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Immobilien

Koalitionsvertrag der möglichen GROKO – oder Vermietern kommt das GROßeKOtzen

Vermieter durch die Vereinbarung stark betroffen

Koalitionsvertrag der möglichen GROKO - oder Vermietern kommt das GROßeKOtzen

Immobilien-Ratgeber von Thomas Trepnau

Dieses Wochenende habe ich mal so richtig meine Zeit verschwendet. 177 Seiten habe ich gelesen. So lange ist er, der Koalitionsvertrag der möglichen Neugruselauflage der Großen Koalition.
Mein Buch zu den Mieterhöhungsverfahren erscheint im März auch als Neuauflage. Da gehört natürlich alles rein, was neu ist, dachte ich mir. Außerdem wollte ich hier auf cashkurs.com meinen Lesern eine Zusammenfassung der beabsichtigten Änderungen der GROKO im Mietrecht liefern.
Hier können Sie den Vertrag selbst lesen, wenn Sie möchten.
Vorab: Es lohnt sich nicht.

Wohnraumoffensive
Vollmundig erklärte der Innen- und Heimatminister in spe, Horst Seehofer noch am Donnerstag, dass viel Gutes für die Bürger vereinbart wurde.
Dieses „Gute“ habe ich lange gesucht. Gefunden habe ich viel Geschwurble, unverbindliche Absichtserklärungen und im nächsten Abschwung nicht finanzierbaren Umverteilungswahn.
Im vollmundig als „Wohnraumoffensive“ bezeichneten Kapitel heißt es „Wir wollen erreichen, dass 1,5 Millionen Wohnungen und Eigenheime frei finanziert und öffentlich gefördert gebaut werden. Hierzu gehört auch, dass der Bestand an bezahlbarem Wohnraum gesichert wird.
Wir werden im Rahmen eines „Wohngipfels 2018“ mit Ländern, Kommunen, Vertretern der Bau- und Immobilienwirtschaft, der Mieter- und Vermieterverbände und der Gewerkschaften Eckpunkte eines Gesetzespaketes „Wohnraumoffensive“ vereinbaren.

Das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ und die im Rahmen dessen begründete Innovationspartnerschaft werden fortgesetzt. Beide werden bis 2021 die Umsetzung der Vereinbarungen begleiten und gegebenenfalls weitere Initiativen zur Zielerreichung beim Wohnungsneubau anstoßen. Für eine „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“ werden wir eine Enquete-Kommission einsetzen.“

Im Wesentlichen sollen für die Schaffung von Bauland die Kommunen und Landwirte herangezogen werden. Was die „Enquete-Kommission“ da nun genau machen soll, erschließt sich mir nicht.
Für den freifinanzierten Wohnungsbau im bezahlbaren Mietsegment sollen steuerliche Anreize geschaffen werden. Erst verteuert man die Baukosten durch fragwürdige Energieeinsparverordnungen ins Unermessliche und dann sollen Privatinvestoren für ein „bezahlbares Mietsegment“ sorgen. Da bleiben keine Wünsche mehr offen und kein Auge mehr trocken.

Mieten
Ein paar Absätze weiter, im Kapitel „Mieten“ heißt es dann „Wir wollen Mieter besser vor bewusstem Missbrauch bei der Ankündigung und der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen schützen. Das gezielte Herausmodernisieren wird künftig den Tatbestand einer Ordnungswidrigkeit erfüllen und für Mieter Schadensersatzansprüche begründen.

In Gebieten geltender Kappungsgrenze für Mieterhöhungen wird die Modernisierungsumlage auf acht Prozent abgesenkt.
Wir wollen verhindern, dass Mieter durch Modernisierungsmaßnahmen unverhältnismäßig belastet werden. Die monatliche Miete darf künftig nach einer Modernisierung nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöht werden (Kappungsgrenze).

Aha. Vermieter sind also Halunken, die nichts anderes im Sinn haben, als ihre Mieter „herauszumodernisieren“. Das bedeutet, so aufwendig zu modernisieren, dass die Mieten danach so hoch steigen, dass sich kein Mieter die Mieten mehr leisten kann und deshalb ausziehen muss. In Zukunft können Sie modernisieren wie Sie wollen, mehr als drei Euro Mieterhöhung pro m² Wohnfläche sind dann nicht mehr drin.
Nichts ist weiter von der Realität entfernt, als diese Sichtweise.
Die kleinen Privatvermieter, die ich kenne, liegen mit ihren Mieten zum Großteil deutlich unter dem, was der Markt bereit wäre zu zahlen. In Gesprächen, die ich mit diesen Vermietern, auch auf meinen Seminaren führen darf, höre ich oft das Argument, dass man seine guten, pünktlich und zuverlässig zahlenden Mieter, nicht vergraulen möchte. Schon gar nicht, wenn diese einigermaßen pfleglich mit der Wohnung umgehen.

Es sind die großen Wohnungsunternehmen und Vermietungsgesellschaften mit Wohnungsbeständen von teilweise über einhunderttausend Einheiten, die strikt und rücksichtslos nach betriebswirtschaftlichen Renditemaximierungsgesichtspunkten vorgehen. Erst recht, wenn sie ihre Teilhaber zufriedenstellen müssen.

Leider werden auch die Mieter durch diese Politik der „Abgehobenen“ der Kanzlerwahlvereine nichts gewinnen.

Ausdünnung des Mittelstandes
Diese Koalitionsvereinbarung ist nichts anderes als eine Fortsetzung der unseligen Politik der letzten Jahre zur Ausdünnung des Mittelstandes.
Bezogen auf Immobilien bedeutet das, dass die Vermietung von Wohnraum für Kleinanleger unattraktiver wird. Die Vermieter werden mit Vorschriften, Gesetzen und Verpflichtungen wie beispielsweise dem Ausstellen von Meldebescheinigungen und Informationszwang an die Eichämter beim Wechsel von Wasseruhren weiter überladen.
Wer hat da noch Lust, Wohnungen zu vermieten? Zum Kapitel „Finanzen und Steuern“ will ich mich an der Stelle gar nicht äußern. Realitätsferne und Blabla prägen auch dieses Kapitel.

Konsequenz
Die Konsequenzen aus der Politik und der uns nun drohenden Neuauflage stellen sich für mich folgendermaßen dar:
Wenn die Zinsen steigen, wird es unangenehm für Vermieter. Ich wurde hier von Lesern, die Zinsanstiege für ausgeschlossen halten, für meine Überzeugung, dass die Zinsen steigen, schon im letzten Jahr gescholten. Das ändert nichts daran: Die Zinsen werden steigen.
Wo immer aus steuerlicher und wirtschaftlicher Sicht möglich, sollte man den in den letzten Zügen liegenden Preisboom nutzen und Wohnimmobilien verkaufen. Bei Geschäftsräumen und Gewerberäumen sehe ich das entspannter.

Wer sich nicht trennen kann oder mangels Alternativen weiterhin dem Immobilienkaufwahn verfallen ist, sollte zumindest mein Buch dazu lesen, damit die gröbsten Fehler vermieden werden.

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Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs – hilft eine Nachzahlung?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs - hilft eine Nachzahlung?

Fachanwalt Bredereck

Kommt der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand, gefährdet er den Bestand des Mietverhältnisses erheblich. Der Vermieter ist gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Doch nicht immer bedeutet ein solcher Rückstand tatsächlich, dass Mieter ihre Wohnung verlieren.

Nachzahlung des Mieters: Der Mieter hat die Möglichkeit mit einer Nachzahlung die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung herbeizuführen. Der Bundesgerichtshof hat nun in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass dies aber nur im Falle einer vollständigen Nachzahlung der offenen Beträge durch den Mieter gilt. Gleiches gilt auch für eine spätere Nachzahlung auf eine zunächst wirksame fristlose Kündigung innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten.

Der BGH: Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Berechnung des Zahlungsrückstandes auf Grundlage vereinbarter Miete: Der BGH hat darüber hinaus auch klargestellt, dass bei der Berechnung der Höhe des Zahlungsrückstandes die vertraglich vereinbarte Miete maßgeblich ist – und nicht eine (möglicherweise rechtmäßig) geminderte Miete. Dies zeigt einmal mehr, dass Mieter die Miete bei Mängeln nicht einfach in einer bestimmten Höhe mindern, sondern zunächst unter Vorbehalt in voller Höhe zahlen und ggf. später zurückfordern sollten.

Der BGH dazu: Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt, ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Ordentliche Kündigung bleibt wirksam: Schließlich müssen Mieter beachten, dass auch eine vollständige Nachzahlung der Miete nur eine fristlose Kündigung verhindern bzw. unwirksam machen kann. Das gilt jedoch nach der Rechtsprechung des BGH nicht für eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Vermieters. Etwas anderes gilt nur in besonderen Ausnahmefällen, in denen der Mieter nachweisen kann, dass ihn kein Verschulden an dem Zahlungsrückstand trifft. Dieser Nachweis gelingt in der Praxis aber nur sehr selten.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

13.03.2018

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Untervermietung: was tun, wenn der Vermieter seine Zustimmung verweigert?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Untervermietung: was tun, wenn der Vermieter seine Zustimmung verweigert?

Fachanwalt Bredereck

Wer als Mieter vorübergehend seine Wohnung oder einen Teil davon nicht nutzen kann, z. B. weil er eine Zeit lang im Ausland ist, hat ein Interesse an einer Untervermietung. Wer untervermieten möchte, braucht aber immer die Zustimmung des Vermieters dazu. In manchen Fällen (teilweise Untervermietung der Wohnung) besteht ein gesetzlicher Anspruch des Mieters auf diese Zustimmung (§ 553 BGB). Darüber hinaus muss immer Einzelfall geprüft werden, ob es einen solchen Anspruch (z. B. aus dem Mietvertrag) gibt.

Untermieter muss zumutbar sein: Voraussetzung für den Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung ist in jedem Fall, dass der Untermieter nicht unzumutbar für den Vermieter ist. Eine Unzumutbarkeit kann sich etwa daraus ergeben, dass es sich bei dem Untermieter um einen stadtbekannten Straftäter handelt oder die Wohnung dadurch überbelegt werden würde.

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Vermieter verweigert die Zustimmung: Hat der Mieter einen Anspruch darauf, dass der Vermieter der Untervermietung zustimmt, und hat er einen ordnungsgemäßen entsprechenden Antrag gestellt und verweigert der Vermieter daraufhin dennoch seine Zustimmung, sollten sich Mieter an einen Anwalt wenden. Dieser wird den Vermieter dann regelmäßig noch einmal unter Fristsetzung zur Zustimmung auffordern.

Androhung von Schadensersatzansprüchen: Zusätzlich dazu können dem Vermieter Schadensersatzansprüche angedroht werden. Sofern dieser nämlich seine Zustimmung zu Unrecht verweigert und der Mieter infolgedessen die Wohnung nicht untervermietet, kann dieser die entgangenen Einnahmen vom Vermieter grundsätzlich als Schaden ersetzt verlangen. Dies hat auch der Bundesgerichtshof bereits entschieden (BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13). Diese Androhung dürfte viele Vermieter in der Praxis bereits abschrecken.

Fachanwaltstipp für Mieter: Einen Antrag auf Zustimmung zur Untervermietung können Mieter, wenn sie sich ein wenig informieren, in der Regel selbst stellen. Verweigert der Vermieter trotz bestehenden Anspruchs dann seine Zustimmung, sollte man einen Anwalt aufsuchen. Der überprüft dann, ob tatsächlich alle notwendigen Voraussetzungen vorliegen, formuliert ggf. noch einmal einen wirksamen Antrag und setzt den Vermieter mit dem beschriebenen Schadensersatzanspruch unter Druck. Hilft all das nichts, muss auf Zustimmung und Ersatz des Mietausfalls geklagt werden.

20.02.2018

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Eigenbedarf für Zweitwohnung: wann benötigt der Vermieter die Wohnung?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Eigenbedarf für Zweitwohnung: wann benötigt der Vermieter die Wohnung?

Fachanwalt Bredereck

Eigenbedarfskündigungen beschäftigen die Gerichte bis hin zum Bundesgerichtshof regelmäßig. Der BGH hat sich auch schon mit der Frage auseinandergesetzt, ob eine Eigenbedarfskündigung gerechtfertigt ist, wenn der Vermieter eine Wohnung als Zweitwohnung nutzen möchte. Dies sei zulässig, wenn der Vermieter die Wohnung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB benötige. Gestritten wurde daraufhin fleißig darüber, wann genau ein Vermieter denn eine Wohnung als Zweitwohnung wirklich benötige. Zu dem Thema hat das Landgericht nun erneut den BGH befragen wollen. Der hat sich allerdings in einem aktuellen Beschluss kurzgehalten und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17).

Streit um Eigenbedarfskündigung: In der Sache ging es um den Streit zwischen Mieter und Vermieter über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter wollte nicht länger in Hotels oder bei Bekannten unterkommen, sondern die entsprechende Wohnung als Zweitwohnung nutzen. Diesen Nutzungswunsch erkannte das Landgericht – im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH sowie der Verfassungsgerichte – auch an und gab dem Vermieter Recht. Zugleich ließ es aber die Revision zu, da die Frage, unter welchen Voraussetzungen Eigenbedarf für eine Zweitwohnung geltend gemacht werden könne, von grundsätzlicher Bedeutung sei und der Klärung durch den BGH bedürfe.

Frage des Benötigens bereits geklärt: Der BGH hat die Revision zurückgewiesen mit der Begründung, der Sache komme die behauptete grundsätzliche Bedeutung nicht zu. Die Frage, wann der Vermieter die Wohnung benötige – und damit auch wann er wegen des Nutzungswunsches als Zweitwohnung kündigen dürfe -, sei abhängig von ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen und bereits geklärt.

Entscheidend ist Würdigung im Einzelfall: In diesem Zusammenhang komme es entscheidend darauf an, im Einzelfall die jeweiligen Umstände zu würdigen und auf dieser Grundlage zu entscheiden, ob der Nutzungswunsch des Vermieters tatsächlich auf ernsthaften, vernünftigen und nachvollziehbaren Gründen beruhe. Allgemeine Vorgaben dazu, insbesondere zu einer erforderlichen Mindestnutzungszeit der Zweitwohnung, könne der BGH nicht machen.

Der BGH: Hieraus ergibt sich allerdings gleichzeitig, dass eine vom Berufungsgericht für wünschenswert erachtete (über den Einzelfall hinausgehende) zeitliche Ausfüllung des Tatbestandsmerkmals „Benötigen“ bei einer Zweitwohnung nicht möglich ist, eben weil die erforderliche einzelfallbezogene tatrichterliche Würdigung allgemeinverbindliche Aussagen – etwa über eine konkrete „Mindestnutzungsdauer“ der Zweitwohnung – nicht zulässt (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 22.08.2017 – VIII ZR 19/17).

13.02.2018

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Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Mieter:

Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung angedroht hat? Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat? Sie finden auch Muster für einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Weiter finden Sie Muster für eine Verteidigungsschrift gegen eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigung-anwalt.de

Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Vermieter:

Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wann kann man einem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen? Wann ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen? Wann gelten Sperrfristen? Weiter finden Sie Muster für das Erstellen einer Eigenbedarfskündigung mit ausführlichen Hinweisen. Sie finden auch Muster für eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigungen.de

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Untervermietung: wann hat der Mieter einen Anspruch?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Untervermietung: wann hat der Mieter einen Anspruch?

Fachanwalt Bredereck

Das Thema Untervermietung ist ein Dauerbrenner im Mietrecht. Wer als Mieter z. B. für eine gewisse Zeit ins Ausland geht oder vorübergehend beruflich den Standort wechselt, aber zu günstigen Bedingungen wohnt, wird über eine Untervermietung nachdenken. Hier kursieren zahlreiche Halbwahrheiten unter Mietern hinsichtlich der Frage, ob es einen Anspruch darauf gibt, unterzuvermieten und wenn ja in welchem Umfang.

Mietvertrag überprüfen: Als erstes sollten Mieter in diesem Zusammenhang einen Blick in ihren Mietvertrag werfen. Findet sich dort eine Regelung dazu, dass etwa die gesamte Wohnung untervermietet werden darf, stellen sich für den Mieter keine Probleme. Oftmals gibt es aber eine solche Regelung nicht. Vielfach werden vielmehr die gesetzlichen Regelungen zum Thema Untervermietung wiedergegeben oder es gibt schlicht gar keine Regelung dazu.

Teilweise Untervermietung: Gesetzlich vorgesehen ist ein Anspruch des Mieters dann, wenn er nur einen Teil der Wohnung vermietet. Aus § 553 BGB ergibt sich, dass er bei einem berechtigten Interesse vom Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verlangen kann. Weigert sich der Vermieter, kann seine Zustimmung auch vor Gericht eingeklagt werden. Wichtig für Mieter: es muss trotzdem zunächst die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden. Wer einfach an einen Untermieter vermietet, riskiert eine fristlose Kündigung des Vermieters.

Untermieter muss zumutbar sein: Voraussetzung für den Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung ist jedoch, dass der Untermieter nicht unzumutbar für den Vermieter ist. Eine Unzumutbarkeit kann sich etwa daraus ergeben, dass es sich bei dem Untermieter um einen stadtbekannten Straftäter handelt oder die Wohnung dadurch überbelegt werden würde.

Untervermietung der gesamten Wohnung: Wenn der Mieter die gesamte Wohnung untervermieten möchte, gilt dagegen der § 540 BGB. Er hat dann keinen Anspruch mehr darauf, dass der Vermieter zustimmt. Ihm steht lediglich ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn der Vermieter seine Zustimmung verweigert.

Prüfung im Einzelfall: Für die Frage, ob der Mieter untervermieten darf, kommt es also im jeweiligen Fall darauf an, ob der Mietvertrag Regelungen zu dem Thema vorsieht und ob ein Teil oder die gesamte Wohnung vermietet werden soll.

01.02.2018

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteil in Kürze – Mietrecht

Mieterhöhung bei Indexmiete: Wirksam oder nicht?

Bei einer Indexmiete orientiert sich die Miethöhe am Verbraucherpreisindex. Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er dem Mieter zwar die Änderung der Miete und die eingetretene Änderung des Index mitteilen. Er ist aber nicht dazu verpflichtet, die Steigerung des Index in Prozent anzugeben oder seine Rechenschritte zu erläutern. So entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) der Bundesgerichtshof.
BGH, Az. VIII ZR 291/16

Hintergrundinformation:
In deutschen Großstädten steigen die Mieten rasant. Immer öfter vereinbaren Vermieter mit neuen Mietern eine sogenannte Indexmiete. Das bedeutet, dass sich die Höhe der Miete an dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für die Lebenshaltungskosten orientiert. Der Verbraucherpreisindex gibt an, wie sich die Preise aller Waren und Dienstleistungen des privaten Bedarfs in Deutschland durchschnittlich prozentual verändern. Eine Indexmiete zu erhöhen, ist weniger aufwendig als bei einem herkömmlichen Mietvertrag. Denn der Vermieter muss keine Vergleichsmieten aus dem örtlichen Mietspiegel heranziehen. Diese Angaben sind in Großstädten meist auch sehr schnell überholt. Zudem gibt es dabei oft Streit darüber, ob die Wohnung in Ausstattung und Größe der jeweiligen Wohnungsklasse des Mietspiegels entspricht. Der Verbraucherpreisindex hingegen ist ein eindeutiges Kriterium. Der Fall: In einem Mietvertrag war vereinbart, dass sich die Höhe der Miete nach dem Verbraucherpreisindex richten sollte. Der Vermieter hatte nun die Miete erhöht. In seinem Schreiben hatte er den Stand des Verbraucherpreisindex zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und zum aktuellen Zeitpunkt angegeben und mitgeteilt, dass sich die Miete von 690 Euro auf 775 Euro erhöhen sollte. Der Mieter zahlte weiterhin die alte Miete. Er war der Meinung, dass die Mieterhöhung ohne Angabe der prozentualen Steigerung des Index unwirksam sei. Nach Mietvertragsende behielt der Vermieter den entsprechenden Zahlungsrückstand von der Kaution ein. Der Mieter verklagte ihn daraufhin auf Rückzahlung der vollen Kaution. Das Urteil: Anders als die Vorinstanzen lehnte der Bundesgerichtshof einen Zahlungsanspruch des Mieters ab. Nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice waren die Richter der Ansicht, dass der Vermieter die Mieterhöhung ausreichend begründet habe. Er sei berechtigt gewesen, die nicht gezahlten Erhöhungsbeträge von der Kaution einzubehalten. § 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches schreibe vor, dass die Mieterhöhung bei der Indexmiete in Textform erfolgen und die eingetretene Änderung des Preisindex sowie die jeweilige Vergleichsmiete oder die Erhöhung als Geldbetrag enthalten müsse. Das Schreiben des Vermieters erfülle diese Voraussetzungen. Der Mieter habe alle erforderlichen Zahlen zur Überprüfung erhalten. Eine prozentuale Veränderung müsse der Vermieter nicht angeben. Es liege auf der Hand, dass die Indexmiete im gleichen Maße steige wie der Verbraucherpreisindex. Die einzelnen Rechenschritte müsse der Vermieter nicht erklären.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 22. November 2017, Az. VIII ZR 291/16

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ARAG Verbrauchertipps zum Thema „Mietrecht“

Schönheitsreparaturen/Mietrückstand/Vorkaufsrecht

ARAG Verbrauchertipps zum Thema "Mietrecht"

Zuschlag für Schönheitsreparaturen ist zulässig
Ein im Mietvertrag gesondert ausgewiesener Zuschlag dafür, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen übernimmt, ist nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) rechtens. Der Zuschlag ist Bestandteil der Miete und kann auch im Formularmietvertrag wirksam vereinbart werden. Im entschiedenen Fall verlangten die Mieter einer Wohnung vom Vermieter die Rückzahlung des „Zuschlags Schönheitsreparaturen“. Im Mietvertrag über die 91 Quadratmeter große Wohnung war vereinbart, dass der Vermieter die Ausführung der Schönheitsreparaturen übernimmt und sich der hierfür in der Miete enthaltene Kostenansatz auf 0,87 Euro monatlich je Quadratmeter beläuft. Die monatliche Miete ist aufgeteilt in eine „Grundmiete“ von 421 Euro, eine Betriebskostenvorauszahlung von 148 Euro und einen „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ von 79 Euro. Die Mieter meinen, der „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ sei nicht wirksam vereinbart. Es handle sich um eine vorformulierte Preisnebenabrede, die einer AGB-Kontrolle nicht standhalte. Sie fordern den von November 2015 bis März 2016 gezahlten Zuschlag zurück und verlangen die Feststellung, dass die ab April 2016 nicht zur Zahlung des Zuschlags verpflichtet seien. Die Klage blieb ohne Erfolg. Bei dem neben der Grundmiete ausgewiesenen Zuschlag Schönheitsreparaturen handelt es sich laut ARAG Experten um eine Preis(haupt)abrede, die nicht der AGB-Kontrolle über ihre inhaltliche Angemessenheit unterliegt. Dieser Zuschlag stellt neben der Grundmiete ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht (Gebrauchsgewährungs- und Gebrauchserhaltungspflicht) des Vermieters dar. Letztlich handelt es sich um einen bloßen Hinweis des Vermieters auf seine interne Kalkulation (BGH, Az.: VIII ZR 31/17).

Download des Textes:
https://www.arag.de/service/infos-und-news/rechtstipps-und-gerichtsurteile/heim-und-garten/

Zahlungsrückstand – Kündigung bleibt bei Zahlung wirksam
Gerät ein Mieter mit mehr als zwei Monatsmieten in Rückstand, droht ihm die Kündigung – und zwar unter Umständen die fristlose und parallel dazu die ordentliche Kündigung mit der gesetzlichen Frist.
Auch wenn die Zahlungsrückstände ausgeglichen wurden, kann der Räumungsanspruch des Vermieters weiterhin bestehen. Darauf machen ARAG Experten aufmerksam und verweisen auf ein Urteil des Bundesgerichtshof (BGH). Im verhandelten Fall stellte das Jobcenter Zahlungen an eine Familie ein, daraufhin geriet sie mit ihrer Miete in Rückstand. Die Vermieterin kündigte fristlos und zusätzlich ordentlich. Daraufhin zahlte das Jobcenter die Unterkunftskosten wieder und glich die Zahlungsrückstände vollständig aus, noch bevor die Vermieterin eine Räumungsklage erheben konnte. Aufgrund der gesetzlichen Schonfristregelung war die fristlose Kündigung vom Tisch, jedoch nicht die ordentliche Kündigung. Die BGH-Richter entschieden in diesem Fall zwar, dass die Familie nicht ausziehen muss und der Räumungsanspruch der Vermieterin keinen Bestand hat. Generell ist es rechtlich jedoch nicht missbräuchlich, wenn ein Vermieter an seiner ordentlichen Kündigung festhält. Das gilt auch, wenn die Mietrückstände alle zurückgezahlt wurden, so ARAG Experten (Az.: VIII ZR 321/14).

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Mieter haben Vorkaufsrecht
Wird eine Miet- in eine Eigentumswohnung umgewandelt und soll danach erstmalig an einen Dritten verkauft werden, haben die Mieter der Wohnung ein Vorkaufsrecht, wenn dies während der Dauer des Mietverhältnisses geschieht. Das heißt, der Mieter kann die Wohnung zu dem Preis kaufen, zu dem der Vermieter und Eigentümer sie an einen Dritten verkaufen wollte. Der Mieter übernimmt also den Kaufvertrag zu den ausgehandelten Konditionen. Laut ARAG Experten gilt ein Vorkaufsrecht jedoch dann nicht, wenn die Wohnung an ein Familienmitglied (wie Geschwister, Kinder, Nichten und Neffen) oder ein Mitglied des Haushalts des Vermieters – beispielsweise im Haushalt lebende Pflegekräfte – verkauft werden soll. Darüber hinaus gilt: Zieht ein Mieter in eine bereits bestehende Eigentumswohnung ein, hat er kein Vorkaufsrecht im Fall einer Veräußerung – er weiß ja von vornherein, dass es sich um eine Eigentumswohnung handelt. Anders liegt der Fall nur, wenn ein Vorkaufsrecht vertraglich mit dem Vermieter vereinbart wurde. Vereitelt ein Vermieter das Vorkaufsrecht seines Mieters, muss er Schadensersatz leisten. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden. Die Höhe des Anspruchs ergibt sich aus dem Vergleich des Verkehrswertes der Wohnung und des möglichen Kaufpreises. Neben dem Kaufpreis müssen allerdings auch die mit dem Kauf verbundenen Nebenkosten (Grundbuchgebühren, Notarkosten, Grunderwerbssteuer u.v.m.) berücksichtigt werden. Hätte der Mieter beim Erwerb der Wohnung dann Aufwendungen zu leisten, deren Höhe den Verkehrswert erreichen, liegt laut ARAG Experten kein ersatzfähiger Schaden vor (BGH, Az.: VIII ZR 281/15)

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Die ARAG ist das größte Familienunternehmen in der deutschen Assekuranz und versteht sich als vielseitiger Qualitätsversicherer. Neben ihrem Schwerpunkt im Rechtsschutzgeschäft bietet sie ihren Kunden in Deutschland auch attraktive, bedarfsorientierte Produkte und Services aus einer Hand in den Bereichen Komposit, Gesundheit und Vorsorge. Aktiv in insgesamt 17 Ländern – inklusive den USA und Kanada – nimmt die ARAG zudem über ihre internationalen Niederlassungen, Gesellschaften und Beteiligungen in vielen internationalen Märkten mit ihren Rechtsschutzversicherungen und Rechtsdienstleistungen eine führende Position ein. Mit über 3.900 Mitarbeitern erwirtschaftet der Konzern ein Umsatz- und Beitragsvolumen von rund 1,6 Milliarden EUR.

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Wann darf sich der Vermieter der Mietkaution bedienen?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, zum Urteil des Landgerichts Berlin vom 20.07.2017 – 67 S 111/17.

Wann darf sich der Vermieter der Mietkaution bedienen?

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Die Kaution dient dem Vermieter in erster Linie als Sicherheit für Ansprüche gegen den Mieter, z. B. wegen Beschädigung der Mietsache oder ausbleibender Mietzahlung. Immer wieder Gegenstand von Streitigkeiten ist die Frage, wann der Vermieter sich der Kaution tatsächlich bedienen darf, um sie mit seinen Forderungen zu verrechnen. Kommt es nach dem Ende des Mietverhältnisses zum Streit mit dem Mieter, ist so mancher Vermieter hier vorschnell unterwegs.

LG Berlin zur Verwendung der Mietkaution: In einem aktuellen Urteil hat sich das Landgericht Berlin mit der Frage beschäftigt, wann der Vermieter zur Verwendung der Mietkaution berechtigt ist. In dem konkreten Fall hatten Vermieter und Mieter über das Bestehen von Ansprüchen der Vermieter gestritten. Die Vermieter wollten daraufhin die geleistete Kaution verwenden. Dagegen wendeten die Mieter sich im Eilverfahren und begehrten Unterlassung.

Verwendung nur bei unstreitigen oder rechtskräftig festgestellten Ansprüchen: Nachdem ihr Antrag vom Amtsgericht Berlin-Wedding noch abgelehnt worden war, hatte er vor dem Landgericht Erfolg. Eine Verwendung der Kaution sei für den Vermieter nur möglich, sofern seine Ansprüche rechtskräftig festgestellt oder zwischen ihm und dem Mieter unstreitig seien.

Das Landgericht: Auch nach Beendigung des Mietverhältnisses hat die Kaution grundsätzlich nur eine Sicherungs- und keine Befriedigungsfunktion; deshalb ist der (Wohnraum-)Vermieter nach Vertragsende nur wegen unstreitiger oder rechtskräftig festgestellter Ansprüche zur Inanspruchnahme der Kaution befugt (Landgericht Berlin, Urteil vom 20.07.2017 – 67 S 111/17).

Unterlassungsanspruch des Mieters: Sofern der Vermieter damit droht, sich der Kaution zu bedienen, obwohl die genannten Voraussetzungen nicht vorliegen, hat der Mieter demnach einen Unterlassungsanspruch, den er auch im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzen kann. Dazu weiter das Landgericht: Droht nach Beendigung des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Kaution durch den Vermieter wegen streitiger Ansprüche, kann der Mieter im einstweiligen Verfügungsverfahren Unterlassung verlangen. Die drohende Inanspruchnahme der Kaution reicht unabhängig von ihrer Höhe als Verfügungsgrund gemäß §§ 935, 940 ZPO aus, selbst wenn vermieterseits ein konkretes Insolvenzrisiko nicht besteht (Landgericht Berlin, Urteil vom 20.07.2017 – 67 S 111/17).

Erfreuliches Urteil für Mieter: Mieter können sich über die Entscheidung freuen. Sie gibt ihnen ein wirksames Mittel an die Hand, um gegen aus ihrer Sicht fragwürdige Forderungen des Vermieters (z. B. wegen Schönheitsreparaturen) vorzugehen. Um eine gefestigte Rechtsprechung handelt es sich dabei aber nicht.

30.01.2018

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AfD-Aktivist als Mieter: Anfechtung des Mietvertrages durch Vermieter zulässig?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

AfD-Aktivist als Mieter: Anfechtung des Mietvertrages durch Vermieter zulässig?

Fachanwalt Mietrecht

Wenn Vermieter ihre Wohnung vermieten, wollen sie naturgemäß eine ganze Reihe von Informationen über ihren potenziellen neuen Mieter einholen und haben daran in vielerlei Hinsicht auch ein berechtigtes Interesse. Die politische Überzeugung des Mieters bzw. dessen Mitgliedschaft in einer bestimmten Partei darf dabei grundsätzlich keine Rolle spielen. Nun hat aber das Amtsgericht Göttingen in einem aktuellen Urteil, das sicherlich für Diskussionen sorgen wird, entschieden, dass der Mieter den Vermieter darüber informieren muss, wenn er politisch motivierten Angriffen ausgesetzt sein könnte (Amtsgericht Göttingen, Urteil vom 24.10.2017 – 18 C 41/17).

Aktivist in Nachwuchsorganisation der AfD als Mieter: In dem konkreten Fall ging es um einen Mieter, der als Mitglied in einer Nachwuchsorganisation der AfD aktiv war. Zeitnah nach Abschluss des Mietvertrages kam es zu Sachbeschädigungen und Brandstiftungen im Bereich des Hauses, die dem „linken“ bzw. „antifaschistischen“ Lager zugerechnet wurden. Die politischen Ansichten des Mieters seien für den Abschluss des Mietvertrages zwar irrelevant. Nach Auffassung des Amtsgerichts hätte dieser die Vermieterin aber darüber aufklären müssen, dass er ein „Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt“ sei. Diese hatte den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und auf Räumung der Wohnung geklagt. Das Amtsgericht Göttingen gab ihr nun Recht.

Das Amtsgericht: Ein potenzieller Mieter muss gegenüber einem potenziellen Vermieter nicht seine politischen Auffassungen offenbaren. Für einen potenziellen Vermieter kann jedoch der Umstand, dass der potenzielle Mieter „Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt“ ist, ein für den Vermieter bedeutsamer Umstand sein, über den bei Vertragsschluss aufgeklärt werden muss (Amtsgericht Göttingen, Urteil vom 24.10.2017 – 18 C 41/17).

Fragwürdige Entscheidung: Grundsätzlich kommt natürlich für Vermieter eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung des Mieters im Zusammenhang mit Angaben, die er beim Abschluss des Mietvertrages gemacht hat (z. B. falsches Einkommen), in Betracht. Einen solchen Anfechtungsgrund aber in dem unterbliebenen Hinweis zu sehen, der Mieter könne möglicherweise Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt sein, erscheint doch sehr fragwürdig. Damit einher ginge an und für sich bereits die Offenbarung der politischen Gesinnung, denn jemand, der linke Gewalt anzieht, dürfte wohl mit hinreichender Wahrscheinlichkeit dem rechten Spektrum zuzuordnen sein. Gerade zu einer solchen Offenbarung soll aber der Mieter nach Auffassung des Gerichts eigentlich nicht verpflichtet sein. Unabhängig davon, was man von der AfD hält und auch wenn Vermietern natürlich ein Interesse an der Kenntnis potentieller gewaltsamer Ausschreitung infolge des Einzugs eines Mieters zuzugestehen ist, dürfte im Ergebnis ein entsprechender Anfechtungsgrund kaum haltbar sein.

Kündigungsmöglichkeit für Vermieter: Davon unabhängig kann für Vermieter in solchen Fällen natürlich eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht kommen. Voraussetzung dafür wäre jedoch, dass den Mieter an Schäden infolge von tätlichen Auseinandersetzungen und dergleichen ein Verschulden trifft, indem er z. B. Angriffe provoziert und ggf. sogar seine Adresse preisgibt.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Wir vertreten Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit dem Ausspruch von Kündigungen. Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten eines Ausspruchs bzw. einer Abwehr der Kündigung bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

23.01.2018

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Wechselnder Vermieter – Tipps für Mieter

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Wechselnder Vermieter - Tipps für Mieter

Fachanwalt Bredereck

Ein Wechsel des Vermieters kann verschiedene Gründe haben. Der ursprüngliche Eigentümer kann die entsprechende Wohnung veräußert haben oder aber er ist verstorben. In solchen Fällen ändert sich für Mieter eigentlich wenig. Dennoch gibt es einige grundlegende Tipps, die beachtet werden sollten.

Fortsetzung des Mietverhältnisses: Ob nun der Erwerber im Falle des Verkaufs oder die Erben im Falle des Todes des bisherigen Vermieters, das Mietverhältnis wird mit diesen fortgesetzt. Der Mieter kann also seine Forderungen gegen den alten Vermieter auch gegenüber dem neuen geltend machen. Im Gegenzug hat natürlich der neue Vermieter auch einen Anspruch auf Zahlung der Miete gegen den Mieter.

Absicherung bei der Mietzahlung: Um der Gefahr vorzubeugen, dass man als Mieter doppelt Miete zahlt, weil z. B. der Verkauf der Wohnung in letzter Minute doch platzt, empfiehlt es sich, vom bisherigen Vermieter die Zustimmung bzw. Bestätigung einzuholen, dass die Zahlung nunmehr an den neuen Vermieter erfolgen soll. Möglich ist auch eine Einsichtnahme ins Grundbuch, aus der sich die Eigentumsverhältnisse im Hinblick auf die betroffene Wohnung ergeben.

Hinterlegung der Miete: Lässt sich im Einzelfall für den Mieter einmal nicht zweifelsfrei klären, an wen er zu zahlen hat, sollte er die Miete nicht einfach einbehalten. Das kann dann nämlich zu einem Zahlungsrückstand führen, der den (tatsächlichen) Vermieter ggf. zur Kündigung berechtigt. In diesen Fällen besteht die Möglichkeit der Hinterlegung der Miete beim Gericht. Hier sollte man sich aber vorab beraten lassen, um sicherzugehen, dass das entsprechende formale Verfahren eingehalten, insbesondere das Geld auch an der zuständigen Stelle hinterlegt wird. Wer das Geld einfach nur auf ein Sperrkonto oder an einen Dritten zur Aufbewahrung und Auszahlung an den legitimierten Eigentümer überweist, gerät genauso in die Gefahr, in Zahlungsrückstand zu kommen, wie jemand, der gar nicht zahlt. Hier also im Zweifel besser Rat einholen.

Keinen neuen Mietvertrag unterzeichnen: Besonders wichtig für Mieter ist es zudem, sich vom Vermieter keinen neuen Mietvertrag andrehen zu lassen. Da das Mietverhältnis, wie beschrieben, fortgesetzt wird, muss man auch keinen neuen Vertrag unterschreiben. In der Regel versuchen Vermieter dadurch, den Mieter neuen Regelungen zu unterwerfen, die für ihn ungünstiger sein dürften.

16.01.2018

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