Tag Archives: Mieterhöhung

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245 % mehr Miete ist zu dulden

ARAG Experten erläutern ein aktuelles Gerichtsurteil

245 % mehr Miete ist zu dulden

Eine Mieterin wurde verpflichtet, eine Modernisierung ihrer Wohnung mittels Balkonanbau, Außenaufzug, Zentralheizung, Isolierverglasung und dreiadrigen Stromkabeln trotz einer zu erwartenden Mieterhöhung auf 245 % der jetzigen Miete zu dulden. Die 70-jährige Mieterin wohnt im verhandelten Fall seit 1958 in einer Vier-Zimmer-Wohnung von rund 100 Quadratmetern. Die Miete kalt belief sich zuletzt auf 517,66 Euro. Die im dritten Obergeschoss gelegene Wohnung ist bisher mit zwei Gaseinzelöfen, doppelt verglasten Fenstern und zweiadrigen Elektroleitungen ausgestattet. Nur für die Badewanne gibt es einen Gasdurchlauferhitzer für Warmwasser. Im Mai 2015 unterrichtete der neue Eigentümer und Kläger die Mieterin von den geplanten Modernisierungsmaßnahmen (Balkonanbau, Außenaufzug, Zentralheizung, Isolierverglasung und dreiadrige Stromkabel) und kündigte nach Fertigstellung eine Mieterhöhung um 751,67 Euro auf dann 1296,33 Euro an.

Die Mieterin teilte umgehend mit, ihre Zustimmung zu verweigern und behauptete, die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen seien nur vorgeschoben, um sie zum Auszug zu bewegen und dann den Wohnungszuschnitt zu ändern und weitergehende Modernisierungen durchführen zu können. Überdies handele es sich um Luxusmodernisierungen zur Vertreibung der alten Mietparteien. Zudem liege auch aufgrund der enormen geplanten Mieterhöhung ein Härtefall vor. Das AG hat der Klage stattgegeben und die Beklagte zur Duldung der angekündigten Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet. Das Gericht kam zu der Überzeugung, dass der Kläger die Baumaßnahmen nicht bloß vorgeschoben, sondern tatsächlich konkret geplant habe. Auch sei die zu erwartende Bauzeit von 10 Tagen zumutbar. Auch die Erhöhung der Miete sei zumutbar, da die Maßnahmen ja keine Luxusmodernisierungen darstellten. Dass sich der Mieter aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen die Wohnung nicht mehr leisten könne, sei unter Abwägung der Eigentümerinteressen an Veränderungen und Verbesserungen seines Mietshauses hinzunehmen, so die ARAG Experten

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Immobilien

Modernisierungen bei Immobilien- dieses Urteil sollten Vermieter und Immobilienkäufer kennen

Wichtiges Urteil für Investoren, Immobilienkäufer und Vermieter zu Modernisierungen bei Wohnimmobilien

Modernisierungen bei Immobilien- dieses Urteil sollten Vermieter und Immobilienkäufer kennen

Immobilen-Ratgeber von Thomas Trepnau

Zum besseren Verständnis skizziere ich zunächst das Recht des Vermieters von Immobilien zur Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Die Grundlage dafür ist der § 558 in Verbindung mit § 555 b und d unseres Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)

Grundsätzlich haben Vermieter die Möglichkeit die Miete nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen um elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zu erhöhen.

Mit der Mietrechtsreform wurde am 01.05.2013 der § 555b BGB eingeführt.
Demnach sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig
eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig
eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern
nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer
1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht
wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der
Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine
Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Der Mieter muss gemäß § 555d Modernisierungsmaßnahmen des Eigentümers der Immobilie in der Regel dulden.

Die gesetzliche Duldungspflicht des Mieters umfasst:
-grundsätzliche Pflicht zur Duldung
-Möglichkeit des Einwands eines Härtefalls
-Einwand zum Härtefall binnen maximal acht Wochen nach Zugang der Modernisierungsankündigung
-nach Ablauf der Frist wird Modernisierung durchgeführt
-Alle weiteren Einwände werden erst im späteren Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt.

Bisher hatten Mieter die Möglichkeit die Miete, im Falle erheblicher Beeinträchtigungen während der Modernisierungsmaßnahme zu mindern. Dies ist nun eingeschränkt.

Schon 2016 schrieb ich: Betreibt ein Vermieter unzulässigen oder unzweckmäßigen Aufwand oder eine Luxusmodernisierung, dann muss der Mieter eine Mieterhöhung nicht ohne weiteres hinnehmen.
(Erfolgreicher Vermögensaufbau und Vermögenssicherung mit Wohnimmobilien)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu diesem Thema ein aktuelles Urteil gefällt.

Der Fall
Die Vermieterin, eine Entwicklungsgesellschaft verklagt die Mieter auf Duldung der anschließend beschriebenen Maßnahmen einschließlich der Duldung des Abrisses eines Anbaus an der Gartenseite des Hauses (Veranda) und der Entfernung der von den Beklagten im Jahr 1992 eingebauten Gasetagenheizung.

Die beklagten Mieter sind aufgrund eines im November 1986 mit dem Land Berlin abgeschlossenen Mietvertrags Mieter eines älteren Reihenhauses in einer Berliner Siedlung, für das sie derzeit eine monatliche Kaltmiete von 463,62 EUR bezahlen. Die Klägerin hat das Anwesen und weitere 13 Siedlungshäuser vor etwa fünf Jahren erworben.
Sie beabsichtigt nun, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen.
Dabei geht es neben der Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, dem Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads und vielem anderen auch um die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel-und Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss.

Die Kaltmiete soll sich infolge der Maßnahmen von 463,62 EUR auf 2.149,99 EUR monatlich erhöhen.

Die enormen Kosten sollten nach dem Wunsch der Entwicklungsgesellschaft gemäß 555 b und d BGB auf die Miete umgelegt werden. Die Mieter waren mit einer Mieterhöhung von 463,12 EUR auf 2.149,99 EUR nicht einverstanden. Deshalb klagte die Vermieterin mit dem Ziel, die Mieter zur Duldung zu zwingen.
Der BGH bestätigte mit seinem Beschluss (VIII ZR 28/17) das vorherige Urteil des Landgerichts Berlin, welches die Klage abgewiesen hatte.

Keine hinnehmbaren Modernisierungsmaßnahmen
Bei den von der Vermieterin angekündigten Arbeiten handele es sich demnach nicht mehr um Modernisierungsmaßnahmen, die die Mieter hinnehmen müssten. „Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands der Immobilie hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht.“
Der BGH wörtlich:
„Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr.4 oder Nr.5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde.“

Der Bundesgerichtshof hat damit der Entmietungsmöglichkeit durch bizarre Mieterhöhungen einen Riegel vorgeschoben.

Man stelle sich vor, die Mieter wären ausgezogen und der Vermieter hätte die Häuser dann unvermietet zum Kauf anbieten können. Die schönste aller Welten für Entwicklungsgesellschaften im derzeitigen, irrsinnig heißen Verkäufermarkt.

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Mieterhöhung nach Modernisierung

ARAG Experten sagen, was Mieter und Vermieter beachten müssen.

Mieterhöhung nach Modernisierung

Modernisiert ein Vermieter seine Immobilie, gibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ihm in § 559 das Recht, die Jahresmiete um bis zu 11 Prozent der für die betreffende Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen. § 555c Abs. 1 BGB sieht vor, dass der Vermieter den Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Modernisierung in Textform über die beabsichtigten Maßnahmen, deren Beginn und voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung informieren muss. Der Mieter hat in diesem Fall ein außerordentliches Kündigungsrecht, das er bis zum Ende des Monats, der auf die Mitteilung folgt, ausüben kann. Das Fehlen der fristgerechten Ankündigung einer tatsächlich durchgeführten Modernisierung führt aber nicht unweigerlich dazu, dass der Vermieter das Recht zur Erhöhung der Miete verliert. Soweit die Gesetze: Was das konkret bedeutet, erklären ARAG Experten.

Der Fall
Im September 2007 kündigte ein Vermieter seinen Mietern schriftlich an, einen Fahrstuhl im Haus einbauen zu wollen. Dem widersprach die Mieterin einer Wohnung in der 2. Etage. Daraufhin zog der Vermieter im Februar 2008 seine Modernisierungsankündigung zurück; den Fahrstuhl ließ er in der Folge dennoch einbauen. Mit Schreiben vom September 2008 erhöhte er die bisherige Miete von 338,47 Euro wegen der ihm entstandenen Kosten für den Einbau des Fahrstuhls um 120,78 Euro. Die Mieterin weigerte sich in der Folgezeit, die erhöhte Miete zu zahlen. Daraufhin klagte der Vermieter auf Zahlung des Differenzbetrages für die Monate Juni bis August 2009.

Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte anschließend über die Wirksamkeit der Mieterhöhung zu entscheiden, die der Vermieter geltend gemacht hatte, ohne die Modernisierung vorher anzukündigen. Der höchste deutsche Gerichtshof entschied denn auch zu Gunsten des Vermieters. Durch die vom Gesetz verlangte Ankündigung der Modernisierung soll der Mieter – so der zuständige Senat – in die Lage versetzt werden, sich auf die geplanten Umbaumaßnahmen in seiner Wohnung einzustellen. Außerdem soll er gegebenenfalls von seinem für diesen Fall bestehenden außerordentlichen Kündigungsrecht Gebrauch machen können. Dagegen soll die Ankündigungspflicht den Vermieter nach Meinung des Gerichts nicht in seinem Recht beschränken, die Kosten der durchgeführten Modernisierung auf den Mieter umzulegen. Die Mieterhöhung konnte der Vermieter deshalb hier auch ohne vorherige Ankündigung verlangen (BGH, Az.: VIII ZR 164/10). Die ARAG Experten weisen allerdings darauf hin, dass eine verlangte MIeterhöhung laut Gesetz erst sechs Monate später wirksam wird, wenn der Vermieter über die geplante Modernisierungsmaßnahme nicht oder nicht rechtzeitig informiert hat.

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Mietpreisbremse: Überhöhte Miete erst nach Vertragsschluss reklamieren?

Seit 1. Juni 2015 gibt es die sogenannte Mietpreisbremse. In ausgewiesenen Gebieten dürfen Vermieter die Miete beim Mieterwechsel nur noch eingeschränkt erhöhen. Mieter dürfen mit einer Beschwerde über eine überhöhte Miete warten, bis sie den Vertrag unterschrieben haben. Das ist keine arglistige Täuschung. So entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Amtsgericht München.
AG München, Az. 422 C 6013/16

Hintergrundinformation:
Seit 1. Juni 2015 können Bundesländer Gebiete festlegen, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist. Will der Vermieter hier einen Mieterwechsel nutzen, um die Miete zu erhöhen, muss er die geltenden Regelungen beachten: Die Miete für den neuen Mieter darf maximal zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. So will der Gesetzgeber den immer massiveren Anstieg der Mieten besonders in Großstädten abfangen. Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse hat zur Folge, dass die Mieterhöhung nur bis zur zulässigen Grenze wirksam ist. Der Mieter kann vom Vermieter die Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrages verlangen. Der Fall: Eine Mieterin hatte in der Münchner Isarvorstadt eine Drei-Zimmer-Dachgeschosswohnung für 1.300 Euro warm gemietet. Die Vormieterin hatte noch 1.110 Euro bezahlt. Aber: Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine solche Wohnung lag bei 910 Euro. Die zulässige Grenze für eine Mieterhöhung wären demnach 1.001 Euro gewesen. Die Mieterin beschwerte sich über die überhöhte Miete. Der Vermieter focht nun den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung an und erhob Räumungsklage. Sie habe ihm weisgemacht, mit der Miete einverstanden zu sein – obwohl sie von Anfang an vorgehabt habe, diese zu reklamieren. Das Urteil: Das Amtsgericht München gab der Mieterin Recht. Nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice erklärte das Gericht, dass das Gesetz den Vermieter zwar nicht dazu zwinge, die Miete bei einem Mieterwechsel zu senken, wenn schon der Vormieter eine Miete oberhalb des Mietspiegels gezahlt habe. Er hätte die Miete jedoch nicht noch einmal um 190 Euro erhöhen dürfen. Eine arglistige Täuschung des Vermieters durch die Mieterin sah das Gericht hier nicht. Ein Mietinteressent sei nicht verpflichtet, den Vermieter schon vor Vertragsabschluss auf eine überhöhte Miete hinzuweisen. Dies würde dem Sinn der Mietpreisbremse widersprechen, da sich dann die Vermieter tatsächlich die Mieter aussuchen könnten, die zur Zahlung überhöhter Preise bereit seien. Das Gericht wies die Räumungsklage ab.
Amtsgericht München, Urteil vom 2. August 2016, Az. 422 C 6013/16

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Bereits seit dem Jahr 2000 beschäftigen wir uns ausschließlich mit diesen Bereichen.

Die Kanzlei ist bekannt aus Presse und Fernsehen, hält regelmäßig Seminare u. a. zum Mietrecht ab, hat zahlreiche Fachbücher veröffentlicht und der Kanzleigründer ist mehrfach von der Zeitschrift FOCUS in der „großen Anwaltsliste“ als Top-Anwalt empfohlen worden.

Die Referenzen der Kanzlei im Überblick:

– Fachanwalt für Mietrecht
– Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht
– Fachanwalt für Baurecht
– Mehrfach von FOCUS als „Top-Anwalt“ empfohlen
– Fachbuchautor
– Dozent
– Spezialist für Immobilienrecht, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht

Am Hauptstandort sind derzeit 6 Rechtsanwälte für Sie spezialisiert.

Den gesamten Bereich rund um die Immobilie wird von dem Rechtsanwalt nun auch im Rahmen auswärtiger Sprechtage an weiteren Standorten angeboten:

Recklinghausen
Reutlingen
Koblenz
Remscheid

An allen neuen Standorten berät und vertritt Sie Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Baurecht C a r s t e n W i l k e. Teilweise sind pro Standort noch weitere Experten im immobilienrechtlichen Bereich für Sie verfügbar.

Bereits seit Beginn unserer Tätigkeit als Rechtsanwälte für Immobilienrecht und Mietrecht haben wir uns zu 100% spezialisiert.

Wir sind davon überzeugt, dass in unserer Zeit eine qualifizierte Beratung und Vertretung ohne entsprechenden Spezialisierungsgrad nicht mehr möglich ist.

Kanzlei für Immobilien- und Mietrecht; Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

Kontakt
Kanzlei für Immobilien- und Mietrecht
C a r s t e n W i l k e
Kölner Straße 102
42897 Remscheid
02191 9349730
info@immobilien-und-mietrecht-remscheid.de
immobilien-und-mietrecht-remscheid.de

Allgemein

Fachanwalt für Mietrecht: Wolfsburg, Pforzheim, Göttingen, Bottrop

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Baurecht nun auch in Wolfsburg, Pforzheim, Göttingen, Bottrop

Fachanwalt für Mietrecht: Wolfsburg, Pforzheim, Göttingen, Bottrop

Fachanwalt für Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Baurecht

Unsere Kanzlei W i l k e & C o l l . ist ausschließlich auf die Rechtsgebiete zum Immobilienrecht und Mietrecht spezialisiert: Immobilienrecht, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht in einem Team von Rechtsanwälten und Fachanwälten für diese Bereiche.

Unsere Rechtsanwälte vertreten Sie unter anderem bei Durchsetzung oder Abwehr von Mieterhöhungen, Kündigungen, Eigenbedarf, Zahlungsrückständen, Beschlussanfechtungen, Räumungsklagen, Schadensersatzansprüchen oder der Prüfung von Immobilienkaufverträgen.

Bereits seit dem Jahr 2000 besteht diese Spezialisierung.

Die Kanzlei ist bekannt aus Presse und Fernsehen, hält regelmäßig Seminare u. a. zum Mietrecht ab, hat zahlreiche Fachbücher veröffentlicht und der Kanzleigründer ist mehrfach von der Zeitschrift FOCUS in der „großen Anwaltsliste“ als Top-Anwalt empfohlen worden.

Die Referenzen der Kanzlei im Überblick:

– Fachanwalt für Mietrecht
– Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht
– Fachanwalt für Baurecht
– Mehrfach von FOCUS als „Top-Anwalt“ empfohlen
– Fachbuchautor
– Dozent
– Spezialist für Immobilienrecht, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht

Am Hauptstandort sind derzeit 6 Rechtsanwälte für Sie spezialisiert.

Den gesamten Bereich rund um die Immobilie wird von dem Rechtsanwalt nun auch im Rahmen auswärtiger Sprechtage an weiteren Standorten angeboten:

Wolfsburg
Pforzheim
Göttingen
Bottrop

An allen neuen Standorten berät und vertritt Sie Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht und Baurecht
C a r s t e n W i l k e.
Teilweise sind pro Standort noch weitere Experten im immobilienrechtlichen Bereich für Sie verfügbar.

Bereits seit Beginn unserer Tätigkeit als Rechtsanwälte für Immobilienrecht und Mietrecht haben wir uns zu 100% spezialisiert.

Wir sind davon überzeugt, dass in unserer Zeit eine qualifizierte Beratung und Vertretung ohne entsprechenden Spezialisierungsgrad nicht mehr möglich ist.

Kanzlei für Immobilien- und Mietrecht; Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

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Rothenfelder Straße 7
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