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Immobilien

Bundesgerichtshof zur Wohnfläche bei Betriebskostenabrechnungen

Wohnfläche und Betriebskosten – BGH verlässt bisherige Linie

Bundesgerichtshof zur Wohnfläche bei Betriebskostenabrechnungen

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Über Betriebskostenabrechnungen für Mietwohnungen wird noch öfter gestritten, als über die korrekte Ermittlung der Wohnfläche.
Nun hat sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit beiden Themen in einem Fall beschäftigt.
Diverse Vorschriften, wie die DIN 277, die 2. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung geben vor, was zur Wohnfläche gehört und wie diese ermittelt wird. Gestritten wird über Dachschrägen, Heizkörpernischen, Flächen unter Treppen Balkone und vieles mehr.
Wie ich in meinen Seminaren regelmäßig feststelle, gibt es viele Unsicherheiten. Bei Mietern und bei Vermietern.
Wenn die Wohnfläche dann noch als Bemessungsgrundlage für die Verteilung der Neben- oder Betriebskosten herangezogen wird, haben sich Mieter und Vermieter schnell in den Haaren.

Der Fall
Die Beklagten sind Mieter einer im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses gelegenen Wohnung der Klägerin in Köln. In dem mit der Rechtsvorgängerin der Klägerin geschlossenen Mietvertrag heißt es in § 1 zur Wohnfläche: „Die Wohnfläche ist mit 74,59 m² vereinbart“. Nach dem Erwerb der Wohnung durch die Klägerin stellte sich diese Angabe als unzutreffend heraus; die wahre (beheizte) Wohnfläche beträgt 78,22 qm. Nach den vertraglichen Vereinbarungen haben die Beklagten – neben der Grundmiete und einer Betriebskostenpauschale – monatliche Heizkostenvorauszahlungen zu leisten, über die jährlich abgerechnet wird.
Mit Schreiben vom 8. Oktober 2014 und vom 9. Oktober 2015 rechnete die Klägerin die Heizkosten für die Wirtschaftsjahre 2013 und 2014 unter Zugrundelegung der tatsächlichen Quadratmeterzahl der beheizten Wohnfläche ab; diese Berechnungen ergeben jeweils Guthaben in Höhe von 296,06 EUR (für das Wirtschaftsjahr 2014) sowie in Höhe von 554,09 EUR (für das Wirtschaftsjahr 2015) zugunsten der Beklagten. Die Beklagten errechneten ihrerseits auf der Grundlage der mietvertraglich vereinbarten (geringeren) Wohnfläche weitere Guthaben in Höhe von 26,55 EUR (für 2013) sowie in Höhe von 15,91 EUR (für 2014). Die genannten Beträge behielten die Beklagten bei den Mietzahlungen für die Monate Mai 2015 und Dezember 2015 ein und überwiesen entsprechend weniger Miete an die Klägerin.
Mit der Klage nimmt die Klägerin die Beklagten auf Zahlung von 42,46 EUR nebst Zinsen in Anspruch. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben.

Die tatsächliche Wohnfläche ist maßgeblich
Der BGH sah das Ende Mai 2018 ebenso und entschied zugunsten des Vermieters. Bei einer Heiz- bzw. Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Wohnfläche maßgeblich.
Vereinbarungen zwischen Vermieter und Mieter über die Wohnfläche sind bei einer Betriebskostenabrechnung nicht zu berücksichtigen. Bei der Umlegung der Betriebskosten den Mieter müssen Vermieter auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche abstellen. Die Rechtsprechung des BGH, wonach die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn die Abweichung zur tatsächlichen Wohnfläche maximal 10 Prozent beträgt, hat das höchste deutsche Zivilgericht nun nicht mehr berücksichtigt.
„Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 566a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) daher ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, geht es mithin im Allgemeinen um den Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der jeweils betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche.“ (BGH, Urteil v. 30.05.18, Az. VIII ZR 220/17).

Anmerkung
Was viele Vermieter und Mieter nicht wissen, ist, dass die Vorschrift „Wohnflächenverordnung“ nur zur Ermittlung der Wohnfläche bei mit öffentlichen Mitteln geförderten Wohnraum (Sozialwohnungen) zwingend anzuwenden ist.
Beim frei finanzierten Wohnraum ist der Vermieter frei in der Wahl der Ermittlungsgrundlage der Wohnfläche.
Er kann, wenn er will, die lichten Raummaße (Länge x Breite auf Putz) zugrundelegen. Wichtig ist, dass er im Mietvertrag drauf hinweist, auf welcher Basis er gemessen hat.

Vermieter, die wissen möchten, wie man rechtssicher abrechnet und Mieter, die wissen möchten, ob ihre Betriebskostenabrechnung korrekt ist sind hier und hier bestens aufgehoben.

Für Vermieter, Verwalter und Mieter, die zu den geplanten Terminen keine Zeit haben ist hier gesorgt.

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Allgemein

Eigenbedarfskündigung: Gericht hat nicht die Angemessenheit des vom Vermieter zu Grunde gelegten Bedarfs an Wohnfläche zu überprüfen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen

Kündigung wegen Eigenbedarf: Das Gericht hat nicht die Angemessenheit des vom Vermieter zu Grunde gelegten Bedarfs an Wohnfläche zu überprüfen (AG Ahrensburg, Urteil vom 27. September 2012 – 45 C 477/12 -, juris). Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen

Ausgangslage:

Wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, setzen sich Mieter nicht selten mit dem Argument zur Wehr, der geltend gemachte Eigenbedarf des Vermieters sei überhöht. Der Vermieter benötige insbesondere nicht dermaßen viel Wohnfläche für sich. Allein mit diesem Argument, wird ein Mieter selten durchdringen. Es ist grundsätzlich nicht Sache des Gerichtes darüber zu entscheiden, wie viel Wohnfläche der Vermieter benötigt. Lediglich dann, wenn sich die Behauptung des Vermieters als vorgeschoben darstellt und dadurch ernsthafte Zweifel am Eigenbedarf geweckt werden, ist eine nähere Untersuchung durch das Gericht angezeigt. Diesen Grundsatz hat das Amtsgericht in dem zitierten Urteil noch einmal bestätigt. Soweit der Mieter allerdings der Kündigung wirksam widersprochen hat und die Fortsetzung des Mietgebrauchs verlangt wird, ist im Rahmen der hier vorzunehmenden Interessenabwägung, zwischen den Interessen des Vermieters und den Interessen des Mieters unter Umständen auch die Frage der Wohnfläche näher zu beleuchten. Dies gilt aber eben nicht grundsätzlich.

Die Entscheidung:

Der vom Kündigenden geltend gemachte Bedarf an Wohnfläche ist nicht vom Gericht auf Angemessenheit zu prüfen, solange kein evident überhöhter Bedarf geltend gemacht wird.
(AG Ahrensburg, Urteil vom 27. September 2012 – 45 C 477/12 -, juris)

siehe hierzu auch:

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist der Willensentschluss des Vermieters bezüglich einer bestimmten, seiner Lebensplanung entsprechenden Nutzung von den Gerichten grundsätzlich zu respektieren (BVerfG NJW 1989, 970). Maßgeblich ist deshalb nicht, welchen Bedarf die Gerichte für angemessen halten; vielmehr kommt es darauf an, welchen Bedarf der Eigentümer nach seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen für angemessen ansieht (Schmidt-Futterer, 10. Aufl. 2011, § 573 BGB, Rn. 146 m.w.N.) (AG Ahrensburg, Urteil vom 27. September 2012 – 45 C 477/12 -, juris).

Fachanwaltstipp Vermieter:

Auch wenn der Eigenbedarf vorhanden ist, sind erhebliche Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung zu stellen. Lassen Sie sich hier von einem Experten beraten. Ein später verlorener Räumungsprozess wird allemal teurer als eine zuvor durchgeführte Beratung.

Fachanwaltstipp Mieter:

Sie haben eine Eigenbedarfskündigung erhalten? Prüfen Sie zunächst zügig, ob gegen die Kündigung wirksam etwas zu unternehmen ist. Der Vermieter kann Sie nur mit einem Räumungstitel auf die Straße setzen. Dafür muss er zunächst Räumungsklage erheben.
Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, beginnen wichtige Fristen zu laufen. Jedenfalls dann, wenn die Eigenbedarfskündigung eine wirksame Belehrung über die Möglichkeit des Widerspruchs enthält, muss der Mieter bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist gem. § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Hier müssen sämtliche Gründe, die für ein Interesse am Verbleib des Mieters der Wohnung sprechen können, umfassend vorgetragen werden. Gründe die nicht vorgetragen worden sind, werden später nicht berücksichtigt.

09.09.2013

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

Die Serie wird fortgesetzt. Die gesamt Serie finden Sie auf: www.eigenbedarfskuendigungen.de

Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Vermieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wann kann man einem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen? Wann ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen? Wann gelten Sperrfristen? Weiter finden Sie Muster für das Erstellen einer Eigenbedarfskündigung mit ausführlichen Hinweisen. Sie finden auch Muster für eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigungen.de

Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Mieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wie verhält man sich, wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung angedroht hat? Wie verhält man sich wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausgesprochen hat? Sie finden auch Muster für einen Widerspruch gegen eine Eigenbedarfskündigung. Weiter finden Sie Muster für eine Verteidigungsschrift gegen eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zum Thema Eigenbedarfskündigung.

Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigung-anwalt.de

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin und Essen.

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Potsdam: Friedrich-Ebert-Straße 33, 14469 Potsdam

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Eigenbedarfskündigung – Bedarf der zugrunde gelegten Wohnfläche ist nicht durch das Gericht zu überprüfen

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Amtsgerichts Ahrensburg vom 27. September 2012 – 45 C 477/12 -, juris

Bei einer Eigenbedarfskündigung ist nicht der Bedarf der zugrunde gelegten Wohnfläche durch das Gericht zu überprüfen. Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen zum Urteil des Amtsgerichts Ahrensburg vom 27. September 2012 – 45 C 477/12 -, juris.

Ausgangslage:

Erhält ein Mieter die Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarf des Vermieters, wird häufig versucht, den Wohnflächenbedarf des Vermieters als überhöht darzustellen. Das Argument, der Vermieter bräuchte nicht so viel Wohnfläche, ist jedoch kaum maßgeblich für die gerichtliche Entscheidung. Es ist nicht die Aufgabe der Richter, über den Wohnflächenbedarf des Vermieters zu entscheiden. Eine genauere Betrachtung erfolgt erst, wenn sich Zweifel am Eigenbedarf ergeben. Bestätigt wurde diese Leitlinie nochmals in der vorliegenden Entscheidung.
Widerspricht der Mieter jedoch wirksam der Kündigung und verlangt die Fortsetzung des Mietverhältnisses, ist eine Interessenabwägung vorzunehmen, die unter Umständen auch die Frage der Wohnfläche mit sich bringt. Dies gilt allerdings eben nicht von vornherein.

Die Entscheidung:

Der vom Kündigenden geltend gemachte Bedarf an Wohnfläche ist nicht vom Gericht auf Angemessenheit zu prüfen, solange kein evident überhöhter Bedarf geltend gemacht wird.
(AG Ahrensburg, Urteil vom 27. September 2012 – 45 C 477/12 -, juris)

siehe hierzu auch:

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist der Willensentschluss des Vermieters bezüglich einer bestimmten, seiner Lebensplanung entsprechenden Nutzung von den Gerichten grundsätzlich zu respektieren (BVerfG NJW 1989, 970). Maßgeblich ist deshalb nicht, welchen Bedarf die Gerichte für angemessen halten; vielmehr kommt es darauf an, welchen Bedarf der Eigentümer nach seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen für angemessen ansieht (Schmidt-Futterer, 10. Aufl. 2011, § 573 BGB, Rn. 146 m.w.N.) (AG Ahrensburg, Urteil vom 27. September 2012 – 45 C 477/12 -, juris).

Fachanwaltstipp Vermieter:

Liegt Eigenbedarf vor, sollte vor einer Kündigung des Mietverhältnisses professioneller Rat eingeholt werden, da erhebliche Anforderungen an eine Eigenbedarfskündigung gestellt werden. Eine vorherige Beratung ist allemal günstiger als eine später verlorene Räumungsklage.

Fachanwaltstipp Mieter:

Sie haben eine Eigenbedarfskündigung erhalten? Prüfen Sie zunächst zügig, ob gegen die Kündigung wirksam etwas zu unternehmen ist. Der Vermieter kann Sie nur mit einem Räumungstitel auf die Straße setzen. Dafür muss er zunächst Räumungsklage erheben.
Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, beginnen wichtige Fristen zu laufen. Jedenfalls dann, wenn die Eigenbedarfskündigung eine wirksame Belehrung über die Möglichkeit des Widerspruchs enthält, muss der Mieter bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist gem. § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Hier müssen sämtliche Gründe, die für ein Interesse am Verbleib des Mieters der Wohnung sprechen können, umfassend vorgetragen werden. Gründe die nicht vorgetragen worden sind, werden später nicht berücksichtigt.

09.09.2013

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

Spezialseite Eigenbedarfskündigung für Vermieter: Hier erfahren Sie alles rund um die Eigenbedarfskündigung. Wann kann man einem Mieter wegen Eigenbedarf kündigen? Wann ist eine Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen? Wann gelten Sperrfristen? Weiter finden Sie Muster für das Erstellen einer Eigenbedarfskündigung mit ausführlichen Hinweisen. Sie finden auch Muster für eine Räumungsklage und aktuelle Urteile mit Kommentaren von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht zum Thema Eigenbedarfskündigung. Das alles finden Sie hier: www.eigenbedarfskuendigungen.de

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Immobilien

Wohntrend: Die Deutschen leben geräumiger

Zunehmende Eigentümerquote erhöht Nachfrage nach Wohnfläche

Wohntrend: Die Deutschen leben geräumiger

Die Deutschen wohnen gern geräumig

Eine aktuelle Befragung des Bundesinstitutes für Bevölkerungsforschung (BIB) in Wiesbaden hat ergeben, dass den Deutschen derzeit durchschnittlich 45 m² Wohnfläche pro Person zur Verfügung stehen. Verglichen mit 1998, wo die Bürger durchschnittlich 39 m² bewohnten, bedeutet dies ein Wachstum des Wohnflächenstandards um 6 m² in einem Zeitraum von 15 Jahren. Als Gründe für den höheren Platzbedarf nennt das BIB die starke Zunahme von Ein- und Zwei-Personenhaushalten und die gestiegenen Ansprüche der Bundesbürger.

Bei der Ermittlung von Wohnflächentrends sind persönliche, demographische und regionale Aspekte zu berücksichtigen. Neben dem verfügbaren Einkommen bestimmen die Zahl der Haushaltsmitglieder und das Lebensalter die Anzahl der Quadratmeter. Familien haben zwar meist größere Wohnungen als Singles oder Paare, die Pro-Kopf-Wohnfläche ist jedoch geringer. So verfügt ein Single durchschnittlich über doppelt so viel Wohnraum wie das Mitglied einer vierköpfigen Familie – zumindest bis die Kinder ausziehen: Ältere Menschen bleiben oft in der Familienwohnung, betagte Witwen haben mit etwa 70 m² die größte Wohnfläche zur Verfügung.

Ein wichtiger Einflussfaktor ist die Bevölkerungsentwicklung. Ist diese rückläufig, erhöht sich die Wohnfläche pro Einwohner. Demographen gehen davon aus, dass die Geburtenrate von 1,4 Kindern pro Frau bis 2060 konstant bleibt. Seit 1971 ist die Sterbeziffer hier zu Lande wesentlich höher als die Geburtenrate. Das derzeitige Defizit liegt bei 200.000. Doch seit 2011 gleicht die Zuwanderung nach Deutschland, hauptsächlich bedingt durch die europäische Wirtschaftskrise, das Geburtendefizit mehr als aus. Laut statistischem Bundesamt ergibt sich für 2012 ein Einwohnerplus von 369.000 Personen – der höchste Wert seit 1995. Prognosen zu treffen ist schwierig, zumal die weitere Entwicklung der Zuwanderung von politischen Entscheidungen abhängt.
„Keinesfalls zu vernachlässigen sind die zunehmenden regionalen Unterschiede“, erklärt Kurt Friedl, Regionaldirektor des Immobiliennetzwerkes RE/MAX Deutschland Südwest. „Innerhalb Deutschlands variieren die Wohnflächen erheblich. Je dichter ein Gebiet besiedelt ist, desto geringer sind die Wohnflächen je Einwohner“, so Friedl. Im Vergleich deutscher Großstädte hat Bremen mit durchschnittlich 33,4 Quadratmeter pro Kopf die geringste, Saarbrücken mit 45 Quadratmetern die höchste Pro-Kopf-Wohnfläche. Im bundesweiten Vergleich schneidet das Saarland, nicht zuletzt durch die hohe Eigentumsquote von 63,7 Prozent, traditionell am besten ab.

Während die Wohnflächennachfrage der Mieterhaushalte rückläufig ist, prognostiziert das Bundesinstitut für Bau- Stadt und Raumforschung bis 2025 einen verstärkten Trend zum Wohneigentum durch den Anstieg der Eigentümerquote in den alten Ländern auf 47 Prozent (plus 4 %) und in den neuen Ländern auf 36 Prozent (plus 6 %). Am kräftigsten sei der Anstieg mit durchschnittlich rund 1,7 % pro Jahr im Bereich von Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Überdurchschnittlich hohe Wohnflächenzuwächse wird es vor allem in München, Berlin, Hamburg, Bonn und Stuttgart sowie in Teilen Brandenburgs, Nordniedersachsens, Bayerns und Baden-Württembergs geben.
Ab 2016, so die Prognose, wird der Nachwuchs der geburtenstarken 1960er Jahren die Wohnungsnachfrage – besonders im Eigenheimsektor – stabilisieren.

RE/MAX, gegründet 1973 in den USA, ist das größte Immobiliennetzwerk der Welt. Seine Wachstumskraft beruht zum einen auf der angebotenen Dienstleistung, zum anderen auf der Organisation als Franchisesystem. In den USA und Kanada hatte RE/MAX erheblichen Anteil am Wandel des Immobilienmarktes weg vom Privatverkauf hin zur allgemeinen Akzeptanz des Immobilienmaklers als professioneller Dienstleister. RE/MAX Deutschland Südwest mit Sitz in Leinfelden-Echterdingen ist eine von sechs Masterfranchise-Regionen in Deutschland und für die Betreuung der Bundesländer Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Saarland zuständig. Geschäftsführer ist seit 2005 Kurt Friedl. 68 Franchisenehmer und 278 Makler vermitteln Immobilien in der Region Südwest. Weltweit arbeiten derzeit bei RE/MAX über 90.000 Immobilienmakler in etwa 6.300 Büros und mehr als 90 Ländern, in Deutschland 966 Makler in 206 Büros.

Kontakt
RE/MAX Deutschland Südwest Franchiseberatung GmbH
Kurt Friedl
Max-Lang-Str. 24
70771 Leinfelden-Echterdingen
0711 93326330
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Pressekontakt:
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Allgemein

Angemessenheit der Wohnfläche bei Eigenbedarfskündigungen

Kündigung wegen Eigenbedarf: Das Gericht hat nicht die Angemessenheit des vom Vermieter zu Grunde gelegten Bedarfs an Wohnfläche zu überprüfen (AG Ahrensburg, Urteil vom 27. September 2012 – 45 C 477/12 -, juris). Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin und Essen

Ausgangslage:

Wenn der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung ausspricht, setzen sich Mieter nicht selten mit dem Argument zur Wehr, der geltend gemachte Eigenbedarf des Vermieters sei überhöht. Der Vermieter benötige insbesondere nicht dermaßen viel Wohnfläche für sich. Allein mit diesem Argument, wird ein Mieter selten durchdringen. Es ist grundsätzlich nicht Sache des Gerichtes darüber zu entscheiden, wie viel Wohnfläche der Vermieter benötigt. Lediglich dann, wenn sich die Behauptung des Vermieters als vorgeschoben darstellt und dadurch ernsthafte Zweifel am Eigenbedarf geweckt werden, ist eine nähere Untersuchung durch das Gericht angezeigt. Diesen Grundsatz hat das Amtsgericht in dem zitierten Urteil noch einmal bestätigt. Soweit der Mieter allerdings der Kündigung wirksam widersprochen hat und die Fortsetzung des Mietgebrauchs verlangt wird, ist im Rahmen der hier vorzunehmenden Interessenabwägung, zwischen den Interessen des Vermieters und den Interessen des Mieters unter Umständen auch die Frage der Wohnfläche näher zu beleuchten. Dies gilt aber eben nicht grundsätzlich.

Die Entscheidung:

Der vom Kündigenden geltend gemachte Bedarf an Wohnfläche ist nicht vom Gericht auf Angemessenheit zu prüfen, solange kein evident überhöhter Bedarf geltend gemacht wird.
(AG Ahrensburg, Urteil vom 27. September 2012 – 45 C 477/12 -, juris)

siehe hierzu auch:

Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist der Willensentschluss des Vermieters bezüglich einer bestimmten, seiner Lebensplanung entsprechenden Nutzung von den Gerichten grundsätzlich zu respektieren (BVerfG NJW 1989, 970). Maßgeblich ist deshalb nicht, welchen Bedarf die Gerichte für angemessen halten; vielmehr kommt es darauf an, welchen Bedarf der Eigentümer nach seinen persönlichen Vorstellungen und Bedürfnissen für angemessen ansieht (Schmidt-Futterer, 10. Aufl. 2011, § 573 BGB, Rn. 146 m.w.N.) (AG Ahrensburg, Urteil vom 27. September 2012 – 45 C 477/12 -, juris).

Fachanwaltstipp Vermieter:

Auch wenn der Eigenbedarf vorhanden ist, sind erhebliche Anforderungen an die Eigenbedarfskündigung zu stellen. Lassen Sie sich hier von einem Experten beraten. Ein später verlorener Räumungsprozess wird allemal teurer als eine zuvor durchgeführte Beratung.

Fachanwaltstipp Mieter:

Sie haben eine Eigenbedarfskündigung erhalten? Prüfen Sie zunächst zügig, ob gegen die Kündigung wirksam etwas zu unternehmen ist. Der Vermieter kann Sie nur mit einem Räumungstitel auf die Straße setzen. Dafür muss er zunächst Räumungsklage erheben.
Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, beginnen wichtige Fristen zu laufen. Jedenfalls dann, wenn die Eigenbedarfskündigung eine wirksame Belehrung über die Möglichkeit des Widerspruchs enthält, muss der Mieter bis spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist gem. § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Hier müssen sämtliche Gründe, die für ein Interesse am Verbleib des Mieters der Wohnung sprechen können, umfassend vorgetragen werden. Gründe die nicht vorgetragen worden sind, werden später nicht berücksichtigt.

09.09.2013

Was können wir für Sie tun?

Sie sind Vermieter?

Wir beraten Sie bei der Erstellung einer wirksamen Eigenbedarfskündigung. Die Beratung kann auch online erfolgen. Senden Sie uns dazu einfach eine E-Mail an Berlin@recht-bw.de.
Soweit erforderlich vertreten wir Sie auch in einem später notwendig werdenden Räumungsrechtsstreit. Ebenso handeln wir für Sie Räumungsvergleiche aus.

Sie sind Mieter?

Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, beraten wir Sie zunächst zur Wirksamkeit. Auf Wunsch handeln wir einen Räumungsvergleich (Räumung gegen Zahlung einer Abfindung) mit dem Vermieter aus. Wir beraten Sie bei der Fertigung eines Widerspruchs und vertreten Sie in einem möglicherweise notwendig werdenden Räumungsprozess. Die Beratung kann auch online erfolgen. Senden Sie uns dazu einfach eine E-Mail an Berlin@recht-bw.de.

Ein Beitrag von Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck, Berlin

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Essen: Ruhrallee 185, 45136 Essen
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Mieterhöhung „light“

Mietrechtsänderungsgesetz tritt im Frühjahr 2013 in Kraft

Mieterhöhung "light"

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

Am Freitag, den 01.02.2013 hat das Mietrechtsänderungsgesetz den Bundesrat passiert. Es muss nun noch ausgefertigt und verkündet werden. Es wird voraussichtlich am 01. April oder 01. Mai 2013 in Kraft treten. Im neuen Gesetz geht es im Einzelnen um folgende Neuerungen:

I. Energetische Modernisierung
II. Contracting
III. Wirkungsvolles Vorgehen gegen das sogenannte Mietnomadentum
IV. Unterbindung des „Münchener Modells“ bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen
V. Absenkung der Kappungsgrenze für Erhöhungen von Bestandsmieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete

Am 11. Februar habe ich an dieser Stelle den Punkt III. Wirkungsvolles Vorgehen gegen das sogenannte Mietnomadentum beschrieben.
Heute informiere ich über den für Vermieter wenig erfreulichen Punkt V. Absenkung der Kappungsgrenze für Erhöhungen von Bestandsmieten bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete:

Bei sogenannten freifinanzierten Wohnungen, Wohnungen, die nicht mit öffentlichen Mitteln gefördert wurden, kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung vom Mieter verlangen.
Die neue, also erhöhte Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete jedoch nicht überschreiten.
Das setzt voraus, dass der Mieter zum Zeitpunkt der Mieterhöhung weniger zahlt, als in der Gegend in der die Wohnung liegt normalerweise gezahlt wird.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Davon ausgenommen ist öffentlich geförderter Wohnraum.
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist eine Obergrenze.
Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen.
Zur Berechnung der Kappungsgrenze muss die Ausgangsmiete zugrunde gelegt werden.
Die Ausgangsmiete ist die Miete, die drei Jahre vor dem Zeitpunkt an dem die aktuell ausgesprochene Mieterhöhung wirksam werden soll, gezahlt wurde

Nun wird in § 558 Absatz 3 BGB eine Regelung eingefügt, wonach die Bundesländer für Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten per Rechtsverordnung die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken und so flexibel auf Mietsteigerungen besonders in Ballungsräumen reagieren können.

Nach der am 01.02.2013 erfolgten Verabschiedung des Gesetzes im Bundesrat muss es nun noch ausgefertigt und verkündet werden. Die Änderungen werden voraussichtlich – je nach Verkündungstermin im Bundesgesetzblatt – Anfang April oder Anfang Mai 2013 in Kraft treten. (Quelle: BMJ, Bundesministerium der Justiz).

Sollten die Bundesländer rege Gebrauch davon machen und die Kappungsgrenzen auf 15 Prozent absenken, so wird sich das kontraproduktiv auf die dringend erforderlichen Investitionen in den Mietwohnungsbau auswirken.
Im Wahljahr ist wohl davon auszugehen, dass alleine schon aus wahltaktischen Gründen dieses neue Instrument benutzt wird.
Werkzeug für den täglichen Gebrauch gibt es hier ( http://www.amazon.de/gp/product/3981304934/ref=s9_simh_gw_p14_d0_i4?pf_rd_m=A3JWKAKR8XB7XF&pf_rd_s=center-2&pf_rd_r=08DTVJ4FNG6D9EP15B3K&pf_rd_t=101&pf_rd_p=463375173&pf_rd_i=301128 ), hier ( http://www.amazon.de/gp/product/3981499603/ref=s9_simh_gw_p14_d0_i2?pf_rd_m=A3JWKAKR8XB7XF&pf_rd_s=center-2&pf_rd_r=08DTVJ4FNG6D9EP15B3K&pf_rd_t=101&pf_rd_p=463375173&pf_rd_i=301128 ) und hier ( http://www.amazon.de/gp/product/3981304993/ref=s9_simh_gw_p14_d0_i1?pf_rd_m=A3JWKAKR8XB7XF&pf_rd_s=center-2&pf_rd_r=08DTVJ4FNG6D9EP15B3K&pf_rd_t=101&pf_rd_p=463375173&pf_rd_i=301128.

Am 04. und 05 März führt der Autor ein Seminar zum Thema „Eigentumswohnung“ durch.
Am 06. März findet ein Seminar statt zur Abrechnung der Mietnebenkosten.
Am 07. März geht es dann um die Einführung in das Geschäft des Immobilienmaklers.
Ansprechpartner für alle Seminare ist Frau Rose margrit.rose@braunschweig.ihk.de, Telefon 0531 4715 295

Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt (DIA) und Immobilienfachwirt, ist seit über 25 Jahren in der Immobilienbranche tätig, unter anderem als Hausverwalter, Sachverständiger und Immobilienmakler. Heute ist er Investor, freier Dozent, Firmentrainer und kompetenter Ratgeber für Vermieter und Eigentümer. Der Autor Thomas Trepnau bietet individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare bei Veranstaltern wie den Industrie- und Handelskammern und der Deutschen Immobilien – Akademie für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen an. Außerdem erscheinen im Verlag des Unternehmens regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet Thomas Trepnau seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit.

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Ludwigstraße 18
93086 Wörth
4915772085852
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Immobilien

Indexmiete, Staffelmiete, Vergleichsmiete So klappt die Mieterhöhung

Miete erhöhen: einfach und sicher

Indexmiete, Staffelmiete, Vergleichsmiete So klappt die Mieterhöhung

Vermieter-Ratgeber von Thomas Trepnau

In seinem Buch „Mehr Moneten mit Mieterhöhung“ weist Fachbuchautor Thomas Trepnau nach, dass jeder Vermieter Mieterhöhungen problemlos durchführen kann. Es bedarf nicht der – womöglich teuren – Hilfe Dritter. Vorausgesetzt, dass man die richtigen Vorkehrungen getroffen hat. Der Autor, dessen fachkundiger Rat schon vielen Hundert Vermietern aus der Klemme geholfen hat,gibt in seinem Ratgeber die Strategien preis, mit denen Mieterhöhungen souverän und rechtssicher vorgenommen werden können.

Was haben Mietrendite und Mieterhöhung miteinander zu tun?
Die Rendite aus einer vermieteten Immobilie bleibt nur dann erhalten, wenn marktgerechte Mieten erwirtschaftet werden. „Das geht bei der Index- und Staffelmieterhöhung nur, wenn der Mietvertrag entsprechend gestaltet ist. „, stellt Thomas Trepnau fest.

Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
„Mieterhöhungen stehen Ihnen zu! Das Recht ist zu 100% auf Ihrer Seite – machen Sie etwas daraus.
Glauben Sie eigentlich auch, dass Sie kaum eine Chance haben, die Miete zu erhöhen? Weil die meisten Mieter eine Mieterhöhung ohnehin nicht akzeptieren, und weil vor Gericht sowieso der Mieter Recht bekommt.
Dann glauben Sie an ein Märchen.
Als Vermieter haben Sie das Recht, die Miete zu erhöhen. Sie müssen zwar für jede Mieterhöhung einige Formalien einhalten. Das ist zeitaufwändig und manchmal auch nervig – lohnt sich aber.“, so Thomas Trepnau.
Dabei verweist er auf sein neues Buch, das jeden Vermieter sicher durch die verschiedenen Erhöhungsmöglichkeiten führt.

Erhöhung der Miete nach durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen
„Planen Sie Modernisierungsmaßnahmen? Dann versäumen Sie nicht, die Miete um 11 % der auf die Modernisierungsmaßnahmen entfallenden Kosten zu erhöhen!“ empfiehlt der Autor. Wie das geht ist explizit und nachvollziehbar in seinem neuen Buch beschrieben.

Tipps für Vermieter, Schlag auf Schlag
Auch für schwierige Fälle, bei denen keine optimale Vertragsgrundlage vorhanden ist, gibt der Autor praxiserprobte Tipps.
„Gerade wenn Ihre wirtschaftliche Lage in Ordnung ist, sollten Sie keine finanziellen Vorteile verspielen und womöglich aus Unwissenheit oder Gutmütigkeit auf Ihre rechtmäßigen Ansprüche verzichten“, empfiehlt der deutschlandweit bekannte Vermieter-Ratgeber aus Regensburg. „Vielleicht sind genau diese Geldbeträge morgen für Sie schon von immenser Wichtigkeit!“

In seiner klaren Sprache führt der Autor den Leser zielsicher vom Abschluss des Mietvertrages bis zur Erstellung der korrekten Mieterhöhungserklärung.
Der Leser wird über die unterschiedlichen Arten der Mieterhöhungsverfahren wie Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, Modernisierungsmaßnahmen, Indexmiete, Staffelmiete etc. informiert. Fristen und Begründungsmöglichkeiten werden exakt erläutert. Nachvollziehbare Berechnungsbeispiele erleichtern die Abwicklung. Zu jedem Erhöhungsverfahren sind die entsprechenden Musterbriefe beschrieben und stehen jedem Leser zur sofortigen Anwendung zum kostenlosen Download zur Verfügung.

Das Buch ist Ausgabe im Buchhandel erhältlich, versandkostenfrei bei Amazon (http://www.amazon.de/Mehr-Moneten-Mieterh%C3%B6hung-Thomas-Trepnau/dp/3981304934/ref=sr_1_4?ie=UTF8&qid=1354036159&sr=8-4)und ebenfalls versandkostenfrei auf der Homepage des Autors (http://www.trepnau.net).
Außerdem von Thomas Trepnau erschienen:
Rechne mit Deinem Mieter ab – Betriebskosten, die zweite Miete,
Das Geheimnis der feuchten Wand – Mietminderung
Bewertung von Häusern und Grundstücken
und
Vermögenssicherung und Vermögensaufbau mit Immobilien – Kauf ein Haus und mach mehr daraus

Thomas Trepnau, Diplom-Immobilienwirt (DIA) und Immobilienfachwirt, ist seit über 25 Jahren in der Immobilienbranche tätig, unter anderem als Hausverwalter, Sachverständiger und Immobilienmakler. Heute ist er Investor, freier Dozent, Firmentrainer und kompetenter Ratgeber für Vermieter und Eigentümer. Der Autor Thomas Trepnau bietet individuell zugeschnittene Firmentrainings sowie Grundlagenseminare bei Veranstaltern wie den Industrie- und Handelskammern und der Deutschen Immobilien – Akademie für Vermieter, Hausverwalter, Eigentümer, Makler, Immobilienfinanzierer und andere Immobilienunternehmen an. Außerdem erscheinen im Verlag des Unternehmens regelmäßig Fachbücher zu den Seminarthemen. Durch die Kombination von Büchern, Trainings, Schulungen und Seminaren bietet Thomas Trepnau seinen Kunden optimale Lösungen zu günstigen Preisen und garantiert so gleichzeitig hohe Qualität in Hinsicht auf Aktualität und praktischer Anwendbarkeit.

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