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Minol: Novellierte Trinkwasserverordnung 2018 – Was sich bei der Legionellenprüfung ändert

Labore müssen einen Legionellenbefall jetzt direkt an das Gesundheitsamt melden. Die Erstprüffrist für Neubauten wurde auf zwölf Monate festgelegt. Messdienstleister bleiben ordnungskonforme Partner für die Legionellenprüfung.

Minol: Novellierte Trinkwasserverordnung 2018 - Was sich bei der Legionellenprüfung ändert

Legionellenprüfung im Auftrag des Eigentümers. Quelle: Minol

Neues Jahr, neue Regeln: Seit 9. Januar 2018 gilt eine überarbeitete Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Auch einige Vorgaben für die Untersuchung des Trinkwassers in Mehrfamilienhäusern auf Legionellen haben sich verändert. Ein für die Wohnungswirtschaft wesentlicher Punkt bleibt jedoch gleich: Gebäudeeigentümer und Verwalter dürfen nach wie vor Dienstleister mit der Abwicklung der Legionellenprüfung beauftragen. Ein Dienstleister wie Minol entnimmt die Trinkwasserproben nach den einschlägigen Regeln der Technik und den Vorgaben der TrinkwV, lässt sie in einem akkreditierten Labor untersuchen, dokumentiert die Ergebnisse und begleitet den Eigentümer im Falle eines positiven Prüfergebnisses bei den weiteren Schritten. Häufig schafft der Dienstleister auch die baulichen Rahmenbedingungen für die Entnahme der Proben. „Für die Verwalter ist das sehr entlastend. Sie können das gesamte Aufgabenpaket an Fachleute geben, sparen Zeit und sind rechtlich abgesichert“, sagt Matthias Bär, Experte für Legionellenprüfungen bei Minol. Im Vorfeld der neuen Verordnung war noch unsicher, ob dieser bewährte Ablauf auch künftig so bleibt: Laut §15 Abs. 4 des Referentenentwurfs vom Juni 2017 hätte der Unternehmer oder sonstige Inhaber (USI) der Trinkwasseranlage das Labor künftig nur direkt, ohne den Dienstleister als Dritten, beauftragen dürfen. „Diese Diskussion ist jetzt vom Tisch. Minol darf weiterhin die Proben nehmen“, erklärt Bär. Folgende Neuerungen rund um die Legionellenprüfung sind für Eigentümer und Verwalter relevant:

Bei Kontamination direkte Meldung ans Gesundheitsamt: Von einer Kontamination spricht man, wenn mindestens eine Trinkwasserprobe den sogenannten technischen Maßnahmenwert von 100 koloniebildenden Einheiten (KBE) pro 100 Milliliter überschreitet. In einem solchen Fall hat das Labor bisher den Dienstleister oder direkt den Eigentümer informiert, der wiederum das zuständige Gesundheitsamt informierte. „Dieser Umweg fällt in Zukunft weg: Laut § 15a TrinkwV muss das Labor eine Kontamination direkt beim Gesundheitsamt anzeigen“, sagt der Minol-Experte. Parallel dazu erhält auch der Dienstleister den Befund zur Weitergabe an den Eigentümer. „So können wir und unser langjähriger Kooperationspartner DEKRA den Kunden in Abstimmung mit dem Gesundheitsamt bei den weiteren Maßnahmen begleiten, von der Gefährdungsanalyse über Nachuntersuchungen bis zu einer eventuell erforderlichen Sanierung“, ergänzt Bär.

Neubauten innerhalb eines Jahres beproben: Die Erstprüffrist für Neubauten war bisher nicht geklärt. „Diese Lücke hat der Gesetzgeber jetzt geschlossen. Die Trinkwasseranlage eines neuen Gebäudes muss nach § 14b Abs. 6 TrinkwV spätestens zwölf Monate nach der Inbetriebnahme erstmals auf Legionellen untersucht werden. Ist das Ergebnis negativ, muss die Untersuchung dann wie bei Bestandsgebäuden alle drei Jahre wiederholt werden“, sagt der Fachmann.

Mehr Information für die Mieter: In der Regel werden die Hausbewohner per Brief oder Aushang im Treppenhaus über das Ergebnis der Legionellenprüfung informiert. In Zukunft muss der Eigentümer – allerdings nur bei einer entsprechenden Nachfrage – den Mietern die Einzelergebnisse der Trinkwasseruntersuchung zur Verfügung stellen (§ 21 Abs. 1 TrinkwV).

Link: www.minol.de/legionellenpruefung

Die Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG ist ein weltweit führender Dienstleister für die Immobilienwirtschaft. Sie gehört zur familiengeführten Minol-ZENNER-Gruppe. Hauptsitz von Minol ist Leinfelden-Echterdingen, 20 Niederlassungen sichern die Präsenz in ganz Deutschland. Rund um die Abrechnung der Energiekosten bietet Minol eine Reihe von Services, um die Betriebskosten zu minimieren und Immobilien rechtssicher zu verwalten – darunter die Legionellen-prüfung des Trinkwassers und ein Service rund um Rauchwarnmelder. Die Tochtergesellschaft Minol Energie hat sich auf Erdgas für die Wohnungswirtschaft spe-zialisiert. Zur Unternehmensgruppe gehört weiter die ZENNER International GmbH & Co. KG in Saarbrücken. Sie produziert und vertreibt Messtechnik für globale Märkte. Minol und ZENNER haben weltweit mehr als 3.200 Mitarbeiter und sind in mehr als 60 Ländern mit Tochtergesellschaften und Vertriebspartnern vor Ort. Mehr Informationen unter www.minol.de

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Legionellenprüfung: Die zweite Runde steht an

Viele Vermieter von Mehrfamilienhäusern müssen das Trinkwasser noch in diesem Jahr auf Legionellen untersuchen lassen.

Legionellenprüfung: Die zweite Runde steht an

Die zweite Legionellenprüfung steht an. Quelle: Minol

Vermieter haben einige rechtlichen Pflichten. Zum Beispiel müssen sie dafür sorgen, dass das Trinkwasser im Abstand von drei Jahren auf Legionellen untersucht wird – das sind Bakterien, die beim Einatmen eine Lungenentzündung hervorrufen können. Die aktuelle Trinkwasserverordnung schreibt eine solche Legionellenprüfung für alle vermieteten Wohngebäude vor, die mit zentralen Warmwasserspeichern von mindestens 400 Litern ausgestattet ist oder deren Leitungen vom Trinkwassererwärmer bis zum entferntesten Wasserhahn mehr als drei Liter Wasser enthalten. „Im Grunde ist fast jedes Mehrfamilienhaus betroffen. Für die erste Legionellenprüfung hatten die Eigentümer bis Ende 2013 Zeit. Die Prüfung muss aber alle drei Jahre wiederholt werden. Vermieter sollten deshalb nicht vergessen, noch in diesem Jahr die zweite Legionellenprüfung zu beauftragen“, sagt Matthias Bär von der Firma Minol.

Die Trinkwasserproben müssen an genau vorgeschriebenen Stellen im Haus und auf eine bestimmte Art und Weise entnommen werden – deshalb sind nur zertifizierte Fachleute zum Beispiel von Minol dazu berechtigt. Nach der Entnahme gehen die Proben direkt in ein zugelassenes Labor und werden dort untersucht. Vermieter müssen ihre Mieter dann über das Ergebnis informieren, zum Beispiel über einen Aushang im Treppenhaus oder mit der Betriebskostenabrechnung. „Unsere bisherigen Erfahrungen zeigen, dass etwa jede siebte Probe den sogenannten technischen Maßnahmenwert überschreitet. Ab diesem Wert muss das Gesundheitsamt Bescheid wissen, das dann weitere Untersuchungen oder eine Sanierung der Trinkwasseranlage verordnet. Eine extrem hohe Belastung, die zum Beispiel ein Duschverbot zur Folge hat, ist aber sehr selten“, sagt der Minol-Experte. Mehr Informationen unter: www.minol.de/legionellenpruefung

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Immobilien

Countdown zur Abrechnung der Nebenkosten und Betriebskosten

Vermögenserhalt der Vermieter

Countdown  zur Abrechnung der Nebenkosten und Betriebskosten

Vermieter-Ratgeber vonThomas Trepnau

Mietnebenkosten
Strafzinsen für Guthaben bei Banken sind kein Tabu mehr. Wie kann man sein Vermögen schützen?

In Zeiten wie diesen etablieren sich Sachwerte zur Vermögenssicherung. Immobilien sind als Kapitalanlage gefragt wie seit Jahren nicht mehr.

Viele, die jetzt Immobilien zur Vermietung erwerben oder erworben haben, haben sich bisher nicht mit dem Thema „Vermietung“ beschäftigt. Immobilien müssen bewirtschaftet werden. Die Betriebskosten sind hoch. Vermieter können Nebenkosten zwar auf ihre Mieter umlegen. Aber eben nicht alle Nebenkosten. Nur jene, die in der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten beschrieben sind. Nur wenige wissen, was es bedeutet in Deutschland, einem Land mit ausgefeilten Mieterschutzgesetzen als Vermieter langfristig erfolgreich zu sein. Macht der Vermieter auch nur kleine Fehler bei der Abrechnung der Mietnebenkosten, droht der komplette Verlust von Nachzahlungsforderungen.

Nebenkosten, die zweite Miete
Die Belastungen durch Betriebskosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass zurecht von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen werden kann. Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Aber gibt es auch den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, insbesondere bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?

Ratgeber für Vermieter
Diesen Ratgeber gibt es. Der Fachbuchautor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch “ Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete “ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung. Der scharf formulierte Titel signalisiert deutlich, an wen sich dieses Buch wendet. Hier soll dem Vermieter unter die Arme gegriffen werden. Genau das macht dieses Buch. Die neueste Auflage ist jetzt erschienen. Gerade noch rechtzeitig vor dem Jahreswechsel.

Thomas Trepnau beginnt das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie darüber, welche Alternativen es gibt. Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die Vorbereitung im Mietvertrag ist. Ohne exakte Formulierungen läuft gar nichts.

In den nächsten Kapiteln wird erläutert was Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten sind. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie beispielsweise Verwaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?
Ein ganzes Kapitel widmet der Autor dann den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass auch vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden genau beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt mit ein. Auf Neuerungen wie die jetzt erforderliche Legionellenprüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen wird eingegangen. Der Fokus richtet sich dann auf die Verteilung der Nebenkosten. Also der Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Thomas Trepnau benennt alle möglichen Verteilerschlüssel und erklärt welche zweckmäßig sind. Er warnt vor der Anwendung des Personenzahlschlüssels. Die Anwendung diese Verteilerschlüssel kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Für den Vermieter gilt, und das ist sogar gesetzlich vorgeschrieben, dass er bei der Umlage der Nebenkosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss. Er demnach wirtschaftlich vernünftig handeln muss und eben nicht so tun darf, als wären die Kosten egal, da sie ja für ihn, den Vermieter nur durchlaufende Posten sind.

Man staunt, wenn man erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter sogar noch eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt aber auch, wie Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, möglicherweise erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen können.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, dann ist der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge eingetreten. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.
Heizkostenabrechnung endlich verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese auch selbst machen könnten und das ganze gar nicht so kompliziert ist wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Er erläutert die Details. Nach diesem Kapitel ist die Heizkostenabrechnung kein Buch mit sieben Siegeln mehr. Das kann jeder verstehen. Auch was es mit der Verpflichtung zum Einbau von Wärmemengenzählern auf sich hat.

Vermieter von Geschäftsräumen kommen nicht zu kurz. Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor genau so durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Die Musterabrechnung fehlt auch hier nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der neuen verschärften Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Download mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.

Fazit:
Ein kompaktes, übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser mit dem komplexen Thema vertraut macht. Jeder Vermieter sollte nach der Lektüre in der Lage sein, seine Nebenkosten rechtssicher abrechnen können.

Über den Autor: Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt war jahrelang in der Immobilienbrache tätig. Heute ist er Vermieter, freier Dozent um kompetenter Ratgeber für Vermieter, Eigentümer und alle die es werden wollen.
Wo kann ich das Buch kaufen?
Das Buch können Sie über diesen Link bei Amazon ohne Versandkosten bestellen.

Das Buch mit der ISBN 978-9995784102 kann natürlich überall im Buchhandel oder direkt über die Homepage des Verlages erworben werden.

Das Unternehmen führt individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen durch. Außerdem erscheinen im Verlag regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet das Unternehmen seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit. Die Schulungen und Workshops werden europaweit durchgeführt.

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Stadtwerke Schwäbisch Hall und Somentec schmieden ehrgeizige Pläne

(NL/4931807132) Das Anwendertreffen 2014 in Koblenz wird als Meilenstein in die Unternehmensgeschichte der Somentec Software GmbH eingehen: Als eigentlicher Startpunkt und Aufbruch in die neue Ära der Partnerschaft mit dem Mehrheitsgesellschafter Stadtwerke Schwäbisch Hall GmbH. Wer bislang bezweifelte, dass Somentec als eigenständiger Systemanbieter bestehen bleibt, wurde eindrucksvoll vom Gegenteil überzeugt. Ich habe die Erkenntnis gewonnen, dass die mehrheitliche Übernahme von Somentec durch die Stadtwerke Schwäbisch Hall den bisherigen XAP-Anwendern nicht schadet, sondern dass sie davon profitieren können, brachte Frank Debertin von der ELE Emscher Lippe Energie GmbH das Meinungsbild auf den Punkt.

Es war die wohl wichtigste Botschaft an die gut 70 Teilnehmer des Somentec-Anwendertreffens: Die Stadtwerke Schwäbisch Hall haben mit Somentec in jeder Hinsicht große Pläne. So stellten die Geschäftsführer Ronald Pfitzer (Sprecher) und Olaf Polak (Marketing, Vertrieb und Projektmanagement) beispielsweise eine detaillierte Roadmap vor, die u.a. ein großes Ziel fokussiert: XAP im Kern- und Dienstleistungsgeschäft der Stadtwerke Schwäbisch Hall zum Dreh- und Angelpunkt zu machen. Innerhalb der nächsten drei Jahre soll nicht nur die vorhandene ERP- und Billing-Software durch XAP abgelöst werden, sondern auch die bislang durch eine Eigenentwicklung unterstützten SHERPA-Prozesse komplett mit XAP abgebildet werden. Ronald Pfitzer: Ich glaube, es ist ein wichtiges Signal, dass wir unsere von Anfang an verfolgte Idee nun in einen konkreten Masterplan überführt haben. Damit zeigen wir: Wir betrachten Somentec und XAP nicht als Kapitalanlage, sondern als strategisches Investment, das wir mit Kopf und Herz mittragen und begleiten wollen.

Somentec mit verstärkter Manpower und neuen Angeboten

Erneut deutlich wurde auch, dass Somentec im Verbund mit den Stadtwerken Schwäbisch Hall über erheblich mehr Manpower als in der Vergangenheit verfügt und sein Angebotsportfolio entscheidend ausbaut. Auf Basis des zertifizierten Rechenzentrums der Stadtwerke Schwäbisch Hall ist Somentec nun in der Lage, Kunden und Interessenten mit hochsicheren Cloud- oder Plattform-as-a-Service-Lösungen zu unterstützen. Mark Käpplinger, Leiter des Rechenzentrums und Prokurist bei Somentec, stellte die neuen Angebote vor.

Eine weitere, nicht minder wichtige Botschaft des Anwendertreffens lautete: XAP wird kontinuierlich zum Nutzen aller Kunden weiterentwickelt. Christian Hartlieb, für Softwareentwicklung und Produktmanagement verantwortlicher Somentec-Geschäftsführer, erläuterte einerseits, in welchen Bereichen von XAP und in welchem Umfang zuletzt in die Weiterentwicklung investiert wurde. Andererseits skizzierte er den XAP-Fahrplan in die technologische und funktionale Zukunft.

Begeisternde neue Features und Best-Practices

Dass die Branchenlösung von Somentec schon heute keinen Vergleich zu scheuen braucht, zeigte die Präsentation von begeisternden neuen Features und Best-Practice-Berichten. So stellte das Softwarehaus live vor, wie einfach und effizient mit der neuen Portallösung XAP.portal Endkunden in kommunikative und administrative Prozesse von Versorgungsunternehmen integriert werden können. Dass XAP vielseitig und sehr flexibel einsetzbar ist, zeigten zwei Praxisberichte. Bei den Stadtwerken Schwäbisch Hall wurde mit XAP die Geschäftsprozessverwaltung für die Legionellenprüfung neu realisiert. Bei der juwi Operations & Maintenance GmbH wird mit XAP die hochkomplexe Direktvermarktung von Strom aus Windparks abgebildet und unterstützt. Basis für den Lösungsansatz war die Energiekostenverteilrechnung, die Somentec in XAP.heat schon vor vielen Jahren für Fernwärmeversorger entwickelt hatte. Somentec und XAP überraschen uns immer wieder, kommentierte juwi-Referent Gunther Kinsky. Immer wenn wir mit einer neuen Herausforderung an Somentec herantreten, hat das Unternehmen schon eine Lösung parat. Das finde ich sehr stark.

Über die Somentec Software GmbH

Die 1994 gegründete Somentec Software GmbH ist ein technologisch führender Hersteller von Softwareprodukten für Energie-, Wasser- und Wärmeversorger, Contracting-Unternehmen sowie Betreiber geschlossener Verteilernetze. In der XAP-Produktlinie werden flexibel auf Zielgruppen und Marktrollen anpassbare Standardsoftware-Produkte angeboten, deren Kern aus der Abrechnung/Verteilrechnung und der integrierten Abbildung der Marktprozesse besteht. Aufgabenspezifische Funktionen, beispielsweise für Kundenbeziehungsmanagement, Vertragsverwaltung, Forderungsmanagement, Verwaltung von technischen Anlagen und Geräten sowie Business Intelligence runden das Produktportfolio ab.

Der Leistungsumfang des in der Branche fest verwurzelten und mit allen einschlägigen Prozessen vertrauten Softwarehauses reicht von der strategischen Beratung über die Software-Implementierung bis hin zur Individualentwicklung. Weitere Stärken liegen in der Anbindung an EDM- und ERP-Systeme sowie der Integrationsfähigkeit in komplexe Systemlandschaften. Im Verbund mit den Stadtwerken Schwäbisch Hall als Mehrheitsgesellschafter bietet die Somentec Software GmbH darüber hinaus das Hosting der Systeme bis hin zur kompletten Abwicklung von energiewirtschaftlichen Aufgaben und Prozessen an. Im Unternehmensverbund stehen so rund 250 qualifizierte Mitarbeiter für Dienstleistung, Beratung und Entwicklung bereit. Standorte der Somentec Software GmbH sind Langen bei Frankfurt, Dresden und Schwäbisch Hall.

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Somentec Software GmbH
Beate Schwegler
Heinrich-Hertz-Straße 26
63225 Langen
0 61 03 / 90 44 00
bschwegler@somentec.de
www.somentec.de

Immobilien

Prüfung von Legionellen im Trinkwasser nach Trinkwasserverordnung (TVO)

Was ist zu beachten und wie gehe ich vor?

Prüfung von Legionellen im Trinkwasser nach Trinkwasserverordnung (TVO)

Hinweise auf Legionellen

Die Untersuchung auf Legionellen im Trink- oder Brauchwasser bei Mehrfamilienhäusern mit zentraler Warmwasserversorgung ist für Immobilienbesitzer und -betreiber durch die Trinkwasserverordnung (TVO § 14 Absatz 3) zu einer zusätzlichen Verpflichtung geworden. Die TVO besteht seit 2001 und wurde nun zum zweiten Mal aktualisiert.

Erfahrungen zeigen, ca. 12,5 % aller Installationen sind mit den Erregern belastet. In Deutschland erkranken durchschnittlich ca. 20.000 Menschen jährlich an dem durch Legionellen ausgelösten Pontiac-Fieber oder einer Legionellen-Pneumonie, die in etwa 15 % der Fälle tödlich enden. Erreger gelangen hauptsächlich durch das Einatmen (z.B. Heißwassernebel) in die Lungen. Erkrankungen durch den Verzehr sind eher selten bekannt.

Heute müssen alle Großanlagen, die mit einem Wasserspeicher von mehr als 400 Litern ausgestattet sind, oder mehr als drei Liter Wasser in den Leitungen bis zur letzten Zapfstelle haben, regelmäßig auf Legionellen getestet werden. Eine Wiederholungsprüfung ist alle drei Jahre vorgesehen.

Die Beprobung des Trinkwassers darf nur von geschulten Fachkräften, die Analyse nur durch akkreditierte Labore durchgeführt werden. Die ermittelten Werte sollten 100 koloniebildende Einheiten (kurz KBE) je 100 ml Flüssigkeit nicht überschreiten. Liegen die Werte darüber, ins der Anlagenbetreiber verpflichtet, die Ursachen zu beseitigen.

Wie sieht eine Analyse aus?

Als erstes sollte geprüft werden, ob es sich um eine Zentralheizung mit Warmwasserversorgung im Sinne der TVO handelt und somit prüfpflichtig ist. Die Anlage sollte über
-Absperrungen am Hausanschluss,
-Strangregulierventile in den Leitungen und Steigesträngen,
-einen Hydraulischen Abgleich der Warmwasserleitungen und
-Entnahmeeinrichtungen zur Beprobung des Wassers
vor und hinter dem Haupt-Wasserzähler bzw. -filter verfügen. Entnahmestellen sind am
-Wassereintritt in den Wasserspeicher (Kaltwasser)
-Austritt aus dem Warmwasserspeicher
-Eintritt der Zirkulationsleitung in den Wasserspeicher
zu installieren. Die Prüfer desinfizieren die Entnahmestellen (meist thermisch) und messen an allen Ventilen die Wassertemperatur. Nach einer festgelegten Zeit wird die Wasserprobe entnommen, die dann analysiert wird.
Weitere Probestellen sind letzte Zapfstellen (Wasserhahn) eines jeden Leitungsstranges (Dachwohnung).

Auswertung der Ergebnisse

Zu den Untersuchungsergebnisse gelten folgende Regelungen:
0 – 100 KBE = geringe Belastung, kein Handlungsbedarf
101 – 1.000 KBE = mittlere Belastung, Handlungsbedarf
1.001 – 10.000 KBE = hohe Belastung, dringender Handlungsbedarf
über 10.000 KBE = sehr hohe Belastung, sofortiger Handlungsbedarf
Belastungen über 100 KBE müssen nach § 13 Absatz 5 TVO unmittelbar dem
zuständigen Gesundheitsamt und allen Bewohner gemeldet sowie
weitergehende Untersuchungen zur Ursache eingeleitet werden,
Eine Gefährdungsanalyse ist zu erstellen und die sich daraus ergebende Sanierungsmaßnahmen durchzuführen.
Bei Belastungen über 10.000 KBE ist für die Bewohner ein sofortiges Duschverbot auszusprechen und die gesamte Anlage zu desinfizieren.

Ursachen für eine Belastung des Trinkwassers können vielfältig sein (Totleitungen, Rohrbelüfter, nicht isolierte Kalt- und Warmwasserleitungen und nicht regelmäßig genutzte Zapfstellen).
Eine Desinfektion ist thermisch und chemisch möglich. Es sind auch Duschköpfe mit Filter im Handel, die für Sofortmaßnahmen installiert werden können und die Legionellen ca. 30 Tage zurück halten. Eine thermische Desinfektion ist mit Vorsicht zu genießen, denn bei Schmelzlot-Verzinkten Eisenrohren kann eine Temperaturschwankung im Leitungssystem zu erhöhter Korrosion führen.

Informieren Sie sich über die Trinkwasserverordnung auf der Homepage des Umweltbundesamtes ( www.umweltbundesamt.de ) oder rufen sie mich unter der Nummer 02191-932445 an oder senden mir einen E-Mail mit Ihren Fragen an info@immobilienservice-landau.de. Weitere Fachinformationen erhalten Sie auch auf unserer Internetseite unter http://www.immobilienservice-landau.de/.

Immobilien- und Sachverständigenbüro
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Allgemein

Nebenkosten und Betriebskosten abrechnen

Der Countdown läuft dieses Jahr auch wegen der Legionellenprüfung

Nebenkosten und Betriebskosten abrechnen

(NL/8331203864) In Zeiten schwelender Krisen etablieren sich Sachwerte zur Vermögenssicherung. Immobilien sind als Kapitalanlage gefragt wie seit Jahren nicht mehr.
Nur wenige wissen, was es bedeutet in Deutschland, einem Land mit ausgefeilten Mieterschutzgesetzen als Vermieter langfristig erfolgreich zu sein.
Macht der Vermieter auch nur kleine Fehler bei der Abrechnung der Mietnebenkosten, droht der komplette Verlust von Nachzahlungsforderungen.

In Zeiten schwelender Krisen etablieren sich Sachwerte zur Vermögenssicherung. Immobilien sind als Kapitalanlage gefragt wie seit Jahren nicht mehr.

Viele, die jetzt Immobilien zur Vermietung erwerben oder erworben haben, haben sich bisher nicht mit dem Thema „Vermietung“ beschäftigt.
Immobilien müssen bewirtschaftet werden. Die Betriebskosten sind hoch. Vermieter können Nebenkosten zwar auf ihre Mieter umlegen. Aber eben nicht alle Nebenkosten. Nur jene, die in der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten beschrieben sind.
Nur wenige wissen, was es bedeutet in Deutschland, einem Land mit ausgefeilten Mieterschutzgesetzen als Vermieter langfristig erfolgreich zu sein.

Macht der Vermieter auch nur kleine Fehler bei der Abrechnung der Mietnebenkosten, droht der komplette Verlust von Nachzahlungsforderungen.

Nebenkosten, die zweite Miete
Die Belastungen durch Betriebskosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass zu Recht von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen werden kann.
Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf.
Aber gibt es auch den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, insbesondere bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?

Ratgeber für Vermieter
Diesen Ratgeber gibt es. Der Fachbuchautor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch „Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete“ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung.
Der scharf formulierte Titel signalisiert deutlich, an wen sich dieses Buch wendet. Hier soll dem Vermieter unter die Arme gegriffen werden. Genau das macht dieses Buch.

Thomas Trepnau beginnt das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie darüber, welche Alternativen es gibt.
Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die Vorbereitung im Mietvertrag ist. Ohne exakte Formulierungen läuft gar nichts.

In den nächsten Kapiteln wird erläutert was Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten sind. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie beispielsweise Verwaltungskosten werden beschrieben.
Was sind Betriebskosten?
Ein ganzes Kapitel widmet der Autor dann den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass auch vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind.
Alle umlagefähigen Betriebskosten werden genau beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt mit ein. Auf Neuerungen wie die jetzt erforderliche Legionellenprüfung, die spätestens bis 31.12.2013 durchgeführt werden muss, wird eingegangen. Von dieser Prüfung sind alle Eigentümer und Verwalter von vermieteten Mehrfamilienhäusern mit einer zentralen Trinkwassererwärmungsanlage mit einem Speichervolumen von mehr als 400 l und/oder Warmwasserleitungen mit mehr als drei Liter Inhalt zwischen Trinkwassererwärmer und der weitest entfernten Zapfstelle, betroffen.

Der Fokus richtet sich dann auf die Verteilung der Nebenkosten. Also der Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden.
Thomas Trepnau benennt alle möglichen Verteilerschlüssel und erklärt welche zweckmäßig sind. Er warnt vor der Anwendung des Personenzahlschlüssels. Die Anwendung diese Verteilerschlüssel kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Für den Vermieter gilt, und das ist sogar gesetzlich vorgeschrieben, dass er bei der Umlage der Nebenkosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss. Er demnach wirtschaftlich vernünftig handeln muss und eben nicht so tun darf, als wären die Kosten egal, da sie ja für ihn, den Vermieter nur durchlaufende Posten sind.

Man staunt, wenn man erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter sogar noch eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt aber auch, wie Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, möglicherweise erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen können.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, dann ist der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge eingetreten. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.

Heizkostenabrechnung endlich verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese auch selbst machen könnten und das ganze gar nicht so kompliziert ist wie viele meinen.
Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch.
Er erläutert die Details. Nach diesem Kapitel ist die Heizkostenabrechnung kein Buch mit sieben Siegeln mehr. Das kann jeder verstehen.

Vermieter von Geschäftsräumen kommen nicht zu kurz. Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor genau so durch wie vorher die Heizkostenabrechnung.
Die Musterabrechnung fehlt auch hier nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Download mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.

Fazit: Ein kompaktes, übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser mit dem komplexen Thema vertraut macht. Jeder Vermieter sollte nach der Lektüre in der Lage sein, seine Nebenkosten rechtssicher abrechnen können.
In Verbindung mit seinem neuesten Buch „Vermögenssicherung im Euro-Desaster, ein kritischer Immobilienkurs“, ist jeder Käufer, Vermieter und Eigentümer bestens gewappnet.

Wo kann ich das Buch kaufen?
Das Buch können sie über diesen Link versandkostenfrei erwerben.

Zur sicheren Betriebskostenabrechnung führt der Autor je ein Tagesseminar am 26. und 27.11.2013 in Köln und Hannover durch. Nur noch wenige Plätze frei. Frühbucher erhalten einen Rabatt in Höhe von 50,– Euro. Weiter Informationen gibt es hier.

Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt (DIA) und Immobilienfachwirt, ist seit über 25 Jahren in der Immobilienbranche tätig, unter anderem als Hausverwalter, Sachverständiger und Immobilienmakler. Heute ist er Investor, freier Dozent, Firmentrainer und kompetenter Ratgeber für Vermieter und Eigentümer. Der Autor Thomas Trepnau bietet individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare bei Veranstaltern wie den Industrie- und Handelskammern und der Deutschen Immobilien – Akademie für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen an. Außerdem erscheinen im Verlag des Unternehmens regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet Thomas Trepnau seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit. Die Schulungen und Seminare werden EU-weit durchgeführt.

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Minol: Aktuelles Recht schafft Aufträge für Handwerker

Bis 2013 vorgeschriebene Wärmezähler montieren und technische Voraussetzungen für die Legionellenprüfung schaffen

Minol: Aktuelles Recht schafft Aufträge für Handwerker

Autor: Michael Koch, Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG

Zwei aktuelle rechtliche Regelungen für die Wohnungswirtschaft bringen in den nächsten Monaten auch für Fachhandwerker neue Aufgaben: Bis 31. Dezember 2013 muss bei Zentralheizungen der Energieanteil für die Warmwasserbereitung mit einem Wärmezähler erfasst werden. Zum gleichen Zeitpunkt läuft die Frist für die erste Legionellenprüfung des Trinkwassers ab. Handwerker sind also gefragt, um Wärmezähler nachzurüsten und Trinkwasseranlagen für die erste Legionellenprüfung vorzubereiten. Zur eigentlichen Legionellenprüfung sind nur zertifizierte Probenehmer wie jene von Minol berechtigt. Minol weist Eigentümer und Verwalter auf die neuen Vorgaben hin und empfiehlt, einen örtlichen Fachhandwerker mit den Montageaufgaben zu beauftragen.

Nachrüstung von Wärmezählern

Die Wärmezähler-Pflicht geht auf § 9, Abs. 2 der aktuellen Heizkostenver-ordnung zurück. Bisher war es üblich, den Energieanteil für die Wassererwärmung rechnerisch zu ermitteln. In Zukunft ist das rechnerische Verfahren nach § 9 der Heizkostenverordnung nur noch zulässig, wenn der Einbau des Wärmezählers einen „unzumutbaren hohen Aufwand“ darstellt – etwa wenn Heizkessel und Warmwasserbereiter eine kompakte Einheit bilden. In den meisten Fällen lässt sich der Zähler mit geringem Aufwand installieren. Von der Regelung sind rund 70 Prozent aller Mehrfamilienhäuser in Deutschland betroffen. Der Gesetzgeber bezweckt eine genauere Verteilung der Wärmekosten auf die Bereiche Raumwärme und Warmwasser. Für eine fachlich einwandfreie, absolut rechtssichere Abrechnung empfiehlt Minol einen weiteren Wärmezähler, der den Verbrauch für Raumwärme misst. Fehlt der zweite Zähler, muss der Energieanteil für Raumwärme berechnet werden, indem man vom gesamten Energieverbrauch den Energieanteil für die Wassererwärmung abzieht. Eine solche Differenzmessung ist problematisch, weil die Messtoleranzen der Zähler und die Betriebsverluste der Heizungsanlage nur in den Anteil für Raumwärme einfließen.

Vorbereitung der Trinkwasseranlage für die Legionellenprüfung

Seit der Zweiten Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) vom 13.12.2012 herrscht Klarheit in Bezug auf die Fristen der Legionellenprüfung: Für die erste Untersuchung des Trinkwassers haben Betreiber von Trinkwasseranlagen bis 31. Dezember 2013 Zeit. Danach müssen sie die Legionellenprüfung alle drei Jahre wiederholen. Laut TrinkwV müssen die Trinkwasserproben an mindestens drei Stellen der Anlage entnommen werden: in der Warmwasserleitung (Vorlauf) kurz nach dem Warmwasserspeicher, in der Zirkulationsleitung (Rücklauf) kurz vor dem Warmwasserspeicher, und an der Zapfstelle in der Wohnung, die vom Speicher am weitesten entfernt ist.

Für Fachhandwerker ergeben sich drei wesentliche Aufgaben: Erstens gilt es, gemeinsam mit dem Eigentümer die Trinkwasseranlage vor der ersten Legionellenprüfung zu begehen und zu überprüfen, ob alle Entnahmestellen vorhanden sind. Zweitens müssen fehlende Entnahmestellen am Wasserspeicher nachgerüstet werden. Drittens können Handwerker bei einem positiven Prüfergebnis – das heißt einer Überschreitung der Grenzwerte für Legionellen – bei der Ursachenforschung und eventuellen Sanierung der Anlage helfen.

Mehr Informationen
www.minol.de/waermezaehler
www.minol.de/legionellenpruefung

Checkliste für die Wärmezähler-Montage

Montageort: Der Wärmezähler für die Warmwasserbereitung wird zwischen Heizkessel und Warmwasserspeicher eingebaut, der Zähler zur Messung der Raumwärme direkt in den Heizkreis für das Gebäude.

Zeitpunkt der Montage: Um die Messergebnisse der Zähler für die Ab-rechnung verwenden zu können, sollte die Montage spätestens zum Beginn der nächsten Abrechnungsperiode erfolgen.

Dimensionierung: Typ und Größe der Wärmezähler werden über den erforderlichen Nenndurchfluss qp (m³/h) abgeleitet. Die tatsächlichen Durchflüsse der Heizungsanlage erschließen sich zum Beispiel aus den Leistungsdaten der Pumpenkennlinie.

Mechanisch oder Ultraschall: Im Regelfall werden Wärmezähler mit mechanischem Durchflusssensor (Minocal Combi, Minocal Splitt) gewählt. Zu empfehlen ist ein Ultraschall-Wärmezähler (Minol Ultraschall) wenn sich der Heizwasserdurchfluss für die Warmwasserbereitung nicht genau bestimmen lässt. oder wenn die Heizung einen kleinen Plattenwärmetauscher als Durchlauferhitzer mit einer Leistung bis 10 kW hat und kein Speicher angeschlossen ist. Ultraschall-Zähler arbeiten auch bei Überlast sicher und können auf sprunghafte Änderungen der Heizwassertemperatur, wie sie für kleine Plattenwärmetauscher typisch sind, schnell reagieren.

Neue Regelung für Planung und Inbetriebnahme: Seit 2012 gilt für neu montierte oder ausgetauschte Wärme- und Kältezähler die Technische Richtlinie K9 der Physikalisch Technischen Bundesanstalt (PTB TR K9). Sie regelt die Auswahl der Zähler, die Planung und Bauabnahme der Messstellen und die Inbetriebnahme. Damit die Messergebnisse des Zählers für die Abrechnung verwendbar sind, ist nach der Montage eine Inbetriebnahme Pflicht, zu der ein detailliertes Protokoll gehört. Hauseigentümer, die darauf verzichten, riskieren Bußgelder und ungültige Abrechnungen.

Minol bietet Fachhandwerkern das gesamte Spektrum an Wärmezählern und Unterstützung bei der Geräteauswahl und Montage. Eigentümer können Minol zudem mit der Inbetriebnahme von Wärmezählern nach PTB TR K9 beauftragen.

Die Minol-ZENNER-Gruppe ist einer der weltweit führenden Gerätehersteller und Dienstleister für die verbrauchsabhängige Energiekostenabrechnung. Sie vereint zwei traditionsreiche Firmen: die Minol Messtechnik GmbH & Co. KG aus Leinfelden-Echterdingen – mit Schwerpunkt Energiemanagement – und die ZENNER International GmbH & Co. KG aus Saarbrücken – mit Schwerpunkt Energietechnik. Mit Tochtergesellschaften und Vertriebspartnern in mehr als 60 Ländern ist die familiengeführte Gruppe gut vernetzt. Weltweit arbeiten 1.900 Menschen für Minol und ZENNER. Mehr Informationen enthalten die Webseiten www.minol.com und www.zenner.com.

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Kalorimeta beprobt Liegenschaften der größten Wohnungsunternehmen

Legionellenprüfung des Trinkwassers in Lübeck

Kalorimeta beprobt Liegenschaften der größten   Wohnungsunternehmen

Hamburg, 14. Dezember 2012. Kalorimeta ist der Vorreiter in Sachen Legionellenprüfung. Als erstes Unternehmen hat der Dienstleister der Woh-nungswirtschaft im Herbst 2011 eine umfassende Prüfungsdienstleistung vorge-stellt. Diesen Pioniergeist wissen die drei größten Wohnungsunternehmen in Lübeck, die Grundstücks-Gesellschaft „Trave“ mbH, Lübecker Bauverein eG und die Neue Lübecker Norddeutsche Baugenossenschaft eG zu schätzen. 2012 haben sie Kalorimeta mit der Beprobung ihrer Liegenschaften beauftragt. Von 3.938 gezogenen Trinkwasserproben wiesen lediglich 44 einen positiven Befund auf. Dies entspricht einer hervorragenden Quote von rund 1,1 Prozent. Insgesamt hat Kalorimeta in den vergangenen zwölf Monaten rund 75.000 Untersuchungen durchgeführt.

„Wir sind seit Frühsommer 2012 für die Legionellenprüfung bei den drei Wohnungsunternehmen verantwortlich“, berichtet Jörg Hüner, Gebietsleiter Lübeck bei der Kalorimeta AG & Co. KG. Mit dem Gesamtpaket, bestehend aus den Probenahmen durch branchenerfahrene, zertifizierte Mitarbeiter, einer hervorragenden Logistik und zeitgerechten Labor-Beprobung sowie der schnellen Lieferung und Information der Befundprüfungen, konnten die drei Wohnungsunternehmen überzeugt werden.

Neben der Legionellenprüfung übernimmt das Hamburger Unternehmen schon seit einigen Jahren die Heizkostenabrechnung für einen Teil der Liegenschaften der drei Wohnungsunternehmen. Bei der Neue Lübecker rüstete Kalorimeta zudem alle Wohneinheiten mit Rauchwarnmeldern aus und wartet diese Geräte jährlich.

Legionellenbildung durch gezielte Maßnahmen vermieden
„Die sehr gute Lübecker Quote von nur 1,1 Prozent belasteter Proben liegt weit unter der in den letzten zwölf Monaten von uns festgestellten Quote positiver Befunde von bundesweit rund 8 Prozent“, erklärt Hüner. „Der Wert untermauert, dass sich die drei Lübecker Wohnungsunternehmen frühzeitig mit der Thematik beschäftigt und entsprechende Maßnahmen eingeleitet haben, um Legionellenbildung zu vermeiden.“ Hierzu zähle beispielsweise die ausreichende Erwärmung des Warmwassers.

Gute Zusammenarbeit ist das A und O
Für einen reibungslosen Ablauf ist eine ständige Kommunikation mit dem jeweiligen Wohnungsunternehmen unerlässlich. „Kompetente Ansprechpartner in den Wohnungsunternehmen arbeiten uns bei der Aufnahme der Grunddatenblätter mit ihrer fachlichen Kompetenz zu“, erläutert Hüner. „In den Wohneinheiten werden wir ebenfalls durch die Mitarbeiter unterstützt.“ Dass die Zusammenarbeit mit dem Messdienstleister reibungslos verläuft, bestätigt Bernhard Fiedler, Gruppenleiter Betriebskosten bei der Grundstücks-Gesellschaft „Trave“: „In unseren Liegenschaften wurden nur drei positive Proben mit geringer und mittlerer Belastung festgestellt. Bis zur Nachbeprobung werden wir in den betroffenen Einheiten Maßnahmen ergreifen, um dies zu beheben. Mit der Dienstleistung sind wir rundum zufrieden und fühlen uns absolut auf der rechtssicheren Seite.“ Kalorimeta habe den Auftrag zur Beprobung im Frühjahr erhalten, da das Unternehmen schon für seine Zuverlässigkeit bei der Heizkostenabrechnung bekannt war und das beste Komplettangebot machte. „Es hat für uns am meisten Sinn gemacht, da wir die organisierte und strukturierte Arbeitsweise des Unternehmens kennen“, betont Fiedler.

„Mit Erstprüfung sehr zufrieden“
Der Hamburger Messdienstleister hatte dank seiner vorausschauenden Planung bei der Umsetzung der Legionellenprüfung einen erheblichen Vorteil gegenüber Mitbewerbern und betrat mit der Dienstleistung Neuland. Bei der Beprobung des Bestands des Lübecker Bauvereins mussten sich die Ansprechpartner in der Anfangsphase zunächst aufeinander abstimmen. „Auch diesen Prozess haben wir gut gemeistert“, betont Hüner. Dieter Klesar, Teamleiter im technischen Bestandsmanagement beim Lübecker Bauverein, und Olaf Saager, technischer Leiter im Wohnungseigentumsbereich beim Lübecker Bauverein, bestätigen dies: „Mit der Erstprüfung waren wir sehr zufrieden.“ Klesar betont: „Dank der konstruktiven Zusammenarbeit verlief auch die Nachbearbeitung von positiven Befunden nach kurzer Zeit rund.“

Bei der Beprobung des Bestands der Neue Lübecker Norddeutsche Baugenossenschaft kam es in der Anfangsphase noch zu Anlaufschwierigkeiten. „Ich muss Kalorimeta in diesem Zusammenhang allerdings zugutehalten, dass das Unternehmen die Dienstleistung komplett neu angeboten hat“, erklärt Sören Knoblauch, Prokurist und Abteilungsleiter Entwicklung und Sicherheit bei dem Wohnungsunternehmen. „Wir arbeiten schon seit Jahren im Bereich Heizkostenabrechnung und Rauchwarnmelder zusammen. So waren wir uns auch bezüglich der Legionellenprüfung sicher, dass sich ein komplikationsloser Ablauf schnell einstellen wird.“

Trinkwasserverordnung wird die Wohnungswirtschaft weiterhin beschäftigen
Die Legionellenprüfung wird die Branche auch in den kommenden Jahren noch in Atem halten. Nach Prognosen des Hamburger Unternehmens wird die Nachfrage nach der Dienstleistung weiter steigen. „Wir gehen davon aus, dass wir im kommenden Jahr noch mehr Aufträge zur Trinkwasseruntersuchung erhalten“, bekräftigt Jürgen Lünnemann, Vorstand bei Kalorimeta. Einen neuen rechtlichen Rahmen will der Bundesrat mit der erneuten Novelle der Trinkwasserverordnung Mitte Oktober schaffen. Nach den Ergebnissen der Sitzung müssen Eigentümer von Wohngebäuden mit Großanlagen zur Bereitung von Warmwasser voraussichtlich nicht jährlich, sondern im dreijährigen Turnus das Trinkwasser auf Legionellen untersuchen lassen. Dabei gelten Warmwasserinstallationen mit mehr als 400 Liter Speichervolumen oder Warmwasserleitungen mit mehr als drei Liter Inhalt zwischen dem Ausgang des Trinkwasserspeichers und der am weitesten entfernten Probenahmestelle als Großanlagen. Zudem sprach sich der Bundesrat für eine Verlängerung der Frist zur ersten Legionellenprüfung bis zum 31. Dezember 2013 aus.

Stimmiges Dienstleistungskonzept
Kalorimeta hat Verwaltungs- und IT-Prozesse erarbeitet und die Legionellenprüfung massentauglich gemacht, damit Gebäudeeigentümer der Herausforderung „Trinkwasserverordnung“ mit Zuversicht begegnen können. Die jahrzentelangen Erfahrungen, die der Messdienstleister beim Einbau, der Wartung und dem Ablesen von Millionen von Erfassungsgeräten zur verbrauchsabhängigen Heiz- und Wasserkostenabrechnung sowie mit dem Einbau und der Wartung von mehr als einer Million Rauchwarnmelder gesammelt hat, flossen in das Dienstleistungskonzept ein. Neben der Verarbeitung großer Probemengen, der technischen Aufnahme der Trinkwasseranlagen und der vorgeschriebenen Meldung an die Bewohner ist auch die Archivierung der Untersuchungsergebnisse und die Unterstützung bei der Mieterinformation Bestandteil des umfassenden Services.

Bildrechte: Kalorimeta

Über KALORIMETA Messdienste:
KALORIMETA Messdienste gehört zur KALO)Gruppe, einem Firmenverbund bestehend aus den Unternehmen URBANA, KALORIMETA und IKW Inkassodienste. Energieerzeugung, Energielieferung, Energieerfassung, Energiemanagement und Energieabrechnung sowie vor- und nachgelagerte Energiedienstleistungen werden durch diese Gruppe abgedeckt.

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Mehr als 50.000 Probenahmen durchgeführt

Kalorimeta: Positive Jahresbilanz zur Legionellenprüfung

Hamburg, 8. Oktober 2012. Als erstes Messdienstunternehmen hat Kalorimeta im Herbst 2011 eine umfassende Dienstleistung für die Legionellenprüfung als Reaktion auf die am 1. November 2011 in Kraft getretene Novelle der Trinkwasserverordnung vorgestellt. Die Bilanz nach rund einem Jahr: Der Messdienstleister hat mehr als 50.000 Untersuchungen durchgeführt. Dabei hätte Kalorimeta noch mehr Beprobungen durchführen können, doch die Aufnahme der Liegenschaften und der Einbau der notwendigen Probenahmeventile stellte sich zum Teil als sehr zeitaufwendig heraus. So ergaben sich in der Praxis Abläufe von zwei bis drei Monaten zwischen der Auftragsvergabe und der ersten Probenahme. Von den beprobten Liegenschaften wiesen rund acht Prozent eine Grenzwertüberschreitung mit positiven Befunden auf, die weitere Maßnahmen in den Liegenschaften in Abstimmung mit den Gesundheitsämtern erforderlich machten.

Auch in den kommenden Monaten wird Kalorimeta wegen der großen Nachfrage alle Hände voll zu tun haben. Da in vielen Liegenschaften noch keine Probenahmeventile installiert sind und die von den Wohnungsunternehmen beauftragten Monteure diese nur nach und nach installieren können, kommt es zu Engpässen. Kalorimeta kooperiert sehr eng mit seinem Schwesterunternehmen Urbana Gebäudemanagement, dass ebenfalls zur Kalo Gruppe gehört. Dadurch können die Partner in einigen Regionen auf eine Vielzahl von erfahrenen Heizungs- und Sanitärmonteuren für die Installation der Ventile vor Ort zurückgreifen. Mehr als 300 zertifizierte Kalorimeta-Probenehmer arbeiten dann die Legionellenprüfung des Trinkwassers zügig ab. Für den Rest des Jahres 2012 sind noch mehrere 10.000 Beprobungen geplant.

Jährliche Überprüfung notwendig
Die aktuell gültige, novellierte Trinkwasserverordnung besagt, dass Eigentümer von Wohngebäuden mit Großanlagen zur Bereitung von Warmwasser diese jährlich auf Legionellen überprüfen lassen müssen. Dabei gelten Warmwasserinstallationen mit mehr als 400 Liter Speichervolumen oder Warmwasserleitungen mit mehr als drei Liter Inhalt zwischen dem Ausgang des Trinkwasserspeichers und der am weitesten entfernten Probenahmestelle als Großanlagen. Kalorimeta empfiehlt, die Anzahl der Proben so festzulegen, dass alle Steigstränge erfasst werden. Zum einen sind die Stränge in einem Gebäude durch unterschiedliches Nutzerverhalten und einen möglichen Leerstand nicht gleich. Zum anderen können nicht zurückgebaute Totleitungen Probleme verursachen. Darüber hinaus liegen Temperaturaufzeichnungen für die verschiedenen Stränge in der Regel nicht vor. Nur mit der Beprobung aller Steigstränge ist Rechtssicherheit garantiert.

Rund acht Prozent der Proben überschritten Grenzwert
Von den im vergangenen Jahr von Kalorimeta beprobten Liegenschaften wiesen rund acht Prozent einen positiven Befund auf. Die meisten dieser Ergebnisse überstiegen die Grenzwerte nur geringfügig und waren häufig schnell behebbar. Die festgestellten Befunde wurden sowohl in einzelnen Strängen als auch im gesamten System nachgewiesen. Werden nicht alle Stränge beprobt und ein Legionellenbefall festgestellt, so müssen die restlichen Stränge nachbeprobt werden. Diese Kosten kann der Eigentümer nicht auf die Nutzer umlegen.

Umfassender Kalorimeta-Service
Die Novelle der Trinkwasserverordnung stellt eine große Herausforderung für Gebäudeeigentümer dar. Das umfassende Servicepaket von Kalorimeta untermauert, dass der Messdienstleister sich gründlich auf die novellierte Verordnung vorbereitet hat. Hierfür wurden die entsprechenden Verwaltungs- und IT-Prozesse erarbeitet und für das Massengeschäft tauglich gemacht. Ein unschätzbarer Vorteil sind dabei die jahrzehntelangen Erfahrungen, die Kalorimeta beim Einbau, der Wartung und dem Ablesen von Millionen von Erfassungsgeräten zur verbrauchsabhängigen Heiz- und Wasserkostenabrechnung sowie seit vielen Jahren mit dem Einbau und der Wartung von über einer Million Rauchwarnmeldern gesammelt hat.

Diese Erfahrungswerte waren Grundlage für den umfassenden Service zur Trinkwasseruntersuchung. Eine professionelle Planung garantiert, dass selbst große Probemengen ohne Probleme verarbeitet werden können. Kalorimeta übernimmt dazu auch die technische Aufnahme der Trinkwasseranlage und die vorgeschriebenen Meldungen an das zuständige Gesundheitsamt. Die Archivierung der Untersuchungsergebnisse und die Unterstützung bei der Mieterinformation komplettieren den Service.

Erstprüfung muss bis 31. Oktober 2012 abgeschlossen sein
Nach aktuellem Stand der Trinkwasserverordnung muss die Legionellen-Erstprüfung bis 31. Oktober 2012 abgeschlossen sein. Es gilt als sicher, dass die zwingende Legionellenprüfung nicht wieder aufgehoben wird. Daher empfiehlt Kalorimeta die Entscheidung, welcher Dienstleister die Prüfung durchführen soll, schnellstmöglich zu treffen. Unabhängig davon, ob bei der anstehenden Novellierung der Trinkwasserverordnung die Übergangsfrist für die Erstverprobung und das Prüfintervall unter Umständen verlängert wird.

Großer Vorsprung gegenüber Mitbewerbern
Dank der vorausschauenden Planung bei der Umsetzung der Legionellenprüfung, hat Kalorimeta einen erheblichen Vorsprung gegenüber Mitbewerbern aus der Branche. Nach Prognosen des Hamburger Unternehmens wird die Nachfrage nach dieser Dienstleistung weiter steigen. „Wir gehen davon aus, dass wir in den kommenden Monaten noch erheblich mehr Aufträge zur Trinkwasseruntersuchung erhalten“, erwartet Jürgen Lünnemann, Vorstand bei Kalorimeta.

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KALORIMETA Messdienste gehört zur KALO)Gruppe, einem Firmenverbund bestehend aus den Unternehmen URBANA, KALORIMETA und IKW Inkassodienste. Energieerzeugung, Energielieferung, Energieerfassung, Energiemanagement und Energieabrechnung sowie vor- und nachgelagerte Energiedienstleistungen werden durch diese Gruppe abgedeckt.

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Bis Ende 2013: Immobilenbesitzer müssen ihr Trinkwasser auf Legionellen prüfen

Änderung der Trinkwasserverordnung bringt die Pflicht zur Legionellenuntersuchung mit sich! Wir Informieren Immobilienbesitzer über akkreditierte Labore in Ihrer Nähe, bundesweit.

Erneute Änderung der Trinkwasserverordnung bezüglich der Legionellenuntersuchung bringt Immobilenbesitzer in Zugzwang, bis zu 31.12.2013 muss die erstmalige Legionellenprüfung abgeschlossen sein. Der Beschluss erfolgt mit Sitzung vom 12.10.2012 durch den Bundesrat.

Der Untersuchungszyklus wird auf drei Jahre ausgedehnt und die erstmalige Legionellenprüfung muss bis zu Ende 2013 abgeschlossen sein. Außerdem wurde mit der Löschung des Absatz 5 im §13 die Meldepflicht für Großanlagen (Absatz5 im §13) aufgehoben. Der Zyklus der Untersuchung auf Legionellen wird auf 3 Jahre ausgedehnt. Jeder Immobilenbesitzer welcher einen Speicher-, oder Durchfluss-Trinkwasserwärmer ab einem Gesamt- Speichervolumen von über 400 Liter besitzt ist dazu verpflichtet eine Legionellenprüfung in einem geeignetem Labor durchführen zu lassen. Gleiche Pflicht zur Prüfung gilt auch für Hausinstallationen deren Inhalt mehr als 3 Liter vom mindestens einer Rohrleitung zwischen Ausgang des Trinkwasserwärmers und der Entnahmestellebeinhaltet vorweist.

Für die fachmännische Prüfung gibt es akkreditierte Labore welche gemäß DIN EN ISO 17025 zugelassen wurden. Damit Immobilenbesitzer auf Anhieb ein geeignetes Labor zur Testdurchführung findet gibt es ab sofort das Informationsportal unter: legionellenuntersuchung.org . Das Portal listet ausschließlich akkreditierte Labore auf, welche für eine fachgerechte Legionellenprüfung nach DIN EN ISO 17025 zugelassen sind. Die Auswahl des gewünschten Institutes erfolgt übersichtlich nach Bundesländern gegliedert. Außerdem stehen zu allen Laboren ausführliche Informationen auf der Plattform bereit.

Akkreditierte Labore welche bis Dato noch nicht gelistet wurden auf legionellenuntersuchung.org haben die Möglichkeit eine Eintragung zu buchen, vorausgesetzt die Aufnahme-Qualitätsrichtlinien wurden alle erfüllt. Ausführliche Informationen finden Sie unter legionellenuntersuchung.org .

Auf unserem Internetportal finden sie akkreditierten Laboren die für die
Legionellenuntersuchung zugelassen sind. Die Suche kann nach Bundesländern oder nach Städtename erfolgen. Alleeingetragenen Labore sind nach DIN EN ISO 17025
zugelassen. Die erstellten Gutachten werden von den zugehörigen
Gesundheitsämtern akzeptiert. Außerdem finden sie Informationen
zu den Vorbereitungen und zu den Kosten einer Legionellenprüfung. Jetzt
neu – mit direkter Angebotsanfrage an die entsprechenden Labore.

Kontakt:
Legionellenuntersuchung
Hans Schell
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93098 Mintraching
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