Tag Archives: Mietrecht

Immobilien

Mieter zahlt die Miete nicht, was tun?

schnell, effizient und kostensparend handeln

Mieter zahlt die Miete nicht, was tun?

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Kommt der Mieter einer Wohnung in Zahlungsverzug, so gilt für den Vermieter: schnell, effektiv und kostensparend handeln!

Es gehört zu den ärgerlichsten Vorfällen bei Mietverhältnissen und belastet Privatvermieter sehr: Der Mieter zahlt die Miete nicht.
Bei jedem Vermieter löst das enormen Stress aus. Manchmal ist der Stress so groß, dass nicht mehr in Ruhe strategisch darüber nachgedacht wird, wie sich dieses Problem lösen lässt. Es entstehen Ängste, nicht nur wegen dem Zahlungsausfall. Befürchtungen über den Zustand der Wohnung, dem weiteren Umgang des Mieters mit der Wohnung breiten sich im Kopf aus und machen es schwer, nüchtern und „cool“ zu reagieren.
Sehr schnell werden teure Anwälte beauftragt. Davon wollen wir Sie keineswegs abhalten.
Wir möchten Sie aber auffordern, ruhig Blut zu bewahren.
Sie werden dann feststellen, dass Ihr Problem aber auch von Ihnen selbst und kostengünstiger aus der Welt geschafft werden kann.

Jeder Tag zählt. Die klarste Vorgehensweise für den Vermieter ergibt sich, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten oder mit einem Betrag in Verzug ist, der mindestens zwei Monatsmieten entspricht.

Der mühselige Umweg einer Abmahnung ist in diesem Fall nicht erforderlich. Der Vermieter kann sofort fristlos kündigen. Auch in diesem Fall einer fristlosen Kündigung ist dem Mieter eine angemessene Frist zur Räumung zu gewähren. In der Regel sind dies ca. zwei Wochen.

Was dies im Einzelnen bedeutet und wie konkret vorzugehen ist, hat Thomas Trepnau hier für Sie zusammengefasst.

Als Diplom-Immobilienwirt (DIA), Buchautor und Verfasser von Fachartikeln ist Thomas Trepnau mit seiner 30-jährigen Branchenerfahrung ein ausgewiesener Experte, der regelmäßig Unternehmen und Investoren berät.
Diesen Erfahrungsschatz teilt Thomas Trepnau gerne mit Ihnen zu Ihrem Nutzen.

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Das neue Portal zum Thema Mietrecht in Österreich

Das neue Portal zum Thema Mietrecht in Österreich

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Mietrechtsinfo.at ist am 1. Juli 2018 in Österreich online gegangen und gehört zum Unternehmen Finditoo-Marketing. Finditoo-Marketing ist spezialisiert auf die Errichtung von Nischenportalen sowie Online-Marketing Produkten für Unternehmen, die in diesen Nischen Geschäfte tätigen wollen.

Mietrechtsinfo.at bietet Informationen zu jeglicher Art rund um das Thema Mietrecht. Die betrifft zum einen den Vermieter und zum anderen den Mieter.

Gerade im Mietrecht geraten viele Streitigkeiten vor Gericht. Das Mietrecht gehört zu den Top 4 Rechtsgebieten die Anzahl an gerichtlichen Auseinandersetzungen betreffend. Sehr oft geht es dabei um Streitigkeiten bei der Abrechnung der Nebenkosten.
Dabei lassen sich viele Streitigkeiten im Mietrecht vermeiden. Grundlage dafür wäre aber, dass sich Mieter als auch Vermieter bei Vertragsabschluss über Ihre Rechte und Pflichten bewusst sind. Was darf also in einem Mietvertrag stehen und was ist nicht erlaubt. Darf dem Mieter verboten werden Haustiere zu halten, wenn dies der Vermieter nicht wünscht? Hat ein Mieter das Recht die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters unter zu vermieten, wenn er für einen gewissen Zeitraum nicht selbst die Wohnung bewohnen möchte?

Mietrechtsinfo.at setzt genau an diesem Punkt an. Das Portal für Mietrecht gibt Mietern und Vermietern einen detaillierten Einblick in Ihre Rechte und Pflichten und hat sich zum Ziel gesetzt Streitigkeiten von Mietern und Vermietern drastisch zu verringern. Dies funktioniert nur, wenn sich Mieter und Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrags über die eigenen Rechte schlau machen. Als Basis hierfür will Mietrechtsinfo.at sämtliche Informationen zusammentragen und ständig aktualisieren.

Das Portal Mietrechtsinfo.at ist für Mieter und Vermieter komplett kostenfrei. Zukünftig soll es auf dem Portal auch Mietverträge als Muster zum Download geben. Da Musterverträge immer nur Standardverträge sein können, sollten diese von einem Anwalt stets individualisiert werden, damit sie auch auf die Besonderheiten des Mietobjekts zutreffen.

Das Informationsportal Mietrechtsinfo.at bietet ebenfalls Profile von Rechtsanwälten in Österreich die auf Mietrecht spezialisiert sind. Vermieter und Mieter können somit über die Suchfunktion sehr schnell und einfach einen passenden Rechtsanwalt für Mietrecht in ihrer Region finden. Das Rechtsanwalts Profil bietet die Möglichkeit einen ersten Eindruck über den Anwalt und die Kanzlei zu gewinnen, Kontakt mit dem Anwalt aufzunehmen und erstes Beratungsgespräch zu vereinbaren.

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Immobilien

Bundesgerichtshof zur Wohnfläche bei Betriebskostenabrechnungen

Wohnfläche und Betriebskosten – BGH verlässt bisherige Linie

Bundesgerichtshof zur Wohnfläche bei Betriebskostenabrechnungen

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Über Betriebskostenabrechnungen für Mietwohnungen wird noch öfter gestritten, als über die korrekte Ermittlung der Wohnfläche.
Nun hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit beiden Themen in einem Fall beschäftigt.
Diverse Vorschriften, wie die DIN 277, die 2. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung geben vor, was zur Wohnfläche gehört und wie diese ermittelt wird. Gestritten wird über Dachschrägen, Heizkörpernischen, Flächen unter Treppen Balkone und vieles mehr.
Wie ich in meinen Seminaren regelmäßig feststelle, gibt es viele Unsicherheiten. Bei Mietern und bei Vermietern.
Wenn die Wohnfläche dann noch als Bemessungsgrundlage für die Verteilung der Neben- oder Betriebskosten herangezogen wird, haben sich Mieter und Vermieter schnell in den Haaren.

Der Fall
Die Beklagten sind Mieter einer im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Wohnung der Klägerin in Köln. In dem mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin geschlossenen Mietvertrag heißt es in § 1 zur Wohnfläche: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart“. Nach dem Erwerb der Wohnung durch die Klägerin stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus; die wahre (beheizte) Wohnfläche beträgt 78,22 qm. Nach den vertraglichen Vereinbarungen haben die Beklagten – neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale – monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten, über die jährlich abgerechnet wird.
Mit Schreiben vom 8. Oktober 2014 und vom 9. Oktober 2015 rechnete die Klägerin die Heizkosten für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 unter Zugrundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab; diese Berechnungen ergeben jeweils Guthaben in Höhe von 296,06 EUR (für das Wirtschaftsjahr 2014) sowie in Höhe von 554,09 EUR (für das Wirtschaftsjahr 2015) zugunsten der Beklagten. Die Beklagten errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertraglich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche weitere Guthaben in Höhe von 26,55 EUR (für 2013) sowie in Höhe von 15,91 EUR (für 2014). Die genannten Beträge behielten die Beklagten bei den Mietzahlungen für die Monate Mai 2015 und Dezember 2015 ein und überwiesen entsprechend weniger Miete an die Klägerin.
Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung von 42,46 EUR nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.

Die tatsächliche Wohnfläche ist maßgeblich
Der BGH sah das Ende Mai 2018 ebenso und entschied zugunsten des Vermieters. Bei einer Heiz- bzw. Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.
Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter über die Wohnfläche sind bei einer Betriebskostenabrechnung nicht zu berücksichtigen. Bei der Umlegung der Betriebskosten den Mieter müssen Vermieter auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche abstellen. Die Rechtsprechung des BGH, wonach die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn die Abweichung zur tatsächlichen Wohnfläche maximal 10 Prozent beträgt, hat das höchste deutsche Zivilgericht nun nicht mehr berücksichtigt.
„Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 566a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, geht es mithin im Allgemeinen um den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche.“ (BGH, Urteil v. 30.05.18, Az. VIII ZR 220/17).

Anmerkung
Was viele Vermieter und Mieter nicht wissen, ist, dass die Vorschrift „Wohnflächenverordnung“ nur zur Ermittlung der Wohnfläche bei mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnraum (Sozialwohnungen) zwingend anzuwenden ist.
Beim frei finanzierten Wohnraum ist der Vermieter frei in der Wahl der Ermittlungsgrundlage der Wohnfläche.
Er kann, wenn er will, die lichten Raummaße (Länge x Breite auf Putz) zugrundelegen. Wichtig ist, dass er im Mietvertrag drauf hinweist, auf welcher Basis er gemessen hat.

Vermieter, die wissen möchten, wie man rechtssicher abrechnet und Mieter, die wissen möchten, ob ihre Betriebskostenabrechnung korrekt ist sind hier und hier bestens aufgehoben.

Für Vermieter, Verwalter und Mieter, die zu den geplanten Terminen keine Zeit haben ist hier gesorgt.

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Immobilien

Koalitionsvertrag der möglichen GROKO – oder Vermietern kommt das GROßeKOtzen

Vermieter durch die Vereinbarung stark betroffen

Koalitionsvertrag der möglichen GROKO - oder Vermietern kommt das GROßeKOtzen

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Dieses Wochenende habe ich mal so richtig meine Zeit verschwendet. 177 Seiten habe ich gelesen. So lange ist er, der Koalitionsvertrag der möglichen Neugruselauflage der Großen Koalition.
Mein Buch zu den Mieterhöhungsverfahren erscheint im März auch als Neuauflage. Da gehört natürlich alles rein, was neu ist, dachte ich mir. Außerdem wollte ich hier auf cashkurs.com meinen Lesern eine Zusammenfassung der beabsichtigten Änderungen der GROKO im Mietrecht liefern.
Hier können Sie den Vertrag selbst lesen, wenn Sie möchten.
Vorab: Es lohnt sich nicht.

Wohnraumoffensive
Vollmundig erklärte der Innen- und Heimatminister in spe, Horst Seehofer noch am Donnerstag, dass viel Gutes für die Bürger vereinbart wurde.
Dieses „Gute“ habe ich lange gesucht. Gefunden habe ich viel Geschwurble, unverbindliche Absichtserklärungen und im nächsten Abschwung nicht finanzierbaren Umverteilungswahn.
Im vollmundig als „Wohnraumoffensive“ bezeichneten Kapitel heißt es „Wir wollen erreichen, dass 1,5 Millionen Wohnungen und Eigenheime frei finanziert und öffentlich gefördert gebaut werden. Hierzu gehört auch, dass der Bestand an bezahlbarem Wohnraum gesichert wird.
Wir werden im Rahmen eines „Wohngipfels 2018“ mit Ländern, Kommunen, Vertretern der Bau- und Immobilienwirtschaft, der Mieter- und Vermieterverbände und der Gewerkschaften Eckpunkte eines Gesetzespaketes „Wohnraumoffensive“ vereinbaren.

Das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ und die im Rahmen dessen begründete Innovationspartnerschaft werden fortgesetzt. Beide werden bis 2021 die Umsetzung der Vereinbarungen begleiten und gegebenenfalls weitere Initiativen zur Zielerreichung beim Wohnungsneubau anstoßen. Für eine „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ werden wir eine Enquete-Kommission einsetzen.“

Im Wesentlichen sollen für die Schaffung von Bauland die Kommunen und Landwirte herangezogen werden. Was die „Enquete-Kommission“ da nun genau machen soll, erschließt sich mir nicht.
Für den freifinanzierten Wohnungsbau im bezahlbaren Mietsegment sollen steuerliche Anreize geschaffen werden. Erst verteuert man die Baukosten durch fragwürdige Energieeinsparverordnungen ins Unermessliche und dann sollen Privatinvestoren für ein „bezahlbares Mietsegment“ sorgen. Da bleiben keine Wünsche mehr offen und kein Auge mehr trocken.

Mieten
Ein paar Absätze weiter, im Kapitel „Mieten“ heißt es dann „Wir wollen Mieter besser vor bewusstem Missbrauch bei der Ankündigung und der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen schützen. Das gezielte Herausmodernisieren wird künftig den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und für Mieter Schadensersatzansprüche begründen.

In Gebieten geltender Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wird die Modernisierungsumlage auf acht Prozent abgesenkt.
Wir wollen verhindern, dass Mieter durch Modernisierungsmaßnahmen unverhältnismäßig belastet werden. Die monatliche Miete darf künftig nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöht werden (Kappungsgrenze).

Aha. Vermieter sind also Halunken, die nichts anderes im Sinn haben, als ihre Mieter „herauszumodernisieren“. Das bedeutet, so aufwendig zu modernisieren, dass die Mieten danach so hoch steigen, dass sich kein Mieter die Mieten mehr leisten kann und deshalb ausziehen muss. In Zukunft können Sie modernisieren wie Sie wollen, mehr als drei Euro Mieterhöhung pro m² Wohnfläche sind dann nicht mehr drin.
Nichts ist weiter von der Realität entfernt, als diese Sichtweise.
Die kleinen Privatvermieter, die ich kenne, liegen mit ihren Mieten zum Großteil deutlich unter dem, was der Markt bereit wäre zu zahlen. In Gesprächen, die ich mit diesen Vermietern, auch auf meinen Seminaren führen darf, höre ich oft das Argument, dass man seine guten, pünktlich und zuverlässig zahlenden Mieter, nicht vergraulen möchte. Schon gar nicht, wenn diese einigermaßen pfleglich mit der Wohnung umgehen.

Es sind die großen Wohnungsunternehmen und Vermietungsgesellschaften mit Wohnungsbeständen von teilweise über einhunderttausend Einheiten, die strikt und rücksichtslos nach betriebswirtschaftlichen Renditemaximierungsgesichtspunkten vorgehen. Erst recht, wenn sie ihre Teilhaber zufriedenstellen müssen.

Leider werden auch die Mieter durch diese Politik der „Abgehobenen“ der Kanzlerwahlvereine nichts gewinnen.

Ausdünnung des Mittelstandes
Diese Koalitionsvereinbarung ist nichts anderes als eine Fortsetzung der unseligen Politik der letzten Jahre zur Ausdünnung des Mittelstandes.
Bezogen auf Immobilien bedeutet das, dass die Vermietung von Wohnraum für Kleinanleger unattraktiver wird. Die Vermieter werden mit Vorschriften, Gesetzen und Verpflichtungen wie beispielsweise dem Ausstellen von Meldebescheinigungen und Informationszwang an die Eichämter beim Wechsel von Wasseruhren weiter überladen.
Wer hat da noch Lust, Wohnungen zu vermieten? Zum Kapitel „Finanzen und Steuern“ will ich mich an der Stelle gar nicht äußern. Realitätsferne und Blabla prägen auch dieses Kapitel.

Konsequenz
Die Konsequenzen aus der Politik und der uns nun drohenden Neuauflage stellen sich für mich folgendermaßen dar:
Wenn die Zinsen steigen, wird es unangenehm für Vermieter. Ich wurde hier von Lesern, die Zinsanstiege für ausgeschlossen halten, für meine Überzeugung, dass die Zinsen steigen, schon im letzten Jahr gescholten. Das ändert nichts daran: Die Zinsen werden steigen.
Wo immer aus steuerlicher und wirtschaftlicher Sicht möglich, sollte man den in den letzten Zügen liegenden Preisboom nutzen und Wohnimmobilien verkaufen. Bei Geschäftsräumen und Gewerberäumen sehe ich das entspannter.

Wer sich nicht trennen kann oder mangels Alternativen weiterhin dem Immobilienkaufwahn verfallen ist, sollte zumindest mein Buch dazu lesen, damit die gröbsten Fehler vermieden werden.

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Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs – hilft eine Nachzahlung?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs - hilft eine Nachzahlung?

Fachanwalt Bredereck

Kommt der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand, gefährdet er den Bestand des Mietverhältnisses erheblich. Der Vermieter ist gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Doch nicht immer bedeutet ein solcher Rückstand tatsächlich, dass Mieter ihre Wohnung verlieren.

Nachzahlung des Mieters: Der Mieter hat die Möglichkeit mit einer Nachzahlung die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung herbeizuführen. Der Bundesgerichtshof hat nun in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass dies aber nur im Falle einer vollständigen Nachzahlung der offenen Beträge durch den Mieter gilt. Gleiches gilt auch für eine spätere Nachzahlung auf eine zunächst wirksame fristlose Kündigung innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten.

Der BGH: Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Berechnung des Zahlungsrückstandes auf Grundlage vereinbarter Miete: Der BGH hat darüber hinaus auch klargestellt, dass bei der Berechnung der Höhe des Zahlungsrückstandes die vertraglich vereinbarte Miete maßgeblich ist – und nicht eine (möglicherweise rechtmäßig) geminderte Miete. Dies zeigt einmal mehr, dass Mieter die Miete bei Mängeln nicht einfach in einer bestimmten Höhe mindern, sondern zunächst unter Vorbehalt in voller Höhe zahlen und ggf. später zurückfordern sollten.

Der BGH dazu: Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt, ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Ordentliche Kündigung bleibt wirksam: Schließlich müssen Mieter beachten, dass auch eine vollständige Nachzahlung der Miete nur eine fristlose Kündigung verhindern bzw. unwirksam machen kann. Das gilt jedoch nach der Rechtsprechung des BGH nicht für eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Vermieters. Etwas anderes gilt nur in besonderen Ausnahmefällen, in denen der Mieter nachweisen kann, dass ihn kein Verschulden an dem Zahlungsrückstand trifft. Dieser Nachweis gelingt in der Praxis aber nur sehr selten.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

13.03.2018

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Untervermietung: was tun, wenn der Vermieter seine Zustimmung verweigert?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Untervermietung: was tun, wenn der Vermieter seine Zustimmung verweigert?

Fachanwalt Bredereck

Wer als Mieter vorübergehend seine Wohnung oder einen Teil davon nicht nutzen kann, z. B. weil er eine Zeit lang im Ausland ist, hat ein Interesse an einer Untervermietung. Wer untervermieten möchte, braucht aber immer die Zustimmung des Vermieters dazu. In manchen Fällen (teilweise Untervermietung der Wohnung) besteht ein gesetzlicher Anspruch des Mieters auf diese Zustimmung (§ 553 BGB). Darüber hinaus muss immer Einzelfall geprüft werden, ob es einen solchen Anspruch (z. B. aus dem Mietvertrag) gibt.

Untermieter muss zumutbar sein: Voraussetzung für den Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung ist in jedem Fall, dass der Untermieter nicht unzumutbar für den Vermieter ist. Eine Unzumutbarkeit kann sich etwa daraus ergeben, dass es sich bei dem Untermieter um einen stadtbekannten Straftäter handelt oder die Wohnung dadurch überbelegt werden würde.

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Vermieter verweigert die Zustimmung: Hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass der Vermieter der Untervermietung zustimmt, und hat er einen ordnungsgemäßen entsprechenden Antrag gestellt und verweigert der Vermieter daraufhin dennoch seine Zustimmung, sollten sich Mieter an einen Anwalt wenden. Dieser wird den Vermieter dann regelmäßig noch einmal unter Fristsetzung zur Zustimmung auffordern.

Androhung von Schadensersatzansprüchen: Zusätzlich dazu können dem Vermieter Schadensersatzansprüche angedroht werden. Sofern dieser nämlich seine Zustimmung zu Unrecht verweigert und der Mieter infolgedessen die Wohnung nicht untervermietet, kann dieser die entgangenen Einnahmen vom Vermieter grundsätzlich als Schaden ersetzt verlangen. Dies hat auch der Bundesgerichtshof bereits entschieden (BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13). Diese Androhung dürfte viele Vermieter in der Praxis bereits abschrecken.

Fachanwaltstipp für Mieter: Einen Antrag auf Zustimmung zur Untervermietung können Mieter, wenn sie sich ein wenig informieren, in der Regel selbst stellen. Verweigert der Vermieter trotz bestehenden Anspruchs dann seine Zustimmung, sollte man einen Anwalt aufsuchen. Der überprüft dann, ob tatsächlich alle notwendigen Voraussetzungen vorliegen, formuliert ggf. noch einmal einen wirksamen Antrag und setzt den Vermieter mit dem beschriebenen Schadensersatzanspruch unter Druck. Hilft all das nichts, muss auf Zustimmung und Ersatz des Mietausfalls geklagt werden.

20.02.2018

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Eigenbedarf für Zweitwohnung: wann benötigt der Vermieter die Wohnung?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Eigenbedarf für Zweitwohnung: wann benötigt der Vermieter die Wohnung?

Fachanwalt Bredereck

Eigenbedarfskündigungen beschäftigen die Gerichte bis hin zum Bundesgerichtshof regelmäßig. Der BGH hat sich auch schon mit der Frage auseinandergesetzt, ob eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist, wenn der Vermieter eine Wohnung als Zweitwohnung nutzen möchte. Dies sei zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötige. Gestritten wurde daraufhin fleißig darüber, wann genau ein Vermieter denn eine Wohnung als Zweitwohnung wirklich benötige. Zu dem Thema hat das Landgericht nun erneut den BGH befragen wollen. Der hat sich allerdings in einem aktuellen Beschluss kurzgehalten und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17).

Streit um Eigenbedarfskündigung: In der Sache ging es um den Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter wollte nicht länger in Hotels oder bei Bekannten unterkommen, sondern die entsprechende Wohnung als Zweitwohnung nutzen. Diesen Nutzungswunsch erkannte das Landgericht – im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH sowie der Verfassungsgerichte – auch an und gab dem Vermieter Recht. Zugleich ließ es aber die Revision zu, da die Frage, unter welchen Voraussetzungen Eigenbedarf für eine Zweitwohnung geltend gemacht werden könne, von grundsätzlicher Bedeutung sei und der Klärung durch den BGH bedürfe.

Frage des Benötigens bereits geklärt: Der BGH hat die Revision zurückgewiesen mit der Begründung, der Sache komme die behauptete grundsätzliche Bedeutung nicht zu. Die Frage, wann der Vermieter die Wohnung benötige – und damit auch wann er wegen des Nutzungswunsches als Zweitwohnung kündigen dürfe -, sei abhängig von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen und bereits geklärt.

Entscheidend ist Würdigung im Einzelfall: In diesem Zusammenhang komme es entscheidend darauf an, im Einzelfall die jeweiligen Umstände zu würdigen und auf dieser Grundlage zu entscheiden, ob der Nutzungswunsch des Vermieters tatsächlich auf ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruhe. Allgemeine Vorgaben dazu, insbesondere zu einer erforderlichen Mindestnutzungszeit der Zweitwohnung, könne der BGH nicht machen.

Der BGH: Hieraus ergibt sich allerdings gleichzeitig, dass eine vom Berufungsgericht für wünschenswert erachtete (über den Einzelfall hinausgehende) zeitliche Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals „Benötigen“ bei einer Zweitwohnung nicht möglich ist, eben weil die erforderliche einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung allgemeinverbindliche Aussagen – etwa über eine konkrete „Mindestnutzungsdauer“ der Zweitwohnung – nicht zulässt (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17).

13.02.2018

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Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Mieter:

Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung angedroht hat? Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat? Sie finden auch Muster für einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Weiter finden Sie Muster für eine Verteidigungsschrift gegen eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigung-anwalt.de

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Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wann kann man einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen? Wann ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen? Wann gelten Sperrfristen? Weiter finden Sie Muster für das Erstellen einer Eigenbedarfskündigung mit ausführlichen Hinweisen. Sie finden auch Muster für eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigungen.de

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Untervermietung: wann hat der Mieter einen Anspruch?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Untervermietung: wann hat der Mieter einen Anspruch?

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Das Thema Untervermietung ist ein Dauerbrenner im Mietrecht. Wer als Mieter z. B. für eine gewisse Zeit ins Ausland geht oder vorübergehend beruflich den Standort wechselt, aber zu günstigen Bedingungen wohnt, wird über eine Untervermietung nachdenken. Hier kursieren zahlreiche Halbwahrheiten unter Mietern hinsichtlich der Frage, ob es einen Anspruch darauf gibt, unterzuvermieten und wenn ja in welchem Umfang.

Mietvertrag überprüfen: Als erstes sollten Mieter in diesem Zusammenhang einen Blick in ihren Mietvertrag werfen. Findet sich dort eine Regelung dazu, dass etwa die gesamte Wohnung untervermietet werden darf, stellen sich für den Mieter keine Probleme. Oftmals gibt es aber eine solche Regelung nicht. Vielfach werden vielmehr die gesetzlichen Regelungen zum Thema Untervermietung wiedergegeben oder es gibt schlicht gar keine Regelung dazu.

Teilweise Untervermietung: Gesetzlich vorgesehen ist ein Anspruch des Mieters dann, wenn er nur einen Teil der Wohnung vermietet. Aus § 553 BGB ergibt sich, dass er bei einem berechtigten Interesse vom Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verlangen kann. Weigert sich der Vermieter, kann seine Zustimmung auch vor Gericht eingeklagt werden. Wichtig für Mieter: es muss trotzdem zunächst die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Wer einfach an einen Untermieter vermietet, riskiert eine fristlose Kündigung des Vermieters.

Untermieter muss zumutbar sein: Voraussetzung für den Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung ist jedoch, dass der Untermieter nicht unzumutbar für den Vermieter ist. Eine Unzumutbarkeit kann sich etwa daraus ergeben, dass es sich bei dem Untermieter um einen stadtbekannten Straftäter handelt oder die Wohnung dadurch überbelegt werden würde.

Untervermietung der gesamten Wohnung: Wenn der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten möchte, gilt dagegen der § 540 BGB. Er hat dann keinen Anspruch mehr darauf, dass der Vermieter zustimmt. Ihm steht lediglich ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn der Vermieter seine Zustimmung verweigert.

Prüfung im Einzelfall: Für die Frage, ob der Mieter untervermieten darf, kommt es also im jeweiligen Fall darauf an, ob der Mietvertrag Regelungen zu dem Thema vorsieht und ob ein Teil oder die gesamte Wohnung vermietet werden soll.

01.02.2018

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Mieterhöhung bei Indexmiete: Wirksam oder nicht?

Bei einer Indexmiete orientiert sich die Miethöhe am Verbraucherpreisindex. Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er dem Mieter zwar die Änderung der Miete und die eingetretene Änderung des Index mitteilen. Er ist aber nicht dazu verpflichtet, die Steigerung des Index in Prozent anzugeben oder seine Rechenschritte zu erläutern. So entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) der Bundesgerichtshof.
BGH, Az. VIII ZR 291/16

Hintergrundinformation:
In deutschen Großstädten steigen die Mieten rasant. Immer öfter vereinbaren Vermieter mit neuen Mietern eine sogenannte Indexmiete. Das bedeutet, dass sich die Höhe der Miete an dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltungskosten orientiert. Der Verbraucherpreisindex gibt an, wie sich die Preise aller Waren und Dienstleistungen des privaten Bedarfs in Deutschland durchschnittlich prozentual verändern. Eine Indexmiete zu erhöhen, ist weniger aufwendig als bei einem herkömmlichen Mietvertrag. Denn der Vermieter muss keine Vergleichsmieten aus dem örtlichen Mietspiegel heranziehen. Diese Angaben sind in Großstädten meist auch sehr schnell überholt. Zudem gibt es dabei oft Streit darüber, ob die Wohnung in Ausstattung und Größe der jeweiligen Wohnungsklasse des Mietspiegels entspricht. Der Verbraucherpreisindex hingegen ist ein eindeutiges Kriterium. Der Fall: In einem Mietvertrag war vereinbart, dass sich die Höhe der Miete nach dem Verbraucherpreisindex richten sollte. Der Vermieter hatte nun die Miete erhöht. In seinem Schreiben hatte er den Stand des Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und zum aktuellen Zeitpunkt angegeben und mitgeteilt, dass sich die Miete von 690 Euro auf 775 Euro erhöhen sollte. Der Mieter zahlte weiterhin die alte Miete. Er war der Meinung, dass die Mieterhöhung ohne Angabe der prozentualen Steigerung des Index unwirksam sei. Nach Mietvertragsende behielt der Vermieter den entsprechenden Zahlungsrückstand von der Kaution ein. Der Mieter verklagte ihn daraufhin auf Rückzahlung der vollen Kaution. Das Urteil: Anders als die Vorinstanzen lehnte der Bundesgerichtshof einen Zahlungsanspruch des Mieters ab. Nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice waren die Richter der Ansicht, dass der Vermieter die Mieterhöhung ausreichend begründet habe. Er sei berechtigt gewesen, die nicht gezahlten Erhöhungsbeträge von der Kaution einzubehalten. § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches schreibe vor, dass die Mieterhöhung bei der Indexmiete in Textform erfolgen und die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die jeweilige Vergleichsmiete oder die Erhöhung als Geldbetrag enthalten müsse. Das Schreiben des Vermieters erfülle diese Voraussetzungen. Der Mieter habe alle erforderlichen Zahlen zur Überprüfung erhalten. Eine prozentuale Veränderung müsse der Vermieter nicht angeben. Es liege auf der Hand, dass die Indexmiete im gleichen Maße steige wie der Verbraucherpreisindex. Die einzelnen Rechenschritte müsse der Vermieter nicht erklären.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. November 2017, Az. VIII ZR 291/16

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Allgemein

ARAG Verbrauchertipps zum Thema „Mietrecht“

Schönheitsreparaturen/Mietrückstand/Vorkaufsrecht

ARAG Verbrauchertipps zum Thema "Mietrecht"

Zuschlag für Schönheitsreparaturen ist zulässig
Ein im Mietvertrag gesondert ausgewiesener Zuschlag dafür, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernimmt, ist nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) rechtens. Der Zuschlag ist Bestandteil der Miete und kann auch im Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden. Im entschiedenen Fall verlangten die Mieter einer Wohnung vom Vermieter die Rückzahlung des „Zuschlags Schönheitsreparaturen“. Im Mietvertrag über die 91 Quadratmeter große Wohnung war vereinbart, dass der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt und sich der hierfür in der Miete enthaltene Kostenansatz auf 0,87 Euro monatlich je Quadratmeter beläuft. Die monatliche Miete ist aufgeteilt in eine „Grundmiete“ von 421 Euro, eine Betriebskostenvorauszahlung von 148 Euro und einen „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ von 79 Euro. Die Mieter meinen, der „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ sei nicht wirksam vereinbart. Es handle sich um eine vorformulierte Preisnebenabrede, die einer AGB-Kontrolle nicht standhalte. Sie fordern den von November 2015 bis März 2016 gezahlten Zuschlag zurück und verlangen die Feststellung, dass die ab April 2016 nicht zur Zahlung des Zuschlags verpflichtet seien. Die Klage blieb ohne Erfolg. Bei dem neben der Grundmiete ausgewiesenen Zuschlag Schönheitsreparaturen handelt es sich laut ARAG Experten um eine Preis(haupt)abrede, die nicht der AGB-Kontrolle über ihre inhaltliche Angemessenheit unterliegt. Dieser Zuschlag stellt neben der Grundmiete ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters dar. Letztlich handelt es sich um einen bloßen Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation (BGH, Az.: VIII ZR 31/17).

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Zahlungsrückstand – Kündigung bleibt bei Zahlung wirksam
Gerät ein Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand, droht ihm die Kündigung – und zwar unter Umständen die fristlose und parallel dazu die ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist.
Auch wenn die Zahlungsrückstände ausgeglichen wurden, kann der Räumungsanspruch des Vermieters weiterhin bestehen. Darauf machen ARAG Experten aufmerksam und verweisen auf ein Urteil des Bundesgerichtshof (BGH). Im verhandelten Fall stellte das Jobcenter Zahlungen an eine Familie ein, daraufhin geriet sie mit ihrer Miete in Rückstand. Die Vermieterin kündigte fristlos und zusätzlich ordentlich. Daraufhin zahlte das Jobcenter die Unterkunftskosten wieder und glich die Zahlungsrückstände vollständig aus, noch bevor die Vermieterin eine Räumungsklage erheben konnte. Aufgrund der gesetzlichen Schonfristregelung war die fristlose Kündigung vom Tisch, jedoch nicht die ordentliche Kündigung. Die BGH-Richter entschieden in diesem Fall zwar, dass die Familie nicht ausziehen muss und der Räumungsanspruch der Vermieterin keinen Bestand hat. Generell ist es rechtlich jedoch nicht missbräuchlich, wenn ein Vermieter an seiner ordentlichen Kündigung festhält. Das gilt auch, wenn die Mietrückstände alle zurückgezahlt wurden, so ARAG Experten (Az.: VIII ZR 321/14).

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Mieter haben Vorkaufsrecht
Wird eine Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt und soll danach erstmalig an einen Dritten verkauft werden, haben die Mieter der Wohnung ein Vorkaufsrecht, wenn dies während der Dauer des Mietverhältnisses geschieht. Das heißt, der Mieter kann die Wohnung zu dem Preis kaufen, zu dem der Vermieter und Eigentümer sie an einen Dritten verkaufen wollte. Der Mieter übernimmt also den Kaufvertrag zu den ausgehandelten Konditionen. Laut ARAG Experten gilt ein Vorkaufsrecht jedoch dann nicht, wenn die Wohnung an ein Familienmitglied (wie Geschwister, Kinder, Nichten und Neffen) oder ein Mitglied des Haushalts des Vermieters – beispielsweise im Haushalt lebende Pflegekräfte – verkauft werden soll. Darüber hinaus gilt: Zieht ein Mieter in eine bereits bestehende Eigentumswohnung ein, hat er kein Vorkaufsrecht im Fall einer Veräußerung – er weiß ja von vornherein, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Anders liegt der Fall nur, wenn ein Vorkaufsrecht vertraglich mit dem Vermieter vereinbart wurde. Vereitelt ein Vermieter das Vorkaufsrecht seines Mieters, muss er Schadensersatz leisten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden. Die Höhe des Anspruchs ergibt sich aus dem Vergleich des Verkehrswertes der Wohnung und des möglichen Kaufpreises. Neben dem Kaufpreis müssen allerdings auch die mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten (Grundbuchgebühren, Notarkosten, Grunderwerbssteuer u.v.m.) berücksichtigt werden. Hätte der Mieter beim Erwerb der Wohnung dann Aufwendungen zu leisten, deren Höhe den Verkehrswert erreichen, liegt laut ARAG Experten kein ersatzfähiger Schaden vor (BGH, Az.: VIII ZR 281/15)

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