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Immobilien

MKIB erklärt das Thema Baufinanzierung – Komplex und trotzdem easy

FacebookTwitterGoogle+XingPinterestE-Mail Eine Baufinanzierung ist komplex und aufwendig. – Das mag stimmen, abhängig ist dies aber auch von der Art und der Übermittlung von Informationen. Wo genau liegen die Herausforderungen, wenn Menschen den Trau

Eine Baufinanzierung ist komplex und aufwendig. – Das mag stimmen, abhängig ist dies aber auch von der Art und der Übermittlung von Informationen. Wo genau liegen die Herausforderungen, wenn Menschen den Traum von den eigenen vier Wänden finanzieren möchten? MKIB erklärt die Baufinanzierung – leicht und verständlich.Das eigene Haus – für viele ein Ideal. Und die Zeiten, sich diesen Wunsch zu erfüllen, sind, wenn man eine passende und bezahlbare Immobilie gefunden hat, aufgrund des niedrigen Zinsniveaus günstig. Aber die Finanzierung einer Immobilie bleibt immer eine große Sache. Sie ist eine Ent-scheidung für einen langen Zeitraum. Lebensumstände und -pläne sind unterschiedlich. Wer nach dem Abitur in den kommunalen Dienst eintritt oder nach der Schule eine Ausbildung am eigenen Ort beginnt, wird anders planen als jemand, der für ein Studium in die Ferne zieht. Jede Baufinanzierung ist so einzigartig wie der Mensch und die Umstände, die hinter ihm stehen.Was es zu beachten gilt:Immobilienpreise im Blick haben
Die Zinsen, die bei einem Baukredit anfallen, mögen im Moment günstig sein, die Immobilienpreise sind es aber nicht. „In den Ballungszentren und beliebten Großstädten sind die Preise nahezu ex-plodiert. Sich hier eine zukunftsträchtige Immobilie zu kaufen, kann schnell mehrere Hunderttausend Euro kosten“, erklärt Beate Schmidt, langjährige und fachlich versierte Spezialistin von der MKIB. Das stellt auch Normalverdiener, die bereits seit Jahren im Beruf sind, vor große finanzielle Herausforderungen.Lebensumstände berücksichtigen
Insbesondere junge Menschen haben in der Regel einen Lebensmittelpunkt, der keinesfalls in Stein gemeißelt ist. Studium oder Ausbildung machen oft einen Umzug in eine andere Stadt notwendig. Aber was passiert nach Abschluss der Ausbildung? Kann man in der Stadt bleiben, findet man dort Arbeit? Oder steht der nächste Umzug an? Hinzu kommt: Vor allem beliebte Studentenstädte wie Berlin, Hamburg, Münster, Köln oder München sind im Hinblick auf den Immobilienmarkt ein teures Pflaster.“Eine Baufinanzierung ist ein langfristiges Projekt und bedeutet deshalb auch immer Festlegung“. So Schmidt weiter. „Dreißig oder im Idealfall zwanzig Jahre dauert es, bis eine Immobilie endgültig abbezahlt ist. Es ist daher notwendig, darüber nachzudenken, wie sich die familiären und beruflichen Umstände mit einer Baufinanzierung in Einklang bringen lassen.“ Wie lässt sich zum Beispiel eine Immobilie nutzen, wenn die Eigenverwendung im Falle eines berufsbedingten Ortswechsels keine Alternative darstellt?Eigenkapital wichtig
Neben der flexiblen Lebensgestaltung, die durch heutige Arbeitsmodelle im Berufsleben weiter gefördert und gefordert wird, ist der Einsatz von Eigenkapital ein weiterer wichtiger Aspekt. „Denn je mehr Eigenkapital angespart und eingesetzt wird, umso günstiger werden die von der Bank kal-kulierten Zinsen“, weiß Beate Schmidt. Das Eigenkapital senkt den notwendigen Kredit und damit ebenso die zu zahlenden monatlichen Raten.Als Faustregel gilt: Wer bauen oder kaufen will, sollte 20% der benötigten Summe besser selbst miteinbringen.Junge Leute konnten in den meisten Fällen selbst noch nicht viel Kapital ansparen. Eine finanzielle Unterstützung durch die Familie kann hier Erleichterung verschaffen.Vollumfänglich informieren
Unbedingt zu beachten ist auch: Die Kosten für die Immobilie selbst sind nicht die einzigen, die anfallen. Notar- und Maklergebühren, Grunderwerbssteuer, eventuelle Doppelmieten – all das bedeutet eine zusätzliche finanzielle Belastung, die vorher kalkuliert werden muss.Hier bieten die meisten Anbieter von Baufinanzierungen online einen Baufinanzierungsrechner an, mit dessen Hilfe man die Kosten der eigenen Finanzierung wenigstens überschlagen kann (etwa unter: https://www.mkib.de/formulare/rechner/).Es schadet nicht, sich im Vorfeld über die wichtigsten Abläufe und Begriffe zu informieren. Wie lange dauert eine Finanzierung eigentlich? Was ist eine Sollzinsbindung? Muss ich im Hinterkopf haben, was ein Forward-Darlehen ist? (Wichtige Begriffe aus der Branche erläutert Nico, der Erklär-BER der MKIB: https://www.youtube.com/channel/UCITlYQIxNxIuu3J_ZPUFhdA) Wer wirklich Interesse an den eigenen vier Wänden hat, sollte daher zum Telefon oder Smartphone greifen und einen Experten kontaktieren.Wer sich näher zu dem Thema informieren will, kann dies tun unter: www.mkib.de

Kontakt
DIE LOUNGE
Tobias Enseleit
Dieckstraße 79
48145 Münster
0251 92260704
te@die-lounge.com
https://www.fair-news.de/author/die-lounge

Immobilien

Verbraucher ab 01. Januar beim Bauvertrag besser geschützt

Mehr Rechte für Bauherren, die sich in der Praxis noch bewähren müssen

Verbraucher ab 01. Januar beim Bauvertrag besser geschützt

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Das neue Bauvertragsrecht regelt unter anderem, dass Bauunternehmer künftig verpflichtet sind, Verbrauchern vor Vertragsschluss eine Baubeschreibung zur Verfügung zu stellen, die bestimmten Mindestanforderungen genügt (§ 650 j BGB). Mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge müssen künftig verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertig gestellt sein wird. Außerdem sollen Verbraucher künftig das Recht erhalten, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen.

Nun ist dieses Gesetz am 01. Januar 2018 in Kraft getreten und stellt die größte Reform des Werkvertragsrechts seit des über 120-jährigen Bestehens des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) dar. In die neuen §§ 631 ff. BGB wurden verschiedene Regelungen explizit für den Bau- bzw. Verbraucherbauvertrag aufgenommen.

Der geschäftsführende Bundesminister der Justiz Heiko Maas dazu wörtlich:
„Bauen hat im gesamtwirtschaftlichen Zusammenhang eine immense Bedeutung, betrifft aber insbesondere das Leben vieler Bürgerinnen und Bürger in existentieller Weise. Mit unserem Gesetzentwurf stärken wir die Rechte der Bauherren. Das betrifft den Vertragsabschluss und seine Vorbereitung, aber auch den Verlauf der Vertragserfüllung. Denn ein Hausbau ist nicht immer im Detail planbar. Er erstreckt sich oft über längere Zeit, in der sich Wünsche und Bedürfnisse ändern können. Unser Gesetzentwurf ermöglicht es Bauherren und Unternehmern, hier zu einvernehmlichen Lösungen zu finden.“

Ziel der Reform
Ziel der Reform des Bauvertragsrechts ist, den Verbraucherschutz zu stärken. Zu diesem Zweck wurden die Vorschriften zum Bauvertrag um den „Verbraucherbauvertrag“ ergänzt. Diese besonderen Regelungen gelten seit 1.1.2018 zusätzlich zu den allgemeinen Vorschriften über Werkverträge und Bauverträge.

Textform, Widerrufsrecht und Widerrufsbelehrung
Ein Verbraucherbauvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, durch den ein Unternehmer zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude verpflichtet wird. Zwar war es in der Praxis bislang üblich diese Verträge schriftlich zu fixieren, dennoch sind Verbraucherbauverträge nunmehr in Textform zu schließen, weshalb ein mündlicher Vertrag „per Handschlag“ nicht mehr genügt.
Neben der Pflicht des Bauunternehmers dem Verbraucher schon rechtzeitig vor Vertragsschluss eine ausführliche Baubeschreibung zu überreichen, deren Inhalt u.a. die Art und der Umfang der angebotenen Leistung, die Gebäudedaten, ggf. Angaben zum Energie- Brandschutz,- und Schallschutzstandard, ggf. die Beschreibung des Innenausbaus sowie Angaben zum Zeitpunkt der Vollendung bzw. zur Dauer der vorgesehenen Werkleistung sein muss, steht dem Verbraucher ein Widerrufsrecht des Bauvertrages innerhalb einer Frist von 14 Tagen ab Zugang der Widerrufsbelehrung (nach Vertragsschluss) zu (§ 650l BGB n. F.). Vergisst der Bauunternehmer die Belehrung oder hält er sich bei der Belehrung nicht an die strikten Formulierungsvorgaben des Gesetzes, kann der Verbraucher bis 1 Jahr und 14 Tage nach Vertragsschluss diesen widerrufen, unabhängig davon, ob die Bauleistungen begonnen oder sogar fertiggestellt wurden.

Beschränkung von Abschlagszahlungen und Sicherheitsleistungen
Für den Fall, dass der Bauunternehmer Abschlagszahlungen verlangt, dürfen diese nach den neuen Regelungen 90 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung nicht übersteigen.
Die Sicherheitsleistung, die der Bauunternehmer verlangen darf beträgt maximal 20 Prozent der vereinbarten Vergütung oder die Höhe der nächsten Abschlagszahlung. Ferner darf der Bauunternehmer, sobald er Abschlagszahlungen verlangt oder diese vereinbart sind, eine Sicherheit für seinen Vergütungsanspruch von maximal 20 Prozent der vereinbarten Vergütung bzw. maximal in Höhe der nächsten Abschlagszahlung vereinbaren.

Mit Verbrauchern geschlossene Bauverträge müssen künftig verbindliche Angaben dazu enthalten, wann der Bau fertig gestellt sein wird. Außerdem sollen Verbraucher künftig das Recht erhalten, einen Bauvertrag innerhalb von 14 Tagen ab Vertragsschluss zu widerrufen. Sie haben so die Möglichkeit, ihre – regelmäßig mit hohen finanziellen Belastungen einhergehende – Entscheidung zum Bau eines Hauses noch einmal zu überdenken. Wenn sich während der Bauausführung Wünsche und Bedürfnisse des Bauherrn wandeln, kann Änderungsbedarf entstehen. Die geplanten Neuregelungen erleichtern es dem Bauherrn, den Vertragsinhalt im Einvernehmen mit dem Unternehmer an seine neuen Wünsche anzupassen. Außerdem sollen beide Vertragsparteien den Bauvertrag künftig aus wichtigem Grund kündigen können.

Fazit:
Die Rechtsposition des Verbrauchers dürfte durch die Reform tatsächlich verbessert worden sein. In der Praxis und vor den Gerichten muss es ich noch bewähren. Wer bauen oder kaufen will, dem sei dieses Buch empfohlen.

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Immobilien

Modernisierungen bei Immobilien- dieses Urteil sollten Vermieter und Immobilienkäufer kennen

Wichtiges Urteil für Investoren, Immobilienkäufer und Vermieter zu Modernisierungen bei Wohnimmobilien

Modernisierungen bei Immobilien- dieses Urteil sollten Vermieter und Immobilienkäufer kennen

Immobilen-Ratgeber von Thomas Trepnau

Zum besseren Verständnis skizziere ich zunächst das Recht des Vermieters von Immobilien zur Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Die Grundlage dafür ist der § 558 in Verbindung mit § 555 b und d unseres Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)

Grundsätzlich haben Vermieter die Möglichkeit die Miete nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen um elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zu erhöhen.

Mit der Mietrechtsreform wurde am 01.05.2013 der § 555b BGB eingeführt.
Demnach sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig
eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig
eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern
nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer
1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht
wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der
Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine
Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Der Mieter muss gemäß § 555d Modernisierungsmaßnahmen des Eigentümers der Immobilie in der Regel dulden.

Die gesetzliche Duldungspflicht des Mieters umfasst:
-grundsätzliche Pflicht zur Duldung
-Möglichkeit des Einwands eines Härtefalls
-Einwand zum Härtefall binnen maximal acht Wochen nach Zugang der Modernisierungsankündigung
-nach Ablauf der Frist wird Modernisierung durchgeführt
-Alle weiteren Einwände werden erst im späteren Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt.

Bisher hatten Mieter die Möglichkeit die Miete, im Falle erheblicher Beeinträchtigungen während der Modernisierungsmaßnahme zu mindern. Dies ist nun eingeschränkt.

Schon 2016 schrieb ich: Betreibt ein Vermieter unzulässigen oder unzweckmäßigen Aufwand oder eine Luxusmodernisierung, dann muss der Mieter eine Mieterhöhung nicht ohne weiteres hinnehmen.
(Erfolgreicher Vermögensaufbau und Vermögenssicherung mit Wohnimmobilien)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu diesem Thema ein aktuelles Urteil gefällt.

Der Fall
Die Vermieterin, eine Entwicklungsgesellschaft verklagt die Mieter auf Duldung der anschließend beschriebenen Maßnahmen einschließlich der Duldung des Abrisses eines Anbaus an der Gartenseite des Hauses (Veranda) und der Entfernung der von den Beklagten im Jahr 1992 eingebauten Gasetagenheizung.

Die beklagten Mieter sind aufgrund eines im November 1986 mit dem Land Berlin abgeschlossenen Mietvertrags Mieter eines älteren Reihenhauses in einer Berliner Siedlung, für das sie derzeit eine monatliche Kaltmiete von 463,62 EUR bezahlen. Die Klägerin hat das Anwesen und weitere 13 Siedlungshäuser vor etwa fünf Jahren erworben.
Sie beabsichtigt nun, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen.
Dabei geht es neben der Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, dem Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads und vielem anderen auch um die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel-und Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss.

Die Kaltmiete soll sich infolge der Maßnahmen von 463,62 EUR auf 2.149,99 EUR monatlich erhöhen.

Die enormen Kosten sollten nach dem Wunsch der Entwicklungsgesellschaft gemäß 555 b und d BGB auf die Miete umgelegt werden. Die Mieter waren mit einer Mieterhöhung von 463,12 EUR auf 2.149,99 EUR nicht einverstanden. Deshalb klagte die Vermieterin mit dem Ziel, die Mieter zur Duldung zu zwingen.
Der BGH bestätigte mit seinem Beschluss (VIII ZR 28/17) das vorherige Urteil des Landgerichts Berlin, welches die Klage abgewiesen hatte.

Keine hinnehmbaren Modernisierungsmaßnahmen
Bei den von der Vermieterin angekündigten Arbeiten handele es sich demnach nicht mehr um Modernisierungsmaßnahmen, die die Mieter hinnehmen müssten. „Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands der Immobilie hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht.“
Der BGH wörtlich:
„Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr.4 oder Nr.5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde.“

Der Bundesgerichtshof hat damit der Entmietungsmöglichkeit durch bizarre Mieterhöhungen einen Riegel vorgeschoben.

Man stelle sich vor, die Mieter wären ausgezogen und der Vermieter hätte die Häuser dann unvermietet zum Kauf anbieten können. Die schönste aller Welten für Entwicklungsgesellschaften im derzeitigen, irrsinnig heißen Verkäufermarkt.

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Immobilien

Immobilienbewertung von uns für Sie!

Immobilienbewertung in Berlin und Brandenburg

Immobilienbewertung von uns für Sie!

Immobilienbewertung-Berlin-Brandenburg.de

Sachverständigenbüro Sikorski für Immobilienbewertung im Süden von Berlin.

Benötigen Sie neutrale und objektive Informationen, Hilfe oder Beratung? Dann sehen wir uns als Wegbegleiter bei Ihrer Entscheidungsfindung z.B.:

-über den Kauf/Verkauf einer/Ihrer Immobilie
-hinsichtlich der Finanzierung bzw. Beleihung einer/Ihrer Immobilie
-für die Wertermittlung aus steuerlichen Anlässen
-im Rahmen von Erbauseinandersetzungen sowie vielen weiteren Bewertungsanlässen.
Wir bieten Ihnen eine persönlich auf Ihr Objekt abgestimmte und individuell an Ihre Bedürfnisse angepasste Beratung und Bewertung.

Deshalb steht bei uns der Auftraggeber und sein persönliches Anliegen an erster Stelle. Die Basis bildet der persönliche Kontakt zum Auftraggeber.

Seit 1995 beschäftige ich mich mit der Bewertung von be- und unbebauten Grundstücken. Bis zum September 2003 noch nebenberuflich. Am 1. Oktober 2003 habe ich dann den Schritt von der behüteten Stelle im öffentlichen Dienst in die Selbständigkeit gewagt.
Seitdem bin ich ausschließlich freiberuflich tätig.

Um den qualitativ hohen Ansprüchen meiner Auftraggeber noch gerechter werden zu können, absolvierte ich ein berufsbegleitendes Studium an der Sprengnetter – Akademie in Sinzig. Das Studium wurde erfolgreich mit der Zertifizierungsprüfung abgeschlossen. Im Juli 2008 wurde ich von der Industrie und Handelskammer Potsdam als Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken öffentlich bestellt und vereidigt.
Eine weitere Herausforderung war im Juli 2010 die Zertifizierungsprüfung bei der HypZert.

Kontakt
Sachverständigenbüro Sikorski- Immobilienbewertung Berlin | Brandenburg
Kathrin Sikorski
Märkersteig 12-16
14974 Ludwigsfelde
03378870931
d.sikorski@sachverstaendige-sikorski.de
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Immobilien

Sind die Preisanstiege bei Wohnimmobilien vorbei?

seit acht Jahren steigen die Preise für Immobilien – wie lange geht das noch gut?

Sind die Preisanstiege bei Wohnimmobilien vorbei?

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Beim Expertentalk auf der Expo Real in München diskutierten Fachleute das Thema „Wohnimmobilien – die alternativlose Anlageklasse“ unter der Leitung von Engel & Völkers.
Den Entscheidern der bekannten deutschen Wohnungsunternehmen scheinen die Preise allmählich zu heiß zu werden.
Nach deren Ansicht nähert sich der steile Anstieg der Wohnimmobilienpreise nach sieben Jahren nun seinem Ende.

Vom Käufer zum Verkäufer
Thomas Meyer, CEO der der Wertgrund AG wörtlich: „Die strategische Frage nach der geeigneten Reinvestition im momentanen Marktumfeld beantworte ich mit dem Dreisatz Projektentwicklung, Forward Deals und Value-Add-Ansätze. Gerade ersteres bietet die Möglichkeit der Renditemaximierung. Das damit verbundene Entwicklungsrisiko lässt sich durch Portfolio-Streuung für diversifizierte Anleger gut minimieren. Jeder Investor weiß um die jüngste Preisentwicklung am deutschen Wohnimmobilienmarkt. Allerdings wird ein Ende des starken Aufwärtstrends angesichts immer längerer Amortisierungszeiten zunehmend wahrscheinlich. Daher ist es gerade für institutionelle Akteure wirtschaftlich ratsam, voll entwickelte Objekte zu veräußern. Auf diese Weise lassen sich am derzeitigen Verkäufermarkt überdurchschnittliche Erlöse für Unternehmen und Anleger realisieren.“

Kleininvestoren sollten genau hinhören. Was Thomas Meyer hier sagt ist richtungsweisend und entspricht haargenau meinen wiederholt vorgetragenen Hinweisen. Die Preise haben eine Größenordnung erreicht, die nicht mehr durch günstige Kreditzinsen kompensiert werden kann. Die Amortisation dauert zu lange. Die Wertgrund AG nutzt den Verkäufermarkt und die einmalige Gelegenheit zu Höchstpreisen zu verkaufen.

Die Adler Real Estate schlägt mit folgender Aussage ihres Chefs Arndt Krienen in exakt die selbe Kerbe: „Wir haben auch 2017 durch Ankauf von Portfolios, die zu unserem Geschäftsmodell passen, weiter expandiert, bisher insgesamt um gut sieben Prozent. Wachsen wollen wir auch weiterhin. Allerdings haben wir im Zuge der Akquisitionen des laufenden Jahres auch den Eindruck gewonnen, dass unsere Strategie, ausschließlich über den Ankauf von Portfolios zu wachsen, mittlerweile an ihre Grenzen stößt. Denn am Markt werden immer weniger Portfolios angeboten. Und immer häufiger sind die geforderten Preise so hoch, dass sie für uns nicht mehr attraktiv sind. In einer derartigen Situation gewinnen Projekte der Entwicklung, der Verdichtung oder des Dachausbaus an Attraktivität. Deshalb denken wir über diese Themen jetzt nach – wenn auch nur als Ergänzung, nicht als Ersatz des bestehenden Geschäftsmodells.“

Adler Real Estate will den Ankauf zurückfahren. Stattdessen konzentriert sie sich auf die Optimierung im eigenen Bestand.

Thomas Hegel von LEG Immobilien sieht selbst in der Methode von A nach B-Städten auszuweichen keinen großen Sinn mehr. Die Preisfaktoren in den B-Städten seien vielerorts mittlerweile genau so hoch wie in den Metropolen.

Deutschlands Immobilienmarkt weiterhin stabil…
Dennoch sind sich die Fachleute einig, dass Deutschland, gerade unter dem Eindruck des BREXITS und Kataloniens, nach wie vor zu den gefragtesten und stabilsten Immobilienmärkten in Europa gehört. Geschuldet sei dies der hervorragenden Gesamtwirtschaftsleistung in Deutschland und der stabilen politischen Situation. Deshalb fordern die Spezialisten die Politik am Schluss ihrer Diskussion auf, zügig eine handlungsfähige Regierung zu bilden.

…so sicher wäre ich nicht
Sie betonen außerdem, dass zwar die Preisanstiege vorbei seien, starke Preiskorrekturen jedoch nicht erwartet würden.
Einen Hinweis auf die Kreditzinsentwicklung haben die Herren leider nicht gegeben. Möglicherweise aus gutem Grund. Steigende Zinsen würden sehr wohl zu deutlichen Preiskorrekturen führen.
Das ungelöste Zuwanderungsproblem wurde auch nicht angesprochen. Die Massenzuwanderung hat das Potential das Sicherheitsgefühl der Investoren erheblich zu mindern.
Die über dem deutschen Fahrzeug- und Maschinenbau schwebende Gefahr durch Elektrifizierung wird auch nicht ewähnt.
Fakt ist jedenfalls, dass wichtige Immobilienunternehmen die Ankäufe reduzieren wollen und die Verkäufe forcieren wollen.
An den Taten, nicht an den Worten sollt Ihr sie erkennen.

Wer weiterhin sicher in Immobilien investieren möchte oder eine bereits erfolgte Investition optimieren möchte, den sei das Buch von Thomas Trepnau für Immobilienkäufer empfohlen.

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Brutale Neubewertung von Privatvermögen – Immobilien massiv betroffen

Werden Immobilienpreise bald fallen?

Brutale Neubewertung von Privatvermögen - Immobilien massiv betroffen

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Die Bundesbank berichtet, dass das Geldvermögen der privaten Haushalte gegenüber dem vierten Quartal 2016 deutlich, um gut 84 Mrd. EUR oder 1,5 %, gestiegen ist und sich zum Ende des ersten Quartals 2017 auf 5 676 Mrd. EUR belief. Der größte Teil der Mittel floss mit über 24 Mrd. EUR in Ansprüche gegenüber Versicherungen und Pensionseinrichtungen. Zuflüsse in Bargeld und Einlagen fielen nach dem kräftigen Vorquartal mit etwa 12 Mrd. EUR deutlich geringer aus.

Die privaten Haushalte weiteten ihr Engagement in Aktien und Anteilen an Investmentfonds aus. Mit rund 9 Mrd. EUR wurden vor allem Anteile an Investmentfonds gekauft, darunter primär Immobilien- und gemischte Wertpapierfonds. Nach Verkäufen im Vorquartal wurden zudem Aktien und sonstige Anteilsrechte per saldo im Umfang von fast 2 Mrd. EUR erworben. In der Summe hielt die seit einiger Zeit vorherrschende Präferenz für liquide und risikoarme Anlagen weiter an.

Die Verbindlichkeiten der privaten Haushalte wuchsen im ersten Quartal 2017 um gut 7 Mrd. EUR, sodass ihr Nettogeldvermögen gegenüber dem Vorquartal um 77 Mrd. EUR oder 2,0 % auf 3 997 Mrd. EUR stieg.

Zunahme des Geldvermögens

Das im Berichtsquartal insgesamt günstige Kapitalmarktumfeld bescherte den privaten Haushalten in Deutschland zusätzlich Bewertungsgewinne, die für sich genommen das gehaltene Geldvermögen um etwa 25 Mrd. EUR erhöhten. Das betraf neben börsennotierten Aktien auch Anteile an Investmentfonds. Die transaktions- und bewertungsbedingten Änderungen führten im Ergebnis im ersten Quartal zu einem deutlichen Anstieg des Geldvermögens um etwa 84 Mrd. EUR oder 1,5 % auf 5 676 Mrd. EUR zum Ende des Quartals.

Zunahme der Wohnungsbaukredite

Im Rahmen der Außenfinanzierung nahmen die privaten Haushalte Mittel in Höhe von etwa 6 Mrd. EUR auf. Die Mittel wurden im ersten Quartal 2017 fast ausschließlich von inländischen Monetären Finanzinstituten bereitgestellt. Es handelte sich dabei vor allem um Wohnungsbaukredite. Die Verbindlichkeiten stiegen insgesamt um gut 7 Mrd. EUR oder 0,4 % auf 1 678 Mrd. EUR. Zusammen mit der Entwicklung des Geldvermögens führte dies zu einem Anstieg des Nettogeldvermögens um 77 Mrd. EUR oder 2,0 % auf 3 997 Mrd. EUR.

Baugewerbe

Laut statistischem Bundesamt hielt die Produktion im Baugewerbe im April saisonbereinigt weitgehend das Vormonatsniveau. Damit ergab sich gegenüber dem Durchschnitt des ersten Vierteljahres 2017 ein starker Anstieg (+ 3%). Zwar legte auch die Produktion im Ausbaugewerbe kräftig zu (+1%), jedoch war vor allem der ganz erhebliche Zuwachs im Bauhauptgewerbe (+ 5%) für das Gesamtergebnis ausschlaggebend. Der Auftragseingang im Bauhauptgewerbe nahm im ersten Quartal 2017 gegenüber dem bereits sehr starken Vorquartal saisonbereinigt spürbar zu. Dies schlägt sich in einer sehr hohen Auftragsreichweite nieder. Für den April meldeten die Unternehmen des Bauhauptgewerbes einen weiteren Anstieg der Aufträge. Damit dürfte die rege Baukonjunktur vorerst anhalten.

Wohnimmobilienmarkt

Der Wohnimmobilienmarkt ist trotz der deutlichen Ausweitung des Bestandes in den letzten Jahren weiterhin durch einen Nachfrageüberhang gekennzeichnet. Zur expansiven Grunddynamik tragen die günstigen Einkommensverhältnisse der privaten Haushalte sowie die niedrigen Finanzierungskosten bei. Impulse kommen zudem von der nach wie vor hohen arbeitsmarktorientierten Zuwanderung sowie der seit einigen Jahren zunehmenden Bevölkerungskonzentration in den Ballungsräumen. Dementsprechend weiteten sich die Wohnungsbauinvestitionen im Winterhalbjahr 2016/ 2017 deutlich aus. Die Dynamik der Baugenehmigungen gab indes im Verlauf des vergangenen Jahres merklich nach.

Mit Blick auf den bis zuletzt deutlich aufwärtsgerichteten Auftragseingang im Bauhauptgewerbe sowie den hohen Auftragsbestand, sollten die Wohnungsbauinvestitionen im laufenden und im kommenden Jahr weiter kräftig zunehmen. Die gegenwärtig besonders lebhaften Neubauaktivitäten dürften sich jedoch allmählich beruhigen. So wirken die rückläufige heimische Bevölkerungszahl sowie die nachlassende Zuwanderung perspektivisch dämpfend. Mit Blick auf die Wohnungsbauinvestitionen insgesamt, wirkt dem nachlassenden Schwung beim Neubau entgegen, dass die Investitionen in den Wohnungsbestand etwa im Zusammenhang mit energetischen Sanierungen oder dem altersgerechten Umbau perspektivisch noch weiter ansteigen dürften.

Brutale Neubewertung

Da platzt der Risikobericht der französischen Finanzaufsicht AMF hinein und warnt vor einem potenziellen Einbruch der Aktienkurse auf breiter Front. Immobilien könnten demnach drastisch an Wert verlieren und Deutschland wäre davon auch betroffen.

Die französische Finanzaufsicht hat die Einleitung ihres Risikoberichts 2017 den Ereignissen von vor zehn Jahren gewidmet. Die Franzosen vergleichen die aktuelle Situation mit jener vor zehn Jahren und warnen, dass derzeit eine sorglose Stimmung unter den Akteuren herrsche, die angesichts der zahlreichen Gefahren nicht gerechtfertigt sein könnte. „In einem Umfeld, wie wir es jetzt haben, gehört eine brutale Neubewertung von Vermögenspreisen zu den großen Risiken“, heißt es wörtlich.

Die französischen Analysten meinen damit einen potenziellen Einbruch der Kurse auf breiter Front. Die französische Behörde Autorite des Marches Financiers (AMF) ist hierzulande verhältnismäßig unbekannt. Experten schauen sich aber gerne an, was aus Paris berichtet wird.

Kritisches globales Umfeld

Laut AMF sei das globale Umfeld aus mehreren Gründen besonders kritisch. „Hohe Bewertungen an manchen Aktienbörsen, vor allem in den USA, und extrem niedrige Risikoprämien an den Bondmärkten werfen die Fragen auf, ob die Risiken nicht unterschätzt werden“, sagt Gerard Rameix, Vorsitzender der AMF.

Akut wird die Frage der falsch bepreisten Risiken, wenn sich die Finanzierungskosten verteuern. Genau das passiert nun aber, da die Notenbanken die Zinswende eingeläutet haben. Die US-Notenbank Fed hat bereits viermal den Leitzins angehoben, diese Woche haben die Kanadier – und damit eine weitere G-7-Notenbank – nachgezogen. Auch die Europäische Zentralbank (EZB) hat angedeutet, ihre Geldpolitik demnächst zu straffen.

In einer durch Nullzinsen hoch gehebelten Finanzwelt können steigende Zinsen wie ein Streichholz sein, das in ein Benzinfass geworfen wird. Europaweit sei die Verschuldung sowohl der öffentlichen als auch der privaten Haushalte und der Firmen nach oben geschossen. Auch Deutschland ist keine Insel der Seligen. Wie oben bereits von der Bundesbank beschrieben, nimmt die Kreditvergabe zur Immobilienfinanzierung für die Haushalte weiter zu.

Der Hypotheken-Bestand in den Bankbilanzen wächst dieses Jahr um vier Prozent, was laut Peter Barkow von Barkow Consulting für deutsche Verhältnisse ein sehr hoher Wert sei. Barkow schlägt damit in dieselbe Kerbe wie Andreas Dombret von der Bundesbank (ich berichtete). Schneller als erwartet steigende Zinsen könnten die ohnehin knappen Margen der Banken zerquetschen. Das könnte bei Kreditausfällen einen Teufelskreis auslösen, der sämtliche Vermögenswerte nach unten zieht. Für die Franzosen jedenfalls ist die Zinswende und somit der Trendbruch bereits eingeleitet.

Anmerkung: Laut Statistischem Bundesamt hat die Auftragsreichweite inzwischen den höchsten Wert seit dem Jahr 1991. Ich erinnere mich noch gut an dieses Jahr, in dem ich intensiv mit Bauträgern arbeitete. Der damalige Aufschwung hielt noch drei Jahre an, bevor der Immobilienmarkt im letzten Quartal 1994 kollabierte. Wie lange wird es im laufenden Zyklus dauern?

Da kommt das neu aufgelegte Buch von Thomas Trepnau zur Immobilienbewertung zum rechten Zeitpunkt. Die Leser seines Ratgebers zur Immobilieninvestiton sind ohnehin schon seit dem Erscheinungstermin gut beraten und freuen sich über ihre Vermögensmehrung.

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Immobilien

Haben Wohnimmobilien noch Potential, lohnt sich der Kauf noch?

Bundesbank optimistisch – Immobilien als Risiko?

Haben Wohnimmobilien noch Potential, lohnt sich der Kauf noch?

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Die Experten der Bundesbank sind für das Frühjahr 2017 optimistisch und erwarten eine Fortsetzung des Wachstums.
Laut dem aktuellen Monatsbericht wird sich das kräftige deutsche Wirtschaftswachstum fortsetzen. Die ausgesprochen zuversichtliche Stimmung der deutschen Wirtschaft und der privaten Haushalte in Verbindung mit der günstigen Auftragslage in der Industrie und beim Bau deute darauf hin, dass das kräftige Wachstum im Frühjahr anhalten dürfte.
Auch die expansive Einstellungspolitik der Unternehmen sollte in den kommenden Monaten anhalten, heißt es in dem Bericht. Damit dürfte sich der Trend der vergangenen Monate fortsetzen. So legte das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) nach Zahlen des Statistischen Bundesamts im ersten Quartal 2017 um 0,6 Prozent zu. In den letzten drei Monaten des Jahres 2016 war die deutsche Wirtschaft um 0,4 Prozent gewachsen.
Ein wichtiger Treiber des Wirtschaftswachstums sei die Baubranche gewesen, die ihre Aktivitäten angesichts der hohen Nachfrage insbesondere nach Wohnraum merklich ausgeweitet habe.

Das Wasser im Wein
Die Bauwirtschaft wächst mittlerweile deutlich schneller als die Gesamtwirtschaft. Zehn Prozent des Bruttoinlandsprodukts entfallen mittlerweile auf Bauleistungen.
Die Abhängigkeit der Entwicklung des Bruttoinlandsprodukts von der Bauwirtschaft und der damit verbundenen Güterproduktion, Dienstleistungen und ihrer Arbeitsplätze nimmt, aufgrund der Zinssensibilität der Immobilienwirtschaft beängstigende Ausmaße an.
Die Inflation der Verbraucherpreise mag in ihrer ganzen Breite noch nicht spürbar sein. Eine Inflation der Immobilienpreise ist jedoch unübersehbar. Oder gibt es eine andere Bezeichnung als „Inflation“ für die Tatsache, dass man heute für eine Eigentumswohnung bis zu 60 Prozent mehr auf den Tisch legen muss, als vor sechs Jahren? Schließlich ist weder die Fläche der Wohnung noch des Miteigentumsanteils am Grundstück um diese 60 Prozent gewachsen.

EZB als Preistreiber
Die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank ist der Hauptauslöser der Immobilienpreis-Inflation.
Für diejenigen, die schon lange Eigentümer von Immobilien sind, ist das natürlich eine erfreuliche Entwicklung. Die Vermögenswerte steigen und man fühlt sich immer reicher. Dadurch nimmt bei dieser Gruppe die Sparneigung ab und gleichzeitig wird, als angenehmer Nebeneffekt, der Konsum am Laufen gehalten.
Unangenehm sind Immobilienpreissteigerungen für die Käufer, die für ihr Sparvermögen immer weniger „Immobilie“ erhalten. Das stört die Käufer im Moment jedoch noch nicht, da die Finanzierungslücken mit Draghi“s superbilligen Krediten geschlossen werden können.

Gestatten Sie mir ein Zitat aus meinem letzten Buch zum Thema:
„Die derzeitige, seit acht Jahren bestehende, unübersehbare Lust auf Betongold nährt sich aus anderen Quellen.
Da wäre einmal die ständig schwelende Euro-Krise. Bleibt uns der Euro erhalten oder nicht? Taugt er als Wertaufbewahrungsmittel? Was passiert im Falle eines Währungsschnittes? Werden sich die Krisenländer, vor allem die der südlichen Peripherie erholen oder zerbricht die Euro-Zone?
Zum anderen ist die Zinsrepressions-Politik der Europäischen Zentralbank unter Draghi fest verknüpft mit der Euro-Krise. Draghi“s Ziel ist, den Zins unter die Inflationsrate zu drücken, oder anders formuliert, die Inflationsrate über den Zins zu heben. Egal wie man es formuliert, die Konsequenz daraus ist die schleichende Enteignung der Sparer.
Es gibt keine Zinsen mehr für die Ersparnisse.
Da blieben noch Aktien. Aber die dot.com-Blase vom Anfang des Jahrtausends und die abgeschmierte „Volksaktie“ der deutschen Telekom sitzen vielen Anlegern immer noch in den Knochen. … Es fehlen die als sicher erscheinenden Anlagealternativen.
Niedriger Zins bedeutet auch niedrige Finanzierungszinsen. Die Zinsen für Immobiliendarlehen haben historische Tiefststände erreicht.
Zinslasten sind so gering, dass diese auch von Investoren geschultert werden können, die bisher nicht im Traum an den Erwerb von Immobilien als Anlageobjekte gedacht haben.
Da vertraut man in Deutschland gerne wieder dem ach so sicheren, vor Inflation schützenden Betongold.“ (Quelle)

Steigende Preise befeuern die Produktion
Laut Marktreport der Degussa Goldhandel GmbH signalisieren steigende Preise eine Knappheit und geben dadurch den Produzenten einen Anreiz, das Angebot zu erhöhen. Das sorge nicht nur dafür, dass die Wünsche der Nachfrager befriedigt würden. Ein steigendes Angebot übe auch einen preissenkenden Effekt aus – was wiederum den Nachfragern zugute käme. Entscheidend sei nun aber, wie sich die steigende Nachfrage erkläre.

Wenn die Nachfrage nach Immobilien vor allem aufgrund künstlich gesenkter Zinsen steige, sei Gefahr im Verzuge. Denn dann sei der ausgelöste Bauboom nicht nachhaltig. In einem solchen Fall würden die Konsumenten verlockt, über ihre Verhältnisse zu leben. Beispielsweise verleiten niedrige Zinsen zu überhöhter Kreditaufnahme.
Steigende, auch nur leicht steigende Zinsen können aus dem Boom über Nacht einen Bust machen, mit starken Wertverlusten der Immobilien. Die Konsequenzen treffen dann nicht nur die Kreditnehmer, sondern auch die Kreditgeber sowie die Arbeitsplätze in der Bauwirtschaft. Nach einigen kurzen Umwegen schlagen die Folgen dann auf die Gesamtwirtschaft durch.
Erfolgreicher Vermögensaufbau und Vermögenssicherung mit Immobilien von Thomas Trepnau

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Immobilien

Immobilien: Die Alarmglocken schrillen

Die Bundesbank sendete vor wenigen Tagen deutliche Warnsignale aus. Sie sieht dunkle Wolken am Horizont für Immobilen heraufziehen.

Immobilien: Die Alarmglocken schrillen

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Aktienkurse nebst ihren Über- und Untertreibungen kann man verfolgen. Täglich, stündlich, minütlich. Die Börse und das Internet machen das möglich.
Die Über- oder Untertreibungen an den Immobilienmärkten sind da schon schwerer einzuschätzen. Da ist man auf viele Daten aus vielen Quellen und die Analysen von anerkannten Instituten und auch auf die Erkenntnisse der Bundesbank angewiesen.

Warnsignale
Und die Bundesbank sendete vor wenigen Tagen deutliche Warnsignale aus. Für Dr. Andreas Dombret, Mitglied des Vorstands der Deutschen Bundesbank, steht die Ampel auf Gelb. Er sieht dunkle Wolken am Horizont heraufziehen. Für Banken und Sparkassen könne der deutsche Immobilienmarkt zu einer ernst zu nehmenden Gefahr werden.

Wörtlich sagte Dombret in seiner Rede beim 39. Symposium des Instituts für Bank- und Finanzgeschichte: „kennen Sie dieses unbehagliche Gefühl: Man hat einen Fehler gemacht, aber nicht irgendeinen; nein, man hätte ihn vermeiden können; weil man ihn so ähnlich schon einmal gemacht hatte. Fehler machen klug, heißt es. Schade nur, dass sie nicht weniger vergesslich machen.
Vergessen wir auch gerade wieder einen Fehler, der uns eigentlich klüger machen sollte? Machen wir gerade wieder den gleichen Fehler wie vor 2008? Verkennen wir, dass sich auf den Immobilienmärkten Risiken zusammenbrauen?“

Auf die sich selbst gestellte Frage, ob wir schon in einer Immobilienblase sind, antwortete Dombret, dass bei einem Blick in die Städte zunehmend die Alarmglocken läuten müssten: In den 127 Städten des Indikators der Bundesbank wären die Preise seit 2010 um fast 50 Prozent gestiegen; in den sieben Großstädten wären es gar mehr als 60 Prozent gewesen. Und besorgniserregend sei dabei, dass die Preise 2016 zuletzt schneller als noch 2015 zugelegt hätten.

Indikatoren bei Kreditvolumen und Vergabestandards deuteten auf eine erhöhte Risikobereitschaft der Geldhäuser hin.
Vor allem bei der Immobilienpreis-Entwicklung in den Großstädten komme es zu besorgniserregenden Übertreibungen. Dem Notenbanker zufolge gehen Banken wegen der Minizinsen zunehmend Risiken ein. Außerdem gebe es mehr Wettbewerb um ertragreiche Geschäfte. Es gäbe Frühwarnindikatoren, die auf eine erhöhte Risikonahme der Kreditinstitute hindeuten. All dies veranlasst die Bundesbank, dem Wohnimmobilienmarkt in Deutschland große Aufmerksamkeit zu schenken.

Verschuldung der Haushalte
Schaut man außerdem auf eine Studie, die die Verschuldung der Haushalte offenlegt, läßt das Ergebnis aufhorchen: Die Verschuldung der Haushalte mit ausstehenden Immobilienkrediten ist sowohl absolut als auch relativ zum Einkommen gestiegen.
Dabei ist der Schuldendienst eines Haushalts im Verhältnis zum Einkommen im Durchschnitt gleich geblieben. Das heißt: obwohl die Immobilienpreise und die Kreditvolumina steigen, steigt der Schuldendienst der betroffenen Haushalte nicht. Daraus könne man folgern, dass die erhöhte Verschuldung durch ein höheres Einkommen, aber vor allem durch das niedrige Zinsniveau getragen werden kann. Und genau das könne eine Quelle für eine Immobilienblase sein.

Nebenwirkungen der Niedrigzinsen
Eine ganze Reihe von Nebenwirkungen der niedrigen Zinsen könne die Risikonahme bei Immobilienengagements anheizen und so zu einer Blase beitragen.
Zunächst könnten Niedrigzinsen die Immobiliennachfrage und damit die Häuserpreise erhöhen. Haushalte wollen vermehrt Wohneigentum kaufen, unter anderem weil andere Anlagen für die Altersvorsorge geringere Renditen abwerfen; auch größere Anleger sehen in Immobilien attraktive Anlageobjekte. Die gestiegenen Preise führen zu einem höheren Wert der Immobilie als Sicherheit; dies wiederum erhöht die mögliche Kreditsumme.
Und durch den höheren Wert der Sicherheiten und das niedrige Zinsniveau werden auch tatsächlich mehr Kredite mit höheren Volumina genommen bzw. vergeben.
Das ist genau das Spielchen, das derzeit bei Banken läuft: Höherer Wert der Immobilie ermöglicht höheren Kredit. Wobei der höhere Wert schlicht eine Einschätzung ist.
Eine weitere besonders schwerwiegende Nebenwirkung sei, dass die lang anhaltenden niedrigen Zinsen die Erträge von Kreditinstituten senken. Je länger dies anhält, desto eher müssen Institute gegensteuern. Das gelte insbesondere in Deutschland, wo es sehr viele zinsabhängige Geschäftsmodelle gibt. Auch deshalb fände zum Teil eine bedenkliche Form der Gegensteuerung statt, die mit dem Schlagwort „search for yield“ umschrieben wird: Institute gehen höhere Risiken ein, um sinkende Margen bei risikoarmen Geschäften auszugleichen. Dies geschieht zum Beispiel durch längere Zinsbindungsfristen oder Geschäfte mit riskanteren Adressen.

Die zunehmende Risikobereitschaft führe schließlich dazu, dass die Kreditinstitute in einen erhöhten Wettbewerb um rentierliche Engagements eintreten – ein boomender Immobilienmarkt kann da gerade recht kommen. Und dies kann gefährliche Konsequenzen nach sich ziehen.
Eine dieser Konsequenzen ist die zunehmende Anhäufung von Zinsänderungsrisiken in den Anlagebüchern der Banken und Sparkassen. Die Zinsbindungsfristen von Immobilienkrediten sind mittlerweile deutlich länger geworden, auch weil die Häuslebauer die niedrigen Zinsen für einen langen Zeitraum festschreiben.

Die Sorgen der Bundesbank
Der Bundesbank bereiten die Nebenwirkungen steigender Zinsänderungsrisiken zunehmend Sorgen. Mittlerweile hat fast die Hälfte aller Institute deutlich erhöhte Zinsänderungsrisiken – und das lässt aufhorchen.

Das sind mahnende und ernste Worte der Bundesbank. Jeder Investor sollte genau hinhören. Die Angst vor einer Blase, deren Platzen die Banken und die gesamte Wirtschaft mit in den Abgrund reißen könnte, ist unübersehbar. So deutlich hat sich bisher kein Mitglied der Bundesbank geäußert. Nicht vergessen darf man dabei, dass 88 % aller Immobilienkredite in Deutschland Wohnimmobilienkredite sind (Stand Dezember 2015; siehe https://www.bundesbank.de/Navigation/EN/Statistics).

Deshalb gilt: immobilien erwerben nur noch mit dem Ratgeber von Thomas Trepnau! Dann schützen Sie sich vor unangenehmen Überraschungen. Allerdings haben auch die Preise für Gewerbeimmobilien sowie das Volumen an Gewerbeimmobilienkrediten zugelegt. Eine geplatzte Immobilienblase wäre die MOAB (mother of all bombs) an den Finanzmärkten.
(Quellen: 39. Symposium des Instituts für Bank- und Finanzgeschichte).

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Immobilien

Darauf legen Deutsche beim Kauf einer Anlageimmobilie Wert

Darauf legen Deutsche beim Kauf einer Anlageimmobilie Wert

Darauf legen Deutsche beim Kauf einer Anlageimmobilie Wert

Auf der Suche nach einer sicheren Anlagemöglichkeit für ihr Erspartes, wenden sich viele Menschen dem Immobilienmarkt zu. Sei es, dass sie in Immobilienfonds oder -aktien investieren oder eine Immobilie kaufen, um diese zu vermieten.
Die Immobilienberatung und Maklervermittlung HAUSGOLD wollte wissen, welche Kriterien Anlegern beim Kauf eines Mietobjektes wichtig sind und hat potentielle Käufer deutschlandweit befragt.

Nur wenige wollen im Ausland vermieten
Wer eine Immobilie als Anlageobjekt kaufen möchte, konzentriert sich auf den deutschen Immobilienmarkt. 81 Prozent aller Umfrageteilnehmer sprechen sich dafür aus, dass die Immobilie, die sie vermieten wollen, in Deutschland liegen solle. Nur für 19 Prozent wäre eine Auslandimmobilie eine Option.

Eigener Lebensmittelpunkt beeinflusst Kaufentscheidung
Vielen potentiellen Vermietern ist die Nähe zu ihrem Mietobjekt wichtig. 47 Prozent geben an, dass ihre Anlageimmobilie nicht weiter als 20 km vom eigenen Zuhause entfernt sein soll. 17 Prozent wünschen eine Entfernung von bis zu 150 km, und 36 Prozent wäre die Entfernung egal.

Großstadtlage ist interessanter als ländlicher Raum
„Wenn ich eine Immobilie als Anlageobjekt kaufen würde, dann sollte sich diese in einer Großstadt befinden.“ Diese Meinung vertreten 37 Prozent aller Umfrageteilnehmer, während sich 17 Prozent für eine Immobilie im ländlichen Raum aussprechen. Fast ein Drittel (31 Prozent) wäre es dagegen egal, wo sich die Anlageimmobilie befindet und 15 Prozent sprechen sich explizit für einen Standort in einer Ferienregion aus.

Lieber Wohnung als Haus
Vielen Menschen erscheint es erstrebenswerter, einer Wohnung zu vermieten als ein Haus. 56 Prozent würden sich eine Wohnung als Anlageobjekt kaufen und 44 Prozent würden sich für ein Haus entscheiden.

Mikrolage nicht aus dem Auge verlieren
Wer über den Kauf einer Mietimmobilie als Geldanlage nachdenkt, sollte sich intensiv mit der Materie zu befassen. Neben der Finanzierung ist die Lage entscheidendes Kriterium. „Achten Sie auf die Mikrolage“, rät HAUSGOLD-Geschäftsführer Sebastian Wagner, „wo die Wirtschaft floriert, werden gute Gehälter gezahlt und die Gefahr von Mietausfällen ist geringer. Eine Infrastruktur mit vielfältigen Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten, guten Verkehrsanbindungen, Schulen und Parks ermöglicht bessere Mietpreise.“

Weitere Informationen finden Sie unter www.hausgold.de

HAUSGOLD ist eine Informations- und Beratungsplattform für Nutzer in Deutschland, Österreich und der Schweiz, die ihre Immobilie verkaufen möchten. Ihnen bietet HAUSGOLD umfangreiche Informationen, eine umfassende Telefonberatung sowie eine kostenlose Immobilienbewertung. Zudem hilft das Unternehmen bei der Suche nach einem geeigneten lokalen Makler, der die regionalen Gegebenheiten kennt und beim Verkauf der Immobilie unterstützt. Für Immobilienbesitzer sind die HAUSGOLD-Services grundsätzlich unverbindlich und kostenlos. Auch für Makler ist die Zusammenarbeit mit HAUSGOLD risikolos. Nur wenn der Makler Einnahmen erwirtschaftet, erhält HAUSGOLD eine Provision. HAUSGOLD ist ein Service der talocasa GmbH. Geleitet wird das 2014 in Hamburg gegründete Unternehmen von Sebastian Wagner und Dr. Georg Pagenstedt.

Kontakt
HAUSGOLD | talocasa GmbH
Michaela Komatowsky
Stresemannstraße 29
22769 Hamburg
040 226161425
michaela.komatowsky@hausgold.de
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Immobilien

Der Letzte macht das Licht aus – auch im Immobilienmarkt

„Wer jetzt kommt, darf beim Aufräumen helfen“ Prof. Dr. Harald Simons zum Immobilienmarkt

Der Letzte macht das Licht aus - auch im Immobilienmarkt

Immobilienratgeber von Thomas Trepnau

Die Botschaft von Harald Simons, Mitverfasser des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen, ist eindeutig: Die Wohnungspreise werden in einigen deutschen Metropolen sinken – und zwar schon bald.
Prof. Dr. Harald Simons, Mitglied des Vorstands der empirica ag, geht davon aus, dass „mit Sicherheit“ in Berlin, „wahrscheinlich“ in München und „möglicherweise“ in Hamburg die Preise für Eigentumswohnungen sehr bald sinken werden und zwar „um ein Viertel bis ein Drittel in den nächsten fünf Jahren.“

„The party is over“
„Für Berlin gilt: The Party is over. Wer jetzt kommt, darf beim Aufräumen helfen“, sprach der empirica-Vorstand.
Damit untermauerte er im Festsaal des Berliner Nobelhotels Adlon seine These, die er bereits am Vortag hatte: Demnach herrschten nach fünf Boomjahren auf den Wohnungsmärkten in einigen deutschen Metropolen eklatante Preisübertreibungen.
Relativ zu den Mieten betragen sie nach Berechnung von empirica zwischen rund 40% und 75%. „Mit Sicherheit“ sei in Berlin, „wahrscheinlich“ in München und „möglicherweise“ in Hamburg und Frankfurt mit deutlichen Preisrückgängen bei Eigentumswohnungen zu rechnen.

Weniger Nachfrage trifft auf mehr Angebot
Weil sich nach Ansicht Simons‘ das Zusammenspiel von Nachfrage und Angebot verändert. Künftig werde es heißen: Weniger Nachfrage trifft auf mehr Angebot. Der innerdeutsche Zuzug von Menschen in die Metropolen ebbe ab. Städte wie Berlin, München oder Hamburg seien bereits so teuer geworden, dass sich viele lieber eine Bleibe im Umland oder in einer anderen Stadt suchen. „Der Schwarm zieht nicht mehr nach Berlin, sondern Rostock oder Schwerin“, lautet Simons‘ Prognose. Die Zuwanderung aus dem Ausland habe ihren Höhepunkt überschritten.

Wohnungsneubau gewinnt an Schwung
Im vergangenen Jahr wurden nach Angaben des Bundesbauministeriums rund 380.000 Baugenehmigungen erteilt – so viele wie seit dem Jahr 2000 nicht mehr.
„In den sieben Top-Städten ist irre viel in der Pipeline, insbesondere in Berlin“, weiß Simons. Die hohen Preise wären nur gerechtfertigt, wenn die Mieten weiter steigen würden. Damit sei wegen der nachlassenden Nachfrage nicht zu rechnen. Ergo müssten die Preise runtergehen, und zwar in einer Größenordnung wie in früheren Abschwungphasen: um ein Viertel bis zu einem Drittel. „Das ist nichts Außergewöhnliches. Das gab es in der Bundesrepublik bereits viermal“, erklärte Simons.

Widerspruch aus Fachkreisen
Widerspruch gab es auch aus Fachkreisen. Kruno Crepulja, Geschäftsführer des Projektentwicklers formart. „Ich sehe keinen Grund, warum die Preise einbrechen sollten“, Metropolregionen blieben die wichtigsten Standorte in Deutschland.

Marc Weinstock, Geschäftsführer der DSK BIG Gruppe, kann nicht nachvollziehen, warum Berlin auf einmal keine Schwarmstadt mehr sein soll.
Das Analysehaus bulwiengesa – an der Seite von empirica im Rat der Immobilienweisen für den Gewerbeimmobilienpart zuständig, bestätigte zwar die Abkühlungsphase in der sich die Wohnungsmärkte zweifelsohne befänden, die von Simons angekündigten Wertkorrekturen kann bulwiengesa hingegen nicht nachvollziehen.
Auch die Deutsche Bundesbank hat die für das vergangene Jahr Preisübertreibungen bei städtischen Eigentumswohnungen ausgemacht, schätzt diese aber geringer ein als Simon.

Überzogene Hysterie
Simon kritisierte, dass alle immer nur von einem Nachholbedarf redeten, wenn es um den Wohnungsbau gehe. „Eine aufgestaute Nachfrage haben wir nicht bei den jetzigen Preisen. Die Leute, für die zu wenig gebaut wurde, sitzen schließlich nicht auf der Straße, sondern haben einen anderen Wohnort gewählt oder leben in WGs. Das tun sie, weil die Preise so hoch sind“. Eine aufgestaute Nachfrage würde sich auflösen, aber nur mit sinkenden Mieten. „Wir haben keine aufgestaute Nachfrage bei 11 Euro/m2 in Berlin, sondern bei 8 Euro/m2.“
Schon vor einem Jahr hatte er für Streitpotenzial gesorgt, indem er sagte, dass die ganze Hysterie wegen der Zuwanderung durch Flüchtlinge überzogen sei. Es sei völlig undenkbar, dass fünf Jahre lang jeweils 1 Mio. Flüchtlinge zu uns kommen. Er sprach von einer „überschießenden Erwartung an die zukünftige Wohnungsnachfrage durch Flüchtlinge bei Investoren, Kommunen und Bürgern“.

Gegenargumente
Engel & Völkers (E&V): „Dass ein Trendeinbruch bei den Kaufpreisen in Berlin ,sicher‘ ist, stimme nicht. Das Gegenteil sei der Fall“, so Kai Wolfram, Geschäftsführer von E&V Investment Consulting. Die stabile und positive Entwicklung werde sich seiner Meinung nach fortsetzen, der Zuzug nach Berlin ebenso. Für einen anhaltenden „Nachfrageüberhang“ würden u.a. die vielen Brexit-Flüchtlinge sorgen, ist Rackham Schröder, Geschäftsführer von E&V Commercial Berlin, überzeugt. Eine Prise Zweckoptimismus dürfte bei dem Maklerunternehmen sicher mitschwingen. Auch DSK-BIG-Geschäftsführer Weinstock sah sich genötigt, seiner Kritik Nachdruck zu verleihen: „Wer so fahrlässig und um der Schlagzeilen willen vor einer Trendwende auf den Wohnimmobilienmärkten in den wachsenden Großstädten warnt, betreibt ein gefährliches Spiel.“ Es könnte dazu führen, dass sich Investoren zurückhalten, die Politik weniger Flächen zur Verfügung stellt und in der Folge Preise und Mieten noch weiter steigen.Ob Weinstock dabei auch die Mietpreisbremsen im Auge hatte, daref bezweifelt werden.

Fazit
Unbestritten ist der Wohnungsmarkt in einer zinsgetriebenen Boomphase. Nicht nur die von Simons genannten Gründe für einen Abschwung, sondern auch Änderungen der Finanzierungskosten sollte man im Hinterkopf behalten. Ganz so entspannt, wie manche nach außen tun, scheinen sie den Markt nicht zu sehen. Ein Hinweis darauf ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie.
Viel Widerspruch gegen Simons These kommt aus einer Richtung, die bei nachlassendem Investorenvertrauen viel zu verlieren hätte. Dazu zählen die Banken, Bauträger, Projektentwickler und Makler.
Vielleicht ist Simons Einschätzung zu drastisch. Die Schönmalerei der Gegenseite hilft jedoch auch nicht weiter.
Bei kühler Betrachtung kann man in der derzeitigen Marktphase nicht mehr uneingeschränkt zur Investition in Wohnimmobilien raten. Wer jetzt noch in den Markt einsteigen will, muss alles richtig machen. Deshalb kommen Käufer an guten Investitionsratgebern, wie dem von Thomas Trepnau nicht mehr vorbei. Will man Werte einschätzen sei zusätzlich seine neueste Auflage zur Immobilienbewertung empfohlen.

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