarmglocken läuten müssten: In den 127 Städten des Indikators der Bundesbank wären die Preise seit 2010 um fast 50 Prozent gestiegen; in den sieben Großstädten wären es gar mehr als 60 Prozent gewesen. Und besorgniserregend sei dabei, dass die Preise 2016 zuletzt schneller als noch 2015 zugelegt hätten.

Indikatoren bei Kreditvolumen und Vergabestandards deuteten auf eine erhöhte Risikobereitschaft der Geldhäuser hin.
Vor allem bei der Immobilienpreis-Entwicklung in den Großstädten komme es zu besorgniserregenden Übertreibungen. Dem Notenbanker zufolge gehen Banken wegen der Minizinsen zunehmend Risiken ein. Außerdem gebe es mehr Wettbewerb um ertragreiche Geschäfte. Es gäbe Frühwarnindikatoren, die auf eine erhöhte Risikonahme der Kreditinstitute hindeuten. All dies veranlasst die Bundesbank, dem Wohnimmobilienmarkt in Deutschland große Aufmerksamkeit zu schenken.

Verschuldung der Haushalte
Schaut man außerdem auf eine Studie, die die Verschuldung der Haushalte offenlegt, läßt das Ergebnis aufhorchen: Die Verschuldung der Haushalte mit ausstehenden Immobilienkrediten ist sowohl absolut als auch relativ zum Einkommen gestiegen.
Dabei ist der Schuldendienst eines Haushalts im Verhältnis zum Einkommen im Durchschnitt gleich geblieben. Das heißt: obwohl die Immobilienpreise und die Kreditvolumina steigen, steigt der Schuldendienst der betroffenen Haushalte nicht. Daraus könne man folgern, dass die erhöhte Verschuldung durch ein höheres Einkommen, aber vor allem durch das niedrige Zinsniveau getragen werden kann. Und genau das könne eine Quelle für eine Immobilienblase sein.

Nebenwirkungen der Niedrigzinsen
Eine ganze Reihe von Nebenwirkungen der niedrigen Zinsen könne die Risikonahme bei Immobilienengagements anheizen und so zu einer Blase beitragen.
Zunächst könnten Niedrigzinsen die Immobiliennachfrage und damit die Häuserpreise erhöhen. Haushalte wollen vermehrt Wohneigentum kaufen, unter anderem weil andere Anlagen für die Altersvorsorge geringere Renditen abwerfen; auch größere Anleger sehen in Immobilien attraktive Anlageobjekte. Die gestiegenen Preise führen zu einem höheren Wert der Immobilie als Sicherheit; dies wiederum erhöht die mögliche Kreditsumme.
Und durch den höheren Wert der Sicherheiten und das niedrige Zinsniveau werden auch tatsächlich mehr Kredite mit höheren Volumina genommen bzw. vergeben.
Das ist genau das Spielchen, das derzeit bei Banken läuft: Höherer Wert der Immobilie ermöglicht höheren Kredit. Wobei der höhere Wert schlicht eine Einschätzung ist.
Eine weitere besonders schwerwiegende Nebenwirkung sei, dass die lang anhaltenden niedrigen Zinsen die Erträge von Kreditinstituten senken. Je länger dies anhält, desto eher müssen Institute gegensteuern. Das gelte insbesondere in Deutschland, wo es sehr viele zinsabhängige Geschäftsmodelle gibt. Auch deshalb fände zum Teil eine bedenkliche Form der Gegensteuerung statt, die mit dem Schlagwort „search for yield“ umschrieben wird: Institute gehen höhere Risiken ein, um sinkende Margen bei risikoarmen Geschäften auszugleichen. Dies geschieht zum Beispiel durch längere Zinsbindungsfristen oder Geschäfte mit riskanteren Adressen.

Die zunehmende Risikobereitschaft führe schließlich dazu, dass die Kreditinstitute in einen erhöhten Wettbewerb um rentierliche Engagements eintreten – ein boomender Immobilienmarkt kann da gerade recht kommen. Und dies kann gefährliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Eine dieser Konsequenzen ist die zunehmende Anhäufung von Zinsänderungsrisiken in den Anlagebüchern der Banken und Sparkassen. Die Zinsbindungsfristen von Immobilienkrediten sind mittlerweile deutlich länger geworden, auch weil die Häuslebauer die niedrigen Zinsen für einen langen Zeitraum festschreiben.

Die Sorgen der Bundesbank
Der Bundesbank bereiten die Nebenwirkungen steigender Zinsänderungsrisiken zunehmend Sorgen. Mittlerweile hat fast die Hälfte aller Institute deutlich erhöhte Zinsänderungsrisiken – und das lässt aufhorchen.

Das sind mahnende und ernste Worte der Bundesbank. Jeder Investor sollte genau hinhören. Die Angst vor einer Blase, deren Platzen die Banken und die gesamte Wirtschaft mit in den Abgrund reißen könnte, ist unübersehbar. So deutlich hat sich bisher kein Mitglied der Bundesbank geäußert. Nicht vergessen darf man dabei, dass 88 % aller Immobilienkredite in Deutschland Wohnimmobilienkredite sind (Stand Dezember 2015; siehe https://www.bundesbank.de/Navigation/EN/Statistics).

Deshalb gilt: immobilien erwerben nur noch mit dem Ratgeber von Thomas Trepnau! Dann schützen Sie sich vor unangenehmen Überraschungen. Allerdings haben auch die Preise für Gewerbeimmobilien sowie das Volumen an Gewerbeimmobilienkrediten zugelegt. Eine geplatzte Immobilienblase wäre die MOAB (mother of all bombs) an den Finanzmärkten.
(Quellen: 39. Symposium des Instituts für Bank- und Finanzgeschichte).

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Der Letzte macht das Licht aus – auch im Immobilienmarkt

„Wer jetzt kommt, darf beim Aufräumen helfen“ Prof. Dr. Harald Simons zum Immobilienmarkt

Der Letzte macht das Licht aus - auch im Immobilienmarkt

Immobilienratgeber von Thomas Trepnau

Die Botschaft von Harald Simons, Mitverfasser des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen, ist eindeutig: Die Wohnungspreise werden in einigen deutschen Metropolen sinken – und zwar schon bald.
Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied des Vorstands der empirica ag, geht davon aus, dass „mit Sicherheit“ in Berlin, „wahrscheinlich“ in München und „möglicherweise“ in Hamburg die Preise für Eigentumswohnungen sehr bald sinken werden und zwar „um ein Viertel bis ein Drittel in den nächsten fünf Jahren.“

„The party is over“
„Für Berlin gilt: The Party is over. Wer jetzt kommt, darf beim Aufräumen helfen“, sprach der empirica-Vorstand.
Damit untermauerte er im Festsaal des Berliner Nobelhotels Adlon seine These, die er bereits am Vortag hatte: Demnach herrschten nach fünf Boomjahren auf den Wohnungsmärkten in einigen deutschen Metropolen eklatante Preisübertreibungen.
Relativ zu den Mieten betragen sie nach Berechnung von empirica zwischen rund 40% und 75%. „Mit Sicherheit“ sei in Berlin, „wahrscheinlich“ in München und „möglicherweise“ in Hamburg und Frankfurt mit deutlichen Preisrückgängen bei Eigentumswohnungen zu rechnen.

Weniger Nachfrage trifft auf mehr Angebot
Weil sich nach Ansicht Simons‘ das Zusammenspiel von Nachfrage und Angebot verändert. Künftig werde es heißen: Weniger Nachfrage trifft auf mehr Angebot. Der innerdeutsche Zuzug von Menschen in die Metropolen ebbe ab. Städte wie Berlin, München oder Hamburg seien bereits so teuer geworden, dass sich viele lieber eine Bleibe im Umland oder in einer anderen Stadt suchen. „Der Schwarm zieht nicht mehr nach Berlin, sondern Rostock oder Schwerin“, lautet Simons‘ Prognose. Die Zuwanderung aus dem Ausland habe ihren Höhepunkt überschritten.

Wohnungsneubau gewinnt an Schwung
Im vergangenen Jahr wurden nach Angaben des Bundesbauministeriums rund 380.000 Baugenehmigungen erteilt – so viele wie seit dem Jahr 2000 nicht mehr.
„In den sieben Top-Städten ist irre viel in der Pipeline, insbesondere in Berlin“, weiß Simons. Die hohen Preise wären nur gerechtfertigt, wenn die Mieten weiter steigen würden. Damit sei wegen der nachlassenden Nachfrage nicht zu rechnen. Ergo müssten die Preise runtergehen, und zwar in einer Größenordnung wie in früheren Abschwungphasen: um ein Viertel bis zu einem Drittel. „Das ist nichts Außergewöhnliches. Das gab es in der Bundesrepublik bereits viermal“, erklärte Simons.

Widerspruch aus Fachkreisen
Widerspruch gab es auch aus Fachkreisen. Kruno Crepulja, Geschäftsführer des Projektentwicklers formart. „Ich sehe keinen Grund, warum die Preise einbrechen sollten“, Metropolregionen blieben die wichtigsten Standorte in Deutschland.

Marc Weinstock, Geschäftsführer der DSK BIG Gruppe, kann nicht nachvollziehen, warum Berlin auf einmal keine Schwarmstadt mehr sein soll.
Das Analysehaus bulwiengesa – an der Seite von empirica im Rat der Immobilienweisen für den Gewerbeimmobilienpart zuständig, bestätigte zwar die Abkühlungsphase in der sich die Wohnungsmärkte zweifelsohne befänden, die von Simons angekündigten Wertkorrekturen kann bulwiengesa hingegen nicht nachvollziehen.
Auch die Deutsche Bundesbank hat die für das vergangene Jahr Preisübertreibungen bei städtischen Eigentumswohnungen ausgemacht, schätzt diese aber geringer ein als Simon.

Überzogene Hysterie
Simon kritisierte, dass alle immer nur von einem Nachholbedarf redeten, wenn es um den Wohnungsbau gehe. „Eine aufgestaute Nachfrage haben wir nicht bei den jetzigen Preisen. Die Leute, für die zu wenig gebaut wurde, sitzen schließlich nicht auf der Straße, sondern haben einen anderen Wohnort gewählt oder leben in WGs. Das tun sie, weil die Preise so hoch sind“. Eine aufgestaute Nachfrage würde sich auflösen, aber nur mit sinkenden Mieten. „Wir haben keine aufgestaute Nachfrage bei 11 Euro/m2 in Berlin, sondern bei 8 Euro/m2.“
Schon vor einem Jahr hatte er für Streitpotenzial gesorgt, indem er sagte, dass die ganze Hysterie wegen der Zuwanderung durch Flüchtlinge überzogen sei. Es sei völlig undenkbar, dass fünf Jahre lang jeweils 1 Mio. Flüchtlinge zu uns kommen. Er sprach von einer „überschießenden Erwartung an die zukünftige Wohnungsnachfrage durch Flüchtlinge bei Investoren, Kommunen und Bürgern“.

Gegenargumente
Engel & Völkers (E&V): „Dass ein Trendeinbruch bei den Kaufpreisen in Berlin ,sicher‘ ist, stimme nicht. Das Gegenteil sei der Fall“, so Kai Wolfram, Geschäftsführer von E&V Investment Consulting. Die stabile und positive Entwicklung werde sich seiner Meinung nach fortsetzen, der Zuzug nach Berlin ebenso. Für einen anhaltenden „Nachfrageüberhang“ würden u.a. die vielen Brexit-Flüchtlinge sorgen, ist Rackham Schröder, Geschäftsführer von E&V Commercial Berlin, überzeugt. Eine Prise Zweckoptimismus dürfte bei dem Maklerunternehmen sicher mitschwingen. Auch DSK-BIG-Geschäftsführer Weinstock sah sich genötigt, seiner Kritik Nachdruck zu verleihen: „Wer so fahrlässig und um der Schlagzeilen willen vor einer Trendwende auf den Wohnimmobilienmärkten in den wachsenden Großstädten warnt, betreibt ein gefährliches Spiel.“ Es könnte dazu führen, dass sich Investoren zurückhalten, die Politik weniger Flächen zur Verfügung stellt und in der Folge Preise und Mieten noch weiter steigen.Ob Weinstock dabei auch die Mietpreisbremsen im Auge hatte, daref bezweifelt werden.

Fazit
Unbestritten ist der Wohnungsmarkt in einer zinsgetriebenen Boomphase. Nicht nur die von Simons genannten Gründe für einen Abschwung, sondern auch Änderungen der Finanzierungskosten sollte man im Hinterkopf behalten. Ganz so entspannt, wie manche nach außen tun, scheinen sie den Markt nicht zu sehen. Ein Hinweis darauf ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie.
Viel Widerspruch gegen Simons These kommt aus einer Richtung, die bei nachlassendem Investorenvertrauen viel zu verlieren hätte. Dazu zählen die Banken, Bauträger, Projektentwickler und Makler.
Vielleicht ist Simons Einschätzung zu drastisch. Die Schönmalerei der Gegenseite hilft jedoch auch nicht weiter.
Bei kühler Betrachtung kann man in der derzeitigen Marktphase nicht mehr uneingeschränkt zur Investition in Wohnimmobilien raten. Wer jetzt noch in den Markt einsteigen will, muss alles richtig machen. Deshalb kommen Käufer an guten Investitionsratgebern, wie dem von Thomas Trepnau nicht mehr vorbei. Will man Werte einschätzen sei zusätzlich seine neueste Auflage zur Immobilienbewertung empfohlen.

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Immobilien

Ärger mit Baumängeln nervt Immobilienkäufer

Nach dem Kauf auf Gewährleistungsfristen achten

Ärger mit Baumängeln nervt Immobilienkäufer

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Der Wohnungsbau boomt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden im Laufe des vergangenen Jahres 375.400 Wohnungen genehmigt. Gegenüber dem gleichen Zeitraum im Vorjahr ist dies ein Anstieg um 21,6 Prozent (+ 66.700 Baugenehmigungen).
Es werden massenweise neu erstellte Immobilien gekauft. Jeder Käufer sollte sich umfassend über Gewährleistungsrechte informieren.

Nachfolgend habe ich, unter Berücksichtigung des neuen Bauvertragsrechtes, welches 2018 in Kraft treten soll, wichtige Hinweise zusammengefasst.

Gewährleistung bei Neubau zwingend
Gemäß § 433 Abs 1 Satz 2 BGB ist der Verkäufer grundsätzlich verpflichtet dem Käufer das Vertragsobjekt mängelfrei zu verschaffen. Bei Bestandsimmobilien kann die Gewährleistung ausgeschlossen werden. Bei Neubauten ist sie zwingend. Zumindest wäre der Gewährleistungsausschluss schwer wirksam zu vereinbaren. Eine der Voraussetzungen wäre, dass dies im Rahmen einer sogenannten Individualvereinbarung und nicht in einem Formularvertrag erfolgen müsste.
Nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB beträgt die Gewährleistungsfrist bei der Herstellung oder Renovierung eines Gebäudes 5 Jahre.
Die Frist beginnt ab Abnahme der Leistung zu laufen.

Mangel muss bereits bei der Abnahme vorliegen
Ein Gewährleistungsmangel liegt dann vor, wenn der Mangel bzw. die Mangelursachen im Zeitpunkt der Abnahme gesetzt waren. Wenn das nicht zutrifft, besteht keine Haftungsverpflichtung für den Auftragsnehmer. Da die Gewährleistungsfrist mit der Abnahme beginnt, ist es aus Sicht des Auftraggebers oder Käufers zweckmäßig, diese möglichst spät vorzunehmen. Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um. Dann muss der Auftraggeber die Beweise für das Vorliegen eines Mangelanspruchs liefern.

Gewährleistung ist keine Garantie
Oftmals wird die Gewährleistung mit einer Garantie verwechselt. Der Unterschied ist gravierend. Eine Garantie ist eine freiwillig abgegebene Laufleistungszusicherung, die Gewährleistung eine gesetzlich geregelte Verpflichtung für den Auftragnehmer.

Vertrag steht im Vordergrund
Entsprechend dem Mangelbegriff muss die Leistung „die vereinbarte Beschaffenheit“ besitzen. Die Basis dafür ist die vertragliche Vereinbarung. Somit gilt, was die Vertragspartner vereinbart haben.
Konkrete und präzise Beschaffenheitsvereinbarungen im Vertrag, wie sie aus den Leistungsverzeichnissen bzw. Angebotsauflistungen hervorgehen, sind einzuhalten. Ist eine spezielle Beschaffenheitsvereinbarung nicht getroffen, schuldet der Auftragnehmer die übliche Beschaffenheit. Zur üblichen Beschaffenheit der Leistung gehört die Einhaltung der Regeln der Technik. Der Unternehmer schuldet den Erfolg einer mangelfreien Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme.
Der Auftragnehmer ist verpflichtet, alle während der Verjährung auftretenden Mängel zu beseitigen, die auf seine vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind

Verjährung von Pflichten
Eine Mängelrüge hat bei einem Bauvertrag, auf den die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs Anwendung finden, keine Auswirkung auf die Gewährleistungsfrist. Dies bedeutet, dass trotz Vorliegens einer Mängelrüge die Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers mit dem Ablauf der Gewährleistungsfrist verjähren und vom Handwerker nicht erfüllt werden müssen.
Um die Verjährung seiner Gewährleistungsansprüche verhindern, muss der Auftraggeber verjährungshindernde Maßnahmen ergreifen. Dazu gehört die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens. Lässt sich der Auftragnehmer auf Verhandlungen über einen Baumangel ein, so ist dies ausreichend und wirkt verjährungshindernd. Achten Sie auf die Beweisbarkeit der geführten Verhandlungen!
Hier teilt Thomas Trepnau sein Imobilienwissen.
Anfang März hat der Bundestag das neue Bauvertragsrecht verabschiedet, das zum 1. Januar 2018 in Kraft treten soll. Mit dem Gesetzentwurf wird das Werkvertragsrecht zugunsten der Verbraucher modernisiert. Gleichzeitig soll der stetigen Weiterentwicklung der Bautechnik Rechnung getragen werden.

Er regelt unter anderem, dass Bauunternehmer künftig verpflichtet sind, Verbrauchern vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die bestimmten Mindestanforderungen genügt. Mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge müssen künftig verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertig gestellt sein wird. Außerdem sollen Verbraucher künftig das Recht erhalten, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen.

Guter Rat ist nicht teuer.

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Allgemein

Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Zivilrecht

Aufklärungspflichten von privaten Hausverkäufern

Wer ein Wohnhaus verkauft, muss den Kaufinteressenten rechtzeitig darüber aufklären, dass bei Regen der Keller überschwemmt wird. Verschweigt der Verkäufer so etwas bewusst, nützt auch ein Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nichts. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Oberlandesgericht Hamm.
OLG Hamm, Az. 22 U 161/15

Hintergrundinformation:
Bei privaten Hauskaufverträgen schließt der Verkäufer in der Regel die Gewährleistung für Mängel am Haus aus. So haftet er nicht für mögliche Schäden. Das bedeutet aber nicht, dass Hauskäufer in keinem Fall Ansprüche geltend machen können. Hat der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen, kann dies für ihn teure Folgen haben. Der Fall: Ein Kaufinteressent hatte ein Einfamilienhaus besichtigt. Er hatte sich besonders danach erkundigt, ob der Keller trocken sei. Die Eigentümerin hatte geantwortet, der Keller sei „nicht so toll“, aber trocken. Nach dem Kauf für 390.000 Euro stellte sich jedoch heraus, dass bei stärkerem Regen Wasser in den Keller eindrang. Der Käufer machte zunächst Schadensersatzansprüche geltend, die er mit dem Kaufpreis verrechnen wollte. Er überwies 30.000 Euro weniger als vereinbart. Schließlich erklärte er den Rücktritt vom Kaufvertrag. Die Verkäuferin akzeptierte dies nicht und forderte die Restsumme. Es kam zum Prozess. Das Urteil: Das Oberlandesgericht Hamm sah den Rücktritt als wirksam an. Nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice erkannte das Gericht im breitflächigen Eindringen von Wasser in den Keller einen eindeutigen Sachmangel. Auch bei einer älteren Immobilie – hier war zumindest der Keller Baujahr 1938 – könne der Käufer erwarten, dass er nicht nach jedem Regen den Keller trocken legen müsse. Der im Kaufvertrag vereinbarte Gewährleistungsausschluss sei unwirksam, da die Verkäuferin die Frage nach der Dichtheit des Kellers bewusst falsch beantwortet habe. Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen entscheidend sein könnten, müssten zutreffend sein. Das Gericht meinte sogar, dass die Verkäuferin hier den Käufer ungefragt über den möglichen Wassereinbruch hätte aufklären müssen. Mehrere Zeugen wie der beteiligte Makler sagten aus, dass der Käufer wiederholt nach der Trockenheit des Kellers gefragt habe. Das Gericht ging nach den Äußerungen der Verkäuferin im Verfahren davon aus, dass diese das Feuchtigkeitsproblem kannte. Es kam zu dem Ergebnis, dass sie den Mangel arglistig verschwiegen habe. Damit war der Käufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt.
Oberlandesgericht Hamm, Urteil vom 18. Juli 2016, Az. 22 U 161/15

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Reich werden, Vermögen aufbauen und sichern mit dem Kauf von Wohnimmobilien

Immobilienerwerb 2016 – noch sinnvoll

Reich werden, Vermögen aufbauen und sichern mit dem Kauf von Wohnimmobilien

Immobilienratgeber von Thomas Trepnau

Lohnt es sich noch Immobilien zu kaufen?, Ist es vielleicht schon zu spät? Sind die Preise überhöht?
Viele Autoren beschäftigen sich mit dem Immobilienerwerb. Meist fehlt das Handwerkszeug zur Vermögenssicherung
und Vermögensaufbau mit Immobilen. Es gibt ein Praxisbuch zur Vermögenssicherung und zum Vermögensaufbau mit
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