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Immobilien

„Der Mieter ist ein Bewerber“

Immobilienprofi Thomas Hellweger im Interview

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist aus der Balance. Vor allem in den Ballungsräumen gibt es zu wenige Wohnungen und es muss zu viel vom Netto fürs Wohnen bezahlt werden. Zwar ist die Politik längst alarmiert, doch bis sich die Angebots-Lage verbessern werde, dürfte es lange dauern, meint Thomas Hellweger. Der Immobilienprofi packt deshalb das Thema von einer anderen Seite an: Er will Mietern beim Eigenmarketing helfen. Im Interview erläutert der Starnberger, worum es dabei geht.

Herr Hellweger, mit einer besseren Präsentation der Mieter werden nicht mehr Wohnungen geschaffen …
Thomas Hellweger: „Nein, aber der Einzelne hat damit viel bessere Chancen. Um mehr bezahlbare Wohnungen muss sich der Gesetzgeber kümmern. Solange die Lage jedoch schwierig ist, ähnelt nun einmal die Bewerbung um eine Wohnung der um einen heiß begehrten Job. Wer ihn haben will, muss positiv auffallen und die Konkurrenten hinter sich lassen.“

Sie sind seit über 25 Jahren Immobilienmakler im Raum Starnberg und München. Was hat sich gegenüber früher geändert?
Hellweger: „Es ist ganz klar ein Eigentümermarkt entstanden. Heute können sich die Vermieter in den meisten Regionen die Mieter aussuchen, denn die Nachfrage ist weit höher als das Angebot. Zudem sind die Mieten stark gestiegen, in Berlin etwa haben sie sich in nur zehn Jahren sage und schreibe verdoppelt.“

Spüren Sie die Veränderungen bei Ihrer eigenen Arbeit?
Hellweger: „Ja, sehr deutlich. Die Region, in der ich arbeite, ist eine der teuersten in Deutschland. Hier erlebt man die Probleme quasi wie mit einem Brennglas gebündelt. Wird in München eine Wohnung angeboten, kommen häufig 50, 60 oder gar 100 Interessenten. Und von denen haben dann 49 beziehungsweise 59 oder 99 das Nachsehen. Das ist schon dramatisch.“

Wen trifft es besonders?
Hellweger: „Natürlich zum einen die mit geringem Einkommen und Hartz-4-Empfänger. Aber auch die freischaffende Künstlerin mit unregelmäßigen Einkünften, die alleinerziehende Mutter mit zwei Kindern, Menschen mit Migrationshintergrund oder auch nur einem ausländisch klingenden Namen. Wenig beliebt sind ebenso junge männliche Singles, Haustierbesitzer oder auch Lehrer und Anwälte.“

Eine lange Liste …
Hellweger: „Ja, die Traummieter, also das verbeamtete kinderlose Ehepaar mittleren Alters, sind eher selten. Wer also nicht richtig gut verdient und damit ins hochpreisige Segment gehen kann, der muss heute um eine Wohnung kämpfen.“

Wie sieht dieser Kampf aus?
Hellweger: „Nun, Vermieter wollen in erster Linie regelmäßig pünktlich ihr Geld auf dem Konto haben. Sie wollen aber auch ein gutes Gefühl bei ihrem Mieter haben. Der soll ihre vier Wände wertschätzen und sympathisch sein. Schließlich gibt man ihm die Schlüssel für oft hart erarbeitetes Eigentum. Für Mieter ergeben sich damit tausend und eine Möglichkeit zu punkten.“

Womit genau?
Hellweger: „Das beginnt beim Schreiben auf eine Anzeige in einem Immobilienportal oder in der Zeitung. Statt des Standardsatzes „Ich bitte um nähere Informationen“ sollte es ein wenig mehr sein. Wer kreativ und humorvoll sowie gleichzeitig seriös rüberkommt, hat gute Karten, in der Liste der Interessenten weit oben zu landen. Ein Bild hilft dem Adressaten, sich beim Besichtigungstermin an den Bewerber zu erinnern, was bei einer Flut an Möchtegern-Mietern entscheidend sein kann.“

Dennoch zählt bei aller Sympathie weiterhin die Bonität!
Hellweger: „Auf jeden Fall. Doch Hartz-4-Empfänger zum Beispiel gelten als sichere Mieter, denn die Miete zahlt der Staat. Viele Eigentümer haben allerdings Vorurteile gegenüber Arbeitslosen und die Miete wird zudem nicht direkt vom Amt überwiesen. Hier kann der Bewerber viel tun, indem er sich so präsentiert, dass keine Ängste entstehen – etwa vor einer schlechten Behandlung der Wohnung oder davor, dass das Wohngeld nicht an den Vermieter weitergeleitet wird. Das Auftreten ist aber auch bei anderen Mietern wichtig und leider scheitert es oft schon bei den Basics.“

Die Basics?
Hellweger: „Ein Dankeschön für die Einladung zur Besichtigung, pünktliches Erscheinen, ein ordentliches Outfit, Freundlichkeit, ein wenig Smalltalk. Ich empfehle zudem jedem Mieter, gleich Gehaltsnachweise und eine Schufa-Auskunft mitzubringen, also nicht erst auf Nachfrage.“

Und darüber hinaus?
Hellweger: „Sehr gut machen sich Empfehlungen, etwa vom Vorvermieter oder auch von der Reinigungskraft. Am besten man packt all das in eine schön gestaltete Bewerbungsmappe. Letztlich sollte sich jeder Mietinteressent mit den Augen der Vermieter betrachten und sich die Frage stellen, ob er sich selbst gerne als Mieter hätte. Das gibt wertvolle Hinweise darauf, was es an der Performance zu verbessern gilt.“

Thomas Hellweger ist ein Immobilienprofi, der über mehr als 25 Jahre Erfahrung auf dem deutschen Markt verfügt. Mit seinem Unternehmen SIS-Immobilien Hellweger & Partner konzentriert er sich auf Wohn- und Geschäftsimmobilien im Raum Starnberg, München und der Region. Zudem beschäftigt sich Hellweger auch als Redner mit der aktuellen Krise auf dem Wohnungsmarkt.

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Mietnebenkosten: Wohnfläche nachmessen lohnt sich

R+V-Infocenter: Zehn-Prozent-Regel gilt nicht mehr

Mietnebenkosten: Wohnfläche nachmessen lohnt sich

Wiesbaden, 6. Dezember 2018. 80 Quadratmeter stehen im Mietvertrag, doch die Wohnung hat nur gut 70: Damit steigt auch die Nebenkostenlast – zumindest wenn der Vermieter diese teilweise auf Basis der Fläche abrechnet. Das R+V-Infocenter rät Mietern deshalb, im Zweifelsfall zum Zollstock zu greifen und nachzumessen.

Zu hohe Kosten möglich
Mehr als zwei Euro Betriebskosten zahlen Mieter im Durchschnitt pro Quadratmeter und Monat. Auf den ersten Blick ist das ein kleiner Betrag. Doch die Kosten summieren sich, da viele Vermieter Betriebskosten wie Wasser und Heizung zumindest teilweise nach der Wohnungsgröße abrechnen – und die stimmt nicht immer. „Wenn der Abrechnung eine zu große Wohnfläche zugrunde liegt, zahlen Mieter möglicherweise für Flächen, die sie gar nicht haben“, sagt Michael Rempel, Jurist bei der R+V Versicherung.

Zehn-Prozent-Regel gilt nicht mehr
Beispiel Heizkosten: Vermieter dürfen diese maximal bis zur Hälfte nach Quadratmetern abrechnen. Auch die Abrechnung der Wasser- und Abwasserkosten nach Fläche ist erlaubt, wenn nicht in allen Wohnungen Wasserzähler installiert sind. Für die Mieter bedeutet das: Es kommt nicht nur auf ihren eigenen Verbrauch an. Stattdessen wird der Verbrauch des gesamten Hauses auf die jeweilige Wohnfläche umgelegt – und je größer die eigene Mietfläche, umso höher ist die Rechnung. „Generell lohnt es sich für Mieter auch deshalb immer, ihre Wohnung nachzumessen und zu überprüfen, ob die Flächenangaben übereinstimmen. Dies gilt vor allem, seit der Bundesgerichtshof entschieden hat, dass die tatsächliche Wohnfläche für Betriebskosten und Mieterhöhungen entscheidend ist“, rät R+V-Experte Rempel. „Früher mussten Mieter nach der Rechtsprechung hier eine zehnprozentige Abweichung tolerieren.“

Weitere Tipps des R+V-Infocenters
– Die Wohnfläche entspricht nicht immer der Grundfläche. Vor allem bei Dachgeschosswohnungen kann die Wohnfläche deutlich geringer sein, wenn der Raum unterhalb von Schrägen nicht oder nur teilweise zählt. Das hängt aber auch davon ab, welche Art der Berechnung im Mietvertrag festgehalten ist.
– Ist keine Berechnungsmethode vereinbart, wenden Gerichte die Wohnflächenverordnung an. Das bedeutet, dass beispielsweise typische Kellerräume, Waschküchen oder Garagen nicht mitzählen.
– Ist im Mietvertrag eine Wohnfläche fest vereinbart, kann eine größere Abweichung auch zur Minderung der Miete berechtigen. Die bloße Angabe der Mietfläche – etwa in der Betriebskostenabrechnung – reicht hierfür allerdings in der Regel nicht.
– Auch für die Hausratversicherung ist es wichtig, die richtige Wohnfläche anzugeben. Sonst drohen im Schadensfall finanzielle Verluste.

Das R+V-Infocenter wurde 1989 als Initiative der R+V Versicherung in Wiesbaden gegründet. Es informiert regelmäßig über Service- und Verbraucherthemen. Das thematische Spektrum ist breit: Sicherheit im Haus, im Straßenverkehr und auf Reisen, Schutz vor Unfällen und Betrug, Recht im Alltag und Gesundheitsvorsorge. Dazu nutzt das R+V-Infocenter das vielfältige Know-how der R+V-Fachleute und wertet Statistiken und Trends aus. Zusätzlich führt das R+V-Infocenter eigene Untersuchungen durch: Die repräsentative Langzeitstudie über die „Ängste der Deutschen“ ermittelt beispielsweise bereits seit 1992 jährlich, welche wirtschaftlichen, politischen und persönlichen Themen den Menschen am meisten Sorgen bereiten.

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Mieterhöhung wegen selbst bezahlter Einbauküche?

Bei Mieterhöhungen ziehen Vermieter meist den örtlichen Mietspiegel als Vergleichsmaßstab heran. Der Mietspiegel bewertet die Wohnungen unter anderem nach ihrer Ausstattung. Hat der Mieter aber teure Ausstattungen wie eine Einbauküche selbst bezahlt, dürfen sie nicht die Höhe der Miete beeinflussen. Der Vermieter muss die Miete in solchen Fällen an vergleichbaren Wohnungen ohne Einbauküche ausrichten. Dies hat laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) der Bundesgerichtshof entschieden.
BGH, Az. VIII ZR 52/18

Hintergrundinformation:
Vermieter dürfen die Miete in gewissen Zeitabständen erhöhen, um sie an die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Damit ist die durchschnittliche Miete für vergleichbare Wohnungen in ähnlicher Größe, ähnlicher Lage und mit ähnlicher Ausstattung gemeint. Um es allen Beteiligten leichter zu machen, gibt es in den meisten Städten und Gemeinden einen Mietspiegel. Er gibt Auskunft darüber, was eine Wohnung mit bestimmten Eigenschaften vor Ort durchschnittlich kostet. Vermieter dürfen den Mietspiegel zur Begründung von Mieterhöhungen verwenden. Der Fall: Ein Ehepaar in Berlin hatte eine Wohnung aus den 1970er Jahren gemietet. Kurz nach dem Einzug bauten sie mit Zustimmung des Vermieters auf ihre Kosten eine eigene Küche ein und verkauften die alte Einbauküche. Jahre später wollte der Vermieter die Miete erhöhen. Er bezog sich dabei auf den Berliner Mietspiegel und war der Ansicht, dass die Mieterhöhung unter anderem durch die moderne Einbauküche gerechtfertigt sei. Diese sei mitvermietet und bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen. Die Mieter weigerten sich, die erhöhte Miete zu bezahlen. Der Vermieter blieb bei seiner Meinung: Es sei ausdrücklich vereinbart worden, dass die neue Einbauküche der alten in der Ausstattung entsprechen solle – und die alte Küche habe er gestellt. Das Urteil: Der Bundesgerichtshof entschied nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice, dass die Einbauküche bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt bleiben müsse. Die derzeitige Einbauküche habe nicht der Vermieter zur Verfügung gestellt. Sie müsse daher bei der Ermittlung der Vergleichsmiete außen vor bleiben. Der Bundesgerichtshof betonte auch, dass zum Nachteil des Mieters getroffene entgegenstehende Vereinbarungen unwirksam seien. Es komme nur auf den tatsächlichen Wohnwert an, dieser sei nicht durch Absprachen zu beeinflussen. Die Mieter mussten daher die erhöhte Miete nicht bezahlen.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 24. Oktober 2018, Az. VIII ZR 52/18

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Betriebskostenabrechnung: Umlage der Hausmeisterkosten

Hat ein Vermieter einen Pauschalvertrag mit einem Hausmeisterdienst, der einzelne Kostenpositionen nicht aufschlüsselt, kann der Vermieter die Kosten dafür nicht auf seine Mieter umlegen. Es muss nachvollziehbar sein, welche Tätigkeiten der Hausmeisterdienst im Einzelnen ausgeführt hat. Dies hat laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Amtsgericht Münster entschieden.
AG Münster, Az. 61 C 2796/17

Hintergrundinformation:
Grundsätzlich dürfen Vermieter zwar die Kosten für einen Hausmeister oder einen Hausmeisterdienst auf ihre Mieter umlegen. Allerdings gibt es bei dieser Kostenposition immer wieder Streit. Denn: Oft führt der Hausmeister auch Wartungsarbeiten oder Reparaturen aus oder übernimmt kleinere Verwaltungsarbeiten. Diese Kosten sind jedoch nicht umlagefähig. Dazu kommt, dass ein Hausmeister häufig Tätigkeiten übernimmt, die als gesonderte Kostenposition in der Abrechnung auftauchen – etwa Winterdienst oder Gartenpflege. Diese darf der Vermieter nicht doppelt abrechnen. Der Fall: Ein Vermieter in Münster hatte von seinen Mietern eine Betriebskostennachzahlung verlangt. Sie zahlten nicht, verlangten Einsicht in die Belege und hatten Einwände gegen mehrere Positionen, darunter die Hausmeisterkosten. Der Vermieter konnte keinen Vertrag vorlegen, aus dem hervorging, was der Auftrag des Hausmeisterdienstes genau umfasste. Zwar zog der Vermieter einen bestimmten Prozentsatz von den Hausmeisterkosten für nicht umlagefähige Beträge ab. Wie dieser Prozentsatz zustande kam, konnte er jedoch nicht erklären. Das Urteil: Das Amtsgericht Münster entschied nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice, dass der Vermieter den Mietern in diesem Fall keine Hausmeisterkosten berechnen konnte. Die gesamte Kostenposition sei nicht umlagefähig, da nicht feststellbar sei, welche Teile umlagefähig seien. Der Vertrag schlüssle die einzelnen Arbeiten nicht auf. Auch habe der Vermieter Kosten für Winterdienst, Gartenpflege und Feuerlöscherwartung zusätzlich abgerechnet. Der Prozentsatz, den der Vermieter für nicht umlagefähige Beträge von den Hausmeisterkosten abgezogen habe, sei jedes Jahr unterschiedlich hoch gewesen. Wie der Vermieter diesen Abzug berechne, sei unklar.
Amtsgericht Münster, Urteil vom 6. April 2018, Az. 61 C 2796/17

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Schaden durch Schreck: Der Vermieter haftet nicht für alles

Verletzt sich ein Mieter infolge eines Mangels der Mietwohnung, haftet meist der Vermieter. Allerdings muss der Mangel der Wohnung die Verletzung direkt verursacht haben. Stürzt eine Mieterin, weil sie sich wegen eines herunterfallenden, defekten Rollladens erschreckt hat, haftet der Vermieter nicht. Dies hat laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Landgericht Nürnberg-Fürth entschieden.
LG Nürnberg-Fürth, Az. 7 S 5872/17

Hintergrundinformation:
Vermieter sind dafür verantwortlich, dass ihre Mietwohnungen frei von Mängeln oder Schäden sind, die die Wohntauglichkeit beeinträchtigen. Ein Mieter, der sich infolge von Wohnungsmängeln verletzt, kann Anspruch auf Schadenersatz und Schmerzensgeld haben. Denn der Vermieter hat eine sogenannte Verkehrssicherungspflicht: Er muss also dafür sorgen, dass Mieter die Räume ohne Verletzungsgefahr nutzen können. Allerdings trägt der Vermieter nicht für jede Eventualität die Verantwortung. Der Fall: Die Mieterin einer Doppelhaushälfte mit Garten hatte ihrem Vermieter gegenüber moniert, dass ein Rollo auf der Gartenseite schwergängig sei. Der Vermieter unternahm nichts. Zwei Wochen später befand sich die Mieterin gerade auf der Treppe zur Gartenterrasse, als das Rollo sich offenbar von selbst löste und herunterfiel. Durch dieses laute Geräusch erschrak die Mieterin so sehr, dass sie ausrutschte. Dabei stützte sie sich mit der Hand ab und zog sich am Handgelenk einen Teilbänderriss und einen Knorpelschaden zu. Sie verklagte daraufhin ihren Vermieter und verlangte 10.000 Euro Schmerzensgeld sowie 52.000 Euro für den sogenannten Haushaltsführungsschaden, da sie ihren Haushalt nicht mehr selbst führen könne. Das Urteil: Das Landgericht Nürnberg-Fürth wies nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice die Klage ab. Zwar umfasse die Pflicht des Vermieters, Mängel zu beseitigen, grundsätzlich auch den Schutz von Leib und Leben. Aber: Der Mangel sei hier nur indirekt für den Schaden verantwortlich. Dies sei nicht ausreichend. Dass sich jemand durch ein lautes Geräusch erschrecke, stolpere und hinfalle, gehöre zum allgemeinen Lebensrisiko, für das niemand anderer haftbar zu machen sei. Eine Verkettung unglücklicher Umstände habe zu diesem Unfall geführt. Eine Haftung des Vermieters wäre aus Sicht des Gerichts nur in Frage gekommen, wenn das Rollo die Frau direkt getroffen hätte.
Landgericht Nürnberg-Fürth, Beschluss von 18. Juni 2018, Az. 7 S 5872/17

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Wohnungsausstattung: Was da ist, muss bleiben

Sind bei der Besichtigung einer Mietwohnung noch Gegenstände oder Einbauten des bereits ausgezogenen Vormieters vorhanden, kann der neue Mieter verlangen, dass diese auch bleiben. Macht der Vermieter den Mieter nicht ausdrücklich darauf aufmerksam, dass ein Gegenstand nicht zur Wohnungsausstattung gehört, schließt ihn der Mietvertrag automatisch mit ein. So entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Amtsgericht Nürnberg hinsichtlich einer vom Vormieter zurückgelassenen Markise.
AG Nürnberg, Az. 29 C 4898/15

Hintergrundinformation:
Viele Mieter hinterlassen beim Auszug Dinge wie Einbauschränke, Küchenzeilen, Bodenbeläge oder auch Markisen. Vieles davon ist sinnvoll und auch nur mit Aufwand wieder zu entfernen. Nicht immer erfährt der neue Mieter, welche Dinge vom Vormieter stammen und welche zur Wohnungsausstattung gehören. Mieter gehen meist davon aus, dass die Ausstattung, die sie bei der Besichtigung einer Wohnung vorfinden, unverändert bleibt. Vermieter sind dagegen oft der Meinung, dass sie fremde Einbauten ohne Weiteres entfernen können. Der Fall: Ein Mieter hatte eine Wohnung besichtigt, über deren Balkon eine Markise angebracht war. Er unterschrieb den Mietvertrag. Bis zu seinem Einzug fand eine Fassadenrenovierung statt. Die Markise war dabei im Weg, weshalb der Vermieter sie entfernen ließ. Der Mieter forderte nun vom Vermieter, die Markise wieder anzubringen. Sie gehöre zur vertraglich vereinbarten Ausstattung der Wohnung. Der Vermieter berief sich auf einen Satz im Mietvertrag, nachdem er für Reparaturen der Markise nicht zuständig sei. Das Urteil: Das Amtsgericht Nürnberg gab dem Mieter recht. Der Vermieter sei verpflichtet, die Markise wieder anzubringen. Nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice begründete das Gericht seine Entscheidung damit, dass der Zustand der Wohnung bei der Besichtigung entscheidend und die Grundlage für den Mietvertrag sei. Wolle der Vermieter bestimmte Gegenstände nicht mitvermieten, müsse er dies ausdrücklich dem Mieter mitteilen – und zwar vor der Unterzeichnung des Mietvertrages. Ansonsten dürfe der Mieter davon ausgehen, dass der Mietvertrag die vorhandene Ausstattung komplett umfasst. Die Mietvertragsklausel über die Reparatur der Markise erlaube dem Vermieter nicht, diese ersatzlos zu entfernen. Auch einen unverhältnismäßigen Aufwand konnte das Gericht im Wiederanbringen der Markise nicht erkennen.
Amtsgericht Nürnberg, Urteil vom 25. August 2017, Az. 29 C 4898/15

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Immobilien

Mario Auer: Hausverwaltung ist Immobilien- und Objektmanagement mit Rechten und Pflichten

Die Immobilienverwaltung ist ein durch Rechte und Pflichten dominiertes Management. Juristisches Know-How ist genauso gefordert wie eine optimale Planung und die Umsetzung aller Aufgaben muss nach neuesten Qualitätsstandards erledigt werden

Mario Auer: Hausverwaltung ist Immobilien- und Objektmanagement mit Rechten und Pflichten

(Bildquelle: Bild: Fotostudio Zanella-Kux)

Kufstein/Tirol – Eine ideale Objektverwaltung von Wohnungen oder Gewerbeflächen beruhend auf einer konsequenten, optimale Abwicklung aller Erfordernisse erfolgt durch die Sicherheit, die auf ein fundiertes Wissen des Hausverwalters beruht. Niemand wird zu einem erfolgreichen Immobilienverwaltungsexperten wenn er dem Kunden nicht ein massives juristisches Wissen, im Rahmen der Rechte und Pflichten, rund um die Immobilie bieten kann und dessen aktives Handeln im Rahmen der Vorschriften zu einer optimalen und damit erfolgreichen Hausverwaltung gehören. Mario Auer, aus Kufstein in Tirol, ist ein renommierter Fachmann in seinem Metier, der regionalen Objektverwaltung, ( www.dieverwalter.cc ) seine Tipps und Ratschläge sind für Eigentümer ein wertvoller Schatz, denn „das gewusst wie“ spart nicht nur Geld sondern aus viel Ärger.

„Es beginnt bei der Kontrolle der Abläufe in den Liegenschaften und das Steuern der daraus resultierenden Entwicklung. Als Sohn eines Bauunternehmers kann ich sagen dass Häuser, privat oder gewerblich immer eine besondere Herausforderung sind, da reicht es eben nicht nur ein Objekt zu verwalten, was schon eine große Aufgabe ist, es geht auch um das bautechnische Verständnis, es geht um Recht und Ordnung und um alle Abläufe die das Miteinander in einem Mietobjekt beherrschen. Ein richtiges Verständnis für den Hausbau setzt diese Tätigkeit nach meiner Überzeugung schon fast grundsätzlich voraus, denn es geht im besonderen auch um Geld und um Ansprüche, da kann Verschwendung kein erstrebenswertes Ziel sein, sondern eine sorgfältige Achtsamkeit. Mit meiner langjährigen Erfahrung von Kindheit an weiß ich sehr gut, welche Experten in speziellen Fällen notwendig sind und wie sie dann gezielt eingesetzt werden müssen“, so Mario Auer im Gespräch.

In seinem Blog, http://www.dieverwalter.cc/verwalter-blog/ erklärt er auf einfache Art und Weise, die wichtigsten Punkte die Hauseigentümer beachten sollten.

Hier eine Zusammenfassung:

– Der Profi kennt die aktuelle Gesetzesgrundlage. Er gibt Tipps und Handlungsvorschläge zu Themen wie etwa Baurecht oder Betriebskosten.
– Die Kommunikation mit den Mietern ist nicht immer einfach. Die Hausverwaltung ist hier der kompetente Ansprechpartner und Ihr Stellvertreter für alle Mietangelegenheiten.
– Der Hausverwalter prüft die Mieteingänge und setzt im Ernstfall die richtigen rechtlichen Schritte. Er übernimmt die treuhänderische Verwaltung der Mietgelder.
– Die Instandhaltung einer Immobilie kann sich sehr aufwändig gestalten. Der Profi führt regelmäßige Überprüfungen durch und koordiniert etwaige Reparaturen.
– Die Hausverwaltung organisiert und führt Eigentümerversammlungen durch. Sie koordiniert die Termine und schickt die Einladungen aus.
– Die Einschätzung des Mietpreises kann oft eine Hürde darstellen. Der professionelle Hausverwalter ist mit dem regionalen Markt bestens vertraut und nimmt Ihnen diese Entscheidung ab.
– Versicherungen sind ein wichtiger Bestandteil in der Immobilienverwaltung. Der Profi berät, prüft und gibt gerne Tipps.
– Die Hausverwaltung wählt die optimalen Versorger für Rohstoffe. Sie beobachtet die tägliche Preisentwicklung und berät bei Solar- oder Photovoltaik-Anlagen.
– Kompetente Netzwerke sind das A und O. Der professionelle Hausverwalter profitiert von der Erfahrung von Fachleuten.
– Und jährlich grüßt die Jahresabrechnung! Der Profi hilft Ihnen dabei Fehler zu vermeiden, sammelt Belege und zahlt allfällige Rechnungen für Sie.

Doch das ist nicht alles …

„Es geht auch immer mehr um schwierige Diskussionen mit Mietern, Vermietern, Miteigentümern und es geht um Eigentümerversammlungen, hier steht der Hausverwalter im Fokus und kann gezielt Hilfestellung geben, in fast allen Belangen, die zu einer effektiven Objektverwaltung gehören. Es sind im Kleinen wie im Großen die Belange des Kunden. Dabei sind oftmals zwischenmenschliche Aspekte mit maßgeblich für eine erfolgreiche Kommunikation zwischen differenzierten Parteien, eine optimale Harmonie ist selten möglich, es gilt alle Anstrengungen zu unternehmen um ein vernünftiges Ergebnis für alle Beteiligten zu erzielen,“ so Mario Auer abschließend.

Im Interview wurde deutlich das ein Objektmanagement eine organisatorisch sehr komplexe Angelegenheit aus Rechten und Pflichten ist. Hausverwalter sind verpflichtet, die Interessen aller Wohnungseigentümer bestmöglich zu vertreten und Weisungen der Mehrheit der Eigentümer zu befolgen. Zu seinen Aufgaben gehören insbesondere die Abrechnung der Betriebskosten, das Bilden von Rücklagen und die Verrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten. Weitere wichtige Aufgaben sind:

– Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen: Der Hausverwalter hat für die Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen zu sorgen. Er muss für Erhaltungsarbeiten und für größere Verbesserungsarbeiten min. 3 Angebote von unterschiedlichen Anbietern einholen. Bestehen familiäre- oder wirtschaftliche Naheverhältnisse zwischen Hausverwalter und Vertragspartner, hat er die Wohnungseigentümer darüber zu informieren.

– Einmahnung von Rückständen: Hausverwalter müssen rückständige Zahlungen eines Wohnungseigentümers auf die Aufwendungen für die Liegenschaft anmahnen. Der Hausverwalter ist im Rahmen der Objektverwaltung berechtigt, einen Rechtsanwalt zur Vertretung der Interessen der Wohnungseigentümer zu beauftragen und um mögliche Rückstände einzuklagen.

– Einsehbares Konto: Der Verwalter hat alle, die Eigentümergemeinschaft betreffenden, Ein- und Auszahlungen entweder über ein für alle Wohnungseigentümer einsehbares Eigenkonto der Eigentümergemeinschaft oder über ein einsehbares Anderkonto durchzuführen.

– Informationspflichten: Der Hausverwalter muss auf Verlangen jedem Wohnungseigentümer Auskunft über Inhalte des Verwaltungsvertrags, insbesondere über die Honorarvereinbarung und den Leistungsumfang geben.

Wissen wie es geht ist das A & O wenn es darum geht Wohneigentum richtig zu verwalten und die richtige Hausverwaltung ist ein wichtiger Faktor ist um Investitionen in Immobilieneigentum richtig zu gestalten, der richtige Immobilienverwalter ist dabei zuständig für Soll & Haben. (RZ)

soll und haben immobilienverwaltung

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„Immobilien sind wie kleine Kinder. Sie benötigen Aufmerksamkeit und jemanden der Hilfestellung leistet wenn Probleme auftreten.“
Als professionelle Hausverwalter verstehen wir unsere Dienstleistung als ganzheitlichen Mehrwert für unsere Kunden.

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6330 Kufstein
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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Verwaltungsrecht

Ferienwohnungen: Hohes Bußgeld für Zweckentfremdung von Wohnraum

Viele Städte haben sogenannte Zweckentfremdungssatzungen, die eine Vermietung von Wohnungen als Ferienwohnung ohne behördliche Genehmigung untersagen. Einen Verstoß können die Behörden mit hohen Bußgeldern ahnden. Laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) verurteilte das Amtsgericht München einen Mieter, der eine Wohnung an wechselnde Personen untervermietet hatte, zu einem Bußgeld von 33.000 Euro.
AG München, Az. 1119 OWi 258 Js 199344/16

Hintergrundinformation:
Die Vermietung von Ferienwohnungen ist ein lohnendes Geschäft. Kein Wunder, dass ihre Anzahl stark zugenommen hat. In Großstädten jedoch ist Wohnraum knapp und oft kommt es auch zu Konflikten mit der Nachbarschaft, die ohne Partylärm und morgendliches Rollkoffergeklapper wohnen möchte. Viele Städte haben deshalb Satzungen erlassen, die eine Nutzung von Wohnungen als Ferienwohnungen von einer Ausnahmegenehmigung abhängig machen. Diese Satzungen richten sich gegen die „Zweckentfremdung von Wohnraum“. Sie gelten für Eigentümer und für Mieter. Der Fall: Ein Münchner hatte eine 104 qm große Wohnung in München-Arabellapark gemietet. Die Miete lag bei 1.980 Euro im Monat. Er nutzte die Wohnung allerdings nicht selbst, sondern vermietete sie teurer an wohlhabende Ortsfremde, die sich zur medizinischen Behandlung in München aufhielten oder ihre Angehörigen bei einem Krankenhausaufenthalt begleiteten. Die Vermietungen dauerten jeweils einige Wochen oder Monate. Im November 2015 erließ die Stadt München gegen den Mieter einen Bußgeldbescheid in Höhe von 50.000 Euro wegen unerlaubter Zweckentfremdung von Wohnraum von 2012 bis 2015. Gegen diesen Bescheid ging der Mann gerichtlich vor. Das Urteil: Das Amtsgericht München bestätigte nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice grundsätzlich den Bußgeldbescheid. Das Gericht erläuterte, dass der Mieter nie die erforderliche behördliche Genehmigung zur Untervermietung an wechselnde Parteien gehabt habe. Sein Nutzungskonzept sei es gewesen, die Wohnung immer nur für relativ kurze Zeiträume an Personen weiterzuvermieten, die sich aus medizinischen Gründen in München aufhielten. Er habe trotz behördlicher Aufforderungen, diese Nutzung einzustellen, und trotz des laufenden Bußgeldverfahrens damit weitergemacht. Das Gericht setzte das Bußgeld allerdings auf 33.000 Euro herab, da diese Nutzung der Wohnung erst seit dem Inkrafttreten der neuen städtischen Satzung im Jahr 2014 mit einem Bußgeld bedroht war und nicht schon seit 2012.
Amtsgericht München, Beschluss vom 28. September 2017, Az. 1119 OWi 258 Js 199344/16

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Mieter zahlt die Miete nicht, was tun?

schnell, effizient und kostensparend handeln

Mieter zahlt die Miete nicht, was tun?

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Kommt der Mieter einer Wohnung in Zahlungsverzug, so gilt für den Vermieter: schnell, effektiv und kostensparend handeln!

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Sehr schnell werden teure Anwälte beauftragt. Davon wollen wir Sie keineswegs abhalten.
Wir möchten Sie aber auffordern, ruhig Blut zu bewahren.
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Jeder Tag zählt. Die klarste Vorgehensweise für den Vermieter ergibt sich, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder mit einem Betrag in Verzug ist, der mindestens zwei Monatsmieten entspricht.

Der mühselige Umweg einer Abmahnung ist in diesem Fall nicht erforderlich. Der Vermieter kann sofort fristlos kündigen. Auch in diesem Fall einer fristlosen Kündigung ist dem Mieter eine angemessene Frist zur Räumung zu gewähren. In der Regel sind dies ca. zwei Wochen.

Was dies im Einzelnen bedeutet und wie konkret vorzugehen ist, hat Thomas Trepnau hier für Sie zusammengefasst.

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Das neue Portal zum Thema Mietrecht in Österreich

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