Tag Archives: Hausordnung

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„Tooooor!“ – Wie viel Krach ist erlaubt?

Zur Fußball-WM in Russland gelten veränderte Regelungen

München (14.06.2018) – Eine WG feiert eine Party, die Nachbarin telefoniert lautstark auf dem Balkon oder hört stundenlang ohrenbetäubende Musik – in Mehrfamilienhäusern ist es selten ruhig. Eine Übersicht was erlaubt ist und wo es Grenzen gibt, hat der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) zusammengestellt. Eine Besonderheit in diesem Jahr: Während der Fußball-WM in Russland ist Jubeln auch nach 22 Uhr erlaubt.

Grundsätzlich müssen Mieter Rücksicht auf ihre Nachbarn nehmen und dürfen in der Wohnung nur so laut sein, dass es andere nicht stört. An Sonn- und Feiertagen sind laute Musik oder Heimwerkerarbeiten den ganzen Tag nicht erlaubt. In den Ruhezeiten ist maximal Zimmerlautstärke gestattet (Bundesgerichtshof Az. VZB 11/98). Sind Ruhezeiten nicht durch Hausordnung oder Mietvertrag geregelt, gilt das jeweilige Landesimmissions-Schutzgesetz: Danach ist von 22 bis 6 Uhr Nachtruhe. Selbst wenn Ruhezeiten durch Hausordnungen oder durch Gemeindeverordnungen festgesetzt sind, völlige Stille kann kein Mieter verlangen. Denn auch bei Zimmerlautstärke dürfen unter Berücksichtigung baulicher Verhältnisse Geräusche in die Nachbarwohnung dringen.

Was ist erlaubt? Was nicht?

Baden und Duschen dürfen Mieter zu jeder Tages- und Nachtzeit – je eine halbe Stunde. Ein- und ablaufendes Wasser fällt – aus Sicht der Gerichte (Oberlandesgericht Düsseldorf; 5 Ss (Owi) 411/90 – (Owi) 181/90 I) – unter die Kategorie normaler Wohngeräusche. Und diese müssen auch während der Ruhezeiten hingenommen werden. Haushaltsgeräte dürfen ebenfalls verwendet werden: Staubsaugen oder Wäschewaschen an Sonntagen ist demnach erlaubt.

Auch leidenschaftliche Fußballfans sind häufig Beschwerden der Nachbarn ausgesetzt. Normalerweise sind Fangesänge, Freudenschreie oder Wutgebrüll nach 22 Uhr nicht erlaubt. Anders verhält es sich dieses Jahr während der WM in Russland. Die deutschen Lärmschutzregeln werden für das Fußballgroßereignis im Juni und Juli gelockert, so ein Beschluss des Bundeskabinetts: Tor-Jubel, Public-Viewing und lautstarke Unterstützung der Nationalmannschaft sind damit auch nach 22 Uhr erlaubt.

Das Fazit: Wenn es laut wird und man sich gestört fühlt, ist es immer besser, eine nachbarschaftliche Lösung zu finden, als Polizei, Gerichte oder Ordnungsämter einzuschalten. Ein freundliches Gespräch kann Zeit, Geld und Nerven sparen, rät der VdW Bayern.

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„Wäsche aufhängen auf dem Balkon“ – Verbraucherfrage der Woche des D.A.S. Leistungsservice

Gut beraten von den Experten der ERGO Group

Angelika P. aus Passau:
Im Sommer möchte ich gerne auf den Trockner verzichten und meine Wäsche auf dem Balkon aufhängen. Aber mein Vermieter ist dagegen. Darf er mir das verbieten?

Michaela Rassat, Juristin der D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice):
Vermieter müssen ihren Mietern das Trocknen von Wäsche ermöglichen. Zwar können sie in der Hausordnung untersagen, Wäsche auf dem Balkon aufzuhängen. Gibt es aber nur wenige oder eingeschränkte andere Trocknungsmöglichkeiten, haben sie damit vor Gericht wenig Chancen (Amtsgericht Brühl, Az. 21 C 256/00). War das Wäschetrocknen auf dem Balkon schon immer erlaubt oder langjährig geduldet, kann es der Vermieter nicht nachträglich verbieten (Landgericht Nürnberg-Fürth, Az. 7 S 6265/89). Mieter dürfen auch Vorrichtungen zum Wäschetrocknen auf dem Balkon aufstellen oder anbringen. Sie sollten allerdings darauf achten, nicht durch Dübel-Löcher in den Außenwänden die Bausubstanz zu schädigen oder die Wärmedämmung zu durchlöchern. Dennoch können Vermieter grundsätzlich alles untersagen, was den optischen Eindruck des Hauses beeinträchtigt. Dies kann zum Beispiel Wäsche betreffen, die von der Straße aus zu sehen ist. Ragt ein Wäscheständer nur wenige Zentimeter über eine blickdichte Balkonbrüstung hinaus, gilt dies jedoch noch nicht als optische Beeinträchtigung (Amtsgericht Euskirchen, Az. 13 C 663/94). Das Landgericht Nürnberg-Fürth hat im oben genannten Urteil auch betont, dass der Vermieter keinen Anspruch auf ein vollkommen identisches Aussehen aller Balkone hat – insbesondere dann, wenn der Balkon zum Hinterhof hinausgeht.
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Mir stinkt’s: Dicke Luft durch Zigarettenqualm

Rauchen in der Wohnung grundsätzlich erlaubt

München (24.04.2018) – Seit 2007 darf in deutschen Gaststätten nicht mehr geraucht werden. In Zügen oder Flugzeugen ist Rauchen ebenfalls verboten. An Bahnhöfen und Flughäfen sind abgegrenzte Raucherbereiche ausgewiesen. Anders verhält es sich in der Mietwohnung. Was erlaubt ist und wo die Grenzen sind, hat der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) zusammengestellt.

Die gute Nachricht für Raucher: Das Qualmen in den eigenen vier Wänden ist generell erlaubt. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob es sich um eine Zigarette, Zigarre, Pfeife, Shisha oder eine E-Zigarette handelt. Grundsätzlich gehört das Rauchen zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietwohnung und des dazugehörigen Balkons oder der Terrasse, so eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 124/05, am 28.6.2006). Allerdings muss der Zigarettendunst über die Fenster – nicht ins Treppenhaus – weggelüftet werden. In Hausfluren, Treppenhäusern und Aufzügen dürfen sich Raucher dagegen keine Zigarette anzünden, wenn es Mietvertrag oder Hausordnung verbieten.

Wer den Zigarettenqualm nicht in der Wohnung haben möchte und dafür auf den Balkon oder die Terrasse geht, muss allerdings aufpassen. Hier können sich Nachbarn schnell gestört fühlen. Wenn der Nachbar wesentlich beeinträchtigt wird, kann dieser verlangen das Rauchen einzuschränken. Ein Kompromiss ist zum Beispiel eine zeitliche Regelung. Das erfordert das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, urteilt der Bundesgerichtshof Anfang 2015 (Aktenzeichen V ZR 110/14).

Eindeutiger wird die Rechtsprechung bei der Kostenübernahme von Schäden, die durch exzessives Rauchen entstehen. Muss der Vermieter nach dem Auszug eines stark rauchenden Mieters die Wände mit Salmiakgeist reinigen, so ist die Grenze einer normalen Schönheitsreparatur überschritten. Dann kann der Vermieter auch Schadensersatz vom Mieter verlangen (Amtsgericht Bremerhaven – Urteil vom 12.8.2004 – 56 C 0286/02 oder auch Amtsgericht Magdeburg – Az. 17 C 3320/99). Der BGH fällte dazu ein Grundsatzurteil: Wenn einfaches Streichen vergilbte Wände und den Zigaretten-Geruch nicht beseitigt, wird der Mieter zur Kasse gebeten (Az. VIII ZR 37/07).

Für normale Nikotinrückstände kann der Vermieter in der Regel keinen Schadensersatz verlangen (§ 538 BGB). Denn der Mieter verletzt durch das Rauchen in der Wohnung seine vertraglichen Pflichten nicht (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/055 und Urteil vom 6. März 2008 – Az VIII ZR 37/07). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs, hat der Mieter nicht zu vertreten.

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Reiser Immobilien zum Streitpunkt „Ruhezeiten“

Immer wieder Anlass für Ärger – die Ruhezeiten in Mietwohnungen, schildert Frank Reiser

Reiser Immobilien zum Streitpunkt "Ruhezeiten"

Streit über Ruhezeiten: Eine klare Hausordnung kann helfen, so Reiser Immobilien. (Bildquelle: © Axel Kock – Fotolia)

KIRCHHEIM UNTER TECK. Die einen wollen feiern, die anderen wollen schlafen. Diese klassische Situation entsteht häufig in gemeinschaftlich genutzten Wohneinheiten. Frank Reiser von Reiser Immobilien in Kirchheim unter Teck kennt diese typischen Streitpunkte in der Mietverwaltung nur zu gut. Lärm und Ruhezeiten gehören zu den Themen, die am meisten Streit verursachen. Eine klar formulierte Hausordnung, die keine Interpretationsspielräume offen lässt, kann hier ein Mittel zur Streitschlichtung und Streitvermeidung sein, empfiehlt der Immobilien-Fachmann. Elementarer Bestandteil dieser Hausordnung ist eine Regelung zur Nachtruhe. Wer dagegen verstößt, muss mit einer Abmahnung rechnen.

Reiser Immobilien: In der Hausordnung definierte Ruhezeiten sind einzuhalten

Die Erfahrung zeigt, dass spätestens nach der Abmahnung Ruhe einkehrt. Frank Reiser betont, dass eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses nur dann erfolgen kann, wenn die Ruhestörung sich innerhalb kurzer Zeiträume ständig wiederholt. Dem Mieter kann jedoch nur dann gekündigt werden, wenn die Ruhestörung deutlich über die Vorgaben der Hausordnung hinausgeht und Rechte von Dritten damit verletzt werden. Juristisch muss dabei nachgewiesen werden, dass ein Fortbestand des Mietverhältnisses unzumutbar für die restliche Hausgemeinschaft ist. Wer zum Beispiel die heimischen vier Wände in einen Proberaum verwandelt und rund um die Uhr musiziert, der läuft Gefahr sein Mietverhältnis zu verlieren.

Gilt Kinderlärm als Ruhestörung? Antworten von Reiser Immobilien

„Kinderlärm ist Zukunftsmusik“, lautet ein geflügeltes Wort. Wer als Vermieter Lärm durch kleine Kinder ausschließen will, bewegt sich juristisch auf unsicherem Terrain. Denn egal ob Jugendliche, Kleinkinder oder Babys lärmen – Kinderlärm auch im Treppenhaus ist zulässig. Das haben aktuelle Gerichtsurteile, wie zum Beispiel vom Landgericht München, immer wieder entschieden. Frank Reiser: „Zusammenleben funktioniert auf engem Raum eben meist nur dann, wenn alle bereit sind, Kompromisse einzugehen und Regeln einzuhalten. Das gilt bei der Nachtruhe wie beim Kinderlärm.“

Reiser Immobilien hat eine 30-jährige Erfahrung in Sachen Mietverwaltung. Es ist ein Unternehmen, das höchsten Wert auf Service und Qualität legt. Der Hauptsitz der Firma ist in Kirchheim unter Teck und steht mit einem breiten Filialnetz zur Verfügung.

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Gemeinschaftsfläche Treppenhaus

ARAG Experten über Regeln im Treppenhaus

Treppenhäuser und Hausflure in Mehrparteienhäusern werden als so genannte Gemeinschaftsflächen von allen Mietern bzw. Wohnungseigentümern genutzt. Wegen eben dieser gemeinsamen Nutzung ergeben sich zwangsläufig gewisse Einschränkungen, denn ein Treppenhaus ist ein Zugang für alle Bewohner, um zu den Wohnungen zu gelangen. Was über diese Grundnutzung hinausgeht, darf andere Mieter nicht beeinträchtigen oder stören. Das Abstellen oder Zwischenlagern von Großmöbeln oder ein ausufernder Dekorationsdrang führen aber immer wieder zu Streitereien unter den Wohnparteien. ARAG Experten geben Beispiele, was erlaubt ist und was nicht.

Weil der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft eine Verkehrssicherungspflicht für diese Flächen trägt und bei Unfällen unter Umständen haftet, ist es rechtens, den Mietern gewisse Vorgaben für die Nutzung der Gemeinschaftsflächen zu machen. Das geschieht in der Regel durch entsprechende Klauseln in der Hausordnung oder im Mietvertrag. So ist z. B. eine Verbotsklausel aus Sicherheitsgründen für Blumentöpfe im Treppenhaus zulässig. Das gilt nicht nur für große Blumenkübel, sondern auch für mehrere kleinere (AG Münster, Az.: 38 C 1858/08). Natürlich ist das Aufstellen von Pflanzen nicht grundsätzlich verboten. Wichtig ist laut ARAG Experten aber, dass die Blumen keine Rettungs- und Fluchtwege versperren.

Wer das Treppenhaus mit Bildern oder Postern verschönern will, sollte vorher den Vermieter oder im Falle von Eigentumswohnungen die anderen Eigentümer um Erlaubnis fragen. Die Gestaltung des Treppenhauses ist nämlich nicht Sache der einzelnen Mieter. Der Mieter ist jedoch zur Nutzung der Gemeinschaftsflächen berechtigt, soweit der Gebrauch üblich ist und weder eine Belästigung, Gefährdung oder Vermüllung von ihr ausgeht (BGH, Az.: V ZR 46/06). Hierunter fällt zum Beispiel Oster- und Weihnachtsschmuck – er darf während der Feiertage an die Wohnungstür gehängt werden, wenn er nicht stört und ausreichend Platz bleibt (LG Düsseldorf, Az: 25 T 500/89).

Ist ein geeigneter Raum zum Abstellen von Fahrrädern vorhanden, ist ein Verbot für das Abstellen von Rädern im Flur und Treppenhaus in der Hausordnung zulässig (LG Hannover. Az.: 20 S 39/05). Handelt es sich um ein besonders wertvolles Fahrrad, ist der Mieter zum Schutz vor Diebstahl berechtigt, es ausnahmsweise in seine Wohnung mitzunehmen, weil ihm nicht zugemutet werden kann, es in einem für mehrere Parteien zugänglichen Raum unterzubringen. Wenn allerdings kein geeigneter Abstellraum vorhanden ist, darf das Fahrrad sowieso in die Mietwohnung mitgenommen werden (AG Münster, Az.: 7 C 127/93).

Ist im Haus kein Aufzug vorhanden oder passt der Kinderwagen nicht in den Aufzug, darf er im Flur abgestellt werden, wenn er keine Fluchtwege blockiert. In einem konkreten Fall entschieden die Richter, dass es den Mietern nicht zuzumuten ist, den Kinderwagen täglich in das 2. OG zu tragen (LG Berlin, Az.: 63 S 487/08). Rollatoren, Rollstühle und andere Gehhilfen dürfen ebenfalls im Flur geparkt werden, wenn ausreichend Platz vorhanden ist. Notfalls müssen sie zusammengeklappt werden, damit genug Platz für weitere Gehhilfen oder Kinderwagen anderer Bewohner ist (OLG Hamm, Az.: 15 W 444/00 und LG Hannover, Az.: 20 S 39/05). Wenn diese länger jedoch nicht benutzt werden, müssen sie in die Wohnung gebracht werden.

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Grillen auf dem Balkon: Hinweise für Mieter

Ein Artikel von Franziska Dietz, wissenschaftliche Mitarbeiterin, und Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Der Hochsommer ist da und nicht wenige Mieter wollen das gute Wetter nutzen, um auf dem Balkon den Grill anzuwerfen. Dabei bleiben aber Beschwerden von Nachbarn häufig nicht aus, die sich etwa vom Rauch gestört fühlen. Daher stellt sich für Mieter die Frage: darf ich auf dem Balkon grillen und wenn ja, wie oft und was muss ich dabei beachten, um Streit zu vermeiden?

Regelungen im Mietvertrag:

Zunächst sollte man einmal seinen Mietvertrag darauf untersuchen, ob er möglicherweise ein Grillverbot enthält. Sowohl die Nutzung von Holzkohlegrills als auch von Elektrogrills auf dem Balkon kann mietvertraglich verboten sein.

Regelungen in der Hausordnung:

Auch die Hausordnung kann ein Grillverbot enthalten. Nach dem LG Essen kann ein entsprechendes Verbot wirksam sein: Unabhängig davon, ob mittels eines Holzkohlegrills oder eines Elektrogrills auf dem Balkon eines Mehrfamilienhauses gegrillt wird, sind dabei gleichermaßen auftretende Immissionen in Form von Rauch und Geruch grundsätzlich dazu geeignet, die Mitmieter zu belästigen. Um in diesem Zusammenhang stets zu erwartende Streitigkeiten von vornherein zu unterbinden, ist es jedenfalls, wenn Mietgegenstand, wie hier, ein Mehrfamilienhaus ist, sachlich gerechtfertigt, ein auf die Balkone bezogenes Grillverbot auszusprechen (LG Essen, Urteil vom 07. Februar 2002 – 10 S 438/01 -, juris).

Keine Regelungen gefunden:

Finden sich keine der genannten Regelungen, kann im Hinblick auf die Frage, ob und inwiefern das Grillen auf Balkon gestattet ist, auf die §§ 13, 14 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zurückgegriffen werden, die die Pflichten des Wohnungseigentümers regeln. Gemäß § 14 WEG muss von dem Eigentum bzw. dem Mietobjekt so Gebrauch gemacht werden, dass keinem der anderen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Ein Nachteil kann beim Grillen auf dem Balkon in einer Geruchsbelästigung und Rauchbelästigung gesehen werden. Es hängt jedoch von den Gegebenheiten des Einzelfalles ab, ob und wie Grillen zu gestatten ist.

Maßgeblich für die Entscheidung sind insbesondere Lage und Größe der Örtlichkeiten, die Häufigkeit des Grillens und das verwendete Grillgerät (AG München, Urteil vom 21. März 2012 – 482 C 15854/11 -, Rn. 26, juris). Das AG Berlin Mitte hielt im Urteil vom 07. Januar 2010 – 25 C 159/09 fest, dass es dem Mieter bei normaler Bauweise und normalem Umfang durchaus gestattet ist, gelegentlich auf dem Balkon zu grillen. Die Frage ist also, wann es sich um einen „normalen“ Umfang des Grillens handelt.

Angesicht des Umstandes, dass die Saison zum Grillen in der Regel von April bis September geht, hält das OLG Frankfurt eine Beschränkung des Grillens auf fünfmal jährlich sowie einmal monatlich und eine Vorankündigung von 48 Stunden für geboten (OLG Frankfurt, Beschluss vom 10. April 2008 – 20 W 119/06 -, Rn. 52, juris). Weiterhin hat das Amtsgericht München entschieden, dass die Gestattung des Grillens „ohne Geruchs- und Rauchbelastung“ eine zu weitgehende Beschränkung beinhaltet. Diese Beschränkung gleicht nämlich einem Verbot, denn selbst Elektrogrillgeräte können eine Rauch- und Geruchsbelästigung unter Umständen nicht vollständig vermeiden (AG München, Urteil vom 21. März 2012 – 482 C 15854/11 -, Rn. 29, juris). Das Grillen sei, wie im einem Urteil vom AG Köln ausgeführt, als sozialüblich anerkannt und kann auch dann, wenn Menschen in einer Großstadt in einem hochverdichtetem Wohngebiet wohnen, nicht komplett untersagt werden. Das gilt sogar dann, wenn das Grillen und die dadurch entstehende Rauch- und Geruchsentwicklung zu unvermeidbaren Geruchsbelästigungen führen (AG Bonn, Urteil vom 29. April 1997 – 6 C 545/96 -, Rn. 19, juris).

Fazit:

Man sollte einmal den Mietvertrag und die Hausordnung auf ein eventuelles Grillverbot hin überprüfen. Ein Verstoß gegen den Mietvertrag und die Hausordnung kann zu einer außerordentlichen Kündigung führen.

Wie und in welchem Umfang das Grillen erlaubt ist, hängt im Übrigen stark von den örtlichen Gegebenheiten ab. Man sollte Belästigungen so gering wie möglich halten und jedenfalls bei einer Abmahnung Vorsicht walten lassen. Andernfalls riskiert man unter Umständen eine Kündigung des Mietverhältnisses, in jedem Fall aber Unterlassungsansprüche der Nachbarn.

31.7.2015

Videos und weiterführende Informationen mit Praxistipps zu allen aktuellen Rechtsfragen finden Sie unter: www.fernsehanwalt.com

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Wir beraten Mieter und Vermieter bzw. Eigentümer zu allen Fragen des Wohnungsmietrechts, Gewerbemietrechts und Wohnungseigentumsrechts gleichermaßen umfassend.

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ImmoGain GmbH & Co. II KG Schulungsveranstaltung

Was gehört zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung

Die Berliner ImmoGain, geleitet von Herrn Frank Böhme, ist ein erfolgreiches Immobilienunternehmen. Im Rahmen einer Schulungsveranstaltung wurde die Wichtigkeit der ordnungsgemäßen Verwaltung für eine langfristige Erhaltung der Liegenschaftswerte nach dem Wohneigentumsgesetz und der Firmenpraxis von Immogain erläutert. Den Schulungsteilnehmern wurde die wirtschaftliche Situation unter Beachtung von folgenden Leitsätzen verdeutlicht und auseinander gesetzt:

– Steigerung der Eigenverantwortlichkeit, soziale und fachliche Kompetenz für Kundenservice und Qualität
– Entwicklung der Wettbewerbsfähigkeit, durch klare Zielvorgabe
– Entwicklung von Messverfahren und / – Instrumenten für die Qualitätssicherung
– Entwicklung eines Berichtswesen zur Darstellung der Leistungen und Erfolge
– Erhöhung der Wettbewerbsfähigkeit und Kundenbindung durch Optimierung der Serviceleistungen

„Für das Immobilienunternehmen stellt jede einzelne Immobilie eine berufliche Herausforderung dar, die kundenorientiert betrachtet und bearbeitet werden soll.“ Dieses Ziel der Wahrnehmung steht für Frank Böhme im Vordergrund und fördert durch gezielte Schulung die Sensibilisierung der Mitarbeiter im Umgang mit jedem Objekt und deren Kunden.

Um ein Immobilienunternehmen erfolgreich führen zu können bedarf es rechtliche Grundlagen, die im Immobilienrecht festgelegt sind und den Rahmen bilden. Wesentliche Aspekte und Grundlagen in der Praxis sichert der Wirtschaftsplan. Den Schulungsteilnehmern wird verdeutlicht, dass mit der Aufstellung des Wirtschaftsplanes für das laufende Wirtschaftsjahr und der Beschlussfassung durch die Wohneigentümergemeinschaft der WEG-Verwalter die Grundlage für die laufende Bewirtschaftung des gemeinschaftlichen Eigentums geschaffen hat. Weiterhin trägt der WEG- Verwalter auf Grundlage des Wirtschaftsplans Sorge, dass die monatlichen Hausgelder fristgemäß in vollen Höhe eingehen, die Kontendeckung des Verwaltungskonto gewährleistet ist, um ausreichende finanzielle Mittel zur Verfügung zu haben.

Nach § 21 Abs. 5 Wohneigentumsgesetz (WEG) ist die Wohneigentümergemeinschaft verpflichtet, eine angemessene Instandhaltungsrücklage anzusammeln, diese gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung und obliegt in der Regel dem Verwalter. Die Instandhaltungsrücklage wird durch regelmäßige Einzahlungen der im Wohngeld enthaltenen Anteile gebildet. Es handelt sich hier um eine Kapitalreserve für zukünftige Ausgaben der Instandhaltung und Instandsetzung. Die Entwicklung mit dem aktuellen Stand ist sowohl im Wirtschaftsplan als auch in der Abrechnung darzulegen. Nicht verwendete Gelder erhöhen die Ansparung der Rücklage, höhere Ausgaben führen zu einer Verringerung der Rücklage. Weiterhin weist Frank Böhme darauf hin, dass alle Miteigentümer diese Instandhaltungsrücklage anteilig aufbringen, der Verteilungsschlüssel orientiert sich am Miteigentumsanteil, wenn nichts anderes in der Gemeinschaftsordnung vereinbart wurde.

Die Instandhaltungsrücklage gehört zu den Ansprüchen der Gemeinschaft, wie das Grundstück und die baulichen Anlagen. Bei Verkäufen geht der Anteil der Instandhaltungsrücklage auf den neuen Käufer über. Zudem richtet sich die Höhe der Instandhaltungsrückstellung auch nach der technischen Ausstattung (Aufzüge, Sauna, Schwimmbad, usw.), dem Baualter und der Bauqualität.

Durch die regelmäßige Ansammlung einer Instandhaltungsrücklage wird vermieden, dass zum Zeitpunkt der Durchführung der Instandhaltungsmaßnahme die Wohneigentümer finanziell erheblich in Anspruch genommen werden, somit können sich sehr große Summen in der Instandhaltungsrücklage befinden. Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 5 WEG verpflichtet, die gemeinschaftlichen Gelder, also auch die Instandhaltungsrücklagen, gesondert von seinem Vermögen zu halten, deshalb ist mit größter Sorgfalt damit umzugehen. Eine angemessene Verzinsung sollte ein Verwalter allemal mit den Bankinstituten verhandeln, eine spekulative Anlage der Instandhaltungsrücklage rät Herr Frank Böhme allerdings ab, da diese nicht zulässig ist und auch nicht der Firmenpraxis der Immogain entspricht.
Für die betragsmäßige Festlegung der jährlichen Instandhaltungsrücklage können die Richtwerte der Instandhaltungskosten gemäß §28 Abs. 2 der ehemaligen II.BV wie folgt herangezogen werden unter Berücksichtigung des Baujahres und des Ausstattungsniveaus der jeweiligen WEG-Anlage:

– 7,10 EUR pro m² Wfl. bei einem Baualter von maximal 22 Jahren
– 9,00 EUR pro m² Wfl. bei einem Baualter von mindestens 22 Jahren
– 11,50 EUR pro m² Wlf. bei einem Baualter von mindestens 32 Jahren

Diese Werte sind aus den Erfahrungen in der Praxis weiß Herr Frank Böhme jedoch meist nicht ausreichend, so dass man zu einem Instandhaltungsplan übergegangen ist. Über die Höhe der zu bildenden Instandhaltungsrücklage und die Anlage sowie deren Verwendung beschließen die Wohneigentümer mit Stimmenmehrheit und werden im Wirtschaftsplan berücksichtigt. So lassen sich unangenehme Diskussionen, die in Rechtsstreitigkeiten enden können, vermeiden.

Die ordnungsgemäße Verwaltung ist auch für die Mietbetreuung und Vermietung verantwortlich, hierzu gehören insbesondere die Mietersuche, die Auswahl und deren Bonitätsprüfung. Der Verwalter, erklärt Herr Böhme den Schulungsteilnehmern, handelt bei der Vermietung im Auftrag des Eigentümers und schließt letztendlich auch Mietverträge ab, somit ist es in der Praxis üblich eine sogenannte Mieterselbstauskunft einzuholen. Die Rechtsprechung hat in Bezug auf die Mieterselbstauskunft genau festgelegt, welche Fragen zulässig, bedenklich oder unzulässig sind.
„Um den Auftrag einer ordnungsgemäßen Verwaltung gerecht zu werden braucht es die Hilfe eines Jeden unter Berücksichtigung der Hausordnung, damit geordnetes und konfliktfreies Wohnen in den Mietwohnhäusern gewährleistet werden kann“, erklärt Herr Frank Böhme den Teilnehmern. Die Hausordnung ist als Regelwerk für ein gemeinschaftliches Miteinander für Sicherheit, Reinigung und Ordnung zu betrachten, der Vermieter, vertreten durch den Hausverwalter, stellt üblicherweise für jedes Mietobjekt eine Hausordnung auf. Bei der Aufstellung der Hausordnung sollte der Hausverwalter darauf achten, dass die Hausordnung auch tatsächlich objektbezogen erstellt wurde und diese wird standardmäßig im Mietvertrag vereinbart und oftmals zusätzlich als Hausaushang am „Schwarzen Brett“ veröffentlicht.

„Handeln die Schulungsteilnehmer nach den gegebenen Rahmenbedingungen, den Leitsätzen der Firma ImmoGain GmbH & Co.II.KG. und verstehen die Zusammenhänge einer ordnungsgemäßen Verwaltung, dann wird die Wohnungseigentumsverwaltung in einem harmonischen Miteinander wesentlich besser funktionieren und Rechtsstreite können rund um Immobilienrecht vermieden werden“, so der Geschäftsführer Frank Böhme im Schlusswort.

v.i.S.d.P.:

Herr Frank Böhme
Geschäftsführer

Die Immogain GmbH & Co KG ist Teil einer Unternehmensgruppe mit dem Sitz in Berlin. Die ImmoGain beschäftigt sich mit den Ankauf, Haltung sowie Verkauf von Eigentumswohnungen, Wohnanlagen und Mehrfamilienhäusern. Die Immogain kauft diese von institutionellen sowie privaten Immobilienbesitzern.

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