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Abfindung – Wann erhält man als Arbeitnehmer eine Abfindung?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Arbeitsrecht Berlin und Essen.

Abfindung - Wann erhält man als Arbeitnehmer eine Abfindung?

Fachanwalt Bredereck

Die Kündigung des Arbeitsverhältnisses ist nicht nur persönlich schwer zu verarbeiten, sondern bringt auch oft erhebliche finanzielle Schwierigkeiten. Arbeitnehmer, die gekündigt worden sind, wollen verständlicherweise dennoch selten zurück in ihr Arbeitsverhältnis. Viele Arbeitnehmer setzen in solch einer Situation große Hoffnung in eine großzügige Abfindung. Doch inwiefern ist diese Hoffnung berechtigt?

Wann kommt es zu einer Abfindung? Arbeitnehmer haben kein grundsätzliches Recht auf eine Abfindung. Eine Abfindung erhalten Arbeitnehmer oft, wenn das Arbeitsverhältnis seitens des Arbeitgebers beendet werden soll. Arbeitgeber bieten aber nicht unbedingt von sich aus eine Abfindung an. Oft wird diese im Wege einer Klage erlangt.

Abfindung mit der Kündigung. Grundsätzlich gibt es die Möglichkeit, dass Arbeitgeber eine Abfindung zeitgleich mit der Kündigung anbieten. Im Gegenzug wird dann meist ein Verzicht auf die Kündigungsschutzklage des Arbeitnehmers vereinbart. In der Praxis machen von dieser Möglichkeit jedoch die wenigsten Arbeitgeber Gebrauch und wenn sie es doch tun, liegt die Abfindungshöhe meist weit unter der Höhe, die dem Arbeitnehmer zustehen könnte.

Aufhebungsvertrag. Um das Arbeitsverhältnis möglichst schnell und reibungslos zu beenden, bieten Arbeitgeber den Arbeitnehmern oft einen Aufhebungsvertrag an, in welchem eine Abfindungshöhe bestimmt ist, anstatt einer Kündigung. Auch hierbei ist Vorsicht geboten. Oft setzen Arbeitgeber die Arbeitnehmer dabei stark unter Druck, den Aufhebungsvertrag mit einer viel zu geringen Abfindung möglichst schnell zu unterschreiben.

Vergleich im Wege der Kündigungsschutzklage. Arbeitnehmer haben die Möglichkeit, innerhalb von drei Wochen nach Zustellung der Kündigung eine Kündigungsschutzklage einzureichen. Bei der Kündigungsschutzklage wird die Kündigung an sich angegriffen, daher ist das Ziel einer solchen die Weiterbeschäftigung. Arbeitgeber sind daraufhin in der Regel bereit, einen Vergleich zu schließen. Wird eine Abfindung im Wege eines Vergleiches erlangt, kommt es bei der Höhe auf das Verhandlungsgeschick an. Arbeitnehmer haben in der Regel sehr gute Chancen, eine außergerichtliche Einigung zu erzielen. Arbeitgeber wollen den gerichtlichen Prozess vermeiden, sodass sie meist bereit sind, einen Vergleich mit einer entsprechenden Abfindung zu schließen.

Fachanwalts-Tipp für Arbeitnehmer: Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen! Sprechen Sie immer zuerst mit einem Anwalt für Arbeitsrecht oder Fachanwalt für Arbeitsrecht. Wenn man Ihnen keine Bedenkzeit lässt, ist das regelmäßig unseriös. Sollte Ihnen an dem Angebot irgendetwas ungewöhnlich vorkommen, dann lassen Sie sich beraten, meistens täuscht dieses Gefühl nicht!

Was wir für Sie tun können: Wir vertreten Arbeitnehmer deutschlandweit im Zusammenhang mit dem Abschluss von arbeitsrechtlichen Aufhebungsverträgen, Abwicklungsverträgen und dem Ausspruch von Kündigungen. Sie sollten unbedingt vor Unterzeichnung eines Aufhebungsvertrages oder eines Abwicklungsvertrages rechtliche Beratung einholen. Wenn Sie unterschrieben haben, ist regelmäßig kaum noch etwas auszurichten.

Wo finden Sie weitere Informationen zum Thema Kündigung und Aufhebungsvertrag? Hier finden Sie als Arbeitnehmer alle Informationen zum Thema Kündigungsschutzklage: www.kuendigungsschutzklage-anwalt.de Hier finden Sie als Arbeitnehmer alle Informationen zum Thema Kündigung, Aufhebungsvertrag und sonstige Beendigung des Arbeitsverhältnisses: www.kuendigungen-anwalt.de

06.04.2018

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Anwaltskosten einer Kündigungsschutzklage: Wann lohnt sich die Klage?

Ein Beitrag von Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Anwaltskosten einer Kündigungsschutzklage: Wann lohnt sich die Klage?

Fachanwalt Bredereck

Wieviel kostet eine Kündigungsschutzklage? Wann lohnt es sich, gegen die Kündigung mit einem Anwalt vorzugehen? Und: Verlangt ein Spezialist für Kündigungsschutz mehr, beziehungsweise ein Fachanwalt für Arbeitsrecht? Rechtsanwalt Bredereck klärt auf über Anwalts- und Prozesskosten vor dem Arbeitsgericht.

Die Kosten einer Kündigungsschutzklage hängen ab vom letzten Bruttomonatsverdienst des Arbeitnehmers; das gilt, wenn der Anwalt abrechnet nach der anwaltlichen Gebührentabelle. Je mehr man verdient, desto höher sind die Gerichtskosten und die Anwaltsgebühren. Dazu ein Rechenbeispiel: Hat der gekündigte Arbeitnehmer ein Bruttoeinkommen von 4.000,– EUR, betragen die Anwaltskosten für das Kündigungsschutzverfahren und den Termin vor dem Arbeitsgericht nach der Gebührentabelle für Rechtsanwälte 1.820,70 EUR. Die Gerichtskosten sind 801,– EUR. Wird ein gerichtlich protokollierter Abfindungsvergleich geschlossen, kommen 718,76 EUR Anwaltskosten hinzu. Dafür entfallen bei einem Vergleich die Gerichtskosten – ein finanzieller Anreiz, um das Verfahren mit einem Vergleich abzuschließen. Weitere Rechenbeispiele finden Sie auf meiner Kündigungs-Website www.kuendigungen-anwalt.de/prozesskosten

Lohnt es sich, einen Anwalt einzuschalten? Rechnen Sie es nach! In einem Verfahren vor dem Arbeitsgericht zahlt jede Seite seine Anwaltskosten selbst – unabhängig vom Ausgang des Verfahrens! Wer gegen seine Kündigung klagt, hat ein überschaubares Kostenrisiko, denn: auch wenn man nicht gewinnt, trägt man nur die Kosten des eigenen Anwalts, nicht die der Gegenseite. Vor anderen Zivilgerichten, beispielsweise vor dem Amtsgericht oder dem Landgericht, ist das anders. Wenn man vor dem Arbeitsgericht gegen seine Kündigung klagt und erstinstanzlich gewinnt, kostet einen das grundsätzlich 1.820,70 EUR; selten kommen Gutachterkosten oder die Kosten einer Beweisaufnahme hinzu. Gemessen am Monatseinkommen von 4.000,– EUR, das man danach weiter bekommt, ist das regelmäßig gut investiertes Geld.

Lohnt sich ein Vergleich trotz höherer Anwaltskosten? Die liegen, um beim Rechenbeispiel zu bleiben, dann schon bei 2.539,46 EUR. Man kann sagen: Fast immer ja! Zum einen entfallen die Gerichtsgebühren. Noch wichtiger ist: Man erhält bei einem gerichtlich protokollierten Vergleich häufig eine satte Abfindung, die je nach Fall ein Vielfaches des letzten Bruttomonatseinkommens betragen kann. Je besser die Chancen der Kündigungsschutzklage, desto eher ist der Arbeitgeber bereit, tief in die Tasche zu greifen, um einen Schlussstrich unter das Verfahren zu ziehen. Im Vorteil ist hier regelmäßig der Arbeitnehmer, der einen erfahrenen Kündigungsschutz-Experten an seiner Seite hat, der weiß, wie man hohe Abfindungen verhandelt. Und man sollte einen starken Kündigungsschutz genießen, beispielsweise aufgrund des Kündigungsschutzgesetzes.

Kostet es mehr, einen Spezialisten für Kündigungsschutz zu beauftragen oder einen Fachanwalt für Arbeitsrecht? Bei Kündigungsschutzklagen gilt: Anders als in manch anderem Rechtsgebiet arbeiten die erfahrenen Experten der Branche hier fast nie nach Honorarvereinbarung. Fast immer rechnet der Arbeitsrechtler beim Kündigungsschutzprozess nach der Gebührenordnung ab, gleich wie viel Erfahrung er oder sie mit Kündigungsschutzklagen hat, oder ob es sich um einen Fachanwalt für Arbeitsrecht handelt. Das sollte der Arbeitnehmer für sich nutzen und sich am besten vertreten lassen von einem erfahrenen Fachanwalt für Arbeitsrecht.

Haben Sie eine Kündigung erhalten? Wichtig ist jetzt: Verlieren Sie keine Zeit! Im Arbeitsrecht gelten strenge und kurze Fristen. Eine Kündigungsschutzklage muss man innerhalb von 3 Wochen nach Zugang des Kündigungsschreibens einreichen. Überzeugen Sie sich gern von meiner Expertise! Rufen Sie mich im Fall Ihrer Kündigung gern an unter meiner Kündigungs-Hotline 030.40004999, kostenlos und unverbindlich schätze ich die Klage-Chancen ein und bespreche mit Ihnen die Aussichten auf eine Abfindung. Auf Ihren Anruf und auf das Gespräch mit Ihnen freue ich mich!

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Wann lohnt sich eine Kündigungsschutzklage für Arbeitnehmer?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Arbeitsrecht, Berlin und Essen.

Wann lohnt sich eine Kündigungsschutzklage für Arbeitnehmer?

Arbeitsrecht

Arbeitnehmer hat Kündigung erhalten

Ausgangssituation einer Beratung von mir zum Thema Kündigungsschutzklage ist die, dass der Arbeitnehmer eine Kündigung von seinem Arbeitgeber erhalten hat. Sinnvollerweise wendet er sich umgehend an einen Fachanwalt für Arbeitsrecht. Dann gilt es zunächst zu klären, ob es sich lohnt, gegen die Kündigung im Wege der Kündigungsschutzklage vorzugehen. Wann ist das der Fall?

Kündigungsschutzgesetz findet Anwendung

Eine Kündigungsschutzklage lohnt sich zunächst einmal dann, wenn der Arbeitnehmer Kündigungsschutz nach dem Kündigungsschutzgesetz hat. Das ist der Fall, wenn beim Arbeitgeber regelmäßig mehr als zehn Mitarbeiter beschäftigt werden und das Arbeitsverhältnis mindestens ein halbes Jahr bestand. Das lässt sich in der Regel innerhalb weniger Minuten klären. Liegen diese Voraussetzungen vor, rate ich Arbeitnehmern auch in aller Regel dazu, die Kündigungsschutzklage zu erheben. Das gilt auch dann, wenn sie nicht mehr weiter für den Arbeitgeber tätig sein wollen, was oftmals der Fall ist. 90 – 95 Prozent der Kündigungsschutzverfahren enden damit, dass der Arbeitgeber eine Abfindung zahlt und das Arbeitsverhältnis beendet wird. Arbeitnehmer erhalten sich also auf diese Wege die Chance auf eine Abfindung. Lässt der Arbeitnehmer dagegen die Frist für die Kündigungsschutzklage ungenutzt verstreichen, wird die Kündigung des Arbeitgebers wirksam und es besteht in aller Regel keine Verhandlungsposition mehr für eine Abfindung.

Besonderer Kündigungsschutz

Unabhängig von den genannten Voraussetzungen für die Anwendbarkeit des Kündigungsschutzgesetzes lohnt sich eine Kündigungsschutzklage auch für alle Arbeitnehmerinnen oder Arbeitnehmer, die einen besonderen Kündigungsschutz genießen. Dazu zählen Schwangere ebenso wie Schwerbehinderte, Datenschutzbeauftragte oder Betriebsratsmitglieder.

Arbeitnehmer sollten sofort aktiv werden

In jedem Fall sollten Arbeitnehmer spätestens ein bis zwei Tage nach Erhalt der Kündigung rechtliche Beratung einholen. Für die Kündigungsschutzklage läuft zwar eine Frist von drei Wochen, unter Umständen lässt sich die Kündigung aber bereits wegen formaler Mängel – z. B. bei der Bevollmächtigung – zurückweisen. Das kann allerdings wiederum nur innerhalb weniger Tage erfolgen. Es gilt also für Arbeitnehmer schnell zu reagieren.

Wo finden Sie weitere Informationen zu den Themen Kündigung und Aufhebungsvertrag?

Hier finden Sie als Arbeitnehmer alle Informationen zum Thema Kündigungsschutzklage: www.kuendigungsschutzklage-anwalt.de Hier finden Sie als Arbeitnehmer alle Informationen zu den Themen Kündigung, Aufhebungsvertrag und sonstige Beendigung des Arbeitsverhältnisses: www.kuendigungen-anwalt.de

Was wir für Sie tun können: Wir vertreten Arbeitnehmer und Arbeitgeber deutschlandweit im Zusammenhang mit dem Abschluss von arbeitsrechtlichen Aufhebungsverträgen, Abwicklungsverträgen und dem Ausspruch von Kündigungen.

Besprechen Sie Ihren Fall zunächst mit dem Fachanwalt für Arbeitsrecht. Rufen Sie Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck in unserer Kanzlei oder auf unserer Hotline 0176/21133283 an und besprechen Sie zunächst telefonisch, kostenlos und unverbindlich die Erfolgsaussichten eines Vorgehens im Zusammenhang mit der Kündigung oder dem Abschluss eines Aufhebungsvertrags. Wie hoch sind Ihre Chancen? Wie hoch sind Ihre Risiken? Und welche Fristen gibt es zu beachten?

21.08.2017

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Sie haben eine Kündigung erhalten? Ihr Ziel ist eine hohe Abfindung?

Warum Sie jetzt einen Anwalt oder Fachanwalt für Arbeitsrecht brauchen.

Sie haben eine Kündigung erhalten? Ihr Ziel ist eine hohe Abfindung?

Arbeitsrecht

Ein Beitrag von Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Arbeitnehmer wollen nach einer Kündigung meistens eine hohe Abfindung. Wie erreicht man das? Die besten Ergebnisse gibt es für Arbeitnehmer regelmäßig in Vergleichsverhandlungen vor dem Arbeitsgericht, wenn nämlich der Arbeitnehmer starken Kündigungsschutz genießt und Kündigungsschutzklage einreicht, und wenn man dann vor dem Arbeitsgericht klug verhandelt. Ein erfahrener Anwalt oder Fachanwalt für Arbeitsrecht ist im Bild über die Normen, die den Arbeitnehmer schützen vor einer Kündigung, und er weiß, mit welcher Verhandlungstaktik man das Meiste herausgeholt.

In Verhandlungen mit dem Arbeitgeber geht es um den „Preis des Kündigungsschutzes“: Der Arbeitnehmer „verkauft“ seinen Kündigungsschutz möglichst teuer. Vergleichsverhandlungen vor dem Arbeitsgericht ähneln im Prinzip dem Gebrauchtwagenhandel: Der Arbeitnehmer hat etwas Wertvolles zu verkaufen, nämlich seinen Kündigungsschutz; je stärker ihn das Arbeitsrecht schützt vor der Kündigung, je umfassender die Voraussetzungen der Kündigung, desto höher ist regelmäßig die Abfindung, die ein Arbeitnehmer verhandelt.

Die besten Ergebnisse erzielt regelmäßig ein erfahrener Fachmann im Arbeitsrecht. Worauf sollten Sie bei der Wahl Ihres Anwalts oder Fachanwalts achten? Gut beraten ist, wer auf hohe Expertise im Arbeitsrecht setzt, und auf langjährige Erfahrung mit Kündigungsschutzprozessen und Vergleichsverhandlungen! Diese Expertise und Erfahrung bietet Ihnen Fachanwalt für Arbeitsrecht Alexander Bredereck.

Haben Sie eine Kündigung erhalten? Haben Sie eine hohe Abfindung zum Ziel? Rufen Sie Alexander Bredereck an in seiner Fachanwaltskanzlei für Arbeitsrecht: In einem kostenlosen und unverbindlichen Gespräch bewertet er die Chancen Ihrer Kündigungsschutzklage, dabei geht Fachanwalt Bredereck auch auf die Abfindungshöhe ein. Fachanwalt Bredereck und sein Team freuen sich auf Ihren Anruf!

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Zivilrecht

Grundstücksgrenze: Wie hoch darf die Hecke sein?

Die erlaubte Höhe von Hecken und anderen Anpflanzungen an einer Grundstücksgrenze ergibt sich oft aus Regelungen der Bundesländer. Liegen die benachbarten Grundstücke an einem Hang, ist die Höhe einer auf dem tiefer liegenden Grundstück wachsenden Hecke vom Bodenniveau des höheren Grundstücks aus zu messen. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) der Bundesgerichtshof.
BGH, Az. V ZR 230/16

Hintergrundinformation:
Die Höhe von Hecken und Sträuchern an Grundstücksgrenzen führt regelmäßig zum Streit unter Nachbarn. Einschlägige Regelungen finden sich meist in Landesgesetzen. In Bayern besagt § 47 Abs. 1 BayAGBGB (Gesetz zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs), dass Bäume, Hecken und Sträucher grundsätzlich 50 Zentimeter Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten müssen. Pflanzen mit einer Höhe über zwei Meter dürfen nur in einem Mindestabstand von zwei Metern zur Grundstücksgrenze wachsen. Das heißt: Eine Hecke mit weniger als zwei Metern Abstand zur Grenze darf höchstens zwei Meter hoch sein. Überschreitet sie diese Höhe, hat der Nachbar einen Anspruch auf Rückschnitt. Der Fall: Zwei Nachbarn in Bayern gehörten zwei Grundstücke in Hanglage. Zwischen den Grundstücken verlief eine 1 bis 1,25 Meter hohe, von einer Mauer gesäumte Stufe im Gelände. Auf dem unteren Grundstück stand entlang dieser Stufe eine sechs Meter hohe Thujenhecke. Zuletzt war diese 2009 oder 2010 geschnitten worden, und zwar auf eine Höhe von 2,90 Meter, gemessen ab Erdboden des unteren Grundstücks. Der Eigentümer des oberen Grundstücks verlangte nun von seinem Nachbarn, die Hecke im Frühjahr und im Herbst jeweils auf zwei Meter Höhe zurückzuschneiden, und zwar gemessen vom oberen Ende der Mauer. Der Eigentümer der Hecke berief sich dagegen auf Verjährung: Einen Anspruch auf Rückschnitt könne der Nachbar nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen. Das Urteil: Der erbitterte Heckenstreit führte durch mehrere Instanzen bis zum Bundesgerichtshof. Nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice beantwortete dieser zunächst die Frage, von wo aus die Höhe der Hecke zu messen sei. Dem Gericht zufolge müsse die Messung grundsätzlich von der „Austrittsstelle“ der Pflanzen aus erfolgen, also vom Erdboden unter der Hecke. Dies gelte aber nicht, wenn sie auf einem Grundstück wachsen, das tiefer als das des Nachbarn liegt. Hier sei vom Bodenniveau des höher gelegenen Nachbargrundstücks aus zu messen. Tiefer liegende Hecken können daher höher sein, als dies die Vorschriften für ebenerdige Grundstücke vorgeben. Der Anspruch auf Rückschnitt der Hecke verjähre tatsächlich nach fünf Jahren. Beginn der Frist sei das Ende des Jahres, in dem die Hecke die Zwei-Meter-Grenze überschritten habe – hier 2009. Der Anspruch sei jedoch nicht verjährt, da der Nachbar noch innerhalb der Frist rechtliche Schritte eingeleitet habe. Der Heckenbesitzer musste daher zur Heckenschere greifen und die Hecke auf zwei Meter stutzen – gemessen vom Bodenniveau des Nachbarn.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 2. Juni 2017, Az. V ZR 230/16

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Mietminderung – in welcher Höhe kann man die Miete mindern?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Mietminderung - in welcher Höhe kann man die Miete mindern?

Mietrecht

Höhe der Mietminderung meist unklar

Weist die Mietsache, also z. B. die Wohnung, einen Mangel auf, ist der Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Die zentrale Frage für Mieter ist hierbei, in welcher Höhe sie denn eigentlich mindern dürfen. Im Gesetz finden sich dazu nur sehr vage Anhaltspunkte. Demnach ist für die Höhe der Mietminderung das Ausmaß der Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache maßgeblich. Es finden sich aber keine Vorschriften dazu, bei welcher Art von Mangel der Mieter in welcher Höhe zur Minderung berechtigt ist.

Höhe der Minderung durch Schätzung des Gerichts

Das hat zur Folge, dass letztlich das entsprechende Gericht die Höhe der angemessenen Mietminderung bestimmt, wenn sich Vermieter und Mieter nicht zuvor einigen können. Das Gericht arbeitet dabei dann mit einer Schätzung. Da liegt für die Parteien also letztlich das Problem, denn es lässt sich kaum vorhersagen, wie genau eine solche Schätzung im Einzelfall ausfällt.

Anhaltspunkte für eine Schätzung

Eine Schätzung in diesem Zusammenhang kann sich an verschiedenen Kriterien orientieren. Zum einen kann man natürlich auf die betroffene Fläche abstellen. Betrifft der Mangel einen klar abgrenzbaren Bereich der Wohnung, z. B. die Hälfte, kann die Minderung schon einmal nicht über 50 % betragen. Dann ist weiter zu prüfen, wie intensiv die Gebrauchsbeeinträchtigung letztlich wirklich ist. Auch in diesem Zusammenhang kommt eine Minderung um 100 % kaum in Betracht, solange die entsprechenden Räume zumindest noch irgendwie genutzt werden können, und sei es nur zum Abstellen von Gegenständen. In diesem Rahmen wird sich also eine gerichtliche Schätzung meist bewegen. Genauere Anhaltspunkte lassen sich in diesem Zusammenhang allerdings kaum finden. Besonders schwierig wird es z. B. beim Thema Lärmbelästigung, wenn der betroffene Bereich nicht klar abgrenzbar ist oder sich die Intensität nur schwer bestimmten lässt. Hier hilft jedenfalls ein möglichst detailliertes Lärmprotokoll des Mieters, anhand dessen der Richter sich dann später ein Bild von der Beeinträchtigung machen kann.

Miete besser unter Vorbehalt zahlen

Weil es für Mieter eben sehr schwierig ist, die angemessene Höhe der Mietminderung zu treffen, ist zu empfehlen, dass sie die Miete zunächst unter Vorbehalt, aber in voller Höhe weiterzahlen. So vermeidet man, zu hoch zu mindern und so in Zahlungsrückstand zu geraten, aufgrund dessen am Ende sogar der Vermieter wiederum kündigen könnte. Die überzahlte Miete kann dann wiederum ggf. im Klagewege vom Vermieter in der entsprechenden Höhe zurückgefordert werden.

10.07.2017

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Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Wohnung

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Nutzungsentschädigung wegen verspäteter Rückgabe der Wohnung

Mietrecht

Nutzungsentschädigung wegen verspäteten Auszugs

Die Frage der Nutzungsentschädigung wird dann relevant, wenn ein Vermieter kündigt, der Mieter aber die Wirksamkeit der Kündigung anzweifelt und daraufhin in der Wohnung bleibt. Der Vermieter muss dann eine Räumungsklage anstrengen, um den Mieter zum Auszug zu bewegen. Dabei überprüft das Gericht dann, ob die Kündigung rechtmäßig war. In diesem Zusammenhang machen Vermieter, wenn sie gut beraten sind, auch direkt noch den Anspruch auf Nutzungsentschädigung geltend. Grundlage dafür ist dann der verspätete Auszug des Mieters aus der Wohnung trotz wirksamer Kündigung.

Bundesgerichtshof zur Höhe der Nutzungsentschädigung

Nun könnte man auf die Idee kommen, dass die Nutzungsentschädigung schlicht die vertraglich vereinbarte Miete umfasst. Sofern der Mieter also normal weiterzahlt, müsste er demnach dann auch letztlich beim Auszug keine Inanspruchnahme mehr fürchten. Das ist allerdings nicht zutreffend, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in einem aktuellen Urteil klargestellt hat (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16).

Nutzungsentschädigung umfasst ortsübliche Miete

Demnach kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung der Wohnung die ortsübliche Miete verlangen, wenn diese die vereinbarte Miete übersteigt. Der BGH: „Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.“ (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16)

Mietern drohen erhebliche Nachzahlungen

Für Mieter ist das Urteil unerfreulich. Ihnen drohen nun erhebliche Nachzahlungen, wenn die ortsübliche Miete im Vergleich zu der vertraglich vereinbarten Miete deutlich angestiegen ist. In dem konkreten Fall ging es um Mieter in München, die letztlich etwa 7000 EUR nachzuzahlen hatten. Dem stand im Übrigen auch nicht entgegen, dass der Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt und die Wohnung nach dem Auszug der Mieter grundlegend renoviert hatte. Auf eine beabsichtigte Neuvermietung komme es nach Ansicht des BGH für die Höhe der Nutzungsentschädigung nicht an.

10.07.2017

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Mietminderung: Wie mindern Mieter richtig?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin.

Mietminderung: Wie mindern Mieter richtig?

Mietrecht

Vielfach unglückliche Vorgehensweisen in der Praxis

Ich erlebe es immer wieder, dass Mieter in der Praxis bei der Geltendmachung von Mietminderung unglücklich vorgehen. Das gilt mitunter auch dann, wenn sie von Mietervereinigungen oder sogar Anwälten vertreten werden. Um unangenehme Überraschungen oder unbefriedigende Ergebnisse zu vermeiden, lohnt es sich, die folgenden Hinweise zu beachten.

Nicht einfach Miete kürzen

Der wichtigste Hinweis für Mieter in diesem Zusammenhang: die Miete sollte nicht einfach um einen gewissen Betrag gekürzt werden. Es gibt nämlich keine genauen Bestimmungen dazu, bei welchem Mangel man in welcher Höhe zur Minderung berechtigt ist. Über die angemessene Höhe entscheidet letztlich immer ein Richter, wenn sich Mieter und Vermieter nicht zuvor einig werden. Der Richter wiederum wird die Höhe dann schätzen. Dabei kommt ihm naturgemäß ein gewisser Ermessenspielraum zu. Diese spätere Schätzung wird ein Mieter aber kaum genau treffen, wenn er einfach selbst die Miete in einer gewissen Höhe mindert.

Gefahr der Kündigung oder verschenktes Geld

Wer nun einfach die Miete um einen bestimmten Betrag kürzt, kann in zweierlei Hinsicht Gefahr laufen, Nachteile zu erleiden. Zum einen kann man vorsichtig vorgehen und im Zweifel einen etwas niedrigeren Betrag ansetzen, womit man dann aber riskiert, Geld zu verschenken. Wenn sich der relevante Zeitraum über mehrere Monate oder ggf. sogar Jahre erstreckt, kann das dann ein nicht ganz unerheblicher Betrag sein, der dem Mieter verloren geht. Im Zweifel ist das aber immer noch besser, als wenn man deutlich über dem Betrag der angemessenen Minderung liegt. Wenn der Vermieter dann nämlich die Minderung nicht akzeptiert und vor Gericht später festgestellt wird, dass man etwa statt der 40 %, um die man gemindert hat, nur zu einer Minderung in Höhe von 20 % berechtigt war, ist dadurch über einen Zeitraum von mehreren Monaten ein Zahlungsrückstand entstanden, der dann wiederum den Vermieter zu einer Kündigung berechtigen kann. Dieses Risiko sollten und können Mieter vermeiden.

Bewährtes Vorgehen

Zu empfehlen ist deshalb, dass Mieter den Vermieter zur Mängelbeseitigung auffordern und damit einhergehend auch dazu, eine Mietminderung in bestimmter Höhe anzuerkennen. Sofern der Vermieter sich darauf einlässt, sind die Probleme gelöst. Tut er das nicht, klagt man als Mieter zum einen auf Instandsetzung, also Beseitigung der Mängel, und auf Feststellung der Höhe der Mietminderung. Entscheidend: Währenddessen zahlt man dann aber die Miete zunächst unter Vorbehalt, aber in voller Höhe weiter. Die überzahlte Miete wird dann wiederum ggf. im Klagewege vom Vermieter in der entsprechenden Höhe zurückgefordert.

Optimales Ergebnis

Auf diesem Wege können Mieter das für sich optimale Ergebnis herausholen. Das mag vielleicht nicht unbedingt die Minderung in der Höhe sein, die man sich anfangs vorgestellt hat. Man riskiert aber so jedenfalls nicht, zum einen Geld zu verschenken und zum anderen sogar seine Wohnung zu verlieren.

6.7.2017

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Hotel „GREIL“ kulinarische Topadresse für Weinliebhaber & Feinschmecker

Wenn die sprichwörtliche Tiroler Gastlichkeit und das richtige Gefühl für Essen & Trinken Feinschmecker und Weinliebhaber überzeugt.

Hotel "GREIL" kulinarische Topadresse für Weinliebhaber & Feinschmecker

Hotel: DER GREIL

Söll/Tirol – So ein Genießer, Gourmet und Weinkenner hat es nicht leicht. Warum, möchte man als unbedarfter Zeitgenosse fragen, wie kann denn das Leben als Genussmensch so schwer sein? Als wir von ZAROnews den Weinliebhaber Wolfgang Pötzl aus Würzburg zum Thema Wein und erlesene Küche zum Interview trafen, war uns die Tragweite nicht bewusst. Das hat sehr viel damit zu tun, dass eine anspruchsvolle Küche und der damit verbundene Gastroservice den Feinschmecker einfach stark beanspruchen. Denn wer im privaten Bereich über einen eindrucksvollen Weinkeller mit edlen Tropfen verfügt der hat da ganz bestimmte Ansprüche, da geht es nicht nur um delikates Essen, das haben viele der renommierten Top-Küchenmeister drauf, es geht um den richtigen Umgang mit dem dazu gehörenden Getränken, einem ausgewählten Wein. Wenn man in einer bekannten Weinbauregion aufwächst und lebt, spielen Reben und Trauben eine wichtige Rolle, die Böden müssen stimmen, die Sonnentage und vieles, vieles mehr. Was mit der Region beginnt, endet mit dem richtigen Glas.

Als Weinleibhaber beschäftigst Du dich so intensiv mit Wein, dass Du nicht mehr in den Urlaub fahren möchtest, weil dir höchst selten wirklich gute Weine in entsprechendem Ambiente und vor allem in den optimalen Gläsern angeboten werden. Da bleibt man dann lieber zuhause im reizvollen Frankenland und verwöhnt sich in der Freizeit mit seinen eigenen Weinen, die man dann auch fein inszeniert und entsprechend genießt, dazu leckere Küche und man fühlt sich sicher. Ach ja, dachten wir und fragten nach, wie es denn dann kam, dass wir uns in Söll, Tirol, im Hotel „DER GREIL“ zum Interview trafen?

Das hat den besonderen Grund dass dieses 4-Sterne Hotel am Tiroler Wilden Kaiser, mein ganz spezieller Geheimtipp für Feinschmecker und Weinkenner geworden ist. Denn nach Jahren der Ferienabstinenz, fand ich beim Greil Sepp das erstemal die ideale Synthese aus anspruchsvoller Küche und den richtigen, professionellen Umgang mit wirklich erstklassigen Weinen, so Pötzl weiter.

Hier ist ein kleines Paradies für Menschen mit dem sprichwörtlich verwöhnten Gaumen, ein 4-Sterne Hotel http://www.hotelgreil.com/ in der Region Wilder Kaiser und mein ganz persönliches Kaiserreich, authentisch, ehrlich, echt und gut. Mit viel Liebe zum Essen & Trinken bietet man dort dem Gast höchste Qualität und der Hotelier Sepp Greil hat das nötige Feingefühl und das Know-How für den verwöhnten Feinschmecker, hier hat man erkannt was es braucht um beim „Genussgast“ zu gewinnen.

Und der Sepp Greil steht gern mit Sachverstand in Rede und Antwort zur Verfügung, „wir vermitteln die Verbundenheit zur Tiroler Landschaft und der Kultur der österreichischen Berge. Wir legen Wert auf eine gehoben Tischkultur, das Dekor ist stimmig, die Speisen und Weine harmonieren großartig und auch der Service durch unsere langjährigen Mitarbeiter ist von allererster Güte. So findet bei uns jeder Wein auch das richtige Glas damit sich das Aroma optimal entfaltet, 1.000 Weingläser, von 18 verschiedenen Rebsorten, dazu kommen zirka 70 Dekanter zur perfekten Belüftung für jeden Qualitätswein und ein eigenes WEIN-GLAS-BUCH. Laut RIEDEL-Glas ist das weltweit einzigartig, und eine extra Champagner-Schaumweinkarte liegt zur speziellen Auswahl bereit, für jeden Wein das Optimum, das findet man wohl kaum ein zweites Mal in Österreich.“ Die Weinspezialitäten werden nur in Qualitätsgläsern der Firma RIEDEL serviert. Die spezielle Sommeliers Serie der Firma RIEDEL ist die begehrteste handgemachte Glasserie der Welt. Jedes Glas ist ein Unikat: die Oberteile in Formen geblasen, Stiel und Boden von Hand geformt. „Da kommt Wein zur Geltung“, Heribert ein langjähriger, befreundeter Sommelier hat diesen Aspekt mit Akribie in den Vordergrund gestellt um, dem Wein einen idealen Raum zur Entfaltung zu geben.

Beim „GREIL“, bist dahoam, wir nehmen uns Zeit für Sie und Ihren Genuss, ganz nach der Philosophie des Tiroler Herzblut Hotels. Unser Küchenchef Reinhard bereitet mit viel Tiroler Herzblut aus dem Besten der Region, Tiroler Schmankerl, österreichische Spezialitäten und internationale Köstlichkeiten in unserem Genießerhotel. Als Gourmethotel verarbeiten wir die Produkte verantwortungsvoll und kreieren Kostbarkeiten“, so der Chef des Hauses. Bekannte Persönlichkeiten wie TV-Starkoch Mike Süsser, oder die aus dem ORF beliebte Konditoren Weltmeisterin Eveline Wild haben beim GREIL bereits die Kochlöffel geschwungen und die Gaumen der Gäste mit besonderen Spezialitäten verwöhnt.

Es ist einfach was anderes, wenn man einen verständigen Wirt hat, der das Einmaleins der Küche, des Hotelbetriebes und des Feinschmeckers versteht. In der heutigen Zeit in denen Sternerankings über Qualität entscheiden sollen, die im Internet um Wahrheitsgehalt von Portal zu Portal buhlen, ist es ein seltener Diamant wenn man als Weinkenner und Feinschmecker den „GREIL“ gefunden hat, meint dazu unser Gourmet Wolfgang Pötzl abschließend.

Wir bleiben noch länger und hören dem begeisterten Gastgeber Sepp Greil noch gerne zu, wenn er von unglaublichen Momenten mit Gästen schwärmt, die sichtlich und geschmacklich überzeugt wurden, dass ein besonderer Wein auch sein besonderes Glas benötigt. Wir waren skeptisch dass es so feine Nuancen gibt und doch können wir heute sagen, es stimmt, der Wein braucht sein spezielles Glas, das konnte nun auch wir am eigenen Gaumen feststellen, schön das man nie auslernt und besser noch, dass es Menschen gibt die ständig bestrebt sind Gutes noch besser zu machen. Söll in Tirol, DER GREIL – das ist eine Reise wert. RZ (Facebook: https://www.facebook.com/HotelGreil/)

Im 4 Sterne Hotel am Wilden Kaiser sorgt Sepp Greil mit seiner Familie und seinem Team dafür, dass dein Urlaub am Wilden Kaiser zum reinen Genuss wird.

Kontakt
Hotel – DER GREIL
Sepp Greil
Pirchmoos 26
6306 Söll
+43 5333 5289
+43 5333 5925
info@hotelgreil.com
http://www.hotelgreil.com

Allgemein

Minderung durch den Mieter – was sollten Vermieter tun?

Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, im Interview mit Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Minderung durch den Mieter - was sollten Vermieter tun?

Mietrecht

Maximilian Renger: Verschiedene Beiträge mit Hinweisen zum Thema Mietminderung für Mieter hast du ja schon gemacht. Jetzt soll es einmal um die andere Sichtweise gehen, also die Frage, wie Vermieter im Fall der Minderung durch den Mieter vorgehen sollten.

Fachanwalt Bredereck: Da würde ich zunächst schon bei der Mängelanzeige des Mieters ansetzen. Informiert der Mieter den Vermieter über einen Mangel, sollte letzterer auch aktiv werden und jemanden mit der Begutachtung und dann ggf. der Instandsetzung beauftragen. Ich wundere mich hier in der Praxis oft über Vermieter bzw. Hausverwaltungen, die dabei sehr zögerlich vorgehen oder sogar gänzlich untätig bleiben. Die Mängelbeseitigung hilft natürlich dem Mieter, nützt aber letztlich genauso dem Vermieter. Andernfalls verstärken sich die Mängel unter Umständen noch und verursachen weitere Schäden. Darüber hinaus ist auch so die Sicherung wertvoller Beweise möglich.

Maximilian Renger: Inwiefern das und auf welche Weise?

Fachanwalt Bredereck: Wenn es z. B. um einen Mangel geht, bei dessen Verursachung ein Mitverschulden des Mieters in Betracht kommt, wie etwa bei Schimmel durch unzureichendes Lüften, kann man sich dadurch einen Eindruck davon verschaffen, ob etwa die Fensterbänke frei sind, sodass der Mieter überhaupt die Fenster vernünftig öffnen konnte. Ist das nicht der Fall, kann man dies durch einen Zeugen mit einem Vermerk festhalten lassen und dann ggf. später vor Gericht verwenden.

Maximilian Renger: Verstehe. Wie geht es dann weiter?

Fachanwalt Bredereck: In der Folge kann man dann entweder zu der Mängelanzeige Stellung nehmen und die Mängel bestreiten oder, wenn es nichts zu bestreiten gibt, eben beseitigen. Was nützt einem dann eine Auseinandersetzung mit dem Mieter, wenn der einen auf Instandsetzung verklagt, den Prozess gewinnt und darauf dann noch eine Mietminderung stützt? In eindeutigen Fällen also besser einfach den Mangel beseitigen. Wie das geschieht, kann der Vermieter dann selbst entscheiden. Wichtig ist nur, dass am Ende die Gebrauchsbeeinträchtigung des Mieters abgestellt ist.

Maximilian Renger: Wie sollte man denn nun reagieren, wenn der Mieter einfach die Miete mindert?

Fachanwalt Bredereck: Hier kann man als Vermieter grundsätzlich zwei Strategien fahren, wenn man die Minderung für unberechtigt hält. Man kann zum einen die fehlende Miete direkt einklagen. Es gibt aber auch die Möglichkeit, zunächst abzuwarten und zwar so lange, bis sich infolge der Minderung ein Zahlungsrückstand des Mieters ergeben hat, der zur Kündigung berechtigt. Dafür muss man den Mieter zwar auf den Rückstand hinweisen und zur Zahlung mahnen. Sofern diese unterbleibt, kann man dann aber zunächst strategisch abwarten und einem unliebsamen Mieter schließlich kündigen. Der entsprechende Zahlungsrückstand sollte dabei mindestens zwei, eher drei Monatsmieten betragen. Hier empfiehlt es sich, einen gewissen Spielraum zu lassen für den Fall, dass der Mieter ggf. doch in einer gewissen Höhe zur Minderung berechtigt war, um so nicht die Unwirksamkeit der Kündigung zu riskieren.

12.06.2017

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