Tag Archives: Immobilienerwerb

Immobilien

Immobilienkäufer in Sorge – können ihre Kredite verkauft werden?

Handel mit Krediten zur Finanzierung von Immobilien

Immobilienkäufer in Sorge - können ihre Kredite verkauft werden?

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Folgende eMail eines Lesers erreichte mich:
„Ich habe irgendwann mal was gelesen, dass Banken Kreditverträge, auch zur Immobilienfinanzierung verkaufen oder damit Handel betreiben. Wenn man die Originalverträge sehen möchte, ist das nicht mehr möglich, weil sie verkauft wurden oder was auch immer damit gemacht wurde.
Ist das richtig, dass die Banken die Originalverträge mit mehr vorlegen können?“

Der Leser greift damit das Thema der Forderungsverkäufe oder sogenannter Kreditverkäufe durch Banken auf.
Übrigens ein Thema, welches in der Vergangenheit schon manchen Kreditnehmer erschauern ließ.

Risikobegrenzungsgesetz
Deshalb stelle ich die Teilentwarnung gleich vorne an. Als der Bundesgerichtshof und das Bundesverfassungsgericht im Jahr 2007 durch zwei Grundsatzentscheidungen die Rahmenbedingungen für eine Übertragung von Kreditforderungen verschärft haben, ist 2008 das Risikobegrenzungsgesetz in Kraft getreten.
Damit ist dem Wildwuchs, der im Zusammenhang mit Kreditverkäufen wucherte ein wirksamer Riegel vorgeschoben worden.

Tatsächlich kauften bis 2008 Fonds und Finanzinvestoren Immobilienkredite von Banken mit dem Ziel, durch eine erfolgreiche Durchsetzung der Forderungen Profite zu erzielen. „Bei notleidenden Krediten erfolgt die Durchsetzung der Forderung regelmäßig durch die Einleitung von Zwangsvollstreckungen und die Verwertung der als Sicherheit beliehenen Immobilien“, weiß das Bayerische Verbraucherportal zu berichten. Um diese Praxis rankten zahlreiche Geschichten über Darlehensnehmer, die auf diese Weise Haus und Hof verloren haben.

Kreditverkauf weiterhin zulässig
Tatsächlich ist der Kreditverkauf weiterhin zulässig. Eine Übertragung von Forderungen sowohl bei notleidenden als auch bei ordnungsgemäß bedienten Krediten ohne die Zustimmung der Kreditnehmer ist möglich. Bei notleidenden Krediten dürfen außerdem sämtliche Daten über das Darlehensverhältnis und den Kunden ohne dessen Zustimmung an den Forderungskäufer weitergegeben werden. Bei normal laufenden Darlehen darf eine Weitergabe der persönlichen Daten dagegen nur mit Zustimmung des Kunden erfolgen.
Bei Abschluss des Vertrages haben die Kreditnehmer die Möglichkeit den Kreditverkauf auszuschließen. Erklärt sich die finanzierende Bank damit einverstanden, wird sie sich dieses Entgegenkommen in der Regel bezahlen lassen.

Für die Banken ist der Forderungsverkauf ein wirksamer Weg, um ihre Bilanzen zu sanieren. Notleidende Kredite werden so schnell aus der Bankenbilanz beseitigt.

Zunächst keine Gefahr
Kreditkunden, die ihre Zahlungsverpflichtungen vertragsgemäß erfüllen, haben im Falle des Verkaufs ihres Darlehensvertrages zunächst nichts zu befürchten. Der Käufer des Kreditvertrages übernimmt mit dem Vertrag auch die Vertragskonditionen. Diese bleiben weiterhin gültig.

Risiko: Ablauf der Zinsbindungsfrist
Vorsicht ist allerdings geboten, wenn der Ablauf der Zinsbindung vor der Tür steht. Da das Ziel der meisten Aufkäufer von Kreditforderungen nicht darin besteht, langfristiges Kreditgeschäft zu betreiben, sondern die Forderungen möglichst schnell zu realisieren, besteht die Gefahr, dass keine Anschlussfinanzierung angeboten wird und nach Ablauf der Zinsbindung der Restschuldbetrag fällig gestellt wird.
Allerdings gilt seit 2008 – aber Achtung nur für Kreditverträge, die nach 2008 abgeschlossen wurden,
dass die Bank den Vertrag nur dann verkaufen kann, wenn sie den Kunden schon bei Vertragsunterzeichnung über diese Möglichkeit aufklärt und ausdrücklich darauf hinweist;
dass eine außerordentliche Kündigung durch den Kreditkäufer nur möglich ist, wenn der Schuldner mit mindestens zwei aufeinanderfolgenden Zahlungen in Verzug ist und darüberhinaus die ausstehende Summe mindestens 2,5 Prozent der gesamten Kreditsumme ausmacht.
Außerdem sind Banken verpflichtet, spätestens drei Monate vor Ablauf der Zinsbindung ein Folgeangebot zu unterbreiten oder dem Kreditnehmer mitzuteilen, dass sie den Vertrag verkaufen wollen.

Fazit
Trotz einiger Verbesserungen bleibt grundsätzlich die Möglichkeit mit Kreditverträgen zu handeln bestehen. Übrigens erfolgte genau das bei der US-Immobilienkrise im Jahr 2008, deren Nachwehen noch heute spürbar sind. Banken bündelten Kreditverträge in sogenannte „Asset Backed Securities“ (ASB) und verkauften diese an renditegierige andere Banken und Fonds weltweit.

Will man sich vor dem Verkauf des eigenen Kreditvertrages wirksam schützen, bleibt nur, mit den Kreditgebern eine Abtretungs-Ausschlussklausel im Darlehensvertrag zu formulieren. Ist der Kreditgeber dazu nicht bereit bleiben vier Möglichkeiten:
1.man sucht einen anderen Finanzier
2.man verzichtet auf die Finanzierung
3.man beißt in den sauren Apfel und akzeptiert die Möglichkeit des Kreditverkaufs
Zudem gilt 4.: Man kauft heute keine Immobilie mehr, ohne vorher mein Buch gelesen zu haben

Zur Frage des Lesers, ob die Bank, die die Forderung verkauft hat, keinen Originalvertrag mehr vorlegen kann, mutmaße ich, dass dem wohl so ist. Wenn der Vertrag verkauft ist, wird der Käufer den Originalvertrag übernommen haben.

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Immobilien

Verbraucher ab 01. Januar beim Bauvertrag besser geschützt

Mehr Rechte für Bauherren, die sich in der Praxis noch bewähren müssen

Verbraucher ab 01. Januar beim Bauvertrag besser geschützt

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Das neue Bauvertragsrecht regelt unter anderem, dass Bauunternehmer künftig verpflichtet sind, Verbrauchern vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die bestimmten Mindestanforderungen genügt (§ 650 j BGB). Mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge müssen künftig verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertig gestellt sein wird. Außerdem sollen Verbraucher künftig das Recht erhalten, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen.

Nun ist dieses Gesetz am 01. Januar 2018 in Kraft getreten und stellt die größte Reform des Werkvertragsrechts seit des über 120-jährigen Bestehens des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) dar. In die neuen §§ 631 ff. BGB wurden verschiedene Regelungen explizit für den Bau- bzw. Verbraucherbauvertrag aufgenommen.

Der geschäftsführende Bundesminister der Justiz Heiko Maas dazu wörtlich:
„Bauen hat im gesamtwirtschaftlichen Zusammenhang eine immense Bedeutung, betrifft aber insbesondere das Leben vieler Bürgerinnen und Bürger in existentieller Weise. Mit unserem Gesetzentwurf stärken wir die Rechte der Bauherren. Das betrifft den Vertragsabschluss und seine Vorbereitung, aber auch den Verlauf der Vertragserfüllung. Denn ein Hausbau ist nicht immer im Detail planbar. Er erstreckt sich oft über längere Zeit, in der sich Wünsche und Bedürfnisse ändern können. Unser Gesetzentwurf ermöglicht es Bauherren und Unternehmern, hier zu einvernehmlichen Lösungen zu finden.“

Ziel der Reform
Ziel der Reform des Bauvertragsrechts ist, den Verbraucherschutz zu stärken. Zu diesem Zweck wurden die Vorschriften zum Bauvertrag um den „Verbraucherbauvertrag“ ergänzt. Diese besonderen Regelungen gelten seit 1.1.2018 zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften über Werkverträge und Bauverträge.

Textform, Widerrufsrecht und Widerrufsbelehrung
Ein Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, durch den ein Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Zwar war es in der Praxis bislang üblich diese Verträge schriftlich zu fixieren, dennoch sind Verbraucherbauverträge nunmehr in Textform zu schließen, weshalb ein mündlicher Vertrag „per Handschlag“ nicht mehr genügt.
Neben der Pflicht des Bauunternehmers dem Verbraucher schon rechtzeitig vor Vertragsschluss eine ausführliche Baubeschreibung zu überreichen, deren Inhalt u.a. die Art und der Umfang der angebotenen Leistung, die Gebäudedaten, ggf. Angaben zum Energie- Brandschutz,- und Schallschutzstandard, ggf. die Beschreibung des Innenausbaus sowie Angaben zum Zeitpunkt der Vollendung bzw. zur Dauer der vorgesehenen Werkleistung sein muss, steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht des Bauvertrages innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Zugang der Widerrufsbelehrung (nach Vertragsschluss) zu (§ 650l BGB n. F.). Vergisst der Bauunternehmer die Belehrung oder hält er sich bei der Belehrung nicht an die strikten Formulierungsvorgaben des Gesetzes, kann der Verbraucher bis 1 Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss diesen widerrufen, unabhängig davon, ob die Bauleistungen begonnen oder sogar fertiggestellt wurden.

Beschränkung von Abschlagszahlungen und Sicherheitsleistungen
Für den Fall, dass der Bauunternehmer Abschlagszahlungen verlangt, dürfen diese nach den neuen Regelungen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen.
Die Sicherheitsleistung, die der Bauunternehmer verlangen darf beträgt maximal 20 Prozent der vereinbarten Vergütung oder die Höhe der nächsten Abschlagszahlung. Ferner darf der Bauunternehmer, sobald er Abschlagszahlungen verlangt oder diese vereinbart sind, eine Sicherheit für seinen Vergütungsanspruch von maximal 20 Prozent der vereinbarten Vergütung bzw. maximal in Höhe der nächsten Abschlagszahlung vereinbaren.

Mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge müssen künftig verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertig gestellt sein wird. Außerdem sollen Verbraucher künftig das Recht erhalten, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen. Sie haben so die Möglichkeit, ihre – regelmäßig mit hohen finanziellen Belastungen einhergehende – Entscheidung zum Bau eines Hauses noch einmal zu überdenken. Wenn sich während der Bauausführung Wünsche und Bedürfnisse des Bauherrn wandeln, kann Änderungsbedarf entstehen. Die geplanten Neuregelungen erleichtern es dem Bauherrn, den Vertragsinhalt im Einvernehmen mit dem Unternehmer an seine neuen Wünsche anzupassen. Außerdem sollen beide Vertragsparteien den Bauvertrag künftig aus wichtigem Grund kündigen können.

Fazit:
Die Rechtsposition des Verbrauchers dürfte durch die Reform tatsächlich verbessert worden sein. In der Praxis und vor den Gerichten muss es ich noch bewähren. Wer bauen oder kaufen will, dem sei dieses Buch empfohlen.

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Immobilien

Modernisierungen bei Immobilien- dieses Urteil sollten Vermieter und Immobilienkäufer kennen

Wichtiges Urteil für Investoren, Immobilienkäufer und Vermieter zu Modernisierungen bei Wohnimmobilien

Modernisierungen bei Immobilien- dieses Urteil sollten Vermieter und Immobilienkäufer kennen

Immobilen-Ratgeber von Thomas Trepnau

Zum besseren Verständnis skizziere ich zunächst das Recht des Vermieters von Immobilien zur Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Die Grundlage dafür ist der § 558 in Verbindung mit § 555 b und d unseres Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)

Grundsätzlich haben Vermieter die Möglichkeit die Miete nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen um elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zu erhöhen.

Mit der Mietrechtsreform wurde am 01.05.2013 der § 555b BGB eingeführt.
Demnach sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig
eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig
eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern
nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer
1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht
wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der
Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine
Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Der Mieter muss gemäß § 555d Modernisierungsmaßnahmen des Eigentümers der Immobilie in der Regel dulden.

Die gesetzliche Duldungspflicht des Mieters umfasst:
-grundsätzliche Pflicht zur Duldung
-Möglichkeit des Einwands eines Härtefalls
-Einwand zum Härtefall binnen maximal acht Wochen nach Zugang der Modernisierungsankündigung
-nach Ablauf der Frist wird Modernisierung durchgeführt
-Alle weiteren Einwände werden erst im späteren Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt.

Bisher hatten Mieter die Möglichkeit die Miete, im Falle erheblicher Beeinträchtigungen während der Modernisierungsmaßnahme zu mindern. Dies ist nun eingeschränkt.

Schon 2016 schrieb ich: Betreibt ein Vermieter unzulässigen oder unzweckmäßigen Aufwand oder eine Luxusmodernisierung, dann muss der Mieter eine Mieterhöhung nicht ohne weiteres hinnehmen.
(Erfolgreicher Vermögensaufbau und Vermögenssicherung mit Wohnimmobilien)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu diesem Thema ein aktuelles Urteil gefällt.

Der Fall
Die Vermieterin, eine Entwicklungsgesellschaft verklagt die Mieter auf Duldung der anschließend beschriebenen Maßnahmen einschließlich der Duldung des Abrisses eines Anbaus an der Gartenseite des Hauses (Veranda) und der Entfernung der von den Beklagten im Jahr 1992 eingebauten Gasetagenheizung.

Die beklagten Mieter sind aufgrund eines im November 1986 mit dem Land Berlin abgeschlossenen Mietvertrags Mieter eines älteren Reihenhauses in einer Berliner Siedlung, für das sie derzeit eine monatliche Kaltmiete von 463,62 EUR bezahlen. Die Klägerin hat das Anwesen und weitere 13 Siedlungshäuser vor etwa fünf Jahren erworben.
Sie beabsichtigt nun, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen.
Dabei geht es neben der Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, dem Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads und vielem anderen auch um die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel-und Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss.

Die Kaltmiete soll sich infolge der Maßnahmen von 463,62 EUR auf 2.149,99 EUR monatlich erhöhen.

Die enormen Kosten sollten nach dem Wunsch der Entwicklungsgesellschaft gemäß 555 b und d BGB auf die Miete umgelegt werden. Die Mieter waren mit einer Mieterhöhung von 463,12 EUR auf 2.149,99 EUR nicht einverstanden. Deshalb klagte die Vermieterin mit dem Ziel, die Mieter zur Duldung zu zwingen.
Der BGH bestätigte mit seinem Beschluss (VIII ZR 28/17) das vorherige Urteil des Landgerichts Berlin, welches die Klage abgewiesen hatte.

Keine hinnehmbaren Modernisierungsmaßnahmen
Bei den von der Vermieterin angekündigten Arbeiten handele es sich demnach nicht mehr um Modernisierungsmaßnahmen, die die Mieter hinnehmen müssten. „Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands der Immobilie hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht.“
Der BGH wörtlich:
„Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr.4 oder Nr.5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde.“

Der Bundesgerichtshof hat damit der Entmietungsmöglichkeit durch bizarre Mieterhöhungen einen Riegel vorgeschoben.

Man stelle sich vor, die Mieter wären ausgezogen und der Vermieter hätte die Häuser dann unvermietet zum Kauf anbieten können. Die schönste aller Welten für Entwicklungsgesellschaften im derzeitigen, irrsinnig heißen Verkäufermarkt.

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Immobilien

Haben Wohnimmobilien noch Potential, lohnt sich der Kauf noch?

Bundesbank optimistisch – Immobilien als Risiko?

Haben Wohnimmobilien noch Potential, lohnt sich der Kauf noch?

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Die Experten der Bundesbank sind für das Frühjahr 2017 optimistisch und erwarten eine Fortsetzung des Wachstums.
Laut dem aktuellen Monatsbericht wird sich das kräftige deutsche Wirtschaftswachstum fortsetzen. Die ausgesprochen zuversichtliche Stimmung der deutschen Wirtschaft und der privaten Haushalte in Verbindung mit der günstigen Auftragslage in der Industrie und beim Bau deute darauf hin, dass das kräftige Wachstum im Frühjahr anhalten dürfte.
Auch die expansive Einstellungspolitik der Unternehmen sollte in den kommenden Monaten anhalten, heißt es in dem Bericht. Damit dürfte sich der Trend der vergangenen Monate fortsetzen. So legte das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) nach Zahlen des Statistischen Bundesamts im ersten Quartal 2017 um 0,6 Prozent zu. In den letzten drei Monaten des Jahres 2016 war die deutsche Wirtschaft um 0,4 Prozent gewachsen.
Ein wichtiger Treiber des Wirtschaftswachstums sei die Baubranche gewesen, die ihre Aktivitäten angesichts der hohen Nachfrage insbesondere nach Wohnraum merklich ausgeweitet habe.

Das Wasser im Wein
Die Bauwirtschaft wächst mittlerweile deutlich schneller als die Gesamtwirtschaft. Zehn Prozent des Bruttoinlandsprodukts entfallen mittlerweile auf Bauleistungen.
Die Abhängigkeit der Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts von der Bauwirtschaft und der damit verbundenen Güterproduktion, Dienstleistungen und ihrer Arbeitsplätze nimmt, aufgrund der Zinssensibilität der Immobilienwirtschaft beängstigende Ausmaße an.
Die Inflation der Verbraucherpreise mag in ihrer ganzen Breite noch nicht spürbar sein. Eine Inflation der Immobilienpreise ist jedoch unübersehbar. Oder gibt es eine andere Bezeichnung als „Inflation“ für die Tatsache, dass man heute für eine Eigentumswohnung bis zu 60 Prozent mehr auf den Tisch legen muss, als vor sechs Jahren? Schließlich ist weder die Fläche der Wohnung noch des Miteigentumsanteils am Grundstück um diese 60 Prozent gewachsen.

EZB als Preistreiber
Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank ist der Hauptauslöser der Immobilienpreis-Inflation.
Für diejenigen, die schon lange Eigentümer von Immobilien sind, ist das natürlich eine erfreuliche Entwicklung. Die Vermögenswerte steigen und man fühlt sich immer reicher. Dadurch nimmt bei dieser Gruppe die Sparneigung ab und gleichzeitig wird, als angenehmer Nebeneffekt, der Konsum am Laufen gehalten.
Unangenehm sind Immobilienpreissteigerungen für die Käufer, die für ihr Sparvermögen immer weniger „Immobilie“ erhalten. Das stört die Käufer im Moment jedoch noch nicht, da die Finanzierungslücken mit Draghi“s superbilligen Krediten geschlossen werden können.

Gestatten Sie mir ein Zitat aus meinem letzten Buch zum Thema:
„Die derzeitige, seit acht Jahren bestehende, unübersehbare Lust auf Betongold nährt sich aus anderen Quellen.
Da wäre einmal die ständig schwelende Euro-Krise. Bleibt uns der Euro erhalten oder nicht? Taugt er als Wertaufbewahrungsmittel? Was passiert im Falle eines Währungsschnittes? Werden sich die Krisenländer, vor allem die der südlichen Peripherie erholen oder zerbricht die Euro-Zone?
Zum anderen ist die Zinsrepressions-Politik der Europäischen Zentralbank unter Draghi fest verknüpft mit der Euro-Krise. Draghi“s Ziel ist, den Zins unter die Inflationsrate zu drücken, oder anders formuliert, die Inflationsrate über den Zins zu heben. Egal wie man es formuliert, die Konsequenz daraus ist die schleichende Enteignung der Sparer.
Es gibt keine Zinsen mehr für die Ersparnisse.
Da blieben noch Aktien. Aber die dot.com-Blase vom Anfang des Jahrtausends und die abgeschmierte „Volksaktie“ der deutschen Telekom sitzen vielen Anlegern immer noch in den Knochen. … Es fehlen die als sicher erscheinenden Anlagealternativen.
Niedriger Zins bedeutet auch niedrige Finanzierungszinsen. Die Zinsen für Immobiliendarlehen haben historische Tiefststände erreicht.
Zinslasten sind so gering, dass diese auch von Investoren geschultert werden können, die bisher nicht im Traum an den Erwerb von Immobilien als Anlageobjekte gedacht haben.
Da vertraut man in Deutschland gerne wieder dem ach so sicheren, vor Inflation schützenden Betongold.“ (Quelle)

Steigende Preise befeuern die Produktion
Laut Marktreport der Degussa Goldhandel GmbH signalisieren steigende Preise eine Knappheit und geben dadurch den Produzenten einen Anreiz, das Angebot zu erhöhen. Das sorge nicht nur dafür, dass die Wünsche der Nachfrager befriedigt würden. Ein steigendes Angebot übe auch einen preissenkenden Effekt aus – was wiederum den Nachfragern zugute käme. Entscheidend sei nun aber, wie sich die steigende Nachfrage erkläre.

Wenn die Nachfrage nach Immobilien vor allem aufgrund künstlich gesenkter Zinsen steige, sei Gefahr im Verzuge. Denn dann sei der ausgelöste Bauboom nicht nachhaltig. In einem solchen Fall würden die Konsumenten verlockt, über ihre Verhältnisse zu leben. Beispielsweise verleiten niedrige Zinsen zu überhöhter Kreditaufnahme.
Steigende, auch nur leicht steigende Zinsen können aus dem Boom über Nacht einen Bust machen, mit starken Wertverlusten der Immobilien. Die Konsequenzen treffen dann nicht nur die Kreditnehmer, sondern auch die Kreditgeber sowie die Arbeitsplätze in der Bauwirtschaft. Nach einigen kurzen Umwegen schlagen die Folgen dann auf die Gesamtwirtschaft durch.
Erfolgreicher Vermögensaufbau und Vermögenssicherung mit Immobilien von Thomas Trepnau

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Immobilien

Immobilien: Die Alarmglocken schrillen

Die Bundesbank sendete vor wenigen Tagen deutliche Warnsignale aus. Sie sieht dunkle Wolken am Horizont für Immobilen heraufziehen.

Immobilien: Die Alarmglocken schrillen

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Aktienkurse nebst ihren Über- und Untertreibungen kann man verfolgen. Täglich, stündlich, minütlich. Die Börse und das Internet machen das möglich.
Die Über- oder Untertreibungen an den Immobilienmärkten sind da schon schwerer einzuschätzen. Da ist man auf viele Daten aus vielen Quellen und die Analysen von anerkannten Instituten und auch auf die Erkenntnisse der Bundesbank angewiesen.

Warnsignale
Und die Bundesbank sendete vor wenigen Tagen deutliche Warnsignale aus. Für Dr. Andreas Dombret, Mitglied des Vorstands der Deutschen Bundesbank, steht die Ampel auf Gelb. Er sieht dunkle Wolken am Horizont heraufziehen. Für Banken und Sparkassen könne der deutsche Immobilienmarkt zu einer ernst zu nehmenden Gefahr werden.

Wörtlich sagte Dombret in seiner Rede beim 39. Symposium des Instituts für Bank- und Finanzgeschichte: „kennen Sie dieses unbehagliche Gefühl: Man hat einen Fehler gemacht, aber nicht irgendeinen; nein, man hätte ihn vermeiden können; weil man ihn so ähnlich schon einmal gemacht hatte. Fehler machen klug, heißt es. Schade nur, dass sie nicht weniger vergesslich machen.
Vergessen wir auch gerade wieder einen Fehler, der uns eigentlich klüger machen sollte? Machen wir gerade wieder den gleichen Fehler wie vor 2008? Verkennen wir, dass sich auf den Immobilienmärkten Risiken zusammenbrauen?“

Auf die sich selbst gestellte Frage, ob wir schon in einer Immobilienblase sind, antwortete Dombret, dass bei einem Blick in die Städte zunehmend die Alarmglocken läuten müssten: In den 127 Städten des Indikators der Bundesbank wären die Preise seit 2010 um fast 50 Prozent gestiegen; in den sieben Großstädten wären es gar mehr als 60 Prozent gewesen. Und besorgniserregend sei dabei, dass die Preise 2016 zuletzt schneller als noch 2015 zugelegt hätten.

Indikatoren bei Kreditvolumen und Vergabestandards deuteten auf eine erhöhte Risikobereitschaft der Geldhäuser hin.
Vor allem bei der Immobilienpreis-Entwicklung in den Großstädten komme es zu besorgniserregenden Übertreibungen. Dem Notenbanker zufolge gehen Banken wegen der Minizinsen zunehmend Risiken ein. Außerdem gebe es mehr Wettbewerb um ertragreiche Geschäfte. Es gäbe Frühwarnindikatoren, die auf eine erhöhte Risikonahme der Kreditinstitute hindeuten. All dies veranlasst die Bundesbank, dem Wohnimmobilienmarkt in Deutschland große Aufmerksamkeit zu schenken.

Verschuldung der Haushalte
Schaut man außerdem auf eine Studie, die die Verschuldung der Haushalte offenlegt, läßt das Ergebnis aufhorchen: Die Verschuldung der Haushalte mit ausstehenden Immobilienkrediten ist sowohl absolut als auch relativ zum Einkommen gestiegen.
Dabei ist der Schuldendienst eines Haushalts im Verhältnis zum Einkommen im Durchschnitt gleich geblieben. Das heißt: obwohl die Immobilienpreise und die Kreditvolumina steigen, steigt der Schuldendienst der betroffenen Haushalte nicht. Daraus könne man folgern, dass die erhöhte Verschuldung durch ein höheres Einkommen, aber vor allem durch das niedrige Zinsniveau getragen werden kann. Und genau das könne eine Quelle für eine Immobilienblase sein.

Nebenwirkungen der Niedrigzinsen
Eine ganze Reihe von Nebenwirkungen der niedrigen Zinsen könne die Risikonahme bei Immobilienengagements anheizen und so zu einer Blase beitragen.
Zunächst könnten Niedrigzinsen die Immobiliennachfrage und damit die Häuserpreise erhöhen. Haushalte wollen vermehrt Wohneigentum kaufen, unter anderem weil andere Anlagen für die Altersvorsorge geringere Renditen abwerfen; auch größere Anleger sehen in Immobilien attraktive Anlageobjekte. Die gestiegenen Preise führen zu einem höheren Wert der Immobilie als Sicherheit; dies wiederum erhöht die mögliche Kreditsumme.
Und durch den höheren Wert der Sicherheiten und das niedrige Zinsniveau werden auch tatsächlich mehr Kredite mit höheren Volumina genommen bzw. vergeben.
Das ist genau das Spielchen, das derzeit bei Banken läuft: Höherer Wert der Immobilie ermöglicht höheren Kredit. Wobei der höhere Wert schlicht eine Einschätzung ist.
Eine weitere besonders schwerwiegende Nebenwirkung sei, dass die lang anhaltenden niedrigen Zinsen die Erträge von Kreditinstituten senken. Je länger dies anhält, desto eher müssen Institute gegensteuern. Das gelte insbesondere in Deutschland, wo es sehr viele zinsabhängige Geschäftsmodelle gibt. Auch deshalb fände zum Teil eine bedenkliche Form der Gegensteuerung statt, die mit dem Schlagwort „search for yield“ umschrieben wird: Institute gehen höhere Risiken ein, um sinkende Margen bei risikoarmen Geschäften auszugleichen. Dies geschieht zum Beispiel durch längere Zinsbindungsfristen oder Geschäfte mit riskanteren Adressen.

Die zunehmende Risikobereitschaft führe schließlich dazu, dass die Kreditinstitute in einen erhöhten Wettbewerb um rentierliche Engagements eintreten – ein boomender Immobilienmarkt kann da gerade recht kommen. Und dies kann gefährliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Eine dieser Konsequenzen ist die zunehmende Anhäufung von Zinsänderungsrisiken in den Anlagebüchern der Banken und Sparkassen. Die Zinsbindungsfristen von Immobilienkrediten sind mittlerweile deutlich länger geworden, auch weil die Häuslebauer die niedrigen Zinsen für einen langen Zeitraum festschreiben.

Die Sorgen der Bundesbank
Der Bundesbank bereiten die Nebenwirkungen steigender Zinsänderungsrisiken zunehmend Sorgen. Mittlerweile hat fast die Hälfte aller Institute deutlich erhöhte Zinsänderungsrisiken – und das lässt aufhorchen.

Das sind mahnende und ernste Worte der Bundesbank. Jeder Investor sollte genau hinhören. Die Angst vor einer Blase, deren Platzen die Banken und die gesamte Wirtschaft mit in den Abgrund reißen könnte, ist unübersehbar. So deutlich hat sich bisher kein Mitglied der Bundesbank geäußert. Nicht vergessen darf man dabei, dass 88 % aller Immobilienkredite in Deutschland Wohnimmobilienkredite sind (Stand Dezember 2015; siehe https://www.bundesbank.de/Navigation/EN/Statistics).

Deshalb gilt: immobilien erwerben nur noch mit dem Ratgeber von Thomas Trepnau! Dann schützen Sie sich vor unangenehmen Überraschungen. Allerdings haben auch die Preise für Gewerbeimmobilien sowie das Volumen an Gewerbeimmobilienkrediten zugelegt. Eine geplatzte Immobilienblase wäre die MOAB (mother of all bombs) an den Finanzmärkten.
(Quellen: 39. Symposium des Instituts für Bank- und Finanzgeschichte).

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Ärger mit Baumängeln nervt Immobilienkäufer

Nach dem Kauf auf Gewährleistungsfristen achten

Ärger mit Baumängeln nervt Immobilienkäufer

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Der Wohnungsbau boomt. Nach Angaben des Statistischen Bundesamts wurden im Laufe des vergangenen Jahres 375.400 Wohnungen genehmigt. Gegenüber dem gleichen Zeitraum im Vorjahr ist dies ein Anstieg um 21,6 Prozent (+ 66.700 Baugenehmigungen).
Es werden massenweise neu erstellte Immobilien gekauft. Jeder Käufer sollte sich umfassend über Gewährleistungsrechte informieren.

Nachfolgend habe ich, unter Berücksichtigung des neuen Bauvertragsrechtes, welches 2018 in Kraft treten soll, wichtige Hinweise zusammengefasst.

Gewährleistung bei Neubau zwingend
Gemäß § 433 Abs 1 Satz 2 BGB ist der Verkäufer grundsätzlich verpflichtet dem Käufer das Vertragsobjekt mängelfrei zu verschaffen. Bei Bestandsimmobilien kann die Gewährleistung ausgeschlossen werden. Bei Neubauten ist sie zwingend. Zumindest wäre der Gewährleistungsausschluss schwer wirksam zu vereinbaren. Eine der Voraussetzungen wäre, dass dies im Rahmen einer sogenannten Individualvereinbarung und nicht in einem Formularvertrag erfolgen müsste.
Nach § 438 Abs. 1 Nr. 2 BGB beträgt die Gewährleistungsfrist bei der Herstellung oder Renovierung eines Gebäudes 5 Jahre.
Die Frist beginnt ab Abnahme der Leistung zu laufen.

Mangel muss bereits bei der Abnahme vorliegen
Ein Gewährleistungsmangel liegt dann vor, wenn der Mangel bzw. die Mangelursachen im Zeitpunkt der Abnahme gesetzt waren. Wenn das nicht zutrifft, besteht keine Haftungsverpflichtung für den Auftragsnehmer. Da die Gewährleistungsfrist mit der Abnahme beginnt, ist es aus Sicht des Auftraggebers oder Käufers zweckmäßig, diese möglichst spät vorzunehmen. Nach der Abnahme kehrt sich die Beweislast um. Dann muss der Auftraggeber die Beweise für das Vorliegen eines Mangelanspruchs liefern.

Gewährleistung ist keine Garantie
Oftmals wird die Gewährleistung mit einer Garantie verwechselt. Der Unterschied ist gravierend. Eine Garantie ist eine freiwillig abgegebene Laufleistungszusicherung, die Gewährleistung eine gesetzlich geregelte Verpflichtung für den Auftragnehmer.

Vertrag steht im Vordergrund
Entsprechend dem Mangelbegriff muss die Leistung „die vereinbarte Beschaffenheit“ besitzen. Die Basis dafür ist die vertragliche Vereinbarung. Somit gilt, was die Vertragspartner vereinbart haben.
Konkrete und präzise Beschaffenheitsvereinbarungen im Vertrag, wie sie aus den Leistungsverzeichnissen bzw. Angebotsauflistungen hervorgehen, sind einzuhalten. Ist eine spezielle Beschaffenheitsvereinbarung nicht getroffen, schuldet der Auftragnehmer die übliche Beschaffenheit. Zur üblichen Beschaffenheit der Leistung gehört die Einhaltung der Regeln der Technik. Der Unternehmer schuldet den Erfolg einer mangelfreien Leistung zum Zeitpunkt der Abnahme.
Der Auftragnehmer ist verpflichtet, alle während der Verjährung auftretenden Mängel zu beseitigen, die auf seine vertragswidrige Leistung zurückzuführen sind

Verjährung von Pflichten
Eine Mängelrüge hat bei einem Bauvertrag, auf den die Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs Anwendung finden, keine Auswirkung auf die Gewährleistungsfrist. Dies bedeutet, dass trotz Vorliegens einer Mängelrüge die Gewährleistungsansprüche des Auftraggebers mit dem Ablauf der Gewährleistungsfrist verjähren und vom Handwerker nicht erfüllt werden müssen.
Um die Verjährung seiner Gewährleistungsansprüche verhindern, muss der Auftraggeber verjährungshindernde Maßnahmen ergreifen. Dazu gehört die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens. Lässt sich der Auftragnehmer auf Verhandlungen über einen Baumangel ein, so ist dies ausreichend und wirkt verjährungshindernd. Achten Sie auf die Beweisbarkeit der geführten Verhandlungen!
Hier teilt Thomas Trepnau sein Imobilienwissen.
Anfang März hat der Bundestag das neue Bauvertragsrecht verabschiedet, das zum 1. Januar 2018 in Kraft treten soll. Mit dem Gesetzentwurf wird das Werkvertragsrecht zugunsten der Verbraucher modernisiert. Gleichzeitig soll der stetigen Weiterentwicklung der Bautechnik Rechnung getragen werden.

Er regelt unter anderem, dass Bauunternehmer künftig verpflichtet sind, Verbrauchern vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die bestimmten Mindestanforderungen genügt. Mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge müssen künftig verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertig gestellt sein wird. Außerdem sollen Verbraucher künftig das Recht erhalten, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen.

Guter Rat ist nicht teuer.

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Immobilien

Enormes Rückschlagspotential bei Immobilienpreisen

Preissturz bis zu 34 Prozent möglich

Enormes Rückschlagspotential bei Immobilienpreisen

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Kürzlich legten sowohl empirica wie bulwiengesa ihre Preisanalysen vor.
Demnach steigt der empirica-Blasenindex weiter an, gegenüber 2. Quartal 2016 um weitere 0,03 Punkte. Vor allem die Einzelindices „Preis-Einkommen“ (+0,07) und „Vervielfältiger“ (+0,06) treiben den Gesamtindex kräftig nach oben. Dennoch existiere derzeit bundesweit keine klassische Preisblase: Es gibt kein Überangebot und das Kreditvolumen ist gemessen am BIP nicht aufgebläht. Entsprechend stagnieren die Einzelindices „Fertigstellungen“ (-0,01) und „Baukredite“ (+0,01).
Niedrigzinsen rechtfertigen Minirenditen
Bei den derzeitigen Niedrigzinsen seien die Minirenditen gerechtfertigt. So gesehen sei der Markt im Gleichgewicht. Bei einer nachhaltigen Zinswende rechnet empirica jedoch mit einem kräftigen Absinken der Preise. Ob das passiere, hänge vom Tempo der Zinswende und den Begleitumständen ab. „Externe Schocks“ erhöhten die Wahrscheinlichkeit: Von Abwertung über Wahlen bis Zölle stünden dafür eine Vielzahl an Kandidaten bereit. Jetzt noch krisensicher investieren. Hier teilt Thomas Trepnau sein Immobilienwissen.
Das kurzfristige Rückschlagpotential – also die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen für ETW und Mieten – läge in den Top 7-Städten jetzt zwischen 24% und 34%. In Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt oder Berlin könnten die Preise demnach um ein Viertel einbrechen, in Köln oder München um ein Drittel.

Keine Blasengefahr hingegen sieht bulwiengesa.
Der bulwiengesa-Immobilienindex weist nun zwölf Jahre in Folge ein positives Vorzeichen auf, seit sechs Jahren sogar mit Steigerungen von mehr als 3,5 Prozent pro Jahr. Die Schere zwischen Immobilienpreiszuwachs und Inflationsrate (Inflationsrate 2016: +0,5 Prozent) bliebe weit geöffnet. Der Wohnungsmarktindex überträfe das Vorjahresergebnis deutlich, vor allem durch die gestiegenen Erwerbspreise. Mit dem Plus von 5,5 Prozent (Vorjahr: 4,8 Prozent) stiege der Teilindex auf den höchsten Wert seit den turbulenten Jahren nach der Wiedervereinigung und setze den bemerkenswerten Trend von ca. 5,0 Prozent pro Jahr seit 2011 fort. Durch den Niedrigzins begünstigt, sei „Betongold“ noch immer ein flächendeckender Trend. Die Betrachtung der Einzelvariablen nach ABCD-Städten verdeutliche jedoch ein differenziertes Wachstum: So steigen die Kaufpreise von Neubau-Reihenhäusern in A-Städten (8,8 Prozent) deutlich stärker als in D-Städten (5,5 Prozent). Im Bestandsmietmarkt hingegen sei kaum ein Unterschied zwischen den Stadttypen feststellbar. Im Neuvermietungsbereich können C- und D-Städte die höchsten Zuwächse verbuchen und bei Kaufpreisen für Eigentumswohnungen sind es sogar die D-Städte, die mit 7,9 Prozent die höchste Steigerung aufwiesen. Bulwiengesa-Vorstand Andreas Schulten: „Die Zahlen zeigen, was eigentlich auf der Hand liegt: Wohnen hat eine flächendeckende Funktion. Dies sorgt zunächst für Preissteigerungen in allen 2 Städtetypen, wirft aber im Detail Fragen der regionalen Bewertung von Wohnraumbedarfen und der Erschwinglichkeit auf.“
Bulwiengesa ist äußerst zuversichtlich für den Immobilienmarkt.
Die Löhne stiegen, die Beschäftigtenentwicklung sei positiv. Gerade Immobilien in Kernstädten profitierten demnach über alle Marktsegmente von Nachfrageüberhang und hohen Auslastungsgraden, die für einen stabilen Cashflow sorgten. Zudem sorge die Niedrigzinspolitik noch immer für eine Verknappung renditeträchtiger Anlageformen, was weiterhin zu einer Entkopplung von Investment- und Mietmärkten führt – die Preise werden steigen. Für in- und ausländische Investoren bleiben Immobilien in Deutschland auch 2017 für bulwiengesa ein Stabilitätsanker.

Zur Orientierung bleibt dann noch die Bundesbank
Vorstand Andreas Dombret warnte schon Anfang des letzten Jahres vor einer Preisblase. Im November hingegen hörten wir aus den Analyseabteilungen, es drohe keine Gefahr. Nur um im Dezember von der Bundesbank-Vizepräsidention Claudia Buch zu erfahren, dass Investoren vorsichtig sein sollten.

Mit diesen Informationen steht man als Immobilieninvestor ganz schön im Regen. Keiner kommt umhin, sich ein eigenes Urteil zu bilden. Lassen Sie sich von niemandem bequatschen. Denken Sie selber nach!

Steigende Zinsen wären ein enormes Risiko für die Immobilienpreise. Wann die Zinsen steigen, weiß derzeit niemand. Fakt ist aber: Sie werden irgendwann wieder steigen und wir befinden uns in einer späten Phase eines Hausse-Zyklus. Wie man sich jetzt noch richtig platziert zeigt Thomas Trepnau in seinem wertvollen Ratgeber.

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Immobilien

Immobilien – ein Markt im Rausch

Niedrigzinsen, die Droge im Immobilienmarkt. Lohnt sich ein Einstieg noch?

Immobilien - ein Markt im Rausch

Immobilien kaufen mit Thomas Trepnau

Reich werden, Ersparnisse sichern, für das Alter vorsorgen. Das sind attraktive Ziele, die Menschen mit dem Kauf oder Bau einer Immobilie erreichen möchten.

Lohnt sich der Erwerb einer Immobilie noch? Wie finanziere ich den Kaufpreis? Was sind die Risiken und woran erkenne ich sie? Wie kann ich den Wert einer Immobilie einschätzen? Kann ich bei Zwangsversteigerungen ein „Schnäppchen“ machen? Wie berechne ich die Rendite? Wie wirkt sich die Flüchtlingskrise aus?

Nun erklärt Thomas Trepnau Anlegern mit diesem leicht verständlichen, in diesem Jahr erschienen spannenden Praxisleitfaden alle wichtigen Fragen rund um den Kauf einer Immobilie. Er zeigt die Vorteile und weist auf Risiken und Fallstricke hin. Anschauliche Berechnungsbeispiele und konkrete Hinweise auf die aktuelle Rechtslage erleichtern die Kaufentscheidung.

Ausdruckbare Vorlagen unterstützen bei der Umsetzung der Praxistipps.

Bestsellerautor „Mr. Dax“ Dirk Müller zum Buch:
„Wir leben in turbulenten Zeiten. Aktien, Rohstoffe, Edelmetalle, Zinsen… Was ist noch sicher? Wie lege ich mein Geld gewinnbringend an? Sind Immobilien der Fels in der Brandung? Ist der Immobilienerwerb eine einträgliche Geldanlage und solide Zukunftsvorsorge?
Immobilien sind ein spannendes Thema. Viele Menschen sind überfordert, wenn es um die richtige Finanzierung, die Objektauswahl und die korrekte Renditeberechnung geht. Nicht wenige blenden die Zeit nach dem Kauf, in der beachtliche Verwaltungsleistungen anfallen, aus.

Die historisch niedrigen Zinsen verführen geradezu zum Immobilienerwerb. Da kommt das erhellende Buch von Thomas Trepnau genau zum richtigen Zeitpunkt. Er spart die dem Laien meist unbekannten Fallstricke nicht aus, zeigt aber auch, wo die Vorzüge liegen und wie sie genutzt werden können.
In übersichtlichen, klar strukturierten Kapiteln teilt der Autor sein fundiertes Wissen mit dem Leser und motiviert ihn zum selbstbewussten Umgang mit Immobilien.

Bei der kurzweiligen Lektüre wird deutlich: Der Erwerb von Immobilien kann sich noch lohnen, wenn man das erforderliche Wissen dazu hat.
Dieses Wissen vermittelt Thomas Trepnau mit seinem Buch“

Das Buch gibt es versandkostenfrei hier .
Thomas Trepnau schreibt einleitend im Buch:
„Um aufzurütteln und dem sedierten Zustand des unerschütterlichen Glaubens an endlos steigende Immobilienpreise den dringend erforderlichen Einhalt zu gebieten, weise ich ausdrücklich auf Risiken und Fallstricke hin und zeige worauf es ankommt, wenn man im gegenwärtigen Marktumfeld erfolgreich sein möchte.
Ja, ich gehe noch weiter und warne ausdrücklich davor, zum jetzigen Zeitpunkt noch in Immobilien als Anlageobjekte zu investieren, wenn nicht ein paar wichtige Voraussetzungen erfüllt
sind. Diese Voraussetzungen werde ich im Buch beschreiben. Der durchschnittliche Anleger und Kleinanleger muss sehr, sehr vorsichtig agieren.

Wer erst jetzt kommt, kommt möglicherweise, gelockt durch niedrige Zinsen, zu spät. Aus meiner Sicht ist der Markt nicht mehr gesund.
Auch wenn aus vielen Quellen vernehmbar ist, Deutschland wäre noch weit entfernt von einer Immobilienblase, sehe ich Deutschland zumindest am Eintritt in diese Blase,
möglicherweise sind wir schon mittendrin. Das weiß keiner wirklich. Nur hinterher ist man immer schlauer.

Wenn man die erwähnten Quellen analysiert, stellt man schnell fest, dass solche Aussagen regelmäßig auf Eigeninteressen derjenigen basieren, die sie machen.

Sicher wird sich manch euphorischer Immobilienfanatiker mit diesem Buch auf die Füße getreten fühlen.
Es ist allemal besser, aufmerksam mit offenen Augen und klaren Sinnen unterwegs zu sein und rechtzeitig das Tempo zu drosseln und zu bremsen, als träumend mit geschlossenen Augen und hoher Geschwindigkeit auf eine Betonwand zuzurasen.

Auch heute dürfen wir wieder Fehlinvestitionen, bedingt durch die historisch niedrigen Zinsen, beobachten. Der Zusammenbruch stünde schon vor der Tür, wenn – ja wenn – die Flüchtlingskrise nicht wäre.

Nach offiziellen Schätzungen kommen … bis zu 1,5 Millionen Flüchtlinge nach Deutschland. In den Folgejahren rücken die Familienangehörigen nach.
Die EU-Kommission in Brüssel erwartet bis 2018 rund fünf Millionen Menschen. Etwa 2,5 Millionen bis drei Millionen (inklusive illegaler Einwanderer) werden bis dahin nach Deutschland kommen.

Die Bevölkerungszahl wird innerhalb kürzester Zeit in Deutschland um mindestens drei Prozent wachsen! Die Veränderungen werden gigantisch sein und mit enormen Problemen einhergehen.

Ich will hier nicht bewerten, ob die Zuwanderung grundsätzlich gut oder schlecht ist. Das erledigen andere. Darum geht es hier nicht. Es ist ohnehin zu spät. Unsere Kanzlerin hat mit ihrer Einladung den Flüchtlingsstrom zu uns ausgelöst.
Hat sie unüberlegt gehandelt? Hat sie die Wirkung ihrer Worte falsch eingeschätzt? Ich denke nicht! Das war knallhart überlegt, geplant, entschieden und umgesetzt! Das ganze Gerede von Menschlichkeit, Mitgefühl usw. ist Fassade.
Genauso wie die jetzigen Versuche, den Flüchtlingsstrom einzudämmen. Das ist alles nur für“s Publikum. Egal, was jetzt noch unternommen wird, die 2,5 bis drei Millionen Flüchtlinge werden nach Deutschland kommen. Das ist nicht mehr zu stoppen.

Damit ist das politische Ziel erreicht. Das Gestöhne der Ministerpräsidenten der Bundesländer nimmt man hin …
Was soll mit dieser gewaltigen Zuwanderungswelle erreicht werden? Warum beglückt die Kanzlerin uns damit? Flüchtlinge kosten den Steuerzahler Geld. Offiziell 670 Euro pro Nase im Monat. Also 8040 Euro im Jahr. Inoffiziell 15 000 bis 16 000 Euro im Jahr. Bei drei Millionen Menschen reden wir somit von rund 50 Milliarden Euro Kosten! Angela Merkel sagt, es werde keine Steuererhöhungen geben. Solche Sprüche kennen wir zur Genüge. Warten wir ab, bis die Steuererhöhungen „alternativlos“ werden.

Zuerst werden die Kosten durch Schuldenaufnahme des Staates finanziert werden. Das ist in unserem Geldsystem, in dem Geld durch Schulden überhaupt erst geschaffen wird, kein Problem. Zur Zinszahlung wird dann der Steuerzahler, auch über Steuererhöhungen, herangezogen. Das ist unvermeidbar. Die Bundesregierung sieht die Kosten für die Flüchtlingskrise als Investition, auch wenn sie es nicht zugibt.

Alleine die Ausgaben für die Flüchtlinge sind schon ein wirksames Wirtschaftsprogramm und werden die Binnenwirtschaft befeuern. Die gesamte Bildungswirtschaft freut sich auf unzählige Sprachkurse, die über Jahre ausgebucht sein werden. Die Pharmaindustrie und Medizinwirtschaft jubiliert und die Konsumgüterindustrie sieht rosigen Zeiten entgegen. Auch der Telekommunikationsbranche kann die Zuwanderung nicht schnell genug gehen.

Die Bauunternehmen stehen in den Startlöchern. Die Menschen müssen schließlich wo wohnen. Der Wohnungsbestand reicht nicht aus. Hier muss gebaut werden bis zum Abwinken. Die billigen Hilfsarbeiterkräfte für den Bau sind ja schon mitgeliefert. Eine gewaltige Welle des Aufschwungs in der Bauwirtschaft steht vor der Tür. Darüber freut sich ganz besonders die Finanzindustrie. Das wird alles mit viel Fiatgeld von den Banken finanziert (falls Dir der Begriff Fiatgeld und Schuldgeld nicht geläufig sein sollte – keine Sorge, im nächsten Kapitel wird das ausführlich erklärt). Mal davon abgesehen, dass die Flüchtlinge Konten, Bankkarten und weitere Bankdienstleistungen beanspruchen werden.

Gleichzeitig werden im Zuge der Flüchtlingskrise die Maastricht-Kriterien, von denen ohnehin nicht mehr viel übrig ist, restlos aufgeweicht und die Staatsschulden steigen. Dadurch kann der Euro zum Dollar abwerten, was den Export ankurbelt.

Es gibt eine Menge von Gewinnern in der Asylindustrie. Dort werden sogar die Mietpreisbremsen ausgehebelt und gewaltige Summen für die Unterbringung bezahlt. Die hohen Mieten übernehmen die Sozialbehörden. In Hamburg sind das pro Quadratmieter 47 Euro für jeden Asylbewerber. In diesem Fall handelt es sich nicht um eine Immobilie sondern um eine Mobilie, namentlich das Hotelschiff Transit der Reederei Chevalier Floatels aus den Niederlanden. 122.670 Euro im Monat kostet der 21 Jahre alte Kahn die Hansestadt.

Es besteht die Gefahr, dass die zunehmende Nachfrage nach Wohnungen und die explodierende Bauwirtschaft im Immobilienmarkt eine Euphorie auslösen, die wie in den 90er Jahren zu erheblichen Überproduktionen führt. Damit wird der Zusammenbruch in die Zukunft verschoben. Kommt er nach der Euphorie, wird er einschlagen wie eine Bombe und die gesamte Wirtschaft mit nach unten reißen.“

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Das Unternehmen führt individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen durch. Außerdem erscheinen im Verlag regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet das Unternehmen seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit. Die Schulungen und Workshops werden europaweit durchgeführt.

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Immobilien

Vorsicht Immobilien! Immobilienkauf – ein Markt in Hypnose

Ist der Immobilienerwerb Vermögenssicherung oder der pure Wahnsinn? Platzt die Immobilienblase?

„Um aufzurütteln und dem sedierten Zustand des unerschütterlichen Glaubens an endlos steigende Immobilienpreise den dringend erforderlichen Einhalt zu gebieten, weise ich ausdrücklich auf Risiken und Fallstricke hin und zeige worauf es ankommt, wenn man im gegenwärtigen Marktumfeld erfolgreich sein möchte.
Ja, ich gehe noch weiter und warne ausdrücklich davor, zum jetzigen Zeitpunkt noch in Immobilien als Anlageobjekte zu investieren, wenn nicht ein paar wichtige Voraussetzungen erfüllt
sind. Diese Voraussetzungen werde ich im Buch beschreiben. Der durchschnittliche Anleger und Kleinanleger muss sehr, sehr vorsichtig agieren.

Wer erst jetzt kommt, kommt möglicherweise, gelockt durch niedrige Zinsen, zu spät. Aus meiner Sicht ist der Markt nicht mehr gesund.
Auch wenn aus vielen Quellen vernehmbar ist, Deutschland wäre noch weit entfernt von einer Immobilienblase, sehe ich Deutschland zumindest am Eintritt in diese Blase,
möglicherweise sind wir schon mittendrin. Das weiß keiner wirklich. Nur hinterher ist man immer schlauer.

Wenn man die erwähnten Quellen analysiert, stellt man schnell fest, dass solche Aussagen regelmäßig auf Eigeninteressen derjenigen basieren, die sie machen.

Sicher wird sich manch euphorischer Immobilienfanatiker mit diesem Buch auf die Füße getreten fühlen.
Es ist allemal besser, aufmerksam mit offenen Augen und klaren Sinnen unterwegs zu sein und rechtzeitig das Tempo zu drosseln und zu bremsen, als träumend mit geschlossenen Augen und hoher Geschwindigkeit auf eine Betonwand zuzurasen.

Auch heute dürfen wir wieder Fehlinvestitionen, bedingt durch die historisch niedrigen Zinsen, beobachten. Der Zusammenbruch stünde schon vor der Tür, wenn – ja wenn – die Flüchtlingskrise nicht wäre.

Nach offiziellen Schätzungen kommen … bis zu 1,5 Millionen Flüchtlinge nach Deutschland. In den Folgejahren rücken die Familienangehörigen nach.
Die EU-Kommission in Brüssel erwartet bis 2018 rund fünf Millionen Menschen. Etwa 2,5 Millionen bis drei Millionen (inklusive illegaler Einwanderer) werden bis dahin nach Deutschland kommen.

Die Bevölkerungszahl wird innerhalb kürzester Zeit in Deutschland um mindestens drei Prozent wachsen! Die Veränderungen werden gigantisch sein und mit enormen Problemen einhergehen.

Ich will hier nicht bewerten, ob die Zuwanderung grundsätzlich gut oder schlecht ist. Das erledigen andere. Darum geht es hier nicht. Es ist ohnehin zu spät. Unsere Kanzlerin hat mit ihrer Einladung den Flüchtlingsstrom zu uns ausgelöst.
Hat sie unüberlegt gehandelt? Hat sie die Wirkung ihrer Worte falsch eingeschätzt? Ich denke nicht! Das war knallhart überlegt, geplant, entschieden und umgesetzt! Das ganze Gerede von Menschlichkeit, Mitgefühl usw. ist Fassade.
Genauso wie die jetzigen Versuche, den Flüchtlingsstrom einzudämmen. Das ist alles nur für“s Publikum. Egal, was jetzt noch unternommen wird, die 2,5 bis drei Millionen Flüchtlinge werden nach Deutschland kommen. Das ist nicht mehr zu stoppen.

Damit ist das politische Ziel erreicht. Das Gestöhne der Ministerpräsidenten der Bundesländer nimmt man hin …
Was soll mit dieser gewaltigen Zuwanderungswelle erreicht werden? Warum beglückt die Kanzlerin uns damit? Flüchtlinge kosten den Steuerzahler Geld. Offiziell 670 Euro pro Nase im Monat. Also 8040 Euro im Jahr. Inoffiziell 15 000 bis 16 000 Euro im Jahr. Bei drei Millionen Menschen reden wir somit von rund 50 Milliarden Euro Kosten! Angela Merkel sagt, es werde keine Steuererhöhungen geben. Solche Sprüche kennen wir zur Genüge. Warten wir ab, bis die Steuererhöhungen „alternativlos“ werden.

Zuerst werden die Kosten durch Schuldenaufnahme des Staates finanziert werden. Das ist in unserem Geldsystem, in dem Geld durch Schulden überhaupt erst geschaffen wird, kein Problem. Zur Zinszahlung wird dann der Steuerzahler, auch über Steuererhöhungen, herangezogen. Das ist unvermeidbar. Die Bundesregierung sieht die Kosten für die Flüchtlingskrise als Investition, auch wenn sie es nicht zugibt.

Alleine die Ausgaben für die Flüchtlinge sind schon ein wirksames Wirtschaftsprogramm und werden die Binnenwirtschaft befeuern. Die gesamte Bildungswirtschaft freut sich auf unzählige Sprachkurse, die über Jahre ausgebucht sein werden. Die Pharmaindustrie und Medizinwirtschaft jubiliert und die Konsumgüterindustrie sieht rosigen Zeiten entgegen. Auch der Telekommunikationsbranche kann die Zuwanderung nicht schnell genug gehen.

Die Bauunternehmen stehen in den Startlöchern. Die Menschen müssen schließlich wo wohnen. Der Wohnungsbestand reicht nicht aus. Hier muss gebaut werden bis zum Abwinken. Die billigen Hilfsarbeiterkräfte für den Bau sind ja schon mitgeliefert. Eine gewaltige Welle des Aufschwungs in der Bauwirtschaft steht vor der Tür. Darüber freut sich ganz besonders die Finanzindustrie. Das wird alles mit viel Fiatgeld von den Banken finanziert (falls Dir der Begriff Fiatgeld und Schuldgeld nicht geläufig sein sollte – keine Sorge, im nächsten Kapitel wird das ausführlich erklärt). Mal davon abgesehen, dass die Flüchtlinge Konten, Bankkarten und weitere Bankdienstleistungen beanspruchen werden.

Gleichzeitig werden im Zuge der Flüchtlingskrise die Maastricht-Kriterien, von denen ohnehin nicht mehr viel übrig ist, restlos aufgeweicht und die Staatsschulden steigen. Dadurch kann der Euro zum Dollar abwerten, was den Export ankurbelt.

Es gibt eine Menge von Gewinnern in der Asylindustrie. Dort werden sogar die Mietpreisbremsen ausgehebelt und gewaltige Summen für die Unterbringung bezahlt. Die hohen Mieten übernehmen die Sozialbehörden. In Hamburg sind das pro Quadratmieter 47 Euro für jeden Asylbewerber. In diesem Fall handelt es sich nicht um eine Immobilie sondern um eine Mobilie, namentlich das Hotelschiff Transit der Reederei Chevalier Floatels aus den Niederlanden. 122.670 Euro im Monat kostet der 21 Jahre alte Kahn die Hansestadt.

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Immobilien

Reich werden, Vermögen aufbauen und sichern mit dem Kauf von Wohnimmobilien

Immobilienerwerb 2016 – noch sinnvoll

Reich werden, Vermögen aufbauen und sichern mit dem Kauf von Wohnimmobilien

Immobilienratgeber von Thomas Trepnau

Lohnt es sich noch Immobilien zu kaufen?, Ist es vielleicht schon zu spät? Sind die Preise überhöht?
Viele Autoren beschäftigen sich mit dem Immobilienerwerb. Meist fehlt das Handwerkszeug zur Vermögenssicherung
und Vermögensaufbau mit Immobilen. Es gibt ein Praxisbuch zur Vermögenssicherung und zum Vermögensaufbau mit
Immobilien: Das Buch “ Vermögenssicherung im Euro-Desaster, Der kritische Immobilienkurs “ von Thomas Trepnau liefert das Handwerkszeug zum
erfolgreichen Investment in Immobilien. Mit vielen Grafiken und Statistiken wird illustriert, wie sich der Immobilienmarkt
bisher entwickelte.
„Selbst nutzen oder vermieten?“ ist keine „Entweder-Oder-Frage“. Es wird gezeigt, wie man ein Mehrparteienhaus
erwirbt und seine Traumwohnung mit der Vermietung der restlichen Wohnungen finanziert.
Die Rendite – das entscheidende Thema bei jeder Anlageentscheidung
Alles beginnt mit der Bruttorendite. Der Leser wird auf den Boden der Realität geführt, indem der Weg zur Nettorendite,
welche ein ganzes Bündel an oft übersehenen Nebenkosten enthält, erläutert wird. Die grundsätzlichen Methoden zur
Bewertung von Immobilien wie Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertermittlung werden im zweiten wichtigen Buch
Wertermittlung von Häusern und Grundstücken auf eine für den Laien nachvollziehbare Art und Weise erläutert.
Verschiedene Immobilienfinanzierungen vom Bauspardarlehen bis zum Annuitätendarlehen werden erläutert und geben
einen guten Einblick, wie man eine Finanzierung angeht. Wer richtig einkauft, baut ein ansehnliches Vermögen mit
Immobilien auf. Die Tipps und Methoden der beiden Bücher sind dazu unerlässlich. Denn die Zeiten, in denen man nur
zuzugreifen brauchte, sind vorbei.
Gezielter Ankauf von Betongold
Der wichtige Punkt „Objektsuche“ kommt nicht zu kurz. Hier kann man viel Geld sparen. Riskante
Ostdeutschland-Immobilienprojekte trieben Anleger in den Ruin. Damit das nicht passiert, bekommt der Leser eine
ganze Reihe an Tipps und Tricks. Die Zusammenarbeit mit Immobilienmaklern und Notaren wird beschrieben. Ebenso
der Erwerb via Zwangsversteigerung. Ein Kapitel widmet sich dem Kauf einer Eigentumswohnung. Hier gilt es vieles zu
beachten, da in einer Eigentümergemeinschaft eigene Regeln gelten.
Damit ist der Betrachtung zum Thema Betongold nicht genug. Über den Kauf hinaus gibt es Tipps zur Wertsicherung
durch Mieterhöhung. Auf die Steuerthematik wird zum Schluss eingegangen. Hier wird ein Buch angeboten, das
kompakt, gut verständlich und mit einem roten Faden aufgebaut in ein komplexes Thema einführt. Das kostenlose
Werkzeugset mit einer Checkliste für Besichtigungen, Formelverzeichnis und Musterbriefen und Formularen
überzeugen. Alles vom Autor gibt es versandkostenfrei hier

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