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Schluss mit steigende Mieten: Hausbau zu mietähnlichen Konditionen ist möglich!

Schluss mit steigende Mieten: Hausbau zu mietähnlichen Konditionen ist möglich!

(Mynewsdesk) Die Mietpreisbremse versagt. Nicht nur in Ballungszentren wird es für Normalverdiener immer schwieriger eine bezahlbare Wohnung zu finden, die einer Familie ausreichend Lebensqualität bietet. Obwohl der Unterschied zwischen Miete und monatlicher Rate für den Hausbau immer kleiner wird, glauben viele sich einen Hausbau nicht leisten zu können.

Seit Jahren sind steigende Mieten ein regelmäßig widerkehrendes Thema in den Medien, auf Blogs oder in Foren. Im Januar hat die Deutsche Bank eine Studie zum „Deutschen Häuser- und Wohnungsmarkt 2018“ veröffentlicht, die sogleich für neue Schlagzeilen gesorgt hat. Denn die Immobilienfachleute erwarten dieses Jahr steigende Mieten und Kaufpreise in deutschen Großstädten. Die Ursache sind zu wenige Wohnungen und die gute Lage am Arbeitsmarkt. Auch der Mieterbund prognostiziert Mietsteigerungen von durchschnittlich fünf Prozent, in Großstädten sogar um 10 Prozent. Die Mieten und Kaufpreise schnellen seit Jahren in die Höhe, ein Ende ist nicht abzusehen.

Für viele Mieter bedeutet dies eine unsichere Situation, wenn sie von Mieterhöhungen bedroht sind. Eine Umfrage des deutschen Caritasverbandes hat ergeben, dass etwa dreiviertel der Deutschen Angst vor zu hohen Wohnkosten hat. Bereits jetzt ist in den Metropolen bezahlbarer Wohnraum knapp. Aufgrund von veränderten Lebensumständen ziehen etwa 30 Prozent der Bevölkerung einen Umzug in Betracht. Daher sollten beispielsweise Paare und junge Familien, die in den nächsten Jahren einen Umzug in eine größere Wohnung planen, sich frühzeitig nach Alternativen umsehen. Denn wenn durch Kinder oder wegen eines Homeoffices mehr Platz gebraucht wird, ist ein Umzug nicht immer ohne größere finanzielle Einschnitte möglich. Sicher, es gibt die Möglichkeit von einer teuren Wohnung in der Stadt ins günstigere Umland zu ziehen. Jedoch werden auch dort im Laufe der Jahre die Mieten steigen.

Das eigene Haus – nur für Besserverdiener?  Die Alternativen zu einem abhängigen Mietverhältnis sind oft von Vorurteilen geprägt. „Denn der Mythos, ein Haus können sich nur Besser- oder Doppelverdiener leisten, scheint nach wie vor zu bestehen. Wer kennt nicht diese Sätze: Ein Haus können wir uns nicht leisten. Uns fehlt der Mut zum Abenteuer Hausbau“, sagt Jürgen Dawo, Gründer von Town & Country Haus.

Dabei ist der Hausbau durch verschiedene Anbieter für schlüsselfertige Häuser planbar und finanzierbar. Der Gesamtpreis und die Bauzeit werden garantiert. Dank niedriger Zinsen und einem guten Preis-Leistungsverhältnis für den kompletten Bau von Bauprofis wie Town & Country Haus sind Häuser auch für mittlere Einkommensgruppen finanzierbar.

Die Angst vor hohen Grundstückspreisen wird oft als weiteres Gegenargument aufgeführt. Baugrund ist je nach Region und Bundesland unterschiedlich teuer. „Manche Kommunen fördern Familien mit günstigen Baugrundstücken, dies auch in Metropolregionen wie München. Deshalb sollten sich angehenden Bauherren unbedingt über Förderprogramme in ihrer Region informieren“, empfiehlt Hausbau-Experte Jürgen Dawo.

Dank Bauprofi machbar: Hausbau zu mietähnlichen Konditionen Bei einer all-inclusive Reise sind die Kosten für einen zweiwöchigen Urlaub garantiert. Die Reiseprofis haben die Reise genau kalkuliert, die Preise sind durch Verträge mit Hotels und Airlines garantiert. Dies ist etwa vergleichbar mit den Leistungen von Baufirmen für ein schlüsselfertiges Haus. Dadurch ist es möglich, den Hausbau zu mietähnlichen Konditionen zu realisieren. Die Basis ist eine sorgfältige Aufstellung der Gesamtkosten. Die Kosten für ein Haus sind gut kalkulierbar. Variabel sind die regionalen Preisunterschiede für Grundstück und Steuern sowie die Kreditkonditionen. Derzeit sind die Zinsen niedrig. Einen Kredit gibt es auch mit niedrigem Eigenkapital. Durch einen langfristigen Kredit bekommen Bauherren Planungssicherheit. Bauherren können mit guter Finanzplanung das Kreditziel in Höhe ihrer Monatsmiete erreichen – dies auch am Rand von Speckgürteln wie Frankfurt am Main oder Hamburg.

„Mit unserer Hausserie „Aspekt“ ermöglichen wir zum Beispiel Familien mit schmalen Baubudget den Hausbau zu mietähnlichen Konditionen“, sagt Dawo von Town & Country Haus.

Viele Bauherren bestätigen: der Hausbau ist finanzierbar und machbar. Eigenheimbesitzer sind sogar glücklicher: eine Umfrage des Instituts für Management- und Wirtschaftsforschung (IMWF) ergab, dass 93 Prozent mit ihrer Entscheidung für die eigene Immobilie glücklich und zufrieden sind.

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Das 1997 in Behringen (Thüringen) gegründete Unternehmen Town & Country Haus ist die führende Massivhausmarke Deutschlands.

Im Jahr 2017 verkaufte Town & Country Haus mit über 300 Franchise-Partnern 4.466 Häuser und erreichte einen Systemumsatz-Auftragseingang von 844,29 Millionen Euro. Mit 2.790 gebauten Häusern 2017 und einem Systemumsatz-gebaute Häuser von 512,92 Millionen Euro ist Town & Country Haus erneut Deutschlands meistgebautes Markenhaus.

Rund 40 Typenhäuser bilden die Grundlage des Geschäftskonzeptes, die durch ihre Systembauweise preisgünstiges Bauen bei gleichzeitig hoher Qualität ermöglichen. Für neue Standards in der Baubranche sorgte Town & Country Haus bereits 2004 mit der Einführung des im Kaufpreis eines Hauses enthaltenen Hausbau-Schutzbriefes, der das Risiko des Bauherrn vor, während und nach dem Hausbau reduziert.

Für seine Leistungen wurde Town & Country Haus mehrfach ausgezeichnet: So erhielt das Unternehmen zuletzt 2013 den Deutschen Franchise-Preis. Für seine Nachhaltigkeitsbemühungen wurde Town & Country Haus zudem mit dem Green Franchise-Award ausgezeichnet. 2014 wurde Town & Country Haus mit dem Preis TOP 100 der innovativsten Unternehmen im deutschen Mittelstand ausgezeichnet. Zudem wurde Town & Country Haus bei zahlreichen Wettbewerben nominiert und erhielt im Jahr 2017 den Hausbau-Design-Award für das Doppelhaus Aura 136 in der Kategorie Moderne Häuser. 

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Landgericht Berlin hält Mietpreisbremse für verfassungswidrig

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Landgericht Berlin hält Mietpreisbremse für verfassungswidrig

Fachanwalt Bredereck

Die Mietpreisbremse sollte dafür sorgen, in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt (u. a. Berlin, Frankfurt/Main, Hamburg und München) einen Anstieg der Mieten zu begrenzen. Seit der Einführung 2015 gab es Kritik von allen Seiten, die verabschiedeten Regelungen haben in der Praxis nicht den gewünschten Effekt. Auch das Landgericht Berlin hat sich nun den Kritikern der Mietpreisbremse angeschlossen und diese gar für verfassungswidrig erklärt (LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2017 – 67 O 149/17). Wie begründet das Gericht seine Entscheidung und welche Auswirkungen hat diese?

Verfassungswidrigkeit für konkreten Fall nicht entscheidend: Das LG Berlin hatte sich mit dem Begehren einer Mieterin auseinanderzusetzen, die ihre Miete aufgrund der Mietpreisbremse als überhöht ansah und deshalb einen entsprechenden Teil von ihrer Vermieterin zurückerstattet haben wollte. In erster Instanz wurde ihr ein Teilbetrag dessen zugesprochen, nach Ansicht des LG Berlin stehe ihr ein weitergehender Rückzahlungsanspruch aber nicht zu. Auf die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse kam es somit in dem konkreten Fall gar nicht an, sodass das Gericht auch nicht das Bundesverfassungsgericht mit der Klärung beauftragte. Dennoch ließ es sich nicht nehmen, in seinem Beschluss auf die Verfassungswidrigkeit des maßgeblichen § 566d BGB zu verweisen.

Vermieter werden ungleich behandelt: Entscheidend sei in diesem Zusammenhang eine Ungleichbehandlung von Vermietern ohne sachlichen Grund, die gegen Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes verstoße. Für die Mietpreisbremse sei nämlich ortsübliche Vergleichsmiete entscheidend. Diese wiederum variiert von Stadt zu Stadt. Als Beispiel führte das Gericht Berlin und München an. Die Vergleichsmiete in München liege demnach um über 70 Prozent über der von Berlin. Daraus ergebe sich also eine ungleiche Behandlung der Vermieter in den unterschiedlichen Städten. Sachliche Gründe dafür konnte das Gericht nicht finden (LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2017 – 67 O 149/17).

Das LG Berlin: „Eine sachliche Rechtfertigung der Ungleichbehandlung ist aber auch sonst nicht ersichtlich. Sie wäre allenfalls dann in Betracht zu ziehen, wenn die vom Gesetzgeber adressierten „einkommensschwächeren Haushalte und Durchschnittsverdiener“ in höherpreisigen Mietmärkten – wie München – über ein signifikant höheres „niedriges“ oder „durchschnittliches“ Einkommen verfügten als solche in günstigeren Mietmärkten – wie Berlin -… Dafür allerdings fehlt jeglicher belastbare Anhalt … (LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2017 – 67 O 149/17)“

Ungleichbehandlung durch Begünstigung von Vermietern: Ebenso ergebe sich nach Meinung des Gerichts eine Ungleichbehandlung daraus, dass Vermieter begünstigt würden, die vor Einführung der Mietpreisbremse eine zu hohe Miete verlangt haben. Diese dürften nämlich weiterhin bei einer Neuvermietung die „alte“ Miete unbeanstandet verlangen.

Verbindliche Überprüfung bleibt aus: Eine verbindliche Feststellung der Verfassungswidrigkeit kann nur das Bundesverfassungsgericht vornehmen. Dem wurde die Sache hier aber mangels Entscheidungserheblichkeit nicht vorgelegt. Ob die Bedenken des LG wirklich durchgreifen, bleibt also zunächst abzuwarten. Zu einer Entscheidung durch das Bundesverfassungsgericht könnte es entweder durch den konkreten Normenkontrollantrag eines anderen Gerichts oder eine Verfassungsbeschwerde kommen.

16.11.2017

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Immobilien

Wohnungsmangel – wer bringt frischen Wind in den Markt?

Was steht in den Wahlprogrammen der Parteien zum Thema Immobilienpolitik? Mehr Regulierung oder nachhaltige Reformen.

Wohnungsmangel - wer bringt frischen Wind in den Markt?

Die Gesetzgebung bläst von vorn, aber der Markt von hinten. (Bildquelle: fotolia.com – AlexanderNikiforov)

Welche Partei bringt frischen Wind in einem Markt, der für jeden einzelnen Bürger sowie für den Zusammenhalt und den Wohlstand der Gesellschaft so immens wichtig ist.

Als Kölner Immobilienunternehmen nimmt Hansch Immobilien die bevorstehende Wahl zum Anlass, um die Konzepte zur Immobilienpolitik aus dem Wahlprogramm der Parteien zu vergleichen. Dass unbedingt etwas getan werden muss, um nachhaltig den Wohnungsmangel, speziell in Ballungsgebieten zu beheben, steht wohl außer Frage.
Die Zahlen aus dem neu veröffentlichten IMMOBILIEN COMPASS 2017 der Hansch Immobilien IVD Unternehmensgruppe Köln sprechen für sich selbst. Mitte September 2017 stehen aktuell rund 1.000 Mietangebote einer Zahl von rund 261.000 Wohnungssuchenden gegenüber (Quelle: immobilienscout24). Auch wenn sich die absoluten Zahlen laufend verändern, eine Mehrfachsuche der Mietinteressenten nicht ganz auszuschließen ist. Die Relation bleibt unverändert und das ist schlichtweg erschreckend.

Rückblick der Immobilienpolitik
Die Antwort der Politik ist bekannt: Die Mietpreisbremse seit Juni 2015. Die erhoffte Wirkung blieb bisher aus. Zumal eine Preisbremse keinen neuen Wohnraum schafft. Die ökonomische Bewertung der Mietpreisbremse ist ausgesprochen negativ. Nachzulesen in einem Gutachten des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW), Köln und in Auftrag gegeben vom Zentralen Immobilienausschuss e. V. (ZIA) im Juni 2017. Die bisherigen Eingriffe des Gesetzgebers bremsten gerade jene Bereiche, die eigentlich unterstützt werden müssen: Investitionen in den Neubau und in den Bestand sowie den privaten Eigentumserwerb. Die Verschärfung der Energiesparverordnung (EnEV) im Mai 2014 fällt auch in diese Kategorie. So wichtig das Ziel des Umweltschutzes ist, die energetischen Anforderungen an den Neubau verteuern die ohnehin schon hohen Baukosten noch weiter.

Wahlprogramme der Parteien – Immobilienpolitik 2017
In den Wahlprogrammen der Parteien fordert das eine Lager eine deutliche Verschärfung der staatlichen Regulierungen – Stichwort: Mietpreisbremse. Wohingegen die beiden anderen Parteien mehr auf Marktwirtschaft und Anreize setzen. Eine Wohnungsbauförderung durch erhöhte Abschreibung lehnt das eine Lager ab. Ja oder nein zur Wiederbelebung einer gemeinnützigen Wohnungswirtschaft (= soziale Wohnraumförderung) wird auch kontrovers betrachtet. Wer sich vor der Wahl noch ein genaues Bild machen möchte, ist gut beraten, sich zu informieren. Der Immobilienverband Deutschland (IVD) hat speziell für die Bundestagswahl eine Übersicht erstellt: Wahlprogramme im Vergleich. Im Internet abrufbar unter http://ivd.net/berlin-wahlprogramme-vergleich/

Ideen müssen umgesetzt werden
Ideen müssen umgesetzt werden und hier fehlt es derzeit noch an Durchschlagskraft. Aber gibt es Ideen, die den Wohnungsmarkt entlasten, privaten Eigentum fördern und Investitionsanreize verstärken? Hierzu ein Kommentar von Jürgen Hansch, Inhaber der Hansch Immobilien Köln und Immobilien-Sachverständiger: Bürokratie-Abbau und ein vernünftiges Augenmaß bei der Genehmigung von Bauvorhaben muss ein wichtiges Ziel sein. Als Hausverwalter und Immobilienmakler klagen mir die kleinen privaten Vermieter ihr Leid. Baugenehmigungen zur Nutzung von Ausbaureserven dauern bis zur Feststellung zu lange oder können auf Grund von überzogenen behördlichen Anforderungen nicht bezahlbar durchgeführt werden.
Download Magazin IMMOBILIEN COMPASS 2017
Eine vor kurzem veröffentlichte Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln besagt das 3,9 Millionen Kleinvermieter rund 15 Millionen Wohnungen als Mietraum zur Verfügung stellen. Doch die finanziellen Belastungen wie energetische Sanierungen, zunehmende Regulierungen oder Erhaltungssatzungen (Milieuschutz) verhindern Investitionen.

Jürgen Hansch: Staatliche Reglementierung hat selten zum Ziel geführt. Regulierte Förderung, wäre der richtige Weg. Förderung von selbstgenutzten Wohneigentum, Investitionsanreize sowie die Nutzung von städtischen Ausbaureserven sind sogenannte „Produktionsfaktoren“ für mehr Wohnraum. Wenn ich durch die Stadtteile von Köln gehe, sehe ich viele Aufstockungsmöglichkeiten. Experten haben ein hohes Potenzial an möglichen Ausbauflächen bundesweit festgestellt. Ein großer Teil Häuser, die älter und schützenswert sind, aber durch Baumaßnahmen ihren Bestandsschutz verlieren. Dann greifen Maßnahmen wie Brandschutzverordnungen, energetische Sanierung und vieles andere mehr, die für den privaten Vermieter nicht finanzierbar sind. Bitte nicht falsch verstehen. Wir dürfen auf Sicherheit und Umwelt nicht verzichten. Nur wir sollten es nicht übertreiben. Unsere Nachbarländer wie die Niederlande können mit ihren geringeren Bauauflagen auch sicher und gut Wohnen.

Die Hansch Immobilien IVD Unternehmensgruppe hat eine spezielle Rubrik auf ihrer Homepage www.hansch-immobilien.koeln eingerichtet. Unter dem Navigationspunkt COMPASS informiert das Kölner Immobilienunternehmen über Preise und Marktentwicklungen sowie viele andere Themen wie beispielsweise Bauen. Fördern. KfW.

Mehr zu Mietpreisbremse und Co. sowie anderen wichtigen Themen finden Interessierte im neuen Immobilien-Magazin IMMOBILIEN COMPASS, der auf der Homepage kostenlos zum Download zur Verfügung gestellt wird.

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Mietpreisbremse als unwirksam erklärt

Neues Urteil vom Amtsgericht München

Mietpreisbremse als unwirksam erklärt

Angelika Bartsch – Bartsch & Rozmarin Immobilien

Fast zwei Jahre ist es her, dass die sogenannte Mietpreisbremse in Bayern in Kraft getreten ist. Was sich seit ihrer Einführung für viele Beobachter immer deutlicher abgezeichnet hat, ist nun auch offiziell bestätigt worden: Ein Amtsrichter hat die Mietpreisbremse in München für nichtig erklärt. Er kam zu dem Schluß, dass die Staatsregierung Fehler bei der Umsetzung gemacht habe und das Gesetz nicht die beabsichtigte Wirkung erzielt habe. Das Justizministerium arbeitet inzwischen an einer Neufassung des Gesetzes.

Die Firma Vermietspezialist Bartsch & Rozmarin Immobilien hat einen guten Überblick über den Münchner Mietmarkt und hat diesen seit Einführung des Gesetzes beobachtet. „Aufgrund der Wohnungsnot in München ist so mancher Mieter oft froh, wenn er nach langer stressiger Wohnungssuche endlich eine passende Bleibe gefunden hat“, meint Angelika Bartsch, Geschäftsführerin des Münchner Immobilienbüros.

„Die wenigsten Mieter möchten sich mit ihrem Vermieter anlegen. Sie nehmen eher einen hohen Mietpreis in Kauf, auch wenn dieser gemäß der gültigen Mietpreisbremse offensichtlich überteuert ist. Beobachtet man die Mietpreise in den einschlägigen Zeitungen und auf Immobilienportalen liegen die Angebotspreise meist sehr hoch und der eine schreibt scheinbar vom anderen ab. Keiner scheint sich so wirklich an die Mietpreisbremse zu halten. Außerdem birgt das Gesetz zu viele Ausnahmen und Schlupflöcher für die Vermieter.“

Die Mietpreisbremse ist Bundesgesetz, ihre Umsetzung allerdings Ländersache. Für die Dauer von fünf Jahren können die Landesregierungen Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten bestimmen. Das Gesetz sieht eine Begründung vor, warum der Wohnungsmarkt dort jeweils besonders angespannt ist. Aus der Begründung muss sich ergeben, aufgrund welcher Tatsachen ein Gebiet mit einem angespannten Wohnungsmarkt im Einzelfall vorliegt. Laut Urteilsbegründung des Amtsgerichts erfülle die bayerische Verordnung diese Vorgabe nicht. Die Verordnung soll mit einer noch ausführlicheren und auf die einzelnen Gemeinden eingehenden Begründung neu erlassen werden“, teilte ein Sprecher des Justizministeriums am Mittwochabend schriftlich mit. Das erklärte Ziel sei, künftig mögliche Rechtsunsicherheiten zu vermeiden. Der Erlass der neuen Mieterschutzverordnung soll bereits im Juli erfolgen.

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Immobilien

Warum das Vermieten für Privatvermieter immer schwieriger wird

Verschärfung der Mietpreisbremse – fast alle Parteien dürften das zum Wahlkampfthema machen.

Warum das Vermieten für Privatvermieter immer schwieriger wird

Die Mietpreisbremse war eines der wichtigsten Projekte der Regierungskoalition. Aber die erhoffte Wirkung blieb bisher aus. Nach wie vor galoppieren die Mieten in Ballungszentren. Es fehlen schlichtweg die Kontrollmechanismen. Im September ist Bundestagswahl und in den Schubladen fast aller Parteien liegen Vorschläge für eine Verschärfung der Mietpreisbremse.
Die zu erwartende Reform dürfte die jetzt schon hohe Komplexität des Gesetzes nicht einfacher machen.

Vermieten wird für Privatanleger immer schwieriger:
Das Vermieten einer Wohnung wird für private Immobilienbesitzer künftig deutlich schwieriger werden als bisher. Ein wichtiger Grund dafür ist die rechtliche Komplexität im Mietvertragsrecht, immer wieder neue BGH-Urteile und die zu erwartende Reform der Mietpreisbremse. Nur wer sich im Mietrecht auskennt, kann sich viel Ärger ersparen. Jetzt schon sorgen Nebenkostenabrechnung, Schönheitsreparaturen und Co. für ein hohes Streitpotenzial zwischen Mieter und Vermieter. Meist fangen die Fehler schon bei der Formulierung und Ausgestaltung des Mietvertrages an.

Private Vermieter sind die größte Gruppe am Wohnungsmarkt:
Von den 35 Millionen Wohnungen in Deutschland werden mehr als acht Millionen Wohnungen von privaten Vermietern angeboten, wie das Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung berechnet hat. Dies entspricht einem Marktanteil von etwa 24 Prozent. In Köln beispielsweise werden aktuell 28 Prozent der Wohnungen von Privatanbietern vermietet (Quelle: immobilienscout24.de). Rund 70 Prozent der privaten Vermieter verwalten ihre Wohnungen selbst oder über Familieneigentümer.

Reformen und neue Mietgesetze – große Herausforderung für Vermieter:
Künftig wird es für den Nicht-Profi fast unmöglich werden, eine Wohnung mit überschaubarem Zeitaufwand zu vermieten. Hinzukommt die komplizierte Rechtsprechung. Damit Vermieter ruhig schlafen können, müssen sie sich laufend über aktuelle Gesetze informieren und auch richtig anwenden.

Fast nicht möglich, meint dazu Jürgen Hansch, Inhaber der Hansch Immobilien Unternehmensgruppe Köln: „Als Kölner Hausverwalter und Immobilienmakler müssen wir uns laufend über neue Gesetze und deren Auslegung informieren. Sei es in Mietvertragsthemen oder hinsichtlich behördlicher Auflagen, technische Prüfungen und vieles andere mehr. Privatvermieter sollten gut überlegen, ob sie nicht einen Profi beauftragen. Mittlerweile sind die Vermittlungsgebühren der Immobilienmakler moderat. Als Immobilienmakler verlangen wir beispielsweise nur den Faktor 1,11 bezogen auf eine monatliche Kaltmiete. Und dafür erhält der Kunden noch eine Vermietungsgarantie von 12 Monaten. Das heißt, kündigt der Mieter beispielsweise bereits nach 8 Monaten, vermitteln wir einen neuen Mieter kostenfrei. Das wir aktuelle rechtssichere Mietverträge verwenden ist bei uns selbstverständlich und gehört wie das Wohnungsübergabeprotokoll zu unserem Service.“

Qualifizierte Immobilienmakler, Hausverwalter und Sachverständige gehören meist dem Berufsverband IVD an. Dieser Verband stellt hohe Herausforderungen an seine Mitglieder hinsichtlich Qualifikation, Qualität und Weiterbildung. Auf den Seiten des Verbands finden interessierte Vermieter unter der Expertensuche qualifizierte Immobilien-Experten.

Fachbibliothek Immobilien von A bis Z – Tipps für Vermieter:
Hansch Immobilien IVD, Mitglied im Immobilienverband Deutschland hat speziell für seine Kunden und interessierte Immobilieneigentümer sowie Privatvermieter ein InfoDesk eingerichtet. Dort informiert das Kölner Immobilienunternehmen mit einem News-Feed über aktuelle Themen rund um die Immobilie. Und unterhält eine Fachbibliothek Immobilien zu vielerlei Themen rund um die Vermietung, Mietvertragsgestaltung etc. mit Informationen und Checklisten sowie praktischen Ratschlägen.

Der Immobilienmakler und Hausverwalter Jürgen Hansch aus Köln bietet speziell für die Vermietung und Verwaltung von Eigentumswohnungen und kleineren Immobilien mit dem Programm HiPRO-IMMO® einen besonderen Service.

Mehr Informationen zu
– Vermietung: https://www.hansch-immobilien.koeln/vermietung/
– Fachbibliothek Immobilien: https://www.hansch-immobilien.koeln/infodeskeigentuemer/

Hansch Immobilien IVD Unternehmensgruppe. Perfektion in Immobilien. Hi-PRO-IMMO® – das Markenzeichen für Vermietung, Verkauf und für die Verwaltung von Immobilien.
Mitglied im Berufsverband IVD. Das Markenzeichen qualifizierter Immobilienmakler, Verwalter und Sachverständiger.
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Immobilien

Mietpreisbremse und was sie bedeutet

Probleme für Eigentümer

Mietpreisbremse und was sie bedeutet

Ernst-Werner Bruder

Mietpreisbremse
Im Prinzip besteht die „Mietpreisbremse“ aus zwei Teilen: dem bundeseinheitlichen „Besteller- Prinzip“ und den individuellen Maßnahmen zur Bremsung der Mieten, die die Länder selbständig für einzelne Bereiche anordnen können.
„Besteller-Prinzip“: dies bestimmt, dass zukünftig derjenige, der den Makler beauftrag, ihn auch bezahlen muss. Das wird im Regelfall der Vermieter sein, der dem Makler mitteilt, dass er eine Wohnung zu vermieten hat.
Nur wenn der Mieter ausdrücklich einen Suchauftrag erteilt, und der Makler nur deswegen für diesen Kunden aktiv sucht, muss der Mieter die Provision zahlen, die auf max. 2 Monatsmieten zzgl. MwSt. begrenzt ist. Alle Wohnungen, die der Makler bereits in seinem Bestand hat oder die ihm anschließend vom Vermieter angetragen werden, müssen vom Vermieter vergütet werden, wobei es gegenüber dem Vermieter keine Provisions-Obergrenze gibt.
Wichtig: diese Regelung gilt nur für die Vermietung, NICHT für den Verkauf, wo auch weiterhin die Courtage frei vereinbart werden kann. Und es gilt nur für Wohnimmobilien, nicht für Gewerbe-Immobilien. Weitere Hinweise auch auf http://www.bruder-immobilienmakler.de/mietpreisbremse
„Mietpreisbremse“ wird von den Ländern für die Gebiete angeordnet (einzelne Städte und Ortschaften), wo ein „angespannter“ Wohnungsmarkt herrscht. Die Maßnahme ist auf 5 Jahre begrenzt. Kriterien sind: Mieten steigen deutlich stärker als Bundesschnitt, die Mehrbelastung der Haushalte ist deutlich höher als im Bundesdurchschnitt, die Bevölkerung wächst, ohne dass erforderlicher neuer Wohnraum geschaffen wird, oder geringer Leerstand bei großer Nachfrage.
In diesen Gebieten gibt es folgende Einschränkungen

1.Die Miete darf nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete (§556d BGB) liegen
2.Sie darf aber in gleicher Höhe wie die Vormiete liegen, falls diese höher ist. Auf Verlangen des Mieters muss dieses nachgewiesen werden. D.h. kein Vermieter muss bei Neuvermietung die Miete reduzieren. Außer Ansatz bleiben Mieterhöhungen des Vormieters, die erst im letzten Jahr des Mietverhältnisses vereinbart worden sind, d.h. Staffelmieten bleiben wirksam, da diese ja bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vereinbart worde, nur erst später in Kraft getreten sind.
3.Problem ist die Bestimmung der „ortsüblichen Vergleichsmiete“, denn die meisten betroffenen Gemeinden haben weder einen normalen, geschweige denn qualifizierten Mietspiegel.
4.Bei Staffelmieten müssen die Kriterien für jede einzelne Staffel erfüllt sein, jeweils zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Staffel.
5.Bei Indexmieten muss lediglich die Anfangsmiete den Kriterien entsprechen
6.Ausgenommen sind Neubauten (nach dem 1.10. 2014 erstmalig genutzte und vermietete Wohnungen) (§556f BGB), sowie in den letzten 3 Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses umfassend modernisierte Wohnungen. Bei diesen können die Modernisierungsmaßnahmen nach §559 Abs. 1-3 und § 559a auf die ortsübliche Vergleichsmiete aufgeschlagen werden.
7.Auch ausgenommen sind „umfassend modernisierte Wohnungen“, wobei der Begriff „umfassend“ nicht eindeutig definiert ist – man geht von einem Drittel der Neubaukosten aus. Hierbei wär allerdings zu klären, ob in dem Neubaupreis auch Grundstücksanteil und Gewinnmarge des Bauträgers enthalten sein sollen.
8.Bei Umwandlung einer Wohnung nach Einzug des Mieters in Teileigentum und anschließendem Verkauf hat der Mieter einen Sonderkündigungsschutz gegenüber einer Eigenbedarfskündigung durch den Käufer von bis zu 10 Jahren.
Viele Vermieter versuchen, durch eine „Teilmöblierung“ die „ortsübliche Vergleichsmiete“ zu umgehen. Mit Urteil LG Hamburg Urteil vom 31. Mai 2016 Az. 316 S 81/15 hat das Gericht jedoch verfügt, dass der Vermieter den Wert der Möblierung, und AfA genau berechnen muss.
Auch wenn im Gesetzestext sowohl von „Wohnungen“ als auch von „Wohnraum“ die Rede ist, sind sich Juristen einig, dass die Regelung auch für die Vermietung von Häusern, z.B. Reihenhäuser, gilt. Nur gibt es für Häuser nach unserer Kenntnis nirgendwo einen Mietspiegel, auch nicht in den Gemeinden, die für Wohnungen einen qualifizierten Mietspiegel besitzen.
Wir bei www.bruder-immobilienmakler.de lösen das Problem dadurch, dass wir Zugriff auf Datenbanken haben, in denen alle Mietangebote der letzten 5 Jahre gespeichert sind, außerdem nutzen wir 3 andere Datenbanken, in denen ortsübliche Mieten angegeben werden. Auch wenn dieses noch nicht richterlich überprüft worden ist, fahren die Vermieter damit besser als mit dem reinen Bauchgefühl. Außerdem kann im Streitensfall der Makler als Zeuge auftreten, und bei einer vom Makler sorgfältig ermittelten „ortsüblichen Miete““ müßte der Kläger den Gegenbeweis antreten.

Immobilienmakler mit eigenem Ladenbüro in Heidelberg und Rhein-Neckar-Kreis,als erster im Kreis zertifiziert nach DIN EN 15733, Wertermittlung, Verkauf, Vermietung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken, vielfach ausgezeichnet von FOCUS, BELLEVUE und CAPITAL, Spezialist für Marktwertermittlung, festangestellte Mitarbeiter, Ausbildungsbetrieb für Duale Hochschule und IHK,

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Verstöße des Vermieters gegen Mietpreisbremse – was können Mieter tun?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Verstöße des Vermieters gegen Mietpreisbremse - was können Mieter tun?

Mietrecht

Deutschlandweit sind bisher kein Dutzend Klagen von Mietern in Zusammenhang mit der Mietpreisbremse eingereicht worden. Wie können sich Mieter wehren, wenn sie annehmen, dass der Vermieter gegen die Mietpreisbremse verstößt?

Zunächst selbst nachforschen: Mieter sollten sich zuerst darum bemühen, den Vormieter der entsprechenden Wohnung zu finden, um von diesem Auskunft über Höhe und Zusammensetzung der letzten Miete zu erlangen. Mit den so gewonnenen Informationen kann dann überprüft werden, ob die Mietpreisbremse eingehalten wurde. Hat man auf diesem Weg keinen Erfolg, sollte man den Vermieter kontaktieren.

Auskunftsanfrage: Vom Vermieter sollte man dann umfassende Auskunft über die Miethöhe und die Zusammensetzung der Miete (Nettomiete und Betriebskostenvorauszahlungen) des Vormieters und die aus seiner Sicht vorzunehmende Einordnung in den Mietspiegel und die hierfür erforderlichen Daten sowie aus seiner Sicht bei der Preisbildung zu berücksichtigende Ausnahmen (Modernisierungskosten usw.) verlangen. Zu diesem Zweck sollte man ihm eine Frist von mindestens 14 Tagen setzen.

Vorsorglich Rüge und Vorbehalt: Wenn sie zusätzlichen Druck aufbauen wollen, können Mieter auch erklären, dass sämtliche Mieten ab sofort unter dem Vorbehalt der Rückforderung im Hinblick auf einen möglichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse erfolgen. Außerdem sollte ausdrücklich eine „Rüge wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse“ erklärt werden. Verweigert der Vermieter die Auskunft, muss zunächst Klage auf Auskunftserteilung erhoben werden.

Berechnung der zulässigen Miete und gegebenenfalls Klage: Erteilt der Vermieter die Auskunft, muss diese überprüft werden. Stellen sich Verstöße gegen die Mietpreisbremse heraus, sollte im Klagewege zum einen die Rückforderung der überzahlten Beiträge (seit der Rüge) und zum anderen Feststellung begehrt werden, dass die Miete nur in der zulässigen Höhe geschuldet wird.

9.11.2016

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Mietpreisbremse: Überhöhte Miete erst nach Vertragsschluss reklamieren?

Seit 1. Juni 2015 gibt es die sogenannte Mietpreisbremse. In ausgewiesenen Gebieten dürfen Vermieter die Miete beim Mieterwechsel nur noch eingeschränkt erhöhen. Mieter dürfen mit einer Beschwerde über eine überhöhte Miete warten, bis sie den Vertrag unterschrieben haben. Das ist keine arglistige Täuschung. So entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Amtsgericht München.
AG München, Az. 422 C 6013/16

Hintergrundinformation:
Seit 1. Juni 2015 können Bundesländer Gebiete festlegen, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist. Will der Vermieter hier einen Mieterwechsel nutzen, um die Miete zu erhöhen, muss er die geltenden Regelungen beachten: Die Miete für den neuen Mieter darf maximal zehn Prozent über der örtlichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel liegen. So will der Gesetzgeber den immer massiveren Anstieg der Mieten besonders in Großstädten abfangen. Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse hat zur Folge, dass die Mieterhöhung nur bis zur zulässigen Grenze wirksam ist. Der Mieter kann vom Vermieter die Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrages verlangen. Der Fall: Eine Mieterin hatte in der Münchner Isarvorstadt eine Drei-Zimmer-Dachgeschosswohnung für 1.300 Euro warm gemietet. Die Vormieterin hatte noch 1.110 Euro bezahlt. Aber: Die ortsübliche Vergleichsmiete für eine solche Wohnung lag bei 910 Euro. Die zulässige Grenze für eine Mieterhöhung wären demnach 1.001 Euro gewesen. Die Mieterin beschwerte sich über die überhöhte Miete. Der Vermieter focht nun den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung an und erhob Räumungsklage. Sie habe ihm weisgemacht, mit der Miete einverstanden zu sein – obwohl sie von Anfang an vorgehabt habe, diese zu reklamieren. Das Urteil: Das Amtsgericht München gab der Mieterin Recht. Nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice erklärte das Gericht, dass das Gesetz den Vermieter zwar nicht dazu zwinge, die Miete bei einem Mieterwechsel zu senken, wenn schon der Vormieter eine Miete oberhalb des Mietspiegels gezahlt habe. Er hätte die Miete jedoch nicht noch einmal um 190 Euro erhöhen dürfen. Eine arglistige Täuschung des Vermieters durch die Mieterin sah das Gericht hier nicht. Ein Mietinteressent sei nicht verpflichtet, den Vermieter schon vor Vertragsabschluss auf eine überhöhte Miete hinzuweisen. Dies würde dem Sinn der Mietpreisbremse widersprechen, da sich dann die Vermieter tatsächlich die Mieter aussuchen könnten, die zur Zahlung überhöhter Preise bereit seien. Das Gericht wies die Räumungsklage ab.
Amtsgericht München, Urteil vom 2. August 2016, Az. 422 C 6013/16

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Mietpreisbremse ohne erhoffte Wirkung – wie könnten die Probleme gelöst werden? (Serie – Teil 3)

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

Am 01.06.2015 wurde die Mietpreisbremse eingeführt. Ziel war es im Wesentlichen, den Anstieg der Mieten einzudämmen. Diese erhoffte Wirkung konnte bisher aber so gut wie gar nicht erzielt werden. Im dritten Teil der Serie geht es um mögliche Lösungsansätze.

Keine Ausnahme bei umfassender Modernisierung

Die Fälle der umfassenden Modernisierung sollten nicht von der Mietpreisbremse ausgenommen sein. Der Zweck, die Wohnungen auf einem modernen Stand zu erhalten, lässt sich auch mit der bloßen Umlage von gesetzlich anerkannten Modernisierungen auf die Miete erreichen (entsprechend einer Modernisierungsmieterhöhung). Damit ließen sich unnötige Luxusmodernisierungen vermeiden.

Vermieter sollten Miete des Vormieters dokumentieren müssen

Damit Mieter überprüfen können, ob sich der Vermieter überhaupt an die Mietpreisbremse gehalten hat, sollte dieser dazu verpflichtet sein, die Miete des Vormieters im Mietvertrag zu dokumentieren und außerdem etwaige Ausnahmen von der Mietpreisbremse zu berechnen.

Sanktionen für Verstöße von Vermietern regeln

Ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse sollte sich wirtschaftlich für Vermieter nicht mehr rechnen dürfen. Deshalb müssen für Verstöße – zum einen gegen die Mietpreisbremse an sich, zum anderen auch gegen die vorgeschlagene Dokumentationspflicht – empfindliche Sanktionen angedroht werden.

Wie können Mieter bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse vorgehen (Stand Oktober 2016)?

Aufforderung zur Auskunft und Rüge

Zunächst sollte der Vermieter zur umfassenden Auskunft über die frühere Miete und die aus seiner Sicht vorzunehmende Einordnung in den Mietspiegel und die hierfür erforderlichen Daten sowie über die aus seiner Sicht bei der Preisbildung zu berücksichtigenden Ausnahmen (Modernisierungskosten usw.) aufgefordert werden. Dafür ist ihm eine Frist von mindestens 14 Tagen zu setzen. Zudem sollten Mieter erklären, ab sofort sämtliche Mieten nur noch unter dem Vorbehalt der Rückforderung im Hinblick auf einen möglichen Verstoß gegen die Mietpreisbremse zu zahlen. Auch eine ausdrückliche „Rüge wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse“ sollte man erklären. Wenn der Vermieter keine Auskunft geben will, müssen Mieter auf die Auskunftserteilung klagen.

Zulässige Miete berechnen und gegebenenfalls klagen

Erteilt der Vermieter die Auskunft, muss diese überprüft werden. Stellen sich Verstöße gegen die Mietpreisbremse heraus, sollte im Klagewege zum einen die Rückforderung der überzahlten Beiträge (seit der Rüge) und zum anderen die Feststellung begehrt werden, dass die Miete nur in der zulässigen Höhe geschuldet wird.

27.10.2016

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Mietpreisbremse ohne erhoffte Wirkung – woran liegt das? (Serie – Teil 2)

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Mietpreisbremse ohne erhoffte Wirkung - woran liegt das? (Serie - Teil 2)

Mietrecht

Am 1.6.2015 wurde die Mietpreisbremse eingeführt. Ziel war es im Wesentlichen, den Anstieg der Mieten einzudämmen. Diese erhoffte Wirkung konnte bisher aber so gut wie gar nicht erzielt werden. In der folgenden Serie geht es um die Gründe dafür und mögliche Lösungsansätze.

Gründe für die Unwirksamkeit der Mietpreisbremse: Im zweiten Teil der Serie zur Mietpreisbremse geht es um die Gründe dafür, dass die Mietpreisbremse die erhoffte Wirkung in der Praxis nicht entfaltet. Zu den problematischen, aber auch den gelungenen Regelungen der Mietpreisbremse im Folgenden:

Vermieter darf zuletzt vereinbarte Miete fordern: Eine Regelung der Mietpreisbremse sieht vor, dass der Vermieter jedenfalls immer die Miete verlangen kann, die der Vormieter gezahlt hat. Wäre das nicht der Fall, müsste sich der Vermieter bei einer Neuvermietung mit weniger Miete begnügen als zuvor. Eine solche Regelung dürfte aber verfassungswidrig sein. Problematisch ist sie für Mieter dennoch, da diese in der Praxis in der Regel nichts über die Höhe der vorher gezahlten Miete wissen. Mehr zu dieser Problematik bei den Lösungsvorschlägen.

Neubauten als Ausnahme: Die Mietpreisbremse findet keine Anwendung bei Neubauten, also Wohnungen, die nach dem 1.10.2014 erstmals vermietet wurden. Dabei handelt es sich um eine sinnvolle Regelung. Um die verstärkte Nachfrage zu decken und weitere Preisanstiege zu verhindern, ist Wohnungsbau die beste Option.

Auch umfassende Modernisierungen ausgenommen: Weitaus problematischer ist dagegen die Ausnahme im Hinblick auf Wohnungen, die vom Vermieter vor der Neuvermietung umfassend modernisiert wurden. Um unter diese Ausnahmeregelung zu fallen, muss es sich um Investitionen in Höhe eines Drittels der Neubaukosten handeln oder mehr. Das Problem an der Sache: Vermieter werden dazu verleitet, Luxusmodernisierungen vorzunehmen, um nicht in den Anwendungsbereich der Mietpreisbremse zu fallen. Das ist vor allem bei Wohnungen lohnenswert, die vorher sehr günstig vermietet wurden und in der Folge um ein vielfaches teurer neuvermietet werden können. Das Ziel der Preisbremse wird dadurch natürlich gerade nicht erreicht. Die nachfolgend dargestellte Ausnahme für die Umlage von Modernisierungskosten ist völlig ausreichend, um einen zeitgemäßen Ausstattungsstandard der Wohnungen zu erhalten.

Tatsächliche Modernisierungskosten dürfen umgelegt werden: Der Vermieter ist nämlich zur Umlage der tatsächlichen Modernisierungskosten auf die neue Miete berechtigt und das auch dann, wenn damit die Grenze von 10 % über dem Mietspiegel überschritten wird und die Modernisierungskosten insgesamt nicht ein Drittel der Kosten eines Neubaus erreichen. Damit wird ein zeitgemäßer Ausstattungsstandard der Wohnungen in sinnvoller Weise gesichert.

Vermieter werden bei Verstößen nicht sanktioniert: Ein weiteres Problem der Mietpreisbremse: Es sind keine Sanktionen geregelt für den Fall, dass der Vermieter gegen die Vorgaben verstößt. Das schlimmste was ihm passieren kann, ist demnach, dass er die überzahlte Miete zurückzahlen muss. Das verleitet natürlich dazu, zunächst einen Versuch ohne Beachtung der gesetzlichen Vorschriften zu starten, wenn ohnehin kein Schaden für den Vermieter droht. Vergleichbare Frage: Wie viel Steuern würden eigentlich noch gezahlt werden, wenn man im schlimmsten Fall befürchten müsste, die Steuern nachzahlen zu müssen?

Mieter in der Praxis oftmals auf verlorenem Posten: Der neue Mieter weiß nicht, wie viel Miete der alte Mieter gezahlt hat. Er hat zwar einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter. Dieser muss aber bei Verweigerung zunächst gerichtlich geltend gemacht werden. Außerdem: was, wenn der Vermieter den Mieter anlügt? Gerade diese Regelung führt in der Praxis dazu, dass das Instrument weitgehend wirkungslos bleibt.

Mietspiegel als Bezugsmodell problematisch: Die Bezugnahme auf den Mietspiegel bei der Ermittlung der zulässigen Miete ist aus verschiedenen Gründen problematisch. Teilweise gibt es keine (qualifizierten) Mietspiegel. Teilweise werden die bestehenden Mietspiegel von den Gerichten nicht anerkannt. Das führt zu zusätzlicher Rechtsunsicherheit.

Zu den möglichen Lösungsansätzen im dritten Teil der Serie.

26.10.2016

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