Tag Archives: Mietrecht

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Wechselnder Vermieter – Tipps für Mieter

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Wechselnder Vermieter - Tipps für Mieter

Fachanwalt Bredereck

Ein Wechsel des Vermieters kann verschiedene Gründe haben. Der ursprüngliche Eigentümer kann die entsprechende Wohnung veräußert haben oder aber er ist verstorben. In solchen Fällen ändert sich für Mieter eigentlich wenig. Dennoch gibt es einige grundlegende Tipps, die beachtet werden sollten.

Fortsetzung des Mietverhältnisses: Ob nun der Erwerber im Falle des Verkaufs oder die Erben im Falle des Todes des bisherigen Vermieters, das Mietverhältnis wird mit diesen fortgesetzt. Der Mieter kann also seine Forderungen gegen den alten Vermieter auch gegenüber dem neuen geltend machen. Im Gegenzug hat natürlich der neue Vermieter auch einen Anspruch auf Zahlung der Miete gegen den Mieter.

Absicherung bei der Mietzahlung: Um der Gefahr vorzubeugen, dass man als Mieter doppelt Miete zahlt, weil z. B. der Verkauf der Wohnung in letzter Minute doch platzt, empfiehlt es sich, vom bisherigen Vermieter die Zustimmung bzw. Bestätigung einzuholen, dass die Zahlung nunmehr an den neuen Vermieter erfolgen soll. Möglich ist auch eine Einsichtnahme ins Grundbuch, aus der sich die Eigentumsverhältnisse im Hinblick auf die betroffene Wohnung ergeben.

Hinterlegung der Miete: Lässt sich im Einzelfall für den Mieter einmal nicht zweifelsfrei klären, an wen er zu zahlen hat, sollte er die Miete nicht einfach einbehalten. Das kann dann nämlich zu einem Zahlungsrückstand führen, der den (tatsächlichen) Vermieter ggf. zur Kündigung berechtigt. In diesen Fällen besteht die Möglichkeit der Hinterlegung der Miete beim Gericht. Hier sollte man sich aber vorab beraten lassen, um sicherzugehen, dass das entsprechende formale Verfahren eingehalten, insbesondere das Geld auch an der zuständigen Stelle hinterlegt wird. Wer das Geld einfach nur auf ein Sperrkonto oder an einen Dritten zur Aufbewahrung und Auszahlung an den legitimierten Eigentümer überweist, gerät genauso in die Gefahr, in Zahlungsrückstand zu kommen, wie jemand, der gar nicht zahlt. Hier also im Zweifel besser Rat einholen.

Keinen neuen Mietvertrag unterzeichnen: Besonders wichtig für Mieter ist es zudem, sich vom Vermieter keinen neuen Mietvertrag andrehen zu lassen. Da das Mietverhältnis, wie beschrieben, fortgesetzt wird, muss man auch keinen neuen Vertrag unterschreiben. In der Regel versuchen Vermieter dadurch, den Mieter neuen Regelungen zu unterwerfen, die für ihn ungünstiger sein dürften.

16.01.2018

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Aufwandsentschädigung für Mieter bei Wohnungsbesichtigungen?

Möchte der Eigentümer einer Mietwohnung diese verkaufen, müssen Mieter eine Besichtigung mit Kaufinteressenten dulden. Sie können dafür keine Aufwandsentschädigung verlangen. Die Forderung einer solchen ist aber auch kein Grund für den Vermieter, den Mietern zu kündigen. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Amtsgericht Landsberg am Lech.
AG Landsberg am Lech, Az. 3 C 701/16

Hintergrundinformation:
In einer Mietwohnung hat der Mieter das Hausrecht. Er ist nicht verpflichtet, den Vermieter nach dessen Belieben in die Wohnung zu lassen. Es gibt jedoch Fälle, in denen der Mieter eine Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter oder dessen Bevollmächtigten dulden muss. Dazu gehört die Besichtigung mit Kaufinteressenten. Allerdings muss der Vermieter jede Wohnungsbesichtigung rechtzeitig, in der Regel einige Tage vorher, ankündigen. Ungelegene Termine darf der Mieter verschieben. Die Besichtigung sollte jedoch nur werktags tagsüber zu „zivilen“ Zeiten stattfinden, also in der Regel zwischen 10 und 13 Uhr sowie 16 und 18 Uhr, bei berufstätigen Mietern auf deren Wunsch auch später. Der Fall: Die Eigentümerin einer Mietwohnung wollte diese verkaufen. Beim Mieter erschienen an zwei Terminen zwei verschiedene Makler mit Kaufinteressenten. Als ein neuer Makler zu einem dritten Termin kam, verlangte der Mieter eine Aufwandsentschädigung für die Besichtigung von 75 Euro pro angefangene Stunde. Er habe erhebliche Unannehmlichkeiten, da er ganztags beruflich unterwegs sei. Als die Vermieterin die Zahlung verweigerte, ließ der Mieter keine Besichtigungen mehr zu. Die Eigentümerin mahnte ihn ab und kündigte schließlich den Mietvertrag. Vor Gericht klagte sie auf Räumung der Wohnung. Das Urteil: Das Amtsgericht Landsberg am Lech entschied nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice, dass die Kündigung hier nicht gerechtfertigt war. Der Vermieterin stünde zwar grundsätzlich ein Besichtigungsrecht mit Kaufinteressenten zu, sodass der Mieter keine Gebühren oder Entschädigungen für eine Besichtigung verlange könne. Andererseits sei die Forderung einer Aufwandsentschädigung aber auch keine so schwere Pflichtverletzung des Mieters, dass die Vermieterin diesem deswegen gleich kündigen könne. Immerhin habe er bereits zwei Besichtigungen mit erheblichem Zeitaufwand zugelassen. Ein mehrfacher Wechsel des Immobilienmaklers könne nicht zulasten der Privatsphäre des Mieters gehen.
Amtsgericht Landsberg am Lech, Urteil vom 6. Februar 2017, Az. 3 C 701/16

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Schimmelpilz in der Mietwohnung – fristlose Kündigung des Mieters?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Schimmelpilz in der Mietwohnung - fristlose Kündigung des Mieters?

Fachanwalt MIetrecht

Die Schimmelsaison ist in vollem Gange, immer wieder beschäftigt der Schimmelpilz in den Wohnungen Mieter und Vermieter und produziert Streitfälle. Für Mieter stellt sich die Frage, welche Ansprüche sie gegen den Vermieter haben und wie sie vorgehen sollten. Immer wieder überlegen sie, im Zuge dessen zu einer fristlosen Kündigung zu greifen. Können sie wegen Schimmel das Mietverhältnis fristlos kündigen?

Fristlose Kündigung bei Gesundheitsschädigung

Mieter sind nur ausnahmsweise zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn es ihnen aufgrund der Schimmelbeeinträchtigung nicht zuzumuten ist, bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist in der Wohnung zu bleiben. Das kommt dann in Betracht, wenn es sich nachweislich um gesundheitsschädlichen Schimmel handelt, der zu Erkrankungen von Bewohnern geführt hat. Einen solchen Nachweis zu führen, ist jedoch in der Regel schwierig. Auch sind bei weitem nicht alle Schimmelpilze gesundheitsschädlich.

Gesundheitsgefährdung als Kündigungsgrund

Auch eine bloße Gesundheitsgefährdung kann den Mieter unter Umständen zur fristlosen Kündigung berechtigen. Dann muss er aber hinreichend nachweisen können, dass es sich um toxischen Schimmel handelt. Das gelingt zumeist nur durch ein entsprechendes Gutachten.

Fristlose Kündigung meist nicht sinnvoll

Vor diesem Hintergrund ist eine fristlose Kündigung des Mieters wegen Schimmel in der Regel keine gute Idee. Zieht er nämlich aus, hat er keinen Zugriff mehr auf die Wohnung und dürfte es regelmäßig sehr schwer haben, die erforderlichen Nachweise für die Gesundheitsschädlichkeit des Schimmels zu liefern. Mieter müssten zuvor ein privates Sachverständigengutachten einholen, wobei immer unklar ist, ob die dafür notwenigen Kosten später auch erstattet werden.

Abmahnung erforderlich

Unbedingt sollten Mieter in jedem Fall dem Vermieter vor Ausspruch der Kündigung eine Frist setzen zur Beseitigung des Schimmels. Reagiert der Vermieter nicht oder wird die Gefahrenquelle nicht beseitigt, hat der Mieter das Recht, das Mietverhältnis nach einer angemessenen Abhilfefrist fristlos zu kündigen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 18.4.2007 – VIII ZR 182/06).

Instandsetzung und Mietminderung geltend machen

Sofern es irgend möglich ist, empfiehlt es sich für Mieter aber, in der Wohnung zu bleiben und stattdessen vom Vermieter Beseitigung des Schimmels zu verlangen und eine entsprechend hohe Mietminderung geltend zu machen. Wird der Vermieter nach Ablauf einer angemessenen Frist nicht tätig, sollten Mieter klagen. Zum Ablauf des empfohlenen Vorgehens genauer auf der unten genannten Seite speziell zum Thema Schimmel für Mieter.

Spezialseite zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilz in Wohnraum und Gewerbe für Mieter: www.schimmel-anwalt.de

Auf dieser Seite finden Mieter juristische Informationen rund um das Thema Schimmelpilz. Sie finden Tipps zum richtigen Vorgehen, zur Beweissicherung und Muster für Aufforderungsschreiben an den Vermieter, die Geltendmachung von Mietminderung, den Ausspruch einer Kündigung wegen Gesundheitsgefährdung und Erhebung einer Klage wegen Instandsetzung und Mietminderung. Daneben werden laufend aktuelle Urteile zum Thema Feuchtigkeit und Schimmelpilze in Mietobjekten mit entsprechenden Kommentaren vom Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht veröffentlicht.

Schließlich bieten wir Mietern auf dieser Seite die Möglichkeit einer Begutachtung ihres Falls und der Möglichkeiten eines effektiven Vorgehens zum Pauschalpreis an.

9.1.2017

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Mehrfach verspätete Mietzahlung als Kündigungsgrund für den Vermieter?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Mehrfach verspätete Mietzahlung als Kündigungsgrund für den Vermieter?

Fachanwalt Bredereck

Zu den klassischen Streitfällen im Mietrecht zählt auch die Kündigung wegen Verspätungen bei der Mietzahlung. Nicht wenige Vermieter nehmen eine solche Verfehlung des Mieters gern zum Anlass, um das Mietverhältnis zu kündigen (und anschließend regelmäßig teurer wieder vermieten zu können). Doch rechtfertigt eine bzw. die wiederholt verspätete Zahlung der Miete eine Kündigung? Dazu ein aktueller Beschluss des Landgerichts Nürnberg-Fürth vom 17.03.2017 (Az.: 7 S 6617/16).

Kündigung wegen Zahlungsrückstandes: Gesetzlich geregelt ist die Kündigungsmöglichkeit für Vermieter in Fällen des Zahlungsrückstandes. Wenn der Mieter bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder bei zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen mit zwei Mietzahlungen im Rückstand ist, droht ihm demnach die fristlose Kündigung. In Fällen, in denen der Mieter die Miete dagegen lediglich zu spät zahlt, wird ein solcher Zahlungsrückstand nicht bestehen.

Kündigung wegen verspäteter Mietzahlung: Deshalb stellt sich für Vermieter die Frage, ob auch die verspätete Zahlung der Miete als solche einen Kündigungsgrund darstellen kann. Grundsätzlich handelt es sich dabei um einen Pflichtenverstoß des Mieters. Eine Kündigung kommt jedoch deshalb in jedem Fall nur nach einer vorherigen Abmahnung in Betracht. Somit kann nur eine wiederholt unpünktliche Zahlung der Miete ein Kündigungsgrund sein. In einem Beschluss vom 17.03.2107 hat sich das Landgericht Nürnberg-Fürth mit einem solchen Fall beschäftigt (LG Nürnberg-Fürth, Beschluss vom 17.03.2017 – 7 S 6617/16).

Wiederholte Verspätung rechtfertigt Kündigung: Die Mieter hatten in diesem Fall trotz mehrfacher Erinnerungen und Abmahnungen durch den Vermieter immer wieder unpünktlich gezahlt. Schließlich kündigte der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich und das wirksam, wie das Landgericht bestätigte. Wer also auf Mieterseite bereits eine Abmahnung wegen verspätetet Mietzahlung erhalten hat, lebt gefährlich. Man sollte dann unbedingt dafür sorgen, dass das Geld zukünftig pünktlich gezahlt wird. Dafür reicht es nach der aktuellen Rechtsprechung des BGH aus, dass der Mieter am dritten Werktag des Monats die Überweisung vornimmt. Etwaiges Fremdverschulden, wie z. B. verspätete Lohnzahlung des Arbeitgebers, taugt jedenfalls im Wiederholungsfall nicht als Entschuldigung für Mieter.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

02.01.2018

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Betriebskostenabrechnung: Rechtzeitig auch noch an Silvester des Folgejahres?

Vermieter müssen Mietern die jährliche Betriebskostenabrechnung spätestens bis Ende des zwölften Monats, der auf den Abrechnungszeitraum folgt, zukommen lassen. Die Abrechnung für 2016 muss also bis 31. Dezember 2017 beim Mieter sein. Auch eine Abrechnung, die an Silvester erst um 17:34 Uhr im Briefkasten des Mieters landet, ist noch rechtzeitig. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Landgericht Hamburg.
LG Hamburg, Az. 316 S 77/16

Hintergrundinformation:
Die alljährliche Abrechnung über die Betriebskosten sorgt immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern. Die Jahresabrechnung muss fristgemäß beim Mieter eintreffen. Das bedeutet: Bis zum Ende des zwölften Monats nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes. Ist also das Jahr beendet, für das der Vermieter abrechnen will, hat er noch zwölf Monate Zeit, dem Mieter die Abrechnung zukommen zu lassen. Kommt die Abrechnung zu spät, muss der Mieter den Nachzahlungsbetrag nicht bezahlen. Ausnahme: Der Vermieter kann nachweisen, dass die Verspätung nicht seine Schuld ist, sondern dass zum Beispiel ein Versorgungsunternehmen zu spät abgerechnet hat. Hat der Mieter dagegen ein Guthaben, kann er auch nach Ablauf der Frist vom Vermieter die Auszahlung verlangen. Der Fall: Ein Vermieter hatte seinem Mieter die Betriebskostenabrechnung für das Vorjahr erst am 31. Dezember um 17:34 Uhr in den Briefkasten eingeworfen. Der Mieter war der Ansicht, dass dies verspätet sei. Denn zu dieser Zeit müsse an Silvester niemand mehr mit derartiger Post rechnen. Daher wollte er auch die geforderte Nachzahlung nicht begleichen. Der Vermieter jedoch war der Meinung, rechtzeitig abgerechnet zu haben – und verklagte ihn. Das Urteil: Das Landgericht Hamburg entschied nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice zugunsten des Vermieters. Das Gesetz besage lediglich, dass die Abrechnung dem Mieter bis zum Ende des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugehen müsse. Eine Uhrzeit schreibe das Gesetz nicht vor. Silvester sei kein gesetzlicher Feiertag. Der Mieter müsse allerdings die Möglichkeit haben, die Abrechnung noch fristgerecht zur Kenntnis zu nehmen. Da heutzutage die Post nicht mehr ausschließlich morgens, sondern auch noch nachmittags komme, sei es dem Mieter zumutbar, bis 18 Uhr an Silvester in den Briefkasten zu schauen. Der Mieter musste die Nachzahlung leisten. Dieses Jahr gibt es eine Besonderheit: Der 31.12.2017 fällt auf einen Sonntag, an dem keine Postzustellung stattfindet. Der Mieter müsste daher dem Urteil zufolge an diesem Tag auch nicht in den Briefkasten schauen und würde die Abrechnung nicht mehr rechtzeitig erhalten. Vermieter können die Frist allerdings noch einhalten, indem sie die Abrechnung dem Mieter am 31.12. persönlich oder durch einen Boten übergeben – vorzugsweise mit Empfangsbestätigung.
Landgericht Hamburg, Urteil vom 2. Mai 2017, Az. 316 S 77/16

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Immobilien

Modernisierungen bei Immobilien- dieses Urteil sollten Vermieter und Immobilienkäufer kennen

Wichtiges Urteil für Investoren, Immobilienkäufer und Vermieter zu Modernisierungen bei Wohnimmobilien

Modernisierungen bei Immobilien- dieses Urteil sollten Vermieter und Immobilienkäufer kennen

Immobilen-Ratgeber von Thomas Trepnau

Zum besseren Verständnis skizziere ich zunächst das Recht des Vermieters von Immobilien zur Mieterhöhung nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. Die Grundlage dafür ist der § 558 in Verbindung mit § 555 b und d unseres Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB)

Grundsätzlich haben Vermieter die Möglichkeit die Miete nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen um elf Prozent der für die Modernisierung aufgewendeten Kosten zu erhöhen.

Mit der Mietrechtsreform wurde am 01.05.2013 der § 555b BGB eingeführt.
Demnach sind Modernisierungsmaßnahmen bauliche Veränderungen
1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig
eingespart wird (energetische Modernisierung),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig
eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern
nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer
1 vorliegt,
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht
wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer
verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der
Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine
Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Der Mieter muss gemäß § 555d Modernisierungsmaßnahmen des Eigentümers der Immobilie in der Regel dulden.

Die gesetzliche Duldungspflicht des Mieters umfasst:
-grundsätzliche Pflicht zur Duldung
-Möglichkeit des Einwands eines Härtefalls
-Einwand zum Härtefall binnen maximal acht Wochen nach Zugang der Modernisierungsankündigung
-nach Ablauf der Frist wird Modernisierung durchgeführt
-Alle weiteren Einwände werden erst im späteren Mieterhöhungsverfahren berücksichtigt.

Bisher hatten Mieter die Möglichkeit die Miete, im Falle erheblicher Beeinträchtigungen während der Modernisierungsmaßnahme zu mindern. Dies ist nun eingeschränkt.

Schon 2016 schrieb ich: Betreibt ein Vermieter unzulässigen oder unzweckmäßigen Aufwand oder eine Luxusmodernisierung, dann muss der Mieter eine Mieterhöhung nicht ohne weiteres hinnehmen.
(Erfolgreicher Vermögensaufbau und Vermögenssicherung mit Wohnimmobilien)

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat zu diesem Thema ein aktuelles Urteil gefällt.

Der Fall
Die Vermieterin, eine Entwicklungsgesellschaft verklagt die Mieter auf Duldung der anschließend beschriebenen Maßnahmen einschließlich der Duldung des Abrisses eines Anbaus an der Gartenseite des Hauses (Veranda) und der Entfernung der von den Beklagten im Jahr 1992 eingebauten Gasetagenheizung.

Die beklagten Mieter sind aufgrund eines im November 1986 mit dem Land Berlin abgeschlossenen Mietvertrags Mieter eines älteren Reihenhauses in einer Berliner Siedlung, für das sie derzeit eine monatliche Kaltmiete von 463,62 EUR bezahlen. Die Klägerin hat das Anwesen und weitere 13 Siedlungshäuser vor etwa fünf Jahren erworben.
Sie beabsichtigt nun, umfangreiche bauliche Maßnahmen durchzuführen.
Dabei geht es neben der Anbringung einer Wärmedämmung an der Fassade, am Dach und an der Bodenplatte, dem Austausch der Fenster und Türen, den Einbau leistungsfähiger Elektrostränge im Bereich des Schornsteins, die Verlegung von Leitungen unter Putz, die Veränderung des Zuschnitts der Wohnräume und des Bads und vielem anderen auch um die Errichtung eines Wintergartens mit Durchbruch zur neu entstehenden Wohnküche, den Ausbau des Spitzbodens über dem Obergeschoss, die Herstellung einer Terrasse, die Tieferlegung des Bodenniveaus, die Einbringung einer neuen Treppe sowie Instandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern, der Klingel-und Schließanlage, den Innentüren, an den Kaltwasserleitungen, der Treppe zum Obergeschoss und an dem Abwasseranschluss.

Die Kaltmiete soll sich infolge der Maßnahmen von 463,62 EUR auf 2.149,99 EUR monatlich erhöhen.

Die enormen Kosten sollten nach dem Wunsch der Entwicklungsgesellschaft gemäß 555 b und d BGB auf die Miete umgelegt werden. Die Mieter waren mit einer Mieterhöhung von 463,12 EUR auf 2.149,99 EUR nicht einverstanden. Deshalb klagte die Vermieterin mit dem Ziel, die Mieter zur Duldung zu zwingen.
Der BGH bestätigte mit seinem Beschluss (VIII ZR 28/17) das vorherige Urteil des Landgerichts Berlin, welches die Klage abgewiesen hatte.

Keine hinnehmbaren Modernisierungsmaßnahmen
Bei den von der Vermieterin angekündigten Arbeiten handele es sich demnach nicht mehr um Modernisierungsmaßnahmen, die die Mieter hinnehmen müssten. „Eine Modernisierungsmaßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass sie einerseits über die bloße Erhaltung des bisherigen Zustands der Immobilie hinausgeht, andererseits aber die Mietsache nicht so verändert, dass etwas Neues entsteht.“
Der BGH wörtlich:
„Vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 555b Nr.4 oder Nr.5 BGB liegen nicht vor, wenn die beabsichtigten Maßnahmen (hier: Hinzufügung neuer Räume [Wintergarten; Ausbau des Spitzbodens] unter Veränderung des Grundrisses; veränderter Zuschnitt der Wohnräume und des Bads; Anlegung einer Terrasse; Abriss einer Veranda) so weitreichend sind, dass ihre Durchführung den Charakter der Mietsache grundlegend verändern würde.“

Der Bundesgerichtshof hat damit der Entmietungsmöglichkeit durch bizarre Mieterhöhungen einen Riegel vorgeschoben.

Man stelle sich vor, die Mieter wären ausgezogen und der Vermieter hätte die Häuser dann unvermietet zum Kauf anbieten können. Die schönste aller Welten für Entwicklungsgesellschaften im derzeitigen, irrsinnig heißen Verkäufermarkt.

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Vermieter muss haushaltsnahe Dienstleistungen aufschlüsseln

Mieter können haushaltsnahe Dienstleistungen, wie zum Beispiel die Tätigkeit eines Hausmeisters, von der Steuer absetzen. Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter in der Betriebskostenabrechnung die steuerlich absetzbaren Arbeitskosten separat ausweist. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Landgericht Berlin.
LG Berlin, Az. 18 S 339/16

Hintergrundinformation:
Wer für sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen bezahlt, kann die angefallenen Kosten bis zu bestimmten Grenzen in seiner Steuererklärung geltend machen. Haushaltsnahe Dienstleistungen sind grundsätzlich Arbeiten, die auch ein Laie rund um Haus oder Wohnung erbringen könnte, die aber ein Dienstleister erledigt. Beispiele sind die Reinigung des Treppenhauses, der Winterdienst auf Privatgrund, die Tätigkeit eines Hausmeisters, die Gartenpflege oder das Ablesen von Zählern. Viele Vermieter geben diese regelmäßigen Arbeiten in Auftrag. Die entsprechenden Kosten geben sie im Rahmen der Betriebskostenumlage an ihre Mieter weiter. Als haushaltsnahe Dienstleistungen können Mieter diese Beträge von der Steuer absetzen. Der Haken: Absetzbar sind nur die reinen Arbeitskosten. Das Finanzamt verlangt eine Rechnung mit genauer Aufschlüsselung, welche Kosten für Lohn und welche für Material angefallen sind. Der Fall: Ein Mieter lebte in einer Wohnung in Berlin und hatte sich vertraglich verpflichtet, auf die Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten. Der Vermieter sollte jährlich abrechnen. Der Mietvertrag besagte auch, dass der Vermieter nicht verpflichtet sei, für den Mieter eine Bescheinigung über haushaltsnahe Dienstleistungen auszustellen. Der Mieter klagte nun darauf, dass der Vermieter eine solche Bescheinigung erteilen müsse – oder zumindest in der Betriebskostenabrechnung bestimmte Positionen nach einzelnen Leistungen und Beträgen aufzuschlüsseln habe. Das Urteil: Das Landgericht Berlin gab nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice dem Mieter Recht. Der Mieter habe Anspruch auf eine Aufschlüsselung der ihm berechneten Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen. Der Vermieter müsse ihm zwar keine gesonderte Bescheinigung für das Finanzamt ausstellen oder ihn gar steuerlich beraten, welche Kosten er absetzen könne. Zumindest müsse aber aus der Betriebskostenabrechnung hervorgehen, welche Kosten bei den einzelnen Positionen für Arbeit und welche für Material angefallen seien. Es sei eine Nebenpflicht des Vermieters aus dem Mietvertrag, dem Mieter die Inanspruchnahme dieses Steuervorteils zu ermöglichen. Dies dürfe den Mieter nichts kosten. Auch müsse sich der Mieter nicht darauf verweisen lassen, dass er im Büro des Vermieters Einblick in die Belege nehmen und daraus die erforderlichen Informationen gewinnen könne. Das Gericht stufte die Vertragsklausel, mit der sich der Vermieter von der Pflicht zur Aufschlüsselung der Betriebskosten befreien wollte, als unwirksam ein.
Landgericht Berlin, Urteil vom 18.10.2017, Az. 18 S 339/16

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Streit mit dem Mieter: darf der Vermieter Warmwasserzufuhr und Fernsehempfang unterbinden?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Streit mit dem Mieter: darf der Vermieter Warmwasserzufuhr und Fernsehempfang unterbinden?

Fachanwalt Bredereck

So mancher Mieter treibt den Vermieter in der Praxis zur Weißglut, wenn er z.B. seine Miete nicht zahlt oder dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nicht zustimmt. Viele solcher Streitigkeiten landen bei Anwälten und ggf. auch vor Gericht. Teilweise greifen Vermieter aber auch zu anderen Mitteln, um den Mieter zum Einlenken zu bewegen. Dazu zählen z.B. sog. Versorgungssperren, mit denen der Vermieter dem Mieter verschiedene Versorgungsleistungen abstellt. Das Amtsgericht Koblenz hat sich in einem aktuellen Beschluss mit einem interessanten Fall in diesem Zusammenhang beschäftigt (AG Pforzheim, Beschluss vom 09.08.2017 – 8 C 162/17).

Versorgungssperre wegen verweigerter Zustimmung zur Mieterhöhung: Konkret ging es in dem Fall um einen Vermieter, der dem Mieter die Warmwasserzufuhr und den Fernsehempfang abgestellt hat, nachdem dieser seinem Mieterhöhungsverlangen nicht zugestimmt hatte. Dieser wehrte sich im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes dagegen und bekam vom Amtsgericht Koblenz Recht.

Unzulässiger Eingriff in Mieterrechte: Das AG stellte klar, dass der Vermieter mit seinem Vorgehen in unzulässiger Weise in die Rechte des Mieters eingegriffen habe. Das sei unabhängig von der Frage, ob der Vermieter möglicherweise einen Anspruch auf die begehrte Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung habe.

Das AG Pforzheim: Der Vermieter hat dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Dazu gehört auch die Pflicht zur Erbringung von Versorgungsleistungen. Ein Vermieter greift in unzulässiger Weise in die Rechte des Mieters ein, wenn er die Warmwasserzufuhr und den Fernsehempfang in der Mietwohnung unterbindet (AG Pforzheim, Beschluss vom 09.08.2017 – 8 C 162/17).

Vorsicht mit Selbstjustiz: Vermieter sollten vorsichtig sein, wenn sie zu Mitteln der Selbstjustiz greifen, um ihre (vermeintlichen) Ansprüche durchzusetzen. Das gilt ganz besonders dann, wenn die Kürzung der Versorgungsleistungen nicht im Zusammenhang damit steht, dass der Mieter entsprechenden Zahlungsverpflichtungen nicht nachgekommen ist. Dann kann sich der Vermieter nämlich auch nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. So war es im konkreten Fall. Eine Versorgungssperre kann demnach nur dann in Betracht kommen, wenn der Mieter bereits vereinbarte, geschuldete Betriebskosten nicht bezahlt. Bei Betriebskostennachforderungen dürfte es dagegen schon wieder kritisch sein, wenn der Vermieter auf dieser Grundlage Versorgungsleistungen einstellt.

14.12.2017

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Eigenbedarfskündigung: wann handelt es sich um einen Härtefall?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Eigenbedarfskündigung: wann handelt es sich um einen Härtefall?

Fachanwalt Mietrecht

Die Eigenbedarfskündigung ist für Vermieter in der Praxis nach wie vor ein beliebtes Mittel, um Mieter loszuwerden. Das Interesse daran ist naturgemäß größer, je höher die Nachfrage nach Wohnraum ist. In den Ballungszentren ist sie aktuell bekanntermaßen sehr groß. Ein nicht unerheblicher Teil der Eigenbedarfskündigungen in der Praxis dürfte vorgeschoben sein. Ob nun berechtigt oder nicht, Mieter haben es in der Praxis schwer, sich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren.

Widerspruch bei Härtefall: Das Gesetz sieht in § 574 BGB die Möglichkeit für Mieter vor, der Kündigung zu widersprechen, wenn sie für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Mieter können die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Allerdings greift diese Härtefallklausel in der Praxis nur in besonderen Ausnahmefällen ein.

Eigenbedarfskündigung als Härtefall: Ein Härtefall liegt in der Regel nämlich nicht vor, wenn sich das „bloße“ Interesse des Mieters, die Wohnung nicht zu verlieren, und das Interesse des Vermieters an der Beendigung isoliert gegenüberstehen. Dann überwiegt nämlich das Vermieterinteresse. Es müssen vielmehr aufseiten des Mieters besondere Ausnahmeumstände hinzutreten, die die Beendigung des Mietverhältnisses im konkreten Fall unzumutbar machen.

Wann liegt ein Härtefall vor? Zu solchen Umständen, die einen Härtefall begründen können, zählen beispielsweise erhebliche Aufwendungen des Mieters auf die Mietsache, wenn er diese im berechtigten Vertrauen darauf getätigt hat, dass er länger in der Wohnung leben werde. Auch intensive Krankheiten physischer oder psychischer Art können dazu zählen. Ein höheres Alter des Mieters verbunden mit einer besonderen Verwurzelung in seiner Wohnumgebung kann ebenfalls einen Härtefall begründen. Eine lange Mietdauer allein reicht dagegen noch nicht aus.

Mangelnder Wohnraum als Härtefallgrund: Von zunehmender Bedeutung könnte in Ballungszentren in der Zukunft auch die Frage des Ersatzwohnraums sein. Wenn Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung trotz aller Anstrengungen keinen zumutbaren Wohnraum zu angemessenen Bedingungen finden, stellt dies nach § 574 Abs. 2 BGB einen Härtefall dar. Setzt sich das Problem der Wohnraumknappheit also zukünftig in gleicher Weise fort wie zuletzt, kann sich hier ein Anknüpfungspunkt für Mieter ergeben, um einen Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung zu begründen.

Sehr hohe Anforderungen an Härtefall: Insgesamt lässt sich aber festhalten, dass die Anforderungen an das Vorliegen eines Härtefalls sehr hoch sind. Die Gerichte sind hier sehr zurückhaltend mit einer Annahme, dafür müssen regelmäßig schon eine Reihe der beschriebenen Umstände im konkreten Fall zusammenkommen.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Haben Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten, um sich gegen die Kündigung zu wehren.

5.12.2017

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Landgericht Berlin hält Mietpreisbremse für verfassungswidrig

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Landgericht Berlin hält Mietpreisbremse für verfassungswidrig

Fachanwalt Bredereck

Die Mietpreisbremse sollte dafür sorgen, in Gegenden mit angespanntem Wohnungsmarkt (u. a. Berlin, Frankfurt/Main, Hamburg und München) einen Anstieg der Mieten zu begrenzen. Seit der Einführung 2015 gab es Kritik von allen Seiten, die verabschiedeten Regelungen haben in der Praxis nicht den gewünschten Effekt. Auch das Landgericht Berlin hat sich nun den Kritikern der Mietpreisbremse angeschlossen und diese gar für verfassungswidrig erklärt (LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2017 – 67 O 149/17). Wie begründet das Gericht seine Entscheidung und welche Auswirkungen hat diese?

Verfassungswidrigkeit für konkreten Fall nicht entscheidend: Das LG Berlin hatte sich mit dem Begehren einer Mieterin auseinanderzusetzen, die ihre Miete aufgrund der Mietpreisbremse als überhöht ansah und deshalb einen entsprechenden Teil von ihrer Vermieterin zurückerstattet haben wollte. In erster Instanz wurde ihr ein Teilbetrag dessen zugesprochen, nach Ansicht des LG Berlin stehe ihr ein weitergehender Rückzahlungsanspruch aber nicht zu. Auf die Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse kam es somit in dem konkreten Fall gar nicht an, sodass das Gericht auch nicht das Bundesverfassungsgericht mit der Klärung beauftragte. Dennoch ließ es sich nicht nehmen, in seinem Beschluss auf die Verfassungswidrigkeit des maßgeblichen § 566d BGB zu verweisen.

Vermieter werden ungleich behandelt: Entscheidend sei in diesem Zusammenhang eine Ungleichbehandlung von Vermietern ohne sachlichen Grund, die gegen Art. 3 Abs. 1 des Grundgesetzes verstoße. Für die Mietpreisbremse sei nämlich ortsübliche Vergleichsmiete entscheidend. Diese wiederum variiert von Stadt zu Stadt. Als Beispiel führte das Gericht Berlin und München an. Die Vergleichsmiete in München liege demnach um über 70 Prozent über der von Berlin. Daraus ergebe sich also eine ungleiche Behandlung der Vermieter in den unterschiedlichen Städten. Sachliche Gründe dafür konnte das Gericht nicht finden (LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2017 – 67 O 149/17).

Das LG Berlin: „Eine sachliche Rechtfertigung der Ungleichbehandlung ist aber auch sonst nicht ersichtlich. Sie wäre allenfalls dann in Betracht zu ziehen, wenn die vom Gesetzgeber adressierten „einkommensschwächeren Haushalte und Durchschnittsverdiener“ in höherpreisigen Mietmärkten – wie München – über ein signifikant höheres „niedriges“ oder „durchschnittliches“ Einkommen verfügten als solche in günstigeren Mietmärkten – wie Berlin -… Dafür allerdings fehlt jeglicher belastbare Anhalt … (LG Berlin, Beschluss vom 14.09.2017 – 67 O 149/17)“

Ungleichbehandlung durch Begünstigung von Vermietern: Ebenso ergebe sich nach Meinung des Gerichts eine Ungleichbehandlung daraus, dass Vermieter begünstigt würden, die vor Einführung der Mietpreisbremse eine zu hohe Miete verlangt haben. Diese dürften nämlich weiterhin bei einer Neuvermietung die „alte“ Miete unbeanstandet verlangen.

Verbindliche Überprüfung bleibt aus: Eine verbindliche Feststellung der Verfassungswidrigkeit kann nur das Bundesverfassungsgericht vornehmen. Dem wurde die Sache hier aber mangels Entscheidungserheblichkeit nicht vorgelegt. Ob die Bedenken des LG wirklich durchgreifen, bleibt also zunächst abzuwarten. Zu einer Entscheidung durch das Bundesverfassungsgericht könnte es entweder durch den konkreten Normenkontrollantrag eines anderen Gerichts oder eine Verfassungsbeschwerde kommen.

16.11.2017

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