Tag Archives: Verteilerschlüssel

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Wärmekosten unter Verbraucher-Kontrolle

Umlagefehler oder Liefermängel vermeiden

sup.- Kein Licht in ungenutzten Räumen: Das ist natürlich eine wichtige Maxime beim Energiesparen – vergleichsweise aber leider auch eine der wirkungslosesten. Denn die Beleuchtung hat nach aktuellen Berechnungen des Statistischen Bundesamtes am Energieverbrauch von Privathaushalten nur einen Anteil von 1,5 Prozent. Wer tatsächlich an einer Kontrolle der Nebenkosten interessiert ist, sollte bei der Wärmeerzeugung ansetzen. Allein Heizung und warmes Wasser benötigen zusammen rund drei Viertel der gesamten Haushaltsenergie. Die Ursache hoher Heizkosten muss aber nicht unbedingt der eigene Wärmeverbrauch sein. Manchmal stecken auch falsche Zuordnungen oder Liefermängel dahinter. In Mehrfamilienhäusern lohnt es sich deshalb, die jährliche Kostenumlage mit dem vertraglich geregelten Verteilerschlüssel zu vergleichen. Und dort, wo die Wärme-Energie per Lieferfahrzeug kommt, sollte ein Anbieter mit dem RAL-Gütezeichen Energiehandel gewählt werden (www.guetezeichen-energiehandel.de). Damit sind z. B. Heizölkunden am besten vor ungenauen Mengenmessungen, Fehlabrechnungen oder Manipulationen an der Tankwagentechnik geschützt.

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Immobilien

Bundesgerichtshof zur Wohnfläche bei Betriebskostenabrechnungen

Wohnfläche und Betriebskosten – BGH verlässt bisherige Linie

Bundesgerichtshof zur Wohnfläche bei Betriebskostenabrechnungen

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Über Betriebskostenabrechnungen für Mietwohnungen wird noch öfter gestritten, als über die korrekte Ermittlung der Wohnfläche.
Nun hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit beiden Themen in einem Fall beschäftigt.
Diverse Vorschriften, wie die DIN 277, die 2. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung geben vor, was zur Wohnfläche gehört und wie diese ermittelt wird. Gestritten wird über Dachschrägen, Heizkörpernischen, Flächen unter Treppen Balkone und vieles mehr.
Wie ich in meinen Seminaren regelmäßig feststelle, gibt es viele Unsicherheiten. Bei Mietern und bei Vermietern.
Wenn die Wohnfläche dann noch als Bemessungsgrundlage für die Verteilung der Neben- oder Betriebskosten herangezogen wird, haben sich Mieter und Vermieter schnell in den Haaren.

Der Fall
Die Beklagten sind Mieter einer im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Wohnung der Klägerin in Köln. In dem mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin geschlossenen Mietvertrag heißt es in § 1 zur Wohnfläche: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart“. Nach dem Erwerb der Wohnung durch die Klägerin stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus; die wahre (beheizte) Wohnfläche beträgt 78,22 qm. Nach den vertraglichen Vereinbarungen haben die Beklagten – neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale – monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten, über die jährlich abgerechnet wird.
Mit Schreiben vom 8. Oktober 2014 und vom 9. Oktober 2015 rechnete die Klägerin die Heizkosten für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 unter Zugrundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab; diese Berechnungen ergeben jeweils Guthaben in Höhe von 296,06 EUR (für das Wirtschaftsjahr 2014) sowie in Höhe von 554,09 EUR (für das Wirtschaftsjahr 2015) zugunsten der Beklagten. Die Beklagten errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertraglich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche weitere Guthaben in Höhe von 26,55 EUR (für 2013) sowie in Höhe von 15,91 EUR (für 2014). Die genannten Beträge behielten die Beklagten bei den Mietzahlungen für die Monate Mai 2015 und Dezember 2015 ein und überwiesen entsprechend weniger Miete an die Klägerin.
Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung von 42,46 EUR nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.

Die tatsächliche Wohnfläche ist maßgeblich
Der BGH sah das Ende Mai 2018 ebenso und entschied zugunsten des Vermieters. Bei einer Heiz- bzw. Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.
Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter über die Wohnfläche sind bei einer Betriebskostenabrechnung nicht zu berücksichtigen. Bei der Umlegung der Betriebskosten den Mieter müssen Vermieter auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche abstellen. Die Rechtsprechung des BGH, wonach die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn die Abweichung zur tatsächlichen Wohnfläche maximal 10 Prozent beträgt, hat das höchste deutsche Zivilgericht nun nicht mehr berücksichtigt.
„Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 566a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, geht es mithin im Allgemeinen um den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche.“ (BGH, Urteil v. 30.05.18, Az. VIII ZR 220/17).

Anmerkung
Was viele Vermieter und Mieter nicht wissen, ist, dass die Vorschrift „Wohnflächenverordnung“ nur zur Ermittlung der Wohnfläche bei mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnraum (Sozialwohnungen) zwingend anzuwenden ist.
Beim frei finanzierten Wohnraum ist der Vermieter frei in der Wahl der Ermittlungsgrundlage der Wohnfläche.
Er kann, wenn er will, die lichten Raummaße (Länge x Breite auf Putz) zugrundelegen. Wichtig ist, dass er im Mietvertrag drauf hinweist, auf welcher Basis er gemessen hat.

Vermieter, die wissen möchten, wie man rechtssicher abrechnet und Mieter, die wissen möchten, ob ihre Betriebskostenabrechnung korrekt ist sind hier und hier bestens aufgehoben.

Für Vermieter, Verwalter und Mieter, die zu den geplanten Terminen keine Zeit haben ist hier gesorgt.

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Wärmenebenkosten oft unzulänglich berechnet

Auch im Eigenheim Messfehler beim Energieeinkauf

Wärmenebenkosten oft unzulänglich berechnet

Foto: Fotolia / Tobias Kaltenbach (No. 5991)

sup.- Bei der Nebenkostenabrechnung in Wohngebäuden gibt es zahlreiche Fehlerquellen: Manchmal wird der Verteilerschlüssel zwischen den Mietparteien falsch angewendet oder es liegen ungenaue Angaben zur Wohnfläche vor. Auch bei einem Mieterwechsel oder bei vorübergehend leerstehenden Wohnungen kann es zu unzulässigen Umlagen kommen. Nach Schätzungen des Deutschen Mieterbundes ist jede zweite Abrechnung der Betriebskosten falsch, unvollständig oder nicht nachvollziehbar. So wird verständlich, dass die Wohnnebenkosten bei den Rechtsberatungsstellen in Deutschland regelmäßig das Thema Nummer eins sind. Vor allem die Aufteilung der Energiekosten für Heizung und warmes Wasser gibt immer wieder Anlass zum Streit mit Nachbarn oder Vermietern und landet nicht selten vor Gericht. Und dort geht es dann vielfach um beträchtliche Summen: Laut dem aktuellem „Heizspiegel für Deutschland“, der jährlich im Auftrag des Bundesumweltministeriums erstellt wird, haben allein Raumwärme und Warmwasser am Energieverbrauch eines durchschnittlichen Haushalts einen gemeinsamen Anteil von rund 80 Prozent. Eine falsch berechnete Kostenumlage kann deshalb erhebliche Auswirkungen auf das jeweilige Haushaltsbudget haben.

Auch Eigenheimbesitzer, deren Wärmebrennstoff beispielsweise in einem individuellen Heizöl- oder Flüssiggastank lagert, sind nicht automatisch vor diesen Risiken geschützt. Die Fehlerquellen für ungerechtfertigte Wärmenebenkosten lauern hier nicht beim Verteilerschlüssel, sondern bereits beim Einkauf der Energie: Eine Differenz zwischen der Rechnung für die Tankbefüllung und der tatsächlichen Liefermenge kann die Heizkosten in die Höhe treiben, ohne dass der Verbraucher diesen Zusammenhang überhaupt erkennt. Ob der Grund für die Abweichung in unzulänglicher Zählertechnik am Tankwagen oder in einer Fehlbedienung durch das Lieferpersonal liegt, spielt dann letztlich keine Rolle. Der Verbraucher könnte in beiden Fällen für nicht gelieferten Brennstoff zur Kasse gebeten werden. Um eine einwandfreie Lieferqualität mit korrekter Rechnungsstellung abzusichern, sollten die Kunden deshalb vor einer Neubefüllung des Tanks den Lieferanten nach dem RAL-Gütezeichen Energiehandel fragen. Dieses Prädikat wird nur verliehen, wenn Mitarbeiterqualifikation, Fuhrparktechnik und die Lieferstandards des Händlers strengen Prüfbestimmungen gerecht werden (www.guetezeichen-energiehandel.de). Zur neutral überwachten Lieferzuverlässigkeit gehört auch die Produktgüte: Die chemische Zusammensetzung der Brennstoffe muss stets der Bestellung und natürlich auch der Abrechnung entsprechen, damit nicht eine mindere Warenqualität ebenfalls für unbemerkte Kostensteigerungen sorgt.

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Immobilien

Countdown zur Abrechnung der Nebenkosten und Betriebskosten

Vermögenserhalt der Vermieter

Countdown  zur Abrechnung der Nebenkosten und Betriebskosten

Vermieter-Ratgeber vonThomas Trepnau

Mietnebenkosten
Strafzinsen für Guthaben bei Banken sind kein Tabu mehr. Wie kann man sein Vermögen schützen?

In Zeiten wie diesen etablieren sich Sachwerte zur Vermögenssicherung. Immobilien sind als Kapitalanlage gefragt wie seit Jahren nicht mehr.

Viele, die jetzt Immobilien zur Vermietung erwerben oder erworben haben, haben sich bisher nicht mit dem Thema „Vermietung“ beschäftigt. Immobilien müssen bewirtschaftet werden. Die Betriebskosten sind hoch. Vermieter können Nebenkosten zwar auf ihre Mieter umlegen. Aber eben nicht alle Nebenkosten. Nur jene, die in der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten beschrieben sind. Nur wenige wissen, was es bedeutet in Deutschland, einem Land mit ausgefeilten Mieterschutzgesetzen als Vermieter langfristig erfolgreich zu sein. Macht der Vermieter auch nur kleine Fehler bei der Abrechnung der Mietnebenkosten, droht der komplette Verlust von Nachzahlungsforderungen.

Nebenkosten, die zweite Miete
Die Belastungen durch Betriebskosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass zurecht von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen werden kann. Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf. Aber gibt es auch den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, insbesondere bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?

Ratgeber für Vermieter
Diesen Ratgeber gibt es. Der Fachbuchautor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch “ Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete “ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung. Der scharf formulierte Titel signalisiert deutlich, an wen sich dieses Buch wendet. Hier soll dem Vermieter unter die Arme gegriffen werden. Genau das macht dieses Buch. Die neueste Auflage ist jetzt erschienen. Gerade noch rechtzeitig vor dem Jahreswechsel.

Thomas Trepnau beginnt das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie darüber, welche Alternativen es gibt. Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die Vorbereitung im Mietvertrag ist. Ohne exakte Formulierungen läuft gar nichts.

In den nächsten Kapiteln wird erläutert was Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten sind. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie beispielsweise Verwaltungskosten werden beschrieben.

Was sind Betriebskosten?
Ein ganzes Kapitel widmet der Autor dann den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass auch vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind. Alle umlagefähigen Betriebskosten werden genau beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt mit ein. Auf Neuerungen wie die jetzt erforderliche Legionellenprüfung und Wartung von Rauchmeldeanlagen wird eingegangen. Der Fokus richtet sich dann auf die Verteilung der Nebenkosten. Also der Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden. Thomas Trepnau benennt alle möglichen Verteilerschlüssel und erklärt welche zweckmäßig sind. Er warnt vor der Anwendung des Personenzahlschlüssels. Die Anwendung diese Verteilerschlüssel kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Für den Vermieter gilt, und das ist sogar gesetzlich vorgeschrieben, dass er bei der Umlage der Nebenkosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss. Er demnach wirtschaftlich vernünftig handeln muss und eben nicht so tun darf, als wären die Kosten egal, da sie ja für ihn, den Vermieter nur durchlaufende Posten sind.

Man staunt, wenn man erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter sogar noch eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt aber auch, wie Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, möglicherweise erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen können.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, dann ist der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge eingetreten. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.
Heizkostenabrechnung endlich verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese auch selbst machen könnten und das ganze gar nicht so kompliziert ist wie viele meinen. Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch. Er erläutert die Details. Nach diesem Kapitel ist die Heizkostenabrechnung kein Buch mit sieben Siegeln mehr. Das kann jeder verstehen. Auch was es mit der Verpflichtung zum Einbau von Wärmemengenzählern auf sich hat.

Vermieter von Geschäftsräumen kommen nicht zu kurz. Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor genau so durch wie vorher die Heizkostenabrechnung. Die Musterabrechnung fehlt auch hier nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der neuen verschärften Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Download mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.

Fazit:
Ein kompaktes, übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser mit dem komplexen Thema vertraut macht. Jeder Vermieter sollte nach der Lektüre in der Lage sein, seine Nebenkosten rechtssicher abrechnen können.

Über den Autor: Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt war jahrelang in der Immobilienbrache tätig. Heute ist er Vermieter, freier Dozent um kompetenter Ratgeber für Vermieter, Eigentümer und alle die es werden wollen.
Wo kann ich das Buch kaufen?
Das Buch können Sie über diesen Link bei Amazon ohne Versandkosten bestellen.

Das Buch mit der ISBN 978-9995784102 kann natürlich überall im Buchhandel oder direkt über die Homepage des Verlages erworben werden.

Das Unternehmen führt individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen durch. Außerdem erscheinen im Verlag regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet das Unternehmen seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit. Die Schulungen und Workshops werden europaweit durchgeführt.

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Fehlerquellen bei den Wärmekosten

Was das Heizen teurer machen kann

Fehlerquellen bei den Wärmekosten

Foto: Fotolia (No. 5094)

sup.- Die Effizienz der Wärmeerzeuger für Wohngebäude ist in den letzten Jahren konsequent verbessert worden. Moderne Heizungsanlagen können im Gegensatz zu älteren Geräten die zugeführte Energie nahezu vollständig in nutzbare Wärme verwandeln. Eine Entwicklung, hinter der sich viel mehr verbirgt als die technische Optimierung irgendeines Haushaltsgeräts: Angesichts der steigenden Brennstoffpreise wirkt sich jeder einzelne Prozentpunkt an eingesparter Wärme-Energie deutlich entlastend auf die Wohnnebenkosten aus. Umso ärgerlicher ist es, wenn diese regelmäßigen Ausgaben trotz der Installation einer zeitgemäßen Heizung immer noch unnötig hoch ausfallen. Das kann passieren, wenn lediglich auf die Verbrauchswerte des Heizkessels geachtet wird. Fehlerquellen gibt es jedoch auch bei der Auswahl des Energieversorgers, bei den Modalitäten der Brennstoff-Lieferung sowie bei Verbrauchserfassung, Abrechnung und Kostenverteilung.

Sowohl bei den Mietern eines Mehrfamilienhauses als auch bei Eigenheimbesitzern können solche oft unbemerkten Kostenfallen das Wohnen verteuern. So sollte beispielsweise darauf geachtet werden, ob der Vermieter tatsächlich den im Mietvertrag festgelegten Verteilerschlüssel aus Verbrauch und Wohnfläche für die Kostenumlage verwendet. Andernfalls besteht das Risiko, dass man für die ständig überheizte Wohnung der Nachbarn zur Kasse gebeten wird. Manchmal stellen sich die Verbrauchswerte auch als unzulässige Schätzungen heraus oder sie werden etwa bei einem Mieterwechsel falsch zugeordnet. Die Berechnung einer verbrauchsunabhängigen Pauschale für die Warmwassererzeugung ist seit Anfang 2014 gar nicht mehr zulässig. Hier muss ein spezieller Zähler für jede Wohnung dafür sorgen, dass es einen klaren Zusammenhang zwischen dem individuellen Dusch-Vergnügen und den Wärmekosten gibt. Dagegen dürfen z. B. die Beträge für eine Heizungswartung auf die Mieter umgelegt werden, die Kosten für Reparaturen an der Anlage jedoch nicht. Hier kann es sich also durchaus lohnen, bei der Abrechnung ganz genau hinzuschauen.

Diese Sorgfalt ist auch für Eigentümer empfehlenswert, wenn sie sich für einen Lieferanten von Heizöl, Flüssiggas oder anderen transportablen Brennstoffen entscheiden müssen. Um kostentreibende Mess- oder Abrechnungsfehler zu vermeiden, sollte darauf geachtet werden, dass der Anbieter mit dem RAL-Gütezeichen Energiehandel ausgezeichnet wurde. In diesem Fall ist eine konsequente Gütesicherung durch strenge Quali-tätskontrollen gewährleistet: Unabhängige Sachverständige überprüfen die Betriebe, die Lager und die Tankfahrzeuge samt Zähleranlagen, bevor das Gütezeichen vergeben werden kann (www.guetezeichen-energiehandel.de). Diese Kontrollbesuche finden mindestens einmal jährlich und stets unangemeldet statt, so dass abgelaufene Eichungen oder fehlerhafte Lieferbelege auffallen würden. Hausbesitzer können auf diese Weise nicht nur die Verbrauchsarmut des eigenen Heizungssystems zum Maßstab für Einspar-Potenziale machen, sondern auch die überprüfte Liefertechnik des Energiehändlers.

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Nebenkosten und Betriebskosten abrechnen

Der Countdown läuft dieses Jahr auch wegen der Legionellenprüfung

Nebenkosten und Betriebskosten abrechnen

(NL/8331203864) In Zeiten schwelender Krisen etablieren sich Sachwerte zur Vermögenssicherung. Immobilien sind als Kapitalanlage gefragt wie seit Jahren nicht mehr.
Nur wenige wissen, was es bedeutet in Deutschland, einem Land mit ausgefeilten Mieterschutzgesetzen als Vermieter langfristig erfolgreich zu sein.
Macht der Vermieter auch nur kleine Fehler bei der Abrechnung der Mietnebenkosten, droht der komplette Verlust von Nachzahlungsforderungen.

In Zeiten schwelender Krisen etablieren sich Sachwerte zur Vermögenssicherung. Immobilien sind als Kapitalanlage gefragt wie seit Jahren nicht mehr.

Viele, die jetzt Immobilien zur Vermietung erwerben oder erworben haben, haben sich bisher nicht mit dem Thema „Vermietung“ beschäftigt.
Immobilien müssen bewirtschaftet werden. Die Betriebskosten sind hoch. Vermieter können Nebenkosten zwar auf ihre Mieter umlegen. Aber eben nicht alle Nebenkosten. Nur jene, die in der Betriebskostenverordnung als Betriebskosten beschrieben sind.
Nur wenige wissen, was es bedeutet in Deutschland, einem Land mit ausgefeilten Mieterschutzgesetzen als Vermieter langfristig erfolgreich zu sein.

Macht der Vermieter auch nur kleine Fehler bei der Abrechnung der Mietnebenkosten, droht der komplette Verlust von Nachzahlungsforderungen.

Nebenkosten, die zweite Miete
Die Belastungen durch Betriebskosten haben in den letzten Jahren solche Größenordnungen erreicht, dass zu Recht von den Nebenkosten als der „zweiten Miete“ gesprochen werden kann.
Es gibt eine ganze Reihe von Handbüchern zum Immobilienkauf.
Aber gibt es auch den dringend erforderlichen Praxisratgeber, der die Käufer nach dem Erwerb, insbesondere bei dem endlosen Streitthema „Nebenkostenabrechnung“ unterstützt?

Ratgeber für Vermieter
Diesen Ratgeber gibt es. Der Fachbuchautor Thomas Trepnau liefert mit seinem Buch „Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete“ exakt das, was jeder Vermieter dringend braucht: wichtige Informationen und Anleitungen zur Nebenkostenabrechnung.
Der scharf formulierte Titel signalisiert deutlich, an wen sich dieses Buch wendet. Hier soll dem Vermieter unter die Arme gegriffen werden. Genau das macht dieses Buch.

Thomas Trepnau beginnt das Buch mit einer kurzen Übersicht über die Notwendigkeit der Nebenkostenabrechnung sowie darüber, welche Alternativen es gibt.
Schon kurz danach wird deutlich, wie wichtig die Vorbereitung im Mietvertrag ist. Ohne exakte Formulierungen läuft gar nichts.

In den nächsten Kapiteln wird erläutert was Brutto-, Netto-, Teilinklusiv- und Pauschalmieten sind. Die nicht auf die Wohnungsmieter umlagefähigen Kosten, wie beispielsweise Verwaltungskosten werden beschrieben.
Was sind Betriebskosten?
Ein ganzes Kapitel widmet der Autor dann den umlagefähigen Kosten. Erstaunt erfährt man, dass auch vom Vermieter erbrachte Eigenleistungen umlagefähig sind.
Alle umlagefähigen Betriebskosten werden genau beschrieben. Neueste Rechtsprechung fließt mit ein. Auf Neuerungen wie die jetzt erforderliche Legionellenprüfung, die spätestens bis 31.12.2013 durchgeführt werden muss, wird eingegangen. Von dieser Prüfung sind alle Eigentümer und Verwalter von vermieteten Mehrfamilienhäusern mit einer zentralen Trinkwassererwärmungsanlage mit einem Speichervolumen von mehr als 400 l und/oder Warmwasserleitungen mit mehr als drei Liter Inhalt zwischen Trinkwassererwärmer und der weitest entfernten Zapfstelle, betroffen.

Der Fokus richtet sich dann auf die Verteilung der Nebenkosten. Also der Frage, mit welchem Schlüssel die Betriebskosten auf die einzelnen Mieter umgelegt werden.
Thomas Trepnau benennt alle möglichen Verteilerschlüssel und erklärt welche zweckmäßig sind. Er warnt vor der Anwendung des Personenzahlschlüssels. Die Anwendung diese Verteilerschlüssel kann für Vermieter zum Alptraum werden.

Für den Vermieter gilt, und das ist sogar gesetzlich vorgeschrieben, dass er bei der Umlage der Nebenkosten das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten muss. Er demnach wirtschaftlich vernünftig handeln muss und eben nicht so tun darf, als wären die Kosten egal, da sie ja für ihn, den Vermieter nur durchlaufende Posten sind.

Man staunt, wenn man erfährt, welch brutale Wirkungen es für den Vermieter hat, wenn er die Abrechnungsfrist nicht einhält und dass der Mieter sogar noch eine Einwendungsfrist hat.

Thomas Trepnau beschreibt aber auch, wie Nebenkostenvorauszahlungen erhöht werden, wie Vermieter sich gegen heute noch nicht bekannte, möglicherweise erst in der Zukunft entstehende Kosten schützen können.

Hat man eine vermietete Immobilie gekauft, dann ist der neue Eigentümer in die bestehenden Mietverträge eingetreten. Muss in diesen Fällen der vorherige oder der neue Eigentümer die Betriebskosten abrechnen? Die Antwort auf diese Frage wird genau so geliefert, wie eine klare, sauber strukturierte Musterabrechnung.

Heizkostenabrechnung endlich verständlich erklärt
Verwundert reibt man sich die Augen, wenn man im Kapitel über die Heizkostenabrechnung erfährt, dass Vermieter diese auch selbst machen könnten und das ganze gar nicht so kompliziert ist wie viele meinen.
Trepnau exerziert die Heizkosten- und Warmwasserkostenabrechnung beispielhaft anhand der Heizkostenverordnung durch.
Er erläutert die Details. Nach diesem Kapitel ist die Heizkostenabrechnung kein Buch mit sieben Siegeln mehr. Das kann jeder verstehen.

Vermieter von Geschäftsräumen kommen nicht zu kurz. Die Abrechnung für Geschäftsräume inclusive der Umsatzsteuern exerziert der erfahrene Autor genau so durch wie vorher die Heizkostenabrechnung.
Die Musterabrechnung fehlt auch hier nicht.

Die Betrachtung von Energieausweisen, der Energieeinsparverordnung, korrekter Ermittlung von Wohnflächen und haushaltsnaher Dienstleistungen runden das Thema ab.

Das kostenlose Werkzeugset zum Download mit vielen hilfreichen Mustern überzeugt.

Fazit: Ein kompaktes, übersichtliches, gut verständliches Buch, das den Leser mit dem komplexen Thema vertraut macht. Jeder Vermieter sollte nach der Lektüre in der Lage sein, seine Nebenkosten rechtssicher abrechnen können.
In Verbindung mit seinem neuesten Buch „Vermögenssicherung im Euro-Desaster, ein kritischer Immobilienkurs“, ist jeder Käufer, Vermieter und Eigentümer bestens gewappnet.

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Zur sicheren Betriebskostenabrechnung führt der Autor je ein Tagesseminar am 26. und 27.11.2013 in Köln und Hannover durch. Nur noch wenige Plätze frei. Frühbucher erhalten einen Rabatt in Höhe von 50,– Euro. Weiter Informationen gibt es hier.

Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt (DIA) und Immobilienfachwirt, ist seit über 25 Jahren in der Immobilienbranche tätig, unter anderem als Hausverwalter, Sachverständiger und Immobilienmakler. Heute ist er Investor, freier Dozent, Firmentrainer und kompetenter Ratgeber für Vermieter und Eigentümer. Der Autor Thomas Trepnau bietet individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare bei Veranstaltern wie den Industrie- und Handelskammern und der Deutschen Immobilien – Akademie für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen an. Außerdem erscheinen im Verlag des Unternehmens regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet Thomas Trepnau seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit. Die Schulungen und Seminare werden EU-weit durchgeführt.

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