Tag Archives: Nachbarn

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Mir stinkt’s: Dicke Luft durch Zigarettenqualm

Rauchen in der Wohnung grundsätzlich erlaubt

München (24.04.2018) – Seit 2007 darf in deutschen Gaststätten nicht mehr geraucht werden. In Zügen oder Flugzeugen ist Rauchen ebenfalls verboten. An Bahnhöfen und Flughäfen sind abgegrenzte Raucherbereiche ausgewiesen. Anders verhält es sich in der Mietwohnung. Was erlaubt ist und wo die Grenzen sind, hat der Verband bayerischer Wohnungsunternehmen (VdW Bayern) zusammengestellt.

Die gute Nachricht für Raucher: Das Qualmen in den eigenen vier Wänden ist generell erlaubt. Dabei spielt es auch keine Rolle, ob es sich um eine Zigarette, Zigarre, Pfeife, Shisha oder eine E-Zigarette handelt. Grundsätzlich gehört das Rauchen zum „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietwohnung und des dazugehörigen Balkons oder der Terrasse, so eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 124/05, am 28.6.2006). Allerdings muss der Zigarettendunst über die Fenster – nicht ins Treppenhaus – weggelüftet werden. In Hausfluren, Treppenhäusern und Aufzügen dürfen sich Raucher dagegen keine Zigarette anzünden, wenn es Mietvertrag oder Hausordnung verbieten.

Wer den Zigarettenqualm nicht in der Wohnung haben möchte und dafür auf den Balkon oder die Terrasse geht, muss allerdings aufpassen. Hier können sich Nachbarn schnell gestört fühlen. Wenn der Nachbar wesentlich beeinträchtigt wird, kann dieser verlangen das Rauchen einzuschränken. Ein Kompromiss ist zum Beispiel eine zeitliche Regelung. Das erfordert das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme, urteilt der Bundesgerichtshof Anfang 2015 (Aktenzeichen V ZR 110/14).

Eindeutiger wird die Rechtsprechung bei der Kostenübernahme von Schäden, die durch exzessives Rauchen entstehen. Muss der Vermieter nach dem Auszug eines stark rauchenden Mieters die Wände mit Salmiakgeist reinigen, so ist die Grenze einer normalen Schönheitsreparatur überschritten. Dann kann der Vermieter auch Schadensersatz vom Mieter verlangen (Amtsgericht Bremerhaven – Urteil vom 12.8.2004 – 56 C 0286/02 oder auch Amtsgericht Magdeburg – Az. 17 C 3320/99). Der BGH fällte dazu ein Grundsatzurteil: Wenn einfaches Streichen vergilbte Wände und den Zigaretten-Geruch nicht beseitigt, wird der Mieter zur Kasse gebeten (Az. VIII ZR 37/07).

Für normale Nikotinrückstände kann der Vermieter in der Regel keinen Schadensersatz verlangen (§ 538 BGB). Denn der Mieter verletzt durch das Rauchen in der Wohnung seine vertraglichen Pflichten nicht (BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 – VIII ZR 124/055 und Urteil vom 6. März 2008 – Az VIII ZR 37/07). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, im Rahmen eines vertragsgemäßen Gebrauchs, hat der Mieter nicht zu vertreten.

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Im VdW Bayern sind 463 sozialorientierte bayerische Wohnungsunternehmen zusammengeschlossen – darunter 340 Wohnungsgenossenschaften und 91 kommunale Wohnungsunternehmen. Die Mitgliedsunternehmen verwalten rund 530.000 Wohnungen, in denen ein Fünftel aller bayerischen Mieter wohnen.

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Zivilrecht

Grundstücksgrenze: Wie hoch darf die Hecke sein?

Die erlaubte Höhe von Hecken und anderen Anpflanzungen an einer Grundstücksgrenze ergibt sich oft aus Regelungen der Bundesländer. Liegen die benachbarten Grundstücke an einem Hang, ist die Höhe einer auf dem tiefer liegenden Grundstück wachsenden Hecke vom Bodenniveau des höheren Grundstücks aus zu messen. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) der Bundesgerichtshof.
BGH, Az. V ZR 230/16

Hintergrundinformation:
Die Höhe von Hecken und Sträuchern an Grundstücksgrenzen führt regelmäßig zum Streit unter Nachbarn. Einschlägige Regelungen finden sich meist in Landesgesetzen. In Bayern besagt § 47 Abs. 1 BayAGBGB (Gesetz zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs), dass Bäume, Hecken und Sträucher grundsätzlich 50 Zentimeter Abstand zur Grundstücksgrenze einhalten müssen. Pflanzen mit einer Höhe über zwei Meter dürfen nur in einem Mindestabstand von zwei Metern zur Grundstücksgrenze wachsen. Das heißt: Eine Hecke mit weniger als zwei Metern Abstand zur Grenze darf höchstens zwei Meter hoch sein. Überschreitet sie diese Höhe, hat der Nachbar einen Anspruch auf Rückschnitt. Der Fall: Zwei Nachbarn in Bayern gehörten zwei Grundstücke in Hanglage. Zwischen den Grundstücken verlief eine 1 bis 1,25 Meter hohe, von einer Mauer gesäumte Stufe im Gelände. Auf dem unteren Grundstück stand entlang dieser Stufe eine sechs Meter hohe Thujenhecke. Zuletzt war diese 2009 oder 2010 geschnitten worden, und zwar auf eine Höhe von 2,90 Meter, gemessen ab Erdboden des unteren Grundstücks. Der Eigentümer des oberen Grundstücks verlangte nun von seinem Nachbarn, die Hecke im Frühjahr und im Herbst jeweils auf zwei Meter Höhe zurückzuschneiden, und zwar gemessen vom oberen Ende der Mauer. Der Eigentümer der Hecke berief sich dagegen auf Verjährung: Einen Anspruch auf Rückschnitt könne der Nachbar nach so langer Zeit nicht mehr geltend machen. Das Urteil: Der erbitterte Heckenstreit führte durch mehrere Instanzen bis zum Bundesgerichtshof. Nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice beantwortete dieser zunächst die Frage, von wo aus die Höhe der Hecke zu messen sei. Dem Gericht zufolge müsse die Messung grundsätzlich von der „Austrittsstelle“ der Pflanzen aus erfolgen, also vom Erdboden unter der Hecke. Dies gelte aber nicht, wenn sie auf einem Grundstück wachsen, das tiefer als das des Nachbarn liegt. Hier sei vom Bodenniveau des höher gelegenen Nachbargrundstücks aus zu messen. Tiefer liegende Hecken können daher höher sein, als dies die Vorschriften für ebenerdige Grundstücke vorgeben. Der Anspruch auf Rückschnitt der Hecke verjähre tatsächlich nach fünf Jahren. Beginn der Frist sei das Ende des Jahres, in dem die Hecke die Zwei-Meter-Grenze überschritten habe – hier 2009. Der Anspruch sei jedoch nicht verjährt, da der Nachbar noch innerhalb der Frist rechtliche Schritte eingeleitet habe. Der Heckenbesitzer musste daher zur Heckenschere greifen und die Hecke auf zwei Meter stutzen – gemessen vom Bodenniveau des Nachbarn.
Bundesgerichtshof, Urteil vom 2. Juni 2017, Az. V ZR 230/16

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Der D.A.S. Leistungsservice informiert: Urteile in Kürze – Zivilrecht

Rauchen streng nach Stundenplan

Beschweren sich die Nachbarn, weil ihnen Zigarettenrauch ins Schlafzimmer zieht, kann ein Gericht Rauchern auferlegen, auf ihrer Terrasse nur noch nach einem festen Stundenplan zu rauchen. Dies entschied laut D.A.S. Rechtsschutz Leistungs-GmbH (D.A.S. Leistungsservice) das Landgericht Dortmund.
LG Dortmund, Az. 1 S 451/15

Hintergrundinformation:
Das Rauchen in Wohnungen, speziell auf Balkonen und Terrassen, sorgt immer wieder für Streit unter Nachbarn – der häufig vor Gericht endet. Die Gerichte versuchen dann, Lösungen zu finden, die auf einen Interessenausgleich hinauslaufen. Denn grundsätzlich dürfen Eigentümer ihr Grundstück nutzen, wie sie wollen. Und selbst bei Mietern gilt das Rauchen meist als vertragsgemäße Nutzung der Wohnung – außer es nimmt extreme Ausmaße an. Auf der anderen Seite haben aber auch die Nachbarn das Recht auf Wohnen ohne störenden Tabakqualm. Der Fall: Ein Ehepaar hatte regelmäßig auf seiner Terrasse in einer Dortmunder Reihenhaussiedlung gesessen und geraucht. Dies „stank“ den Nachbarn, denn sie waren überzeugte Nichtraucher. Zunächst führten sie noch Gespräche, jedoch wollte keine Seite einlenken. Dann legten die Nachbarn Listen an und führten Buch über jede Rauchsitzung auf der Terrasse. Schließlich ging es vor Gericht. Die Nachbarn erklärten, dass der Rauch durch ihr ganzes Haus ziehe. Lüften könnten sie nur noch, indem sie mitten in der Nacht einen Wecker stellten. Die zuständige Amtsrichterin führte einen Ortstermin durch und schnupperte sich gründlich durch das Haus. Dabei roch sie wenig – und wies die Klage ab. Die Nachbarn aber gingen in die nächste Instanz. Das Urteil: Das Landgericht Dortmund stellte sich auf die Seite der Nichtraucher. Das Gericht verließ sich dabei weniger auf seine Nase, sondern berief sich auf den Grundsatz, dass jeder ein Recht habe, rauchfrei zu wohnen. Nach Informationen des D.A.S. Leistungsservice war das Gericht davon überzeugt, dass das Rauchen auf der Terrasse eine nachhaltige und häufige Beeinträchtigung der Nachbarn darstelle. Mit seinem Urteil erlegte es den Rauchern einen strengen Zeitplan auf: Von 0 bis 3 Uhr, 6 bis 9 Uhr, 12 bis 15 Uhr und 18 bis 21 Uhr dürfen sie draußen nicht rauchen. Ein Verstoß führt zu einem Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro oder Ordnungshaft. Immerhin: Insgesamt zwölf Stunden lang dürfen sie so viel Qualm produzieren, wie sie möchten.
Landgericht Dortmund, Urteil vom 8. Juni 2017, Az. 1 S 451/15

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Lärm in der Wohnung: Hinweise für Mieter bei Ruhestörung durch Nachbarn

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin und Essen.

Lärm in der Wohnung: Hinweise für Mieter bei Ruhestörung durch Nachbarn

Mietrecht

Wenn Mieter in ihrer Wohnung Lärm, z.B. von Nachbarn, ausgesetzt sind, reagieren sie oftmals gereizt und überhastet. Allerdings lässt sich durch ein überlegtes Vorgehen gegen den Störer und parallel gegen den Vermieter bzw. die Hausverwaltung deutlich mehr erreichen, als durch wilde Beschimpfungen. Wer gegen Ruhestörungen vorgehen will, muss unbedingt ein professionelles Lärmtagebuch führen. Hier die wichtigsten Hinweise für Mieter in dieser Situation:

Zunächst abwägen: Nachbarschaft oder Krieg?

Unter einem Vorgehen gegen den Nachbarn wegen Lärms leidet natürlich das Miteinander im Haus und kann komplett vergiftet werden. Deshalb sollten Mieter zunächst genau überlegen, ob es ihnen das wert ist. Entschließt man sich zu einem Vorgehen, sollte man unbedingt professionell und sachlich bleiben.

Lärmtagebuch führen ab Beginn der Störungen:

Oftmals fangen Mieter erst dann damit an, ein Lärmtagebuch zu führen, wenn die Belastungen unerträglich werden. Das ist zu spät. Beginnen Sie sofort bei Beginn der Beeinträchtigungen.

Störungen zeitnah anzeigen:

Viele Mieter warten so lange, bis sie gereizt und genervt sind. Entsprechend fallen dann die Reaktionen impulsiv und unprofessionell aus. Besser: bei Auftreten der Störungen verlangen Sie sofort vom Störer Unterlassung und wenn dies nichts bringt, zeigen Sie den Mangel der Hausverwaltung an. Bleiben Sie dabei völlig sachlich.

Miete unter Vorbehalt zahlen:

Häufig entsteht der größte Druck auf den Störer durch den Vermieter. Wenn Sie gegenüber dem Vermieter Mietminderungen ankündigen und die Miete unter Vorbehalt weiterzahlen, setzt dies den Vermieter in Handlungszwang. Manchmal hilft es dann, wenn der Vermieter dem störenden Mitmieter mit einer Kündigung droht.

Miete nicht einfach mindern:

Ein Fehler ist es, die Miete einfach zu mindern. Man riskiert hier eine Kündigung wegen Zahlungsverzug. Besser ist es, die Miete unter Vorbehalt weiterzuzahlen und gegebenenfalls die wegen der Mietminderung überzahlten Mieten zurückzufordern und notfalls auch zurück zu klagen.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck vertritt Mieter und Vermieter im Zusammenhang mit Ruhestörungen bundesweit. Wir haben hier ein Vorgehen entwickelt, wie wir die Ansprüche effektiv sichern und durchsetzen. Sie erreichen Fachanwalt Bredereck unter 030/40004909 oder per E-Mail unter berlin@recht-bw.de.

10.2.2016

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Grillen auf dem Balkon: Hinweise für Mieter

Ein Artikel von Franziska Dietz, wissenschaftliche Mitarbeiterin, und Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Der Hochsommer ist da und nicht wenige Mieter wollen das gute Wetter nutzen, um auf dem Balkon den Grill anzuwerfen. Dabei bleiben aber Beschwerden von Nachbarn häufig nicht aus, die sich etwa vom Rauch gestört fühlen. Daher stellt sich für Mieter die Frage: darf ich auf dem Balkon grillen und wenn ja, wie oft und was muss ich dabei beachten, um Streit zu vermeiden?

Regelungen im Mietvertrag:

Zunächst sollte man einmal seinen Mietvertrag darauf untersuchen, ob er möglicherweise ein Grillverbot enthält. Sowohl die Nutzung von Holzkohlegrills als auch von Elektrogrills auf dem Balkon kann mietvertraglich verboten sein.

Regelungen in der Hausordnung:

Auch die Hausordnung kann ein Grillverbot enthalten. Nach dem LG Essen kann ein entsprechendes Verbot wirksam sein: Unabhängig davon, ob mittels eines Holzkohlegrills oder eines Elektrogrills auf dem Balkon eines Mehrfamilienhauses gegrillt wird, sind dabei gleichermaßen auftretende Immissionen in Form von Rauch und Geruch grundsätzlich dazu geeignet, die Mitmieter zu belästigen. Um in diesem Zusammenhang stets zu erwartende Streitigkeiten von vornherein zu unterbinden, ist es jedenfalls, wenn Mietgegenstand, wie hier, ein Mehrfamilienhaus ist, sachlich gerechtfertigt, ein auf die Balkone bezogenes Grillverbot auszusprechen (LG Essen, Urteil vom 07. Februar 2002 – 10 S 438/01 -, juris).

Keine Regelungen gefunden:

Finden sich keine der genannten Regelungen, kann im Hinblick auf die Frage, ob und inwiefern das Grillen auf Balkon gestattet ist, auf die §§ 13, 14 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zurückgegriffen werden, die die Pflichten des Wohnungseigentümers regeln. Gemäß § 14 WEG muss von dem Eigentum bzw. dem Mietobjekt so Gebrauch gemacht werden, dass keinem der anderen über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Ein Nachteil kann beim Grillen auf dem Balkon in einer Geruchsbelästigung und Rauchbelästigung gesehen werden. Es hängt jedoch von den Gegebenheiten des Einzelfalles ab, ob und wie Grillen zu gestatten ist.

Maßgeblich für die Entscheidung sind insbesondere Lage und Größe der Örtlichkeiten, die Häufigkeit des Grillens und das verwendete Grillgerät (AG München, Urteil vom 21. März 2012 – 482 C 15854/11 -, Rn. 26, juris). Das AG Berlin Mitte hielt im Urteil vom 07. Januar 2010 – 25 C 159/09 fest, dass es dem Mieter bei normaler Bauweise und normalem Umfang durchaus gestattet ist, gelegentlich auf dem Balkon zu grillen. Die Frage ist also, wann es sich um einen „normalen“ Umfang des Grillens handelt.

Angesicht des Umstandes, dass die Saison zum Grillen in der Regel von April bis September geht, hält das OLG Frankfurt eine Beschränkung des Grillens auf fünfmal jährlich sowie einmal monatlich und eine Vorankündigung von 48 Stunden für geboten (OLG Frankfurt, Beschluss vom 10. April 2008 – 20 W 119/06 -, Rn. 52, juris). Weiterhin hat das Amtsgericht München entschieden, dass die Gestattung des Grillens „ohne Geruchs- und Rauchbelastung“ eine zu weitgehende Beschränkung beinhaltet. Diese Beschränkung gleicht nämlich einem Verbot, denn selbst Elektrogrillgeräte können eine Rauch- und Geruchsbelästigung unter Umständen nicht vollständig vermeiden (AG München, Urteil vom 21. März 2012 – 482 C 15854/11 -, Rn. 29, juris). Das Grillen sei, wie im einem Urteil vom AG Köln ausgeführt, als sozialüblich anerkannt und kann auch dann, wenn Menschen in einer Großstadt in einem hochverdichtetem Wohngebiet wohnen, nicht komplett untersagt werden. Das gilt sogar dann, wenn das Grillen und die dadurch entstehende Rauch- und Geruchsentwicklung zu unvermeidbaren Geruchsbelästigungen führen (AG Bonn, Urteil vom 29. April 1997 – 6 C 545/96 -, Rn. 19, juris).

Fazit:

Man sollte einmal den Mietvertrag und die Hausordnung auf ein eventuelles Grillverbot hin überprüfen. Ein Verstoß gegen den Mietvertrag und die Hausordnung kann zu einer außerordentlichen Kündigung führen.

Wie und in welchem Umfang das Grillen erlaubt ist, hängt im Übrigen stark von den örtlichen Gegebenheiten ab. Man sollte Belästigungen so gering wie möglich halten und jedenfalls bei einer Abmahnung Vorsicht walten lassen. Andernfalls riskiert man unter Umständen eine Kündigung des Mietverhältnisses, in jedem Fall aber Unterlassungsansprüche der Nachbarn.

31.7.2015

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Party auf dem Balkon oder im Garten: rechtliche Hinweise zu Lautstärke und Ruhezeiten

Ein Artikel von Franziska Dietz, wissenschaftliche Mitarbeiterin, und Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Ausgangslage:

Wenn im Sommer die Temperaturen steigen, kommt für gewöhnlich auch vermehrt die Idee auf, mit Freunden die eine oder andere Gartenparty zu feiern. Gute Laune und das ein oder andere Bier sorgen aber nicht selten für einen ansteigenden Geräuschpegel, durch den unter Umständen angrenzende Nachbarn gestört werden. Worauf gilt es also bei Feiern auf dem Balkon oder im Garten zu achten? Gibt es bestimmte Ruhezeiten, die einzuhalten sind? Und wer ist der Verantwortliche für den verursachten Lärm?

Verantwortlich für den Lärm, der durch eine Party verursacht wird, ist grundsätzlich der Veranstalter der Feier (OLG Düsseldorf, 5 Ss (OWi) 149/95). Das gilt auch, wenn die erhöhte Lautstärke nicht von ihm selbst, sondern etwa von lachenden Gästen hervorgerufen wird. Als Veranstalter hat man dafür zu sorgen, dass der Geräuschpegel nicht ausufert, und muss seine Gäste zur Not auch ermahnen, leiser zu sein. Wird also etwa von einem Nachbarn die Polizei gerufen, die dann zur Reduzierung der Lautstärke mahnt, muss der Veranstalter dafür Sorge tragen, dass die entsprechenden Anweisungen umgesetzt werden.

Nachtruhe von 22 Uhr bis 7 Uhr:

Für die Zeit der Nachtruhe von 22 Uhr bis 7 Uhr muss der Geräuschpegel auf Zimmerlautstärke gehalten werden. Für Partys auf dem Balkon oder im Garten gilt da keine Ausnahme. Anwohner dürfen nicht etwa durch laute Musik oder Unterhaltungen draußen gestört werden. Sollte sich das Gartenfest nicht nur auf ein gemütliches Zusammensitzen mit angemessener Lautstärke beschränken, kann es von Vorteil sein, die Party in das Haus zu verlegen und Fenster und Türen geschlossen zu halten.

Ausnahmen bei besonderen Anlässen?

Auch bei besonderen Anlässen wie etwa Geburtstagen oder einer Hochzeit müssen Nachbarn keine Störung der Nachtruhe hinnehmen. Die teilweise verbreitete Meinung, es gäbe ein entsprechendes Recht zur Störung einmal im Monat, so wie in einem Beschluss des OLG Düsseldorf, Beschluss vom 15. Januar 1990 – 5 Ss (OWi) 475/89 – (OWi) 197/89 I -, juris, festgestellt, ist unzutreffend. Bei wichtigen Feiern sollte man deshalb im Vorhinein mit seinen Nachbarn das Gespräch suchen und diese gegebenen Falls aus Höflichkeit auch einladen. Das erhöht die Chancen auf eine entspannte Feier auch mit erhöhter Lautstärke um einiges.

Sollte es dennoch zum Konflikt kommen, kann eine Ruhestörung durch jedes zulässiges Beweismittel nachgewiesen werden, eine genaue Angabe des Maßes der Belästigung ist nicht erforderlich. Ausreichend ist unter anderem die Vernehmung der betroffenen Anwohner. Bei Ordnungswidrigkeit wegen Störung der Nachtruhe kann das Ordnungsamt Ordnungsgelder von bis zu 5000EUR ansetzen.

Fazit:
Verantwortlich für den beanstande Lärm auf einer Party ist immer der Veranstalter, dieser hat auch dafür zu sorgen, dass die Nachtruhe von 22 Uhr bis 7 Uhr eingehalten wird. In dieser Zeit ist alles zu unterlassen, was dazu geeignet ist die Nachtruhe zu stören. Darunter fällt auch das lautstarke Feiern von Grillpartys im Garten. Eine Störung der Nachtruhe ist auch nicht ausnahmsweise wegen besonderen Feierlichkeiten zu dulden.

24.7.2015

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Weitergabe von Prozessunterlagen an die Nachbarn stellt keinen Kündigungsgrund dar

Ein Artikel von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen, zum Urteil des Amtsgerichts München vom 21.5.14, Aktenzeichen 452 C 2908/14.

Ausgangslage:

Wohnungskündigungen sind Gang und Gebe in Zeiten steigender Mieten, Vermieter können anschließend den Wohnraum an neue Mieter teurer vermieten. Aus dem Mietverhältnis ergeben sich für den Mieter abgesehen von der Mietzahlung auch einige Nebenpflichten. Außerdem muss bei dem Mietverhältnis als Dauerschuldverhältnis auch ein gewisses Vertrauensverhältnis bestehen. Die Verletzung von Nebenpflichten aber auch die Beschädigung des Vertrauensverhältnisses kann grundsätzlich eine Kündigung des Mietverhältnisses begründen. Eine Kündigung kommt in solchen Fällen aber nur für besonders schwere Verstöße in Betracht, da auch das Rechts des Mieters an der Wohnung unter dem Schutz des Grundgesetzes steht.

Der Fall:

Im vorliegenden Fall hatten die Mieter festgestellt, dass ihre Wohnung um 10% kleiner war, als sie laut Mietvertrag sein sollte. Eine solche Abweichung begründet ein dauerhaftes Mietminderungsrecht. Mit einer Klage auf Zahlung des nicht unerheblichen Differenzbetrages hatten die Mieter Erfolg. Im Rahmen des Prozesses wurde auch ein Sachverständigengutachten über die tatsächliche Wohnfläche eingeholt. Die Mieterin gab dann die entsprechenden Prozessunterlagen an ihre ehemaligen Nachbarn weiter. Diese wiederum verklagten den Vermieter ebenfalls erfolgreich auf insgesamt 15.000 € zu viel gezahlter Miete wegen Abweichungen bei der Wohnfläche.
In der Folge sprach der Vermieter eine außerordentliche und fristlose Kündigung und hilfsweise eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Termin aus. Seiner Ansicht nach sei dadurch das Vertrauensverhältnis zerstört. Die beklagten Mieter hätten an die vormaligen Mieter vertrauliche Prozessunterlagen aus einem Verfahren zwischen den Parteien wegen der Wohnflächenabweichung an die Vormieter weitergegeben. Diese hätten erst durch die Weitergabe der Unterlagen von der Flächenabweichung erfahren und nur deshalb ihre Ansprüche erfolgreich geltend machen können. Der Vermieter argumentierte, dass das Verhalten der Mieter allein darauf gerichtet sei, ihm Schaden zuzufügen. Die Mieter räumten nicht, der Vermieter erhob Räumungsklage.

Das Urteil:

Die Räumungsklage wurde vom Amtsgericht München abgewiesen. Nach Meinung des Gerichts lag keine Pflichtverletzung der Mieter vor. Weder die außerordentliche noch die ordentliche Kündigung sei gerechtfertigt. Es liege weder ein wichtiger Grund vor, noch ein berechtigtes Interesse des Vermieters, noch eine erhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten durch die Mieter. Die Weitergabe der Prozessunterlagen einschließlich des Gutachtens und der sonstigen Beweismittel an die Vormieter, damit diese ihre – offenbar berechtigten – Ansprüche gegen die Vermieterin durchsetzen können, stelle keine Verletzung der mietvertraglichen Pflichten dar. Die Vormieter hätten ein Recht zur Akteneinsicht nach § 299 ZPO gehabt, da sie ein rechtliches Interesse daran besäßen, nämlich die Unterlagen in ihrem eigenen Prozess zu verwenden.

Bewertung:

Das Gericht sieht in dem Verhalten schon keine Pflichtverletzung der Mieter. Das kann man möglicherweise auch anders sehen. Ganz klar aber dürfte sein, dass es sich jedenfalls nicht um eine so schwerwiegende Pflichtverletzung handelt, dass diese eine Kündigung begründen könnte. Trotzdem sollten Mieter immer sehr vorsichtig sein, wenn ihre Handlungen dem Vermieter möglicherweise Schaden zufügen. Das gilt grundsätzlich auch für Berechtigte anzeigen bei Strafverfolgungs- oder sonstigen Behörden. Auch das Aufhetzen anderer Mieter gegen den Vermieter kann im Extremfall gefährlich für den Bestand des Mietverhältnisses werden. Man darf auch nie vergessen, dass selbst bei einem letztlich obsiegenden Urteil der Mieter ein Räumungsprozess und die Ungewissheit über den Verbleib in der Wohnung immer eine hohe Belastung darstellen.

Quelle:

Urteil des Amtsgerichts München vom 21.5.14, Aktenzeichen 452 C 2908/14

Fachanwaltstipp Mieter:

Hier wäre auch die Mitteilung des Aktenzeichens an die ehemaligen Nachbarn ausreichend gewesen. Diese hätten dann über einen Rechtsanwalt das Urteil nebst der Entscheidungsgründe vom Amtsgericht anfordern können. Dies hätte unproblematisch zur Geltendmachung der Ansprüche ausgereicht. Ich empfehle Mietern immer eher einen defensiven Umgang. Dies umso mehr in Zeiten, wo zunehmender Missbrauch mit dem Instrument der Eigenbedarfskündigung betrieben wird.

Fachanwaltstipp Vermieter:

Vermieter neigen in der Hitze des Gefechts häufig zu Kurzschlussreaktionen. Eine Kündigung ist schnell ausgesprochen. Die meisten Mieter lassen sich heute aber rechtlich beraten. Man muss daher immer auch einen möglichen Räumungsprozess im Auge haben. Wer mit fraglichen Kündigungen in einen solchen Streit geht, muss am Ende zumindest mit relativ hohen Kosten rechnen.

7.7.2015

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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Fernsehanwaltswoche vom 20.01.2015 zu den Themen Ermittlungen gegen Özdemir & Zigarettenqualm vom Nachbarn

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen.

Heute unter anderem mit folgenden Themen:

Ermittlungen wegen Drogenbesitzes: gegen Grünen-Chef Özdemir wird weiter ermittelt

Der Grünenpolitiker hatte im Sommer an der so genannten „Ice Bucket Challenge“ teilgenommen und sich Eiswasser über den Kopf gekühlt. Das ganze geschah wohl auf dem Balkon seiner Berliner Wohnung, im Hintergrund war eine verdächtige Pflanze zu sehen. Da Özdemir danach öffentlich zugegeben hatte, dass es sich um Hanf handelte, blieb der Staatsanwaltschaft letztlich nichts anderes übrig als das Ermittlungsverfahren einzuleiten. Nun wurde auch die Immunität aufgehoben. Wie wird das Verfahren ausgehen?

Urteil der Woche vom Bundesgerichtshof: Unterlassungsanspruch bei ständigem Zigarettenqualm von der Terrasse des Nachbarn

Ein Nachbar kann, so der BGH, Unterlassung verlangen, wenn er wegen hochziehenden Zigarettenqualms des unteren Mieters gestört wird. Es muss sich allerdings um eine wesentliche Störung handeln. Bei der Beantwortung der Frage, was eine wesentliche Störung ausmacht, muss auf einen durchschnittlich verständigen Menschen abgestellt werden. Unwesentliche Belästigungen durch Zigarettenrauch können dann unterbunden werden, wenn dadurch Gesundheitsgefahren entstehen, die durch ein Feinstaub- und Gesundheitsgutachten belegt werden.

Höhere Mieten für muslimische Bewohner unzulässig

Insgesamt 30.000 EUR Entschädigung muss ein Vermieter an zwei türkischstämmige Mieter zahlen. Der Vermieter hatte nur den muslimischen Mietern die Miete erhöht. Die deutschstämmigen Nachbarn hingegen sollten einfach weiter die alte Miete zahlen. Das Amtsgericht Berlin Tempelhof-Kreuzberg sah darin einen Verstoß gegen das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot gemäß § 19 Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Die Höhe der Entschädigung resultiert auch daraus, dass die Mieter die Wohnung wegen der Mieterhöhung verlassen mussten und nicht einmal eine einmonatige Räumungsfrist vom Vermieter gewährt bekommen haben. Ein sicher krasser Fall: was folgt daraus für die allgemeine Praxis?

20.1.2015

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Allgemein

Gelebte Nachbarschaftshilfe

Spende an Hilfe für Nachbarn e.V. übergeben

Gelebte Nachbarschaftshilfe

Joachim Fürbringer (li.) beim Übergeben der 1.000-Euro-Spende von HECK an Hilfe für Nachbarn.

Bei der Auftaktveranstaltung des Hilfe für Nachbarn e.V. am 12. November 2014 in der Sparkasse Selb überreichte Joachim Fürbringer, Geschäftsführer von HECK Wall Systems aus Marktredwitz, eine 1.000-Euro-Spende. Diesen Betrag hatten er und einige Mitarbeiter im Rahmen eines selbstinitiierten Spendenmarathons zuvor erlaufen.

Spendenmarathon etabliert
Für jeden Kilometer, den die HECK-Mitarbeiter beim Rawetzer Halbmarathon am 31. Mai zurücklegten, zahlt das Unternehmen fünf Euro an „Hilfe für Nachbarn“. Und weil die Starter insgesamt knapp 200 Kilometer absolvierten, erhält der Verein aufgerundete 1.000 Euro in die Vereinskasse. „Dieses Prinzip hat sich mittlerweile etabliert“, erläutert Heiko Faltenbacher, Leiter Marketing und Kommunikation bei HECK, „wir nehmen schon seit einigen Jahren teil, in diesem Jahr mit mehr Startern als je zuvor.“

Spende geht an Hilfe für Nachbarn
Während es für die sportlichen HECK-Mitarbeiter in erster Linie um die eigene Gesundheit geht, wirkt sich der Lauf für den Verein Hilfe für Nachbarn e. V. finanziell aus. Der aus dem gleichnamigen Projekt hervorgegangene Verein setzt sich seit seiner Gründung 2006 zum Ziel, die Not vor der Tür schnell und unbürokratisch zu lindern. Hierzu arbeiten die Ehrenamtlichen mit verschiedenen gemeinnützigen Einrichtungen wie der Caritas, der Arbeiterwohlfahrt, der Diakonie und dem Bayerischen Roten Kreuz zusammen. Gleichwohl sind Spenden – die ohne Abzug von Verwaltungskosten direkt bei den Hilfebedürftigen der Region ankommen – eine wichtige Grundlage der Vereinsarbeit. Die Hilfestellungen selbst sind sehr vielschichtig. Vom Einrichten eines Hausnotrufes für bedürftige Senioren über die Ausstattung kinderreicher Familien mit neuen Möbeln, von Umzugsunterstützung Bedürftiger über die finanzielle Unterstützung von Klassenfahrten bis hin zur Kur – das Leistungsspektrum des Vereins ist enorm und verdient Aufmerksamkeit. HECK Wall Systems möchte dies mit der Spende in den Fokus rücken, wie Heiko Faltenbacher erklärt: „Einerseits ist es uns wichtig, die tolle Arbeit des Vereins zu würdigen und zu unterstützen. Zum anderen wollen wir so viele Leute wie möglich auf Hilfe für Nachbarn aufmerksam machen.“

HECK Wall Systems, mit Sitz in Marktredwitz, ist mit ihren zwei starken Marken Rajasil und HECK einer der führenden Hersteller von Spezialbaustoffen für Bausanierung und Wärmedämmsysteme und bereits seit über 100 Jahren am Markt aktiv. Als Unternehmen des ROCKWOOL-Konzerns ist HECK Wall Systems mit rund 200 Mitarbeitern Teil des weltweit führenden Anbieters von Steinwolleprodukten und -lösungen.

In den modern ausgestatteten, vollautomatischen Produktionsanlagen der HECK Wall Systems werden mineralische Werktrockenmörtel sowie Spezialbaustoffe zum dauerhaften Erhalt wertvoller historischer Bausubstanz, aber auch für Neubauvorhaben, produziert.

Die Produktpalette umfasst die Bereiche Mauerwerk-, Fachwerk-, Fassaden- und Natursteinrestaurierung, Unter- und Oberputze sowie Anstrich- und Wärmedämmverbundsysteme.

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Allgemein

Fehlerquellen bei den Wärmekosten

Was das Heizen teurer machen kann

Fehlerquellen bei den Wärmekosten

Foto: Fotolia (No. 5094)

sup.- Die Effizienz der Wärmeerzeuger für Wohngebäude ist in den letzten Jahren konsequent verbessert worden. Moderne Heizungsanlagen können im Gegensatz zu älteren Geräten die zugeführte Energie nahezu vollständig in nutzbare Wärme verwandeln. Eine Entwicklung, hinter der sich viel mehr verbirgt als die technische Optimierung irgendeines Haushaltsgeräts: Angesichts der steigenden Brennstoffpreise wirkt sich jeder einzelne Prozentpunkt an eingesparter Wärme-Energie deutlich entlastend auf die Wohnnebenkosten aus. Umso ärgerlicher ist es, wenn diese regelmäßigen Ausgaben trotz der Installation einer zeitgemäßen Heizung immer noch unnötig hoch ausfallen. Das kann passieren, wenn lediglich auf die Verbrauchswerte des Heizkessels geachtet wird. Fehlerquellen gibt es jedoch auch bei der Auswahl des Energieversorgers, bei den Modalitäten der Brennstoff-Lieferung sowie bei Verbrauchserfassung, Abrechnung und Kostenverteilung.

Sowohl bei den Mietern eines Mehrfamilienhauses als auch bei Eigenheimbesitzern können solche oft unbemerkten Kostenfallen das Wohnen verteuern. So sollte beispielsweise darauf geachtet werden, ob der Vermieter tatsächlich den im Mietvertrag festgelegten Verteilerschlüssel aus Verbrauch und Wohnfläche für die Kostenumlage verwendet. Andernfalls besteht das Risiko, dass man für die ständig überheizte Wohnung der Nachbarn zur Kasse gebeten wird. Manchmal stellen sich die Verbrauchswerte auch als unzulässige Schätzungen heraus oder sie werden etwa bei einem Mieterwechsel falsch zugeordnet. Die Berechnung einer verbrauchsunabhängigen Pauschale für die Warmwassererzeugung ist seit Anfang 2014 gar nicht mehr zulässig. Hier muss ein spezieller Zähler für jede Wohnung dafür sorgen, dass es einen klaren Zusammenhang zwischen dem individuellen Dusch-Vergnügen und den Wärmekosten gibt. Dagegen dürfen z. B. die Beträge für eine Heizungswartung auf die Mieter umgelegt werden, die Kosten für Reparaturen an der Anlage jedoch nicht. Hier kann es sich also durchaus lohnen, bei der Abrechnung ganz genau hinzuschauen.

Diese Sorgfalt ist auch für Eigentümer empfehlenswert, wenn sie sich für einen Lieferanten von Heizöl, Flüssiggas oder anderen transportablen Brennstoffen entscheiden müssen. Um kostentreibende Mess- oder Abrechnungsfehler zu vermeiden, sollte darauf geachtet werden, dass der Anbieter mit dem RAL-Gütezeichen Energiehandel ausgezeichnet wurde. In diesem Fall ist eine konsequente Gütesicherung durch strenge Quali-tätskontrollen gewährleistet: Unabhängige Sachverständige überprüfen die Betriebe, die Lager und die Tankfahrzeuge samt Zähleranlagen, bevor das Gütezeichen vergeben werden kann (www.guetezeichen-energiehandel.de). Diese Kontrollbesuche finden mindestens einmal jährlich und stets unangemeldet statt, so dass abgelaufene Eichungen oder fehlerhafte Lieferbelege auffallen würden. Hausbesitzer können auf diese Weise nicht nur die Verbrauchsarmut des eigenen Heizungssystems zum Maßstab für Einspar-Potenziale machen, sondern auch die überprüfte Liefertechnik des Energiehändlers.

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