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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Bindet der Mietvertrag auch den Ehepartner?

Wenn nur ein Ehepartner einen Mietvertrag unterschreibt, ist der andere nicht automatisch daran gebunden. Auch dann nicht, wenn sein Name im Mietvertrag genannt ist. Der Vermieter kann also nicht die Ehefrau verklagen, weil ihr Mann, der den Vertrag unterschrieben hat, keine Miete mehr zahlt. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Landgericht Stuttgart.
LG Stuttgart, Az. 1 S 50/16

Hintergrundinformation:
Oft unterschreibt nur ein Mitglied einer Familie den Mietvertrag, auch wenn noch weitere Familienmitglieder in der Wohnung leben. Der Vermieter kann jedoch grundsätzlich nur denjenigen auf Zahlung in Anspruch nehmen, der den Vertrag persönlich unterschrieben hat. Bei Ehepaaren gibt es allerdings eine Besonderheit: Sogenannte „Geschäfte zur Deckung des täglichen Lebensbedarfs“ dürfen Ehegatten durchaus füreinander abschließen. Dann gelten beide als Vertragspartner, obwohl nur einer unterschrieben hat. Die Frage ist: Zählen Mietverträge zu solchen Geschäften? Der Fall: Ein Ehemann hatte 2010 einen Mietvertrag über eine Wohnung unterschrieben und war mit seiner Frau eingezogen. Nach einiger Zeit geriet der Vermieter in die Insolvenz. Der Mieter zahlte daraufhin keine Miete mehr. Der Insolvenzverwalter des Vermieters kam zu dem Schluss, dass der Ehemann und Mieter offenbar kein Geld hatte – und verklagte die Ehefrau auf Mietzahlung. Deren Name war zwar im Mietvertrag aufgeführt, unterschrieben hatte sie allerdings nicht. Sie zahlte nicht und begründete dies damit, dass sie keine Vertragspartnerin sei. Das Urteil: Das Landgericht Stuttgart bestätigte nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice die Ansicht der Ehefrau und wies die Klage des Insolvenzverwalters ab. Sie habe den Mietvertrag nicht unterschrieben. Ihr Ehemann habe auch nicht mit ihrer Vollmacht gehandelt. Hier lasse nichts den Schluss zu, dass der Ehemann den Vertrag auch in ihrem Namen abgeschlossen habe. Und davon dürfe auch der Insolvenzverwalter nicht ausgehen. Die Regelung des § 1357 des Bürgerlichen Gesetzbuches, nach der sich Ehepartner bei sogenannten Geschäften zur Deckung des täglichen Lebensbedarfes automatisch gegenseitig vertreten, gelte nicht für Mietverträge. Unter diese Regelung fielen vielmehr der Kauf von Lebensmitteln und Kleidung sowie Einrichtungsgegenständen, das Buchen von Urlaubsreisen, der Abschluss ärztlicher Behandlungsverträge und auch kleinere Kreditverträge zur Finanzierung der genannten Geschäfte – aber keine Geldanlagen oder irgendwelche Verträge, die das Leben der Familie grundlegend verändern.
Landgericht Stuttgart, Urteil vom 4. Oktober 2017, Az. 1 S 50/16

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Bei Auszug Streit

ARAG Experten über das Ende eines Mietvertrages und die Tücken

Bei Auszug Streit

Wenn das Mietverhältnis auch noch so harmonisch war – spätestens wenn der Mieter auszieht, gibt es in vielen Fällen Knatsch mit dem Vermieter. Wer muss renovieren? Was passiert mit der Kaution? Wer sucht den Nachmieter? ARAG Experten geben Auskunft.

Nachmieter
Um kaum ein anderes Thema zu Mietfragen ranken sich so viele Legenden wie um die Suche nach einem Nachmieter. Fakt ist jedoch: Nur mit einer Nachmieterklausel im Mietvertrag können Mieter diesen vor Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist beenden, wenn sie einen geeigneten Ersatzmieter stellen. Geeignet ist der Nachmieter nur, wenn er übergangslos in den Mietvertrag eintreten kann. Er kann die Miethöhe und Mietdauer nicht ändern und muss solvent sein, damit sich das Mietausfallrisiko des Vermieters nicht erhöht. Selbstverständlich hat der Vermieter ein Recht auf die notwendigen Auskünfte zur Person des neuen Mieters. Der Vermieter muss zum Beispiel keinen Ersatzmieter mit Haustieren akzeptieren, wenn der Vormieter keine hatte. Wenn der Vormieter allerdings als Single einen Nachmieter mit Kindern für seine ehemalige Wohnung vorschlägt, ist dies laut ARAG Experten kein Ablehnungsgrund. Der Mythos, dass der Mieter einfach drei Nachmieter vorschlagen muss, um aus dem Mietvertrag heraus zu kommen, ist genauso unverwüstlich wie haltlos. Wenn Mieter nicht explizit in ihrem Mietvertrag festgehalten haben, dass sie einen Nachmieter stellen dürfen, oder trotz Zustimmung des Vermieters keinen geeigneten Nachfolger präsentieren können, müssen sie bei vorzeitigem Auszug die Miete bis zum Datum, das die fristgerechte Kündigung vorgibt, zahlen. Bei einer sehr langen Restlaufzeit ist es allerdings manchmal unzumutbar für den Mieter, noch länger vertraglich festgehalten zu werden. Die Rechtsprechung geht bei Restlaufzeiten von über einem Jahr meist von einer gewissen Härte aus. In solchen Fällen haben Mieter möglicherweise ein so genanntes schutzwürdiges Interesse an der vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages. Das kann zum Beispiel vorliegen, wenn der Mieter den Arbeitsort wechseln muss oder die Wohnung bei Familienzuwachs zu klein wird. Dann dürfen die Mieter auch ohne Nachmieterklausel ausnahmsweise einen geeigneten Nachmieter stellen, den der Vermieter akzeptieren muss.

Renovierung
Wer in eine renovierte Wohnung zieht, muss diese auch beim Auszug renoviert übergeben! So war das vielleicht früher. Die Gerichte haben dieser Binsenweisheit aber schon längst den Garaus gemacht. Klauseln in Mietverträgen, die Mieter verpflichten, die Kosten für Schönheitsreparaturen zu übernehmen, sind oftmals unwirksam. Sind zum Beispiel starre Fristen für die Renovierung festgelegt und lässt der Fristenplan keine Ausnahme zu, muss der Mieter laut Bundesgerichtshof (BGH) gar nicht renovieren (Az.: VIII ZR 178/05). Auch eine sogenannte „Endnenovierungsklausel“, nach der der Mieter die Wohnung im renovierten Zustand zurückgeben muss, unabhängig davon, ob dies nötig ist oder nicht, ist nach Auffassung der obersten deutschen Zivilrichter unwirksam (BGH, Az.: VIII ZR 166/08). Gleiches gilt für die sogenannten „Quotenabgeltungsklausel“, die noch in vielen Mietverträgen zu finden sind: Sie sind nach einem Urteil des BGH aus dem Jahr 2015 per se ungültig (Az.: VIII ZR 242/13). Für unrenoviert übergebene Wohnungen entschied der Bundesgerichtshof (BGH) nach Auskunft von ARAG Experten ebenfalls bereits in 2015, dass eine formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist (Az.: VIII ZR 185/14).

Kautionsrückzahlung
Nicht selten kommt es vor, dass Klauseln in einem Mietvertrag unwirksam sind. Dies gilt auch für die Kaution. Das Gesetz enthält zum Beispiel differenzierte Vorschriften über die Zahlung und Rückzahlung der Kaution, von denen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden darf. Beispielsweise bestimmt § 551 BGB in den Absätzen 1 bis 3 die zulässige Höhe der Mietkaution, räumt dem Mieter ein Recht auf Teilzahlung in drei Raten ein und verpflichtet den Vermieter, die Kaution von seinem eigenen Vermögen getrennt und so anzulegen, das Zinsen angespart werden können. Bei Auszug hat der Mieter das Recht auf Rückzahlung der Mietkaution. Dieses Recht verjährt laut ARAG Experten allerdings bereits nach drei Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist. Idealerweise sprechen Mieter die Rückzahlung bei ihrem Vermieter selbst an, denn wenn die Frist verstrichen ist, besteht auch kein Recht mehr auf die geleistete Mietkaution. Vermieter dürfen einen angemessenen Teil der Kaution auch über das Ende der sogenannten Überlegungsfrist hinaus einbehalten, wenn noch Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung zu erwarten sind. So können sie mögliche finanzielle Ansprüche einfacher geltend machen. Denn die Betriebskosten werden nur einmal jährlich abgerechnet – und somit nicht unmittelbar nach dem Auszug des Mieters. Nachzahlungen für die Betriebskosten des vergangenen Jahres können so einfach mit der Mietkaution verrechnet werden.

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Das neue Portal zum Thema Mietrecht in Österreich

Das neue Portal zum Thema Mietrecht in Österreich

Logo MIetrechtsinfo.at

Mietrechtsinfo.at ist am 1. Juli 2018 in Österreich online gegangen und gehört zum Unternehmen Finditoo-Marketing. Finditoo-Marketing ist spezialisiert auf die Errichtung von Nischenportalen sowie Online-Marketing Produkten für Unternehmen, die in diesen Nischen Geschäfte tätigen wollen.

Mietrechtsinfo.at bietet Informationen zu jeglicher Art rund um das Thema Mietrecht. Die betrifft zum einen den Vermieter und zum anderen den Mieter.

Gerade im Mietrecht geraten viele Streitigkeiten vor Gericht. Das Mietrecht gehört zu den Top 4 Rechtsgebieten die Anzahl an gerichtlichen Auseinandersetzungen betreffend. Sehr oft geht es dabei um Streitigkeiten bei der Abrechnung der Nebenkosten.
Dabei lassen sich viele Streitigkeiten im Mietrecht vermeiden. Grundlage dafür wäre aber, dass sich Mieter als auch Vermieter bei Vertragsabschluss über Ihre Rechte und Pflichten bewusst sind. Was darf also in einem Mietvertrag stehen und was ist nicht erlaubt. Darf dem Mieter verboten werden Haustiere zu halten, wenn dies der Vermieter nicht wünscht? Hat ein Mieter das Recht die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters unter zu vermieten, wenn er für einen gewissen Zeitraum nicht selbst die Wohnung bewohnen möchte?

Mietrechtsinfo.at setzt genau an diesem Punkt an. Das Portal für Mietrecht gibt Mietern und Vermietern einen detaillierten Einblick in Ihre Rechte und Pflichten und hat sich zum Ziel gesetzt Streitigkeiten von Mietern und Vermietern drastisch zu verringern. Dies funktioniert nur, wenn sich Mieter und Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrags über die eigenen Rechte schlau machen. Als Basis hierfür will Mietrechtsinfo.at sämtliche Informationen zusammentragen und ständig aktualisieren.

Das Portal Mietrechtsinfo.at ist für Mieter und Vermieter komplett kostenfrei. Zukünftig soll es auf dem Portal auch Mietverträge als Muster zum Download geben. Da Musterverträge immer nur Standardverträge sein können, sollten diese von einem Anwalt stets individualisiert werden, damit sie auch auf die Besonderheiten des Mietobjekts zutreffen.

Das Informationsportal Mietrechtsinfo.at bietet ebenfalls Profile von Rechtsanwälten in Österreich die auf Mietrecht spezialisiert sind. Vermieter und Mieter können somit über die Suchfunktion sehr schnell und einfach einen passenden Rechtsanwalt für Mietrecht in ihrer Region finden. Das Rechtsanwalts Profil bietet die Möglichkeit einen ersten Eindruck über den Anwalt und die Kanzlei zu gewinnen, Kontakt mit dem Anwalt aufzunehmen und erstes Beratungsgespräch zu vereinbaren.

MIetrechtsinfo.at das Portal rund ums Thema Mietrecht in Österreich

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Mir stinkt’s: Dicke Luft durch Zigarettenqualm

Rauchen in der Wohnung grundsätzlich erlaubt

München (24.04.2018) – Seit 2007 darf in deutschen Gaststätten nicht mehr geraucht werden. In Zügen oder Flugzeugen ist Rauchen ebenfalls verboten. An Bahnhöfen und Flughäfen sind abgegrenzte Raucherbereiche ausgewiesen. Anders verhält es sich in der Mietwohnung. Was erlaubt ist und wo die Grenzen sind, hat der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) zusammengestellt.

Die gute Nachricht für Raucher: Das Qualmen in den eigenen vier Wänden ist generell erlaubt. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob es sich um eine Zigarette, Zigarre, Pfeife, Shisha oder eine E-Zigarette handelt. Grundsätzlich gehört das Rauchen zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietwohnung und des dazugehörigen Balkons oder der Terrasse, so eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 124/05, am 28.6.2006). Allerdings muss der Zigarettendunst über die Fenster – nicht ins Treppenhaus – weggelüftet werden. In Hausfluren, Treppenhäusern und Aufzügen dürfen sich Raucher dagegen keine Zigarette anzünden, wenn es Mietvertrag oder Hausordnung verbieten.

Wer den Zigarettenqualm nicht in der Wohnung haben möchte und dafür auf den Balkon oder die Terrasse geht, muss allerdings aufpassen. Hier können sich Nachbarn schnell gestört fühlen. Wenn der Nachbar wesentlich beeinträchtigt wird, kann dieser verlangen das Rauchen einzuschränken. Ein Kompromiss ist zum Beispiel eine zeitliche Regelung. Das erfordert das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, urteilt der Bundesgerichtshof Anfang 2015 (Aktenzeichen V ZR 110/14).

Eindeutiger wird die Rechtsprechung bei der Kostenübernahme von Schäden, die durch exzessives Rauchen entstehen. Muss der Vermieter nach dem Auszug eines stark rauchenden Mieters die Wände mit Salmiakgeist reinigen, so ist die Grenze einer normalen Schönheitsreparatur überschritten. Dann kann der Vermieter auch Schadensersatz vom Mieter verlangen (Amtsgericht Bremerhaven – Urteil vom 12.8.2004 – 56 C 0286/02 oder auch Amtsgericht Magdeburg – Az. 17 C 3320/99). Der BGH fällte dazu ein Grundsatzurteil: Wenn einfaches Streichen vergilbte Wände und den Zigaretten-Geruch nicht beseitigt, wird der Mieter zur Kasse gebeten (Az. VIII ZR 37/07).

Für normale Nikotinrückstände kann der Vermieter in der Regel keinen Schadensersatz verlangen (§ 538 BGB). Denn der Mieter verletzt durch das Rauchen in der Wohnung seine vertraglichen Pflichten nicht (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/055 und Urteil vom 6. März 2008 – Az VIII ZR 37/07). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs, hat der Mieter nicht zu vertreten.

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Diese und weitere Pressemitteilungen sowie druckfähiges Bildmaterial finden Sie unter http://www.vdwbayern.de/presse/.

Im VdW Bayern sind 463 sozialorientierte bayerische Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen – darunter 340 Wohnungsgenossenschaften und 91 kommunale Wohnungsunternehmen. Die Mitgliedsunternehmen verwalten rund 530.000 Wohnungen, in denen ein Fünftel aller bayerischen Mieter wohnen.

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Vertragsrechtsinfo.at aus Österreich

Das neue Portal rund um das Thema Verträge

Vertragsrechtsinfo.at aus Österreich

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Vertragsrechtsinfo.at ist am 1. März 2018 in Österreich online gegangen und gehört zum Unternehmen Finditoo-Marketing. Finditoo-Marketing ist spezialisiert auf die Errichtung von Nischenportalen sowie Online-Marketing Produkten für Unternehmen, die in diesen Nischen Geschäfte tätigen wollen.

Vertragsrechtsinfo.at bietet Informationen zu jeglicher Art an Verträgen. Dies betrifft das Arbeitsrecht, Mietrecht aber auch Schenkungs- und Kaufverträge, Eheverträge, Immobilienkaufverträge und viele andere Vertragsarten.

Verträge bestimmen unser Leben. Der Eine sieht das positiv, der andere negativ.
Sobald man einen Kauf abschließt, geht man immer in irgendeiner Form einen Vertrag ein. Oft weiß man sogar nicht einmal, dass man einen Vertrag eingegangen ist.
In anderen Fällen gehen wir bewusst Verträge ein. Zum Beispiel wenn wir eine neue Arbeitsstelle suchen, gehen wir mit dem neuen Arbeitgeber einen Arbeitsvertrag ein.
Beim Arbeitsvertrag gibt es viele Floskeln und Paragraphen, die keiner so richtig versteht. Vertragsrechtsinfo.at hat sich zum Ziel gesetzt jedem so einfach wie möglich die notwendigen Informationen zum Arbeitsvertrag zusammen zu tragen und zu erklären. Natürlich finden Sie auf Vertragsrechtsinfo.at auch Rechtsanwälte, die auf Arbeitsrecht spezialisiert sind und einen Arbeitsvertrag zum Fixpreis prüfen oder Sie auch bei Schwierigkeiten mit Ihrem Arbeitgeber vertreten.

Ein sehr hoher Aufklärungsbedarf liegt beim Thema Mietvertrag. Viele Mieter kennen Ihre Rechte nicht, wobei Mietrechtsklagen unter den Top 5 Klagegründen in Österreich stehen. Dazu gehören vor allem Klagen wegen zu hohen Nebenkostenabrechnungen

Auch das Thema Ehevertrag ist ein viel gesuchtes Thema im Internet. Verlobte oder frisch Vermählte wollen sich zum Thema Ehevertrag online informieren. Was früher noch ein Tabu Thema war ist heute schon nicht mehr wegzudenken. Eheverträge helfen für den Streitfall die sowieso schon schwierige Scheidung etwas einfacher zu gestalten.

Sie sind Unternehmer und wollen wissen, wie Sie die AGB Ihrer Verträge korrekt aufsetzen? Was ist bei den AGB erlaubt, was verboten? Wo müssen die AGB in Geschäften ausgelegt werden. Vertragsrechtsinfo.at gibt Ihnen auch sämtliche Infos, die Sie zum Thema AGB kennen sollten.

Bald wird es für die Vertragsarten auch Musterverträge auf Vertragsrechtsinfo.at geben.

Das Portal Vertragsrechtsinfo.at bietet Rechtsanwälten in Österreich die Möglichkeit sehr einfach und effizient Kunden zu akquirieren. Rechtsanwälte, die auf Vertragsrecht spezialisiert sind können sich mit einem Profil Suchenden präsentieren und über das Portal regionale Anfragen generieren.

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AfD-Aktivist als Mieter: Anfechtung des Mietvertrages durch Vermieter zulässig?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin, und Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

AfD-Aktivist als Mieter: Anfechtung des Mietvertrages durch Vermieter zulässig?

Fachanwalt Mietrecht

Wenn Vermieter ihre Wohnung vermieten, wollen sie naturgemäß eine ganze Reihe von Informationen über ihren potenziellen neuen Mieter einholen und haben daran in vielerlei Hinsicht auch ein berechtigtes Interesse. Die politische Überzeugung des Mieters bzw. dessen Mitgliedschaft in einer bestimmten Partei darf dabei grundsätzlich keine Rolle spielen. Nun hat aber das Amtsgericht Göttingen in einem aktuellen Urteil, das sicherlich für Diskussionen sorgen wird, entschieden, dass der Mieter den Vermieter darüber informieren muss, wenn er politisch motivierten Angriffen ausgesetzt sein könnte (Amtsgericht Göttingen, Urteil vom 24.10.2017 – 18 C 41/17).

Aktivist in Nachwuchsorganisation der AfD als Mieter: In dem konkreten Fall ging es um einen Mieter, der als Mitglied in einer Nachwuchsorganisation der AfD aktiv war. Zeitnah nach Abschluss des Mietvertrages kam es zu Sachbeschädigungen und Brandstiftungen im Bereich des Hauses, die dem „linken“ bzw. „antifaschistischen“ Lager zugerechnet wurden. Die politischen Ansichten des Mieters seien für den Abschluss des Mietvertrages zwar irrelevant. Nach Auffassung des Amtsgerichts hätte dieser die Vermieterin aber darüber aufklären müssen, dass er ein „Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt“ sei. Diese hatte den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten und auf Räumung der Wohnung geklagt. Das Amtsgericht Göttingen gab ihr nun Recht.

Das Amtsgericht: Ein potenzieller Mieter muss gegenüber einem potenziellen Vermieter nicht seine politischen Auffassungen offenbaren. Für einen potenziellen Vermieter kann jedoch der Umstand, dass der potenzielle Mieter „Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt“ ist, ein für den Vermieter bedeutsamer Umstand sein, über den bei Vertragsschluss aufgeklärt werden muss (Amtsgericht Göttingen, Urteil vom 24.10.2017 – 18 C 41/17).

Fragwürdige Entscheidung: Grundsätzlich kommt natürlich für Vermieter eine Anfechtung wegen arglistiger Täuschung des Mieters im Zusammenhang mit Angaben, die er beim Abschluss des Mietvertrages gemacht hat (z. B. falsches Einkommen), in Betracht. Einen solchen Anfechtungsgrund aber in dem unterbliebenen Hinweis zu sehen, der Mieter könne möglicherweise Anziehungspunkt für linksgerichtete Gewalt sein, erscheint doch sehr fragwürdig. Damit einher ginge an und für sich bereits die Offenbarung der politischen Gesinnung, denn jemand, der linke Gewalt anzieht, dürfte wohl mit hinreichender Wahrscheinlichkeit dem rechten Spektrum zuzuordnen sein. Gerade zu einer solchen Offenbarung soll aber der Mieter nach Auffassung des Gerichts eigentlich nicht verpflichtet sein. Unabhängig davon, was man von der AfD hält und auch wenn Vermietern natürlich ein Interesse an der Kenntnis potentieller gewaltsamer Ausschreitung infolge des Einzugs eines Mieters zuzugestehen ist, dürfte im Ergebnis ein entsprechender Anfechtungsgrund kaum haltbar sein.

Kündigungsmöglichkeit für Vermieter: Davon unabhängig kann für Vermieter in solchen Fällen natürlich eine Kündigung des Mietverhältnisses in Betracht kommen. Voraussetzung dafür wäre jedoch, dass den Mieter an Schäden infolge von tätlichen Auseinandersetzungen und dergleichen ein Verschulden trifft, indem er z. B. Angriffe provoziert und ggf. sogar seine Adresse preisgibt.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Wir vertreten Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit dem Ausspruch von Kündigungen. Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten eines Ausspruchs bzw. einer Abwehr der Kündigung bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

23.01.2018

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Alles zum Mietrecht: www.mietrechtler-in.de

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Wechselnder Vermieter – Tipps für Mieter

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Wechselnder Vermieter - Tipps für Mieter

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Ein Wechsel des Vermieters kann verschiedene Gründe haben. Der ursprüngliche Eigentümer kann die entsprechende Wohnung veräußert haben oder aber er ist verstorben. In solchen Fällen ändert sich für Mieter eigentlich wenig. Dennoch gibt es einige grundlegende Tipps, die beachtet werden sollten.

Fortsetzung des Mietverhältnisses: Ob nun der Erwerber im Falle des Verkaufs oder die Erben im Falle des Todes des bisherigen Vermieters, das Mietverhältnis wird mit diesen fortgesetzt. Der Mieter kann also seine Forderungen gegen den alten Vermieter auch gegenüber dem neuen geltend machen. Im Gegenzug hat natürlich der neue Vermieter auch einen Anspruch auf Zahlung der Miete gegen den Mieter.

Absicherung bei der Mietzahlung: Um der Gefahr vorzubeugen, dass man als Mieter doppelt Miete zahlt, weil z. B. der Verkauf der Wohnung in letzter Minute doch platzt, empfiehlt es sich, vom bisherigen Vermieter die Zustimmung bzw. Bestätigung einzuholen, dass die Zahlung nunmehr an den neuen Vermieter erfolgen soll. Möglich ist auch eine Einsichtnahme ins Grundbuch, aus der sich die Eigentumsverhältnisse im Hinblick auf die betroffene Wohnung ergeben.

Hinterlegung der Miete: Lässt sich im Einzelfall für den Mieter einmal nicht zweifelsfrei klären, an wen er zu zahlen hat, sollte er die Miete nicht einfach einbehalten. Das kann dann nämlich zu einem Zahlungsrückstand führen, der den (tatsächlichen) Vermieter ggf. zur Kündigung berechtigt. In diesen Fällen besteht die Möglichkeit der Hinterlegung der Miete beim Gericht. Hier sollte man sich aber vorab beraten lassen, um sicherzugehen, dass das entsprechende formale Verfahren eingehalten, insbesondere das Geld auch an der zuständigen Stelle hinterlegt wird. Wer das Geld einfach nur auf ein Sperrkonto oder an einen Dritten zur Aufbewahrung und Auszahlung an den legitimierten Eigentümer überweist, gerät genauso in die Gefahr, in Zahlungsrückstand zu kommen, wie jemand, der gar nicht zahlt. Hier also im Zweifel besser Rat einholen.

Keinen neuen Mietvertrag unterzeichnen: Besonders wichtig für Mieter ist es zudem, sich vom Vermieter keinen neuen Mietvertrag andrehen zu lassen. Da das Mietverhältnis, wie beschrieben, fortgesetzt wird, muss man auch keinen neuen Vertrag unterschreiben. In der Regel versuchen Vermieter dadurch, den Mieter neuen Regelungen zu unterwerfen, die für ihn ungünstiger sein dürften.

16.01.2018

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Immobilien

Kleinreparaturen in der Mietwohnung

Mieter- oder Vermieterangelegenheit?

Kleinreparaturen in der Mietwohnung

(Bildquelle: ©Antonioguillem – www.fotolila.com)

Der ewig gleiche Streit zwischen Mietern und Vermietern: Wer bezahlt die Reparatur in der Mietwohnung? Meist geht es um sogenannte Kleinreparaturen. Mal ist das Schwimmerventil im WC-Spülkasten undicht, mal der Rolladen defekt. Aber wer muss eigentlich für welchen Schaden aufkommen?
Im BGB unter § 535 ist folgendes geregelt: Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.
Dies besagt, dass generell der Vermieter für Reparaturen und Instandsetzungen in der Wohnung aufzukommen hat.

Kleinreparaturklausel im Mietvertrag

Mit der sogenannten Kleinreparaturklausel (auch Bagatellschadensklausel genannt) im Mietvertrag kann der Vermieter dem Mieter einen kleinen Anteil an dieser Verpflichtung übertragen. Jedoch nur für solche Schäden der Mietsache, die dem “ direkten und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen“. Darunter fallen z. B. Rolladengurte, jedoch nicht die Reparatur am Rolladen oder Rolladenkasten.

Wie uns Frau Breuer vom Stuttgarter Maklerbüro Residence Immobilien erklärt, sind bei der Erstellung eines Mietvertrages unter dem Punkt „Kleinreparaturen“ unbedingt folgende drei Dinge zu beachten:
1.Erfolgt eine Auflistung der unter Kleinreparaturen fallenden Mietsachen, so ist unbedingt darauf zu achten, dass hierbei nur Installationsgegenstände/Einrichtungen/Anlagen aufgeführt werden, die dem „direkten und häufigen Zugriffs des Mieters“ unterliegen.
2.Die Kosten für Kleinreparaturen sollten im Einzelfall 100 Euro nicht übersteigen
3.Der Jahreshöchstbetrag darf max. 6-8 % der Jahresbruttokaltmiete betragen

Im Streitfall beurteilen Gerichte meist die Gesamtgestaltung der Mietvertragsklausel „Kleinreparaturen“, so erläutert uns Frau Breuer. Eine Auflistung falscher Einrichtungen, ein überhöhter Betrag für Einzelreparaturen oder der Jahreshöchstgrenze führt meist zur Unwirksamkeit der kompletten Klausel. In diesem Fall hat der Vermieter das Nachsehen und sämtliche Kosten für Reparaturen in der Wohnung selbst zu tragen.

Deshalb sollte im Einzelfall geprüft werden, ob der Schaden tatsächlich durch den „direkten und häufigen Zugriff“ des Mieters entstanden ist und die Kosten den zulässigen Betrag pro Einzelreparatur nicht übersteigt. Ist dies der Fall, so hat der Mieter die Rechnung zu begleichen. Ist die Reparaturrechnung höher als der zulässige Einzelbetrag pro Rechnung,
muss der Vermieter die Kosten komplett selbst bezahlen. Eine anteilige Umwälzung der Reparaturkosten auf den Mieter ist nicht gestattet.

Residence Immobilien OHG ist Ihr professioneller Immobilienmakler in der Region Stuttgart, Böblingen, Ludwigsburg und Esslingen. Unsere inhabergeführte Immobilienagentur mit Sitz „Am Kräherwald in Stuttgart“, ist seit 2007 in Stuttgart und Umgebung im Bereich Verkauf und Vermietung von Wohnimmobilien tätig.

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ARAG Verbrauchertipps

Bagatellschäden/Knöllchen/nasses Laub/Testamentsurkunde

Wann zahlt der Mieter für Bagatellschäden?
Laut BGB muss ein Vermieter Reparaturen einer Mietsache aufgrund vertragsgemäßen Gebrauchs oder altersbedingten Verschleißes übernehmen. Diese Pflicht kann er jedoch in begrenztem Rahmen durch eine so genannte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag dem Mieter auferlegen. Ein Beispiel: „Der Mieter hat die Kosten für kleine Instandsetzungen bzw. zur Beseitigung von Bagatellschäden bis zu einem Betrag von insgesamt 75 Euro pro Einzelreparatur selbst zu tragen.“ Fehlt im Mietvertrag eine solche Klausel, ist der Mieter laut ARAG Experten nicht zur Zahlung von Kleinreparaturen verpflichtet. Für alle Kleinreparaturen eines Jahres liegt die Grenze bei 150 bis 200 Euro, früher waren es 300 bis 400 Mark, oder acht bis zehn Prozent der Jahresmiete (BGH, Az.: VIII ZR 91/88, VIII ZR 38/90, VIII ZR 129/91). Eine Mietvertragsklausel, die darüber hinausgeht, ist rechtlich nicht wirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt. Ist die Klausel im Vertrag wirksam, muss der Mieter aber nur die Reparaturen bezahlen, die den vereinbarten Wert nicht übersteigen. Er muss also nicht anteilig zahlen, wenn die Rechnung des Handwerkers höher als die Kostengrenze für die Einzelreparatur ist.

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Wenn der Chef das Knöllchen zahlt…
Paketzusteller gehören zu den chronischen Falschparkern. Denn wo ihre Firma keine Ausnahmegenehmigung zum Be- und Entladen in Halteverbots- und Fußgängerzonen bekommen kann, wird ein Knöllchen für eine schnelle Paketzustellung billigend in Kauf genommen. Die Knöllchen zahlt in der Regel der Chef. Ein kalkuliertes Risiko also. ARAG Experten weisen in diesem Zusammenhang darauf hin, dass diese Verwarnungsgelder vom Finanzamt nicht zum Arbeitslohn der angestellten Fahrer gezählt werden dürfen und damit auch nicht der Lohnsteuer unterliegen. Verwarnungsgelder haben keinen Entlohnungscharakter. Dafür bräuchte es zunächst einmal einen Zufluss von Arbeitslohn bei den Angestellten; der ist in diesem Fall aber nicht gegeben (Finanzgericht Düsseldorf, Az.: 1 K 2470/14 L).

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Nasses Laub – gefährlich wie Glatteis
Noch hat der Winter uns nicht in seinem kalten Griff. Doch auch wenn der Herbst noch ein paar schöne Tage für uns bereithält; er hat auch seine Tücken – besonders für Autofahrer. Das auf den Straßen liegende Laub verbindet sich mit Nässe zu einer rutschigen Seifenschicht. Daher ist schon im Herbst der Bleifuß auf dem Gaspedal tabu. Denn wer auf feuchtem Herbstlaub eine Vollbremsung einleiten muss, landet schnell im Graben oder im vorausfahrenden Fahrzeug. ARAG Experten raten also dringend dazu, auch den Sicherheitsabstand im Herbst so groß wie möglich zu halten und vorausschauend zu fahren.

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Auch ein kopiertes Testament zählt
ARAG Experten weisen darauf hin, dass auch die Kopie des letzten Willens als Erbnachweis dienen kann. Zumindest wenn das Original der Testamentsurkunde nicht mehr auffindbar ist. In einem konkreten Fall konnte ein Enkel nur noch mit der Kopie des gemeinschaftlichen Testamentes seiner Großeltern aufwarten, das ihn zum Alleinerben machte. Das Problem: Es gab ein älteres Testament, ebenfalls notariell aufgesetzt, in dem das verstorbene Ehepaar eine gemeinnützige Organisation als Schlusserben eingesetzt hatte. Und diese Urkunde lag als Original vor. Trotzdem erkannten die Richter den Enkel als Erben an, denn dass die aktuellste Fassung des Testamentes formgültig errichtet wurde, konnte auch mit der Kopie nachgewiesen werden (Oberlandesgericht Köln, Az.: 2 WX 550/16).

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Die ARAG ist das größte Familienunternehmen in der deutschen Assekuranz und versteht sich als vielseitiger Qualitätsversicherer. Neben ihrem Schwerpunkt im Rechtsschutzgeschäft bietet sie ihren Kunden in Deutschland auch attraktive, bedarfsorientierte Produkte und Services aus einer Hand in den Bereichen Komposit, Gesundheit und Vorsorge. Aktiv in insgesamt 17 Ländern – inklusive den USA und Kanada – nimmt die ARAG zudem über ihre internationalen Niederlassungen, Gesellschaften und Beteiligungen in vielen internationalen Märkten mit ihren Rechtsschutzversicherungen und Rechtsdienstleistungen eine führende Position ein. Mit über 3.900 Mitarbeitern erwirtschaftet der Konzern ein Umsatz- und Beitragsvolumen von rund 1,6 Milliarden EUR.

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Allgemein

Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Mietrecht

Schimmel in der Mietwohnung

Schimmel in einer Mietwohnung stellt immer einen Mangel dar. Allerdings berechtigt er den Mieter nicht ohne Weiteres zur sofortigen fristlosen Kündigung. Ist die Nutzung der Räume zum Wohnen baurechtlich unzulässig, ist dies ebenfalls kein Kündigungsgrund – solange das Bauamt nicht die Nutzung verbietet. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek.
AG Hamburg-Wandsbek, Az. 715 C 109/16

Hintergrundinformation:
Schimmel in Mietwohnungen sorgt regelmäßig für Rechtsstreitigkeiten. Zunächst einmal ist er immer ein Sachmangel. Der Mieter kann die Beseitigung verlangen, natürlich mit einer angemessenen Fristsetzung. Oft muss ein Sachverständiger entscheiden, ob der Schimmel überwiegend durch falsches Lüften und Heizen und damit durch den Mieter oder doch eher durch Baumängel entstanden und damit vom Vermieter zu verantworten ist. Der Fall: Mieter waren in eine Wohnung im Souterrain eingezogen. Im Mietvertrag hatten sie und ihre Vermieterin die reguläre Kündigung mit Dreimonatsfrist für ein Jahr ausgeschlossen. Zwei Wochen nach dem Einzug entdeckten die Mieter dunkle Flecken an einer Wand. Sofort informierten sie die Vermieterin, die noch am selben Tag die Flecken besichtigte und am nächsten Tag einen Handwerkertermin ankündigte. Dabei musste sie dann auch gleich die fristlose Kündigung der Mieter mit Wirkung zur Monatsmitte entgegennehmen. Die Mieter ließen keine Handwerker in die Wohnung und zogen aus. Vorher beauftragten sie einen Immobilienberater mit der Inspektion der Wohnung. Dieser fand heraus, dass es sich um Kellerräume handelte. Eine Nutzung zum Wohnen war baurechtlich nicht zulässig. Die Mieter verlangten nun die Miete für die zweite Monatshälfte, die bereits gezahlte Miete für den nächsten Monat und ihre Kaution zurück. Nach Ansicht der Vermieterin war die Kündigung nicht wirksam. Sie verrechnete die Kaution mit der offenen Miete bis zum Ablauf des Kündigungsausschlusses. Das Urteil: Das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek wies nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice die Klage der Mieter auf Rückzahlung von Miete und Mietkaution ab. Eine fristlose Kündigung komme erst in Frage, wenn die Mieter dem Vermieter erfolglos eine angemessene Frist gesetzt hätten, um den Schimmel zu beseitigen, oder wenn die Fristsetzung von vornherein aussichtslos erscheine. Hier hätten die Mieter jedoch gleich gekündigt, ohne der Vermieterin Gelegenheit zur Abhilfe zu geben. Die Vermieterin habe auf die Mitteilung über den Schimmel sofort reagiert und gezeigt, dass sie das Problem angehen wollte. Dass die Räume baurechtlich nicht als Wohnräume zugelassen seien, berechtige die Mieter ebenfalls nicht zur Kündigung – zumindest, solange nicht die Baubehörde die weitere Nutzung verbiete. Da die fristlose Kündigung unwirksam und die ordentliche Kündigung vertraglich ausgeschlossen sei, seien die Mieter verpflichtet, für ein Jahr Miete zu zahlen.
Amtsgericht Hamburg-Wandsbek, Urteil vom 26. Juli 2016, Az. 715 C 109/16

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