Tag Archives: Mietnebenkosten

Immobilien

Nebenkosten und Betriebskosten jetzt noch zügig abrechnen, denn

es bleiben nur noch wenige Wochen für die Nebenkostenabrechnung

Nebenkosten und Betriebskosten jetzt noch zügig abrechnen, denn

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau (Bildquelle: Immo-Coaching & Publishing Com. Ltd.)

Viele, die jetzt Immobilien zur Vermietung erwerben oder erworben haben, haben sich bisher nicht mit dem Thema „Vermietung“ beschäftigt. Aber auch für langjährige Vermieter gilt:
Immobilien müssen bewirtschaftet werden. Die Betriebskosten sind hoch. Vermieter können Nebenkosten zwar auf ihre Mieter umlegen. Aber eben nicht alle Nebenkosten. Nur jene, die in der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten beschrieben sind. Macht der Vermieter auch nur kleine Fehler bei der Abrechnung der Mietnebenkosten, droht der komplette Verlust von Nachzahlungsforderungen.

Nebenkosten, die zweite Miete
Die Belastungen durch Betriebskosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass zurecht von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen werden kann. Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Aber gibt es auch den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, insbesondere bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?

Ratgeber für Vermieter
Diesen Ratgeber gibt es. Der Fachbuchautor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch “ Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete “ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung. Der scharf formulierte Titel signalisiert deutlich, an wen sich dieses Buch wendet. Hier soll dem Vermieter unter die Arme gegriffen werden. Genau das macht dieses Buch.

Thomas Trepnau beginnt das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie darüber, welche Alternativen es gibt. Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die Vorbereitung im Mietvertrag ist.

In den nächsten Kapiteln wird erläutert was Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten sind. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie beispielsweise Verwaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?
Ein ganzes Kapitel widmet der Autor dann den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass auch vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt mit ein. Auf Neuerungen wie die erforderliche Legionellenprüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen wird eingegangen. Der Fokus richtet sich dann auf die Verteilung der Nebenkosten. Also der Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Thomas Trepnau benennt alle möglichen Verteilerschlüssel und erklärt welche zweckmäßig sind.

Für den Vermieter gilt, dass er bei der Umlage der Nebenkosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss. Er demnach wirtschaftlich vernünftig handeln muss und eben nicht so tun darf, als wären die Betriebskosten egal, da sie ja für ihn, den Vermieter nur durchlaufende Posten sind.

Man staunt, wenn man erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter sogar noch eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt aber auch, wie Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, möglicherweise erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen können.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, dann ist der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge eingetreten. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.
Heizkostenabrechnung endlich verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese auch selbst machen könnten und das ganze gar nicht so kompliziert ist wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Er erläutert die Details. Nach diesem Kapitel ist die Heizkostenabrechnung kein Buch mit sieben Siegeln mehr. Das kann jeder verstehen. Auch was es mit der Verpflichtung zum Einbau von Wärmemengenzählern auf sich hat.

Vermieter von Geschäftsräumen kommen nicht zu kurz. Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor genau so durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Die Musterabrechnung fehlt auch hier nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der neuen verschärften Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Download mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt. Es ist sofort anwendbar, um ruckzuck die Abrechnung korrekt zu erstellen.

Fazit:
Ein kompaktes, übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser mit dem komplexen Thema vertraut macht. Jeder Vermieter sollte nach der Lektüre in der Lage sein, rechtssicher abrechnen können. Wer dann noch das Videoseminar zur Betriebskostenabrechnung mit Thomas Trepnau erwirbt, ist für wenig Geld bestens versorgt.

Das Buch können Sie über diesen Link bei Amazon ohne Versandkosten bestellen.

Das Buch mit der ISBN 978-9995784102 kann natürlich überall im Buchhandel oder direkt über die Homepage des Verlages erworben werden.

Das Unternehmen führt individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen durch. Außerdem erscheinen im Verlag regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet das Unternehmen seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit. Die Schulungen und Workshops werden europaweit durchgeführt.

Kontakt
Immo Coaching & Publishing Com LTD
Norbert Heesfeld
12/1 Forrest Street
STJ203 St. Julians
+356 35505459
info@immobilienkurs.com
http://www.immo-coaching-and-publishing.com

Immobilien

Countdown zur Abrechnung der Nebenkosten und Betriebskosten

Vermögenserhalt der Vermieter

Countdown  zur Abrechnung der Nebenkosten und Betriebskosten

Vermieter-Ratgeber vonThomas Trepnau

Mietnebenkosten
Strafzinsen für Guthaben bei Banken sind kein Tabu mehr. Wie kann man sein Vermögen schützen?

In Zeiten wie diesen etablieren sich Sachwerte zur Vermögenssicherung. Immobilien sind als Kapitalanlage gefragt wie seit Jahren nicht mehr.

Viele, die jetzt Immobilien zur Vermietung erwerben oder erworben haben, haben sich bisher nicht mit dem Thema „Vermietung“ beschäftigt. Immobilien müssen bewirtschaftet werden. Die Betriebskosten sind hoch. Vermieter können Nebenkosten zwar auf ihre Mieter umlegen. Aber eben nicht alle Nebenkosten. Nur jene, die in der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten beschrieben sind. Nur wenige wissen, was es bedeutet in Deutschland, einem Land mit ausgefeilten Mieterschutzgesetzen als Vermieter langfristig erfolgreich zu sein. Macht der Vermieter auch nur kleine Fehler bei der Abrechnung der Mietnebenkosten, droht der komplette Verlust von Nachzahlungsforderungen.

Nebenkosten, die zweite Miete
Die Belastungen durch Betriebskosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass zurecht von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen werden kann. Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Aber gibt es auch den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, insbesondere bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?

Ratgeber für Vermieter
Diesen Ratgeber gibt es. Der Fachbuchautor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch “ Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete “ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung. Der scharf formulierte Titel signalisiert deutlich, an wen sich dieses Buch wendet. Hier soll dem Vermieter unter die Arme gegriffen werden. Genau das macht dieses Buch. Die neueste Auflage ist jetzt erschienen. Gerade noch rechtzeitig vor dem Jahreswechsel.

Thomas Trepnau beginnt das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie darüber, welche Alternativen es gibt. Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die Vorbereitung im Mietvertrag ist. Ohne exakte Formulierungen läuft gar nichts.

In den nächsten Kapiteln wird erläutert was Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten sind. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie beispielsweise Verwaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?
Ein ganzes Kapitel widmet der Autor dann den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass auch vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden genau beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt mit ein. Auf Neuerungen wie die jetzt erforderliche Legionellenprüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen wird eingegangen. Der Fokus richtet sich dann auf die Verteilung der Nebenkosten. Also der Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Thomas Trepnau benennt alle möglichen Verteilerschlüssel und erklärt welche zweckmäßig sind. Er warnt vor der Anwendung des Personenzahlschlüssels. Die Anwendung diese Verteilerschlüssel kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Für den Vermieter gilt, und das ist sogar gesetzlich vorgeschrieben, dass er bei der Umlage der Nebenkosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss. Er demnach wirtschaftlich vernünftig handeln muss und eben nicht so tun darf, als wären die Kosten egal, da sie ja für ihn, den Vermieter nur durchlaufende Posten sind.

Man staunt, wenn man erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter sogar noch eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt aber auch, wie Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, möglicherweise erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen können.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, dann ist der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge eingetreten. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.
Heizkostenabrechnung endlich verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese auch selbst machen könnten und das ganze gar nicht so kompliziert ist wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Er erläutert die Details. Nach diesem Kapitel ist die Heizkostenabrechnung kein Buch mit sieben Siegeln mehr. Das kann jeder verstehen. Auch was es mit der Verpflichtung zum Einbau von Wärmemengenzählern auf sich hat.

Vermieter von Geschäftsräumen kommen nicht zu kurz. Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor genau so durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Die Musterabrechnung fehlt auch hier nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der neuen verschärften Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Download mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.

Fazit:
Ein kompaktes, übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser mit dem komplexen Thema vertraut macht. Jeder Vermieter sollte nach der Lektüre in der Lage sein, seine Nebenkosten rechtssicher abrechnen können.

Über den Autor: Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt war jahrelang in der Immobilienbrache tätig. Heute ist er Vermieter, freier Dozent um kompetenter Ratgeber für Vermieter, Eigentümer und alle die es werden wollen.
Wo kann ich das Buch kaufen?
Das Buch können Sie über diesen Link bei Amazon ohne Versandkosten bestellen.

Das Buch mit der ISBN 978-9995784102 kann natürlich überall im Buchhandel oder direkt über die Homepage des Verlages erworben werden.

Das Unternehmen führt individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen durch. Außerdem erscheinen im Verlag regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet das Unternehmen seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit. Die Schulungen und Workshops werden europaweit durchgeführt.

Kontakt
Immo Coaching & Publishing Com LTD
Norbert Heesfeld
12/1 Forrest Street
STJ203 St. Julians
+356 35505459
info@immobilienkurs.com
http://www.immo-coaching-and-publishing.com

Immobilien

Mietnebenkosten und Streit

Über kein anderes Thema streiten Mieter und Vermieter mehr als über die Nebenkstenabrechnung

Es liegt eine Woche voller Vorträge und Seminare über die Immobilienwirtschaft hinter mir. Eines meiner Seminarthemen war “ Die sichere Betriebskostenabrechnung 2014 „.
Das Seminar wird übrigens am 20.06.2014 wegen der großen Nachfrage wiederholt.
„Die Betriebskosten- oder wie sie oft genannt wird „Nebenkostenabrechnung“ ist ein Dauerbrenner für Mieter und Vermieter. Über kein anderes Thema wird im Vermietungsgeschäft so häufig und erbittert gestritten. Nicht ganz unschuldig an diesen Auseinandersetzungen sind die sogenannten Interessensvertreter wie der Deutsche Mieterbund (DMB). Oberflächliche Aussagen wie „jede zweite Abrechnung ist falsch“, die der DMB ununterbrochen in der Öffentlichkeit lanciert führen zu (vermeidbaren) Auseinandersetzungen. Solche Aussagen führen außerdem zu verstärkter Inanspruchnahme der Mieter-Beratungsstellen und zu wachsenden Mitgliederzahlen.

Möglicherweise ist die Mitgliederwerbung ja der Hauptgrund für solche Behauptungen. Übrigens ist diese Behauptung des DMB durch nichts belegt. Würde ich mich dieser Behauptung dennoch anschließen wollen, müsste ich den Satz erweitern. Er würde dann lauten: „Jede zweite Abrechnung ist falsch, aber nicht nur zum Nachteil des Mieters!“. Oft stelle ich in meinen Seminaren fest, dass Vermieter erhebliche Fehler in den Betriebskostenabrechnungen machen, womit sie sich selbst schaden. Dass Mieter versuchen, die exorbitanten Belastungen durch Mietnebenkosten zu drücken ist durchaus verständlich und legitim. Angemerkt sei, dass nicht nur Mieter Nebenkosten dafür zahlen, dass sie wohnen. Jeder Haushalt, auch der Eigentümer, hat die Kosten am Hals.

Bedauerlich ist, dass sich in diesem Zusammenhang dauernd Mieter und Vermieter gegenseitig „an die Gurgel gehen“. Der wahre Kostentreiber hingegen bleibt verschont, sitzt als stiller Beobachter in der Ecke und lacht sich ins Fäustchen. Abkassiert wird von Kommunen (Grundsteuer, Wasser, Entwässerung, Straßenreinigung…), Versorgern (Strom, Gas…), Entsorgern (Müll…), Versicherungsgesellschaften (Gebäudeversicherung…) und anderen. Der Vermieter ist hier nichts anderes als der Geldeintreiber für die eben genannten. Und das übrigens auf eigenes Risiko. Denn er zahlt an die Gläubiger auf jeden Fall. Wird sein Mieter jedoch zahlungsunfähig – Pech gehabt. Leider verschwenden Mieter und Vermieter ihre Kraft und Energie, indem sie sich gegenseitig aufreiben. Dabei sind sie doch Vertragspartner. Häufig hat man den Eindruck, sie fühlen sich nur noch als „Vertragsgegner“. Und das im Vermietungsgeschäft, welches grundsätzlich auf Symbiose beruht.

Diese Energien zu bündeln und gemeinsam (Mieter UND Vermieter) Front zu machen gegen ständig steigende Betriebskosten wäre das Gebot der Stunde. Das wäre allemal besser, als den Mitgliedern Rechtsschutzversicherungen zu verkaufen. Abschließend noch zu einem Thema, zu dem ich letzte Woche gleich mehrfach gefragt wurde. Darf ein Vermieter für Leistungen, die er selbst erbringt, wie beispielsweise „Gartenpflege“ Kosten festsetzen und diese auf seine Wohnungsmieter umlegen? Der Bundesgerichtshof hat darüber schon 2012 entschieden (2012 – VIII ZR 41/12). Der Auseinandersetzung beim BGH war die Klage einer Eigentümerin gegen einen Mieter aufgrund einer Betriebskostenabrechnung vorausgegangen. In diesem Fall weigerte sich der Mieter, die in der Betriebskostenabrechnung unter dem Punkt „Gartenpflege“ und „Hausmeister“ aufgeführten Kosten zu bezahlen. Die Vermieterin hatte dort nicht die real entstandenen Kosten aufgeführt, sondern fiktive Kosten (ohne Mehrwertsteuer), die bei einer Erbringung der Leistungen durch einen Drittanbieter entstanden wären.

Vorm Amtsgericht war die von der Vermieterin angestrebte Zahlungsklage abgewiesen worden. Das Landgericht hatte der Klage stattgegeben. Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof in seinem Urteil bestätigte. Gemäß § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV ist eine solche fiktive Abrechnung erlaubt. Die Regelung sei laut BGH dafür gedacht, dass die Betriebskostenabrechnung für den Vermieter vereinfacht wird. Die Vermieterin habe sich korrekt verhalten, indem sie die notwendigen Arbeiten in der Betriebskostenabrechnung aufgeführt und ein darauf beruhendes Angebot eines Unternehmens vorgelegt hat.

Hier noch der Gesetzeswortlaut (§ 1 Abs. 1 Satz 2 Betriebskostenverordnung):
„Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder des Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.“ Bei derartig klarer Gesetzeslage kommt man schon ins Grübeln über die Qualität der Beraterleistungen, vor allem wenn die dann auch noch bis in die letzte Instanz führen. Vermeiden Sie Streit, machen Sie Ihre Abrechnung wasserdicht und melden Sie sich zum Seminar Die sichere Betriebskostenabrechnung 2014 an !
Bis dahin hilft Ihnen das Buch “ Betriebskosten, die zweite Miete – Rechne mit Deinem Mieter ab! “ Bildquelle: 

Das Unternehmen führt individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare bei Veranstaltern wie den Industrie- und Handelskammern und der Deutschen Immobilien-Akademie für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen durch. Außerdem erscheinen im Verlag regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet das Unternehmen seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit. Die Schulungen und Workshops werden europaweit durchgeführt.

Immo Coaching & Publishing Com LTD
Norbert Heesfeld
12/1 Forrest Street
STJ203 St. Julians
+356 35505459
info@immobilienkurs.com
http://www.immo-coaching-and-publishing.com

Immobilien

Streit wegen der Verteilung der Mietnebenkosten

Mögliche Verteilerschlüssel für die Betriebskostenabrechnung

Streit wegen der Verteilung der Mietnebenkosten

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Folgende Verteilerschlüssel sind möglich:
– Wohn- und Nutzfläche
– Personenzahl
– Miet- oder Wohneinheiten
– Verbrauchs- und Verursachungserfassung
– Miteigentumsanteile

Schon im Mietvertrag sollte geregelt werden, nach welchem Maßstab die Betriebskosten auf die Mieter verteilt werden.
Mit Ausnahme der Kosten für Heizung und Warmwasser, die nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung zu verteilen sind, kann der Vermieter mit seinen Mietern den Umlageschlüssel für die Betriebskosten frei vereinbaren.

Vorsicht ist bei der Formulierung geboten. Denn: Ist der gewählte Verteilerschlüssel unverständlich, führt das zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung.

Falls eine Eigentumswohnung vermietet wird, kann die Grundsteuer nicht anhand des für die Wohnung ergangenen Grundsteuerbescheids umgelegt werden, wenn im Mietvertrag die Verteilung nach Wohnfläche festgelegt ist (BGH WuM 2004, 403).
In diesem Fall sollte ausdrücklich vereinbart werden, dass die Grundsteuer nach Grundsteuerbescheid umgelegt wird.

Sofern im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel vereinbart ist, muss musst nach Wohnfläche umgelegt werden.
Das ist gesetzlich für freifinanzierte Wohnungen vorgeschrieben.
Wurde aber bereits einen anderer Verteilerschlüssel angewandt, so bleibt es in der Regel dabei.

Den vereinbarten oder einmal gewählten Verteilerschlüssel kann man nicht ohne weiteres ändern. Das geht nur, wenn mit den Mietern eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde.
Sollen die Kosten für Wasser, Abwasser oder Müll nach Verbrauch abgerechnet werden, darf der Vermieter den Verteilerschlüssel auf verbrauchsabhängige Kostenerfassung umstellen.
Sind Verbrauchserfassungsgeräte vorhanden, müssen die Kosten – zumindest teilweise – nach abgelesenen Verbrauchswerten ver-
Teilt werden. Bei den Wasserkosten besteht diese Pflicht aber nur, wenn alle Wohnungen mit Wasserzählern ausgestattet sind.
Fehlen sie in einer Wohnung, darf weiterhin nach Wohnfläche abgerechnet werden.

In der Abrechnung müssen die Verteilerschlüssel für das gesamte Anwesen und die jeweilige Mietereinheit angegeben werden. Werden mehrere Verteilerschlüssel verwendet, sind alle Umlageschlüssel zu benennen und gegebenenfalls zu erläutern. Der Vermieter ist verpflichtet, anhand der gesamten Betriebskosten für das Anwesen darzustellen und zu erläutern, welchen Verteilerschlüssel, evtl. für einzelne Positionen, er verwendet und wie sich der Anteil für den Mieter errechnet.

Wer mehr zur korrekten Betriebskostenabrechnung erfahren will, findet hier die wichtigen Informationen: http://www.amazon.de/Rechne-mit-Deinem-Mieter-Betriebskosten/dp/3981499603/ref=sr_1_1?ie=UTF8&qid=1354442645&sr=8-1

Von Thomas Trepnau bisher erschienen:
-Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete
-Das Geheimnis der feuchten Wand – Mietminderung
-Mehr Moneten mit Mieterhöhung
-Vermögenssicherung und Vermögensaufbau mit Immobilien – Kauf
ein Haus und mach mehr daraus
-Immobilienbewertung – Was sind Hütte und Scholle wert?

Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt (DIA) und Immobilienfachwirt, ist seit über 25 Jahren in der Immobilienbranche tätig, unter anderem als Hausverwalter, Sachverständiger und Immobilienmakler. Heute ist er Investor, freier Dozent, Firmentrainer und kompetenter Ratgeber für Vermieter und Eigentümer. Der Autor Thomas Trepnau bietet individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare bei Veranstaltern wie den Industrie- und Handelskammern und der Deutschen Immobilien – Akademie für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen an. Außerdem erscheinen im Verlag des Unternehmens regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet Thomas Trepnau seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit.

Kontakt:
Trepnau
Thomas Trepnau
Postfach 101028
93010 Regensburg
0157 72085852
info@trepnau.net
http://www.trepnau.net

Pressekontakt:
Trepnau
Thomas Trepnau
Postfach 101028
93010 Regensburg
0157 72085852
info@trepnau.net
http://www.trepnau.net

Immobilien

Abrechnung der Nebenkosten und Betriebskosten – wichtig für Vermögenserhalt der Vermieter

Nebenkosten, die zweite Miete

Abrechnung der Nebenkosten und Betriebskosten - wichtig für Vermögenserhalt der Vermieter

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Die Schuldenkrise in Europa schwelt. Einer der bekanntesten deutschen Historiker der Gegenwart, Arnulf Baring, bezeichnet den Euro gar als „Schnapsidee“ und fordert den Austritt Deutschlands aus der Währungsunion. Die Vorstellung, Deutschland könne den Euro retten sei ein großer Irrtum.

In Zeiten wie diesen etablieren sich Sachwerte zur Vermögenssicherung. Immobilien sind als Kapitalanlage gefragt wie seit Jahren nicht mehr.

Viele, die jetzt Immobilien zur Vermietung erwerben oder erworben haben, haben sich bisher nicht mit dem Thema „Vermietung“ beschäftigt.
Immobilien müssen bewirtschaftet werden. Die Betriebskosten sind hoch. Vermieter können Nebenkosten zwar auf ihre Mieter umlegen. Aber eben nicht alle Nebenkosten. Nur jene, die in der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten beschrieben sind.
Nur wenige wissen, was es bedeutet in Deutschland, einem Land mit ausgefeilten Mieterschutzgesetzen als Vermieter langfristig erfolgreich zu sein.

Macht der Vermieter auch nur kleine Fehler bei der Abrechnung der Mietnebenkosten, droht der komplette Verlust von Nachzahlungsforderungen.

Nebenkosten, die zweite Miete
Die Belastungen durch Betriebskosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass zurecht von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen werden kann.
Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf.
Aber gibt es auch den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, insbesondere bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?

Ratgeber für Vermieter
Diesen Ratgeber gibt es. Der Fachbuchautor Thomas Trepnau aus Regensburg liefert mit seinem Buch „Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete“ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung.
Der scharf formulierte Titel signalisiert deutlich, an wen sich dieses Buch wendet. Hier soll dem Vermieter unter die Arme gegriffen werden. Genau das macht dieses Buch.

Thomas Trepnau beginnt das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie darüber, welche Alternativen es gibt.
Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die Vorbereitung im Mietvertrag ist. Ohne exakte Formulierungen läuft gar nichts.

In den nächsten Kapiteln wird erläutert was Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten sind. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie beispielsweise Verwaltungskosten werden beschrieben.
Was sind Betriebskosten?
Ein ganzes Kapitel widmet der Autor dann den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass auch vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind.
Alle umlagefähigen Betriebskosten werden genau beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt mit ein. Auf Neuerungen wie die jetzt erforderliche Legionellenprüfung wird eingegangen.

Der Fokus richtet sich dann auf die Verteilung der Nebenkosten. Also der Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden.
Thomas Trepnau benennt alle möglichen Verteilerschlüssel und erklärt welche zweckmäßig sind. Er warnt vor der Anwendung des Personenzahlschlüssels. Die Anwendung diese Verteilerschlüssel kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Für den Vermieter gilt, und das ist sogar gesetzlich vorgeschrieben, dass er bei der Umlage der Nebenkosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss. Er demnach wirtschaftlich vernünftig handeln muss und eben nicht so tun darf, als wären die Kosten egal, da sie ja für ihn, den Vermieter nur durchlaufende Posten sind.

Man staunt, wenn man erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter sogar noch eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt aber auch, wie Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, möglicherweise erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen können.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, dann ist der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge eingetreten. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.

Heizkostenabrechnung endlich verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese auch selbst machen könnten und das ganze gar nicht so kompliziert ist wie viele meinen.
Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch.
Er erläutert die Details. Nach diesem Kapitel ist die Heizkostenabrechnung kein Buch mit sieben Siegeln mehr. Das kann jeder verstehen.

Vermieter von Geschäftsräumen kommen nicht zu kurz. Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor genau so durch wie vorher die Heizkostenabrechnung.
Die Musterabrechnung fehlt auch hier nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Download mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.

Fazit: Ein kompaktes, übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser mit dem komplexen Thema vertraut macht. Jeder Vermieter sollte nach der Lektüre in der Lage sein, seine Nebenkosten rechtssicher abrechnen können.

Über den Autor: Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt und Immobilienfachwirt. war jahrelang in der Immobilienbrache tätig. Heute ist er Vermieter, freier Dozent um kompetenter Ratgeber für Vermieter, Eigentümer und alle die es werden wollen.

Wo kann ich das Buch kaufen?
Das Buch können sie über diesen Link bei Amazon ohne Versandkosten bestellen. Oder ebenfalls versndkostenfrei über die Homepage des Autors www.trepnau.net.
Amazon
ISBN: 978-3981499605

Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt (DIA) und Immobilienfachwirt, ist seit über 25 Jahren in der Immobilienbranche tätig, unter anderem als Hausverwalter, Sachverständiger und Immobilienmakler. Heute ist er Investor, freier Dozent, Firmentrainer und kompetenter Ratgeber für Vermieter und Eigentümer. Der Autor Thomas Trepnau bietet individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare bei Veranstaltern wie den Industrie- und Handelskammern und der Deutschen Immobilien – Akademie für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen an. Außerdem erscheinen im Verlag des Unternehmens regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet Thomas Trepnau seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit.

Kontakt:
Trepnau
Thomas Trepnau
Postfach 101028
93010 Regensburg
0157 72085852
info@trepnau.net
http://www.trepnau.net

Pressekontakt:
Thomas Trepnau
Thomas Trepnau
Postfach 101028
93010 Regensburg
0157 72085852
info@trepnau.net
http://www.trepnau.net

Immobilien

Frist für die Nebenkostenabrechnung und Betriebskostenabrechnung läuft ab

19.10.2012 Die Abrechnung für den Abrechnungszeitraum 2011 der Mietnebenkosten muss bis Ende Dezember dem Mieter vorliegen

Frist für die Nebenkostenabrechnung und Betriebskostenabrechnung läuft ab

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Für Vermieter, die die Nebenkosten für das Jahr 2011 noch nicht abgerechnet haben, wird es eng.
Sie haben nur noch wenige Wochen, um die Betriebskostenabrechnung fertig zu stellen und ihren Mietern auszuhändigen.

Zugang der Nebenkostenabrechnung beim Mieter entscheidend
Die Abrechnungsfrist ist eine Ausschlussfrist. Das bedeutet, dass Vermieter, die die Abrechnung zu spät erstellen, in der Regel keinen Anspruch mehr auf Nachzahlungen von Betriebskosten haben.
„Versäumt der Vermieter diese wichtige Frist ist der Mieter fein raus“, so Thomas Trepnau der bundesweit bekannte Fachbuchautor.

Klarer Vorteil für den Mieter, wenn die Frist nicht eingehalten wird
Ergibt die Abrechnung eine Nachzahlung zu Lasten des Mieters, muss sie der Mieter nicht mehr bezahlen, wenn er die Abrechnung erst nach Ablauf dieser Frist erhalten hat.
Für den Fall, dass die Nebenkostenabrechnung ein Guthaben für den Mieter ausweist, muss der Vermieter das Guthaben an den Mieter auszahlen. Auch, wenn die Abrechnung nach Ablauf der Frist beim Mieter eingeht.
Kommt der Vermieter seiner Pflicht zur Nebenkostenabrechnung gar nicht nach, hat der Mieter die Möglichkeit, seine gesamten Vorauszahlungen zurückzuverlangen (BGH, VIII ZR 57/04).

Noch ist es nicht zu spät
„Jeder Vermieter kann die Betriebskostenabrechnung für 2011 noch zügig erstellen. Wie das geht“ so Thomas Trepnau, „steht in meinem Vermieter-Ratgeber „Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete“.
Dort ist genau und für jeden Vermieter leicht nachvollziehbar beschrieben, was jetzt zu tun ist.

Alle umlagefähigen Kosten berücksichtigen und nichts verschenken
Vermieter schaden sich mit Abrechnungsfehlern oft selbst. Viele Vermieter wissen nicht genau, welche Kosten auf den Mieter umgelegt werden können und verschenken so Geld ohne es zu wissen.

Abrechnungstipps für Vermieter Schlag auf Schlag
„Solche Fehler sind leicht zu vermeiden. Befolgen Sie einfach Schritt für Schritt der Empfehlungen in meinem Buch.“ Dieser Rat kommt aus berufenem Munde. Thomas Trepnau hat Hunderte von Seminaren für Vermieter durchgeführt. Unterschiedlichste Fälle wurden dort diskutiert und sind in sein Buch eingeflossen.
„Mein Ziel war es, alle nötigen Schritte leicht nachvollziehbar zu beschreiben“, erklärt Thomas Trepnau. Deshalb habe er sich um klare, leicht verständliche Worte bemüht. Das Resultat spricht für sich: „Jeder Leser ist nach der Lektüre in der Lage, die Nebenkostenabrechnung in verblüffend kurzer Zeit zu erstellen. Dass diese dann auch korrekt ist, versteht sich von selbst!“ Einwendungen von Mietern könnten dann ganz locker pariert werden

Anders bei Vermietung von Geschäftsräumen
Die Abrechnungsfrist entfaltet ihre Ausschlusswirkung nur bei Wohnräumen. Bei Vermietung gewerblicher Flächen verliert der Vermieter bei Nichteinhaltung der Frist eventuelle Nachzahlungsansprüche nicht.

Das Buch mit kostenlosem Download des Werkzeugsets ist im Buchhandel erhältlich,versandkostenfrei bei Amazon sowie auf der Homepage des Autors.

Von Thomas Trepnau außerdem erschienen:
Das Geheimnis der feuchten Wand – Mietminderung
Mehr Moneten mit Mieterhöhung
Vermögenssicherung und Vermögensaufbau mit Immobilien
Immobilienbewertung

Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt (DIA) und Immobilienfachwirt, ist seit über 25 Jahren in der Immobilienbranche tätig, unter anderem als Hausverwalter, Sachverständiger und Immobilienmakler. Heute ist er Investor, freier Dozent, Firmentrainer und kompetenter Ratgeber für Vermieter und Eigentümer. Der Autor Thomas Trepnau bietet individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare bei Veranstaltern wie den Industrie- und Handelskammern und der Deutschen Immobilien – Akademie für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen an. Außerdem erscheinen im Verlag des Unternehmens regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet Thomas Trepnau seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit. Die Schulungen und Seminare werden deutschlandweit durchgeführt.

Kontakt:
Thomas Trepnau
Thomas Trepnau
Postfach 101028
93010 Regensburg
0157 72085852
info@trepnau.net
http://www.trepnau.net