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Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs – hilft eine Nachzahlung?

Ein Beitrag von Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Berlin.

Kündigung des Mieters wegen Zahlungsverzugs - hilft eine Nachzahlung?

Fachanwalt Bredereck

Kommt der Mieter mit der Zahlung der Miete in Rückstand, gefährdet er den Bestand des Mietverhältnisses erheblich. Der Vermieter ist gem. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Doch nicht immer bedeutet ein solcher Rückstand tatsächlich, dass Mieter ihre Wohnung verlieren.

Nachzahlung des Mieters: Der Mieter hat die Möglichkeit mit einer Nachzahlung die Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung herbeizuführen. Der Bundesgerichtshof hat nun in einem aktuellen Urteil klargestellt, dass dies aber nur im Falle einer vollständigen Nachzahlung der offenen Beträge durch den Mieter gilt. Gleiches gilt auch für eine spätere Nachzahlung auf eine zunächst wirksame fristlose Kündigung innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten.

Der BGH: Ist durch Auflauf eines Zahlungsrückstands des Mieters in der in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a oder Buchst. b BGB genannten Höhe ein Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses entstanden, wird dieses nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur durch eine vollständige Zahlung des Rückstandes vor Zugang der Kündigung ausgeschlossen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Berechnung des Zahlungsrückstandes auf Grundlage vereinbarter Miete: Der BGH hat darüber hinaus auch klargestellt, dass bei der Berechnung der Höhe des Zahlungsrückstandes die vertraglich vereinbarte Miete maßgeblich ist – und nicht eine (möglicherweise rechtmäßig) geminderte Miete. Dies zeigt einmal mehr, dass Mieter die Miete bei Mängeln nicht einfach in einer bestimmten Höhe mindern, sondern zunächst unter Vorbehalt in voller Höhe zahlen und ggf. später zurückfordern sollten.

Der BGH dazu: Bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt, ist nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (Bundesgerichtshof, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16).

Ordentliche Kündigung bleibt wirksam: Schließlich müssen Mieter beachten, dass auch eine vollständige Nachzahlung der Miete nur eine fristlose Kündigung verhindern bzw. unwirksam machen kann. Das gilt jedoch nach der Rechtsprechung des BGH nicht für eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung des Vermieters. Etwas anderes gilt nur in besonderen Ausnahmefällen, in denen der Mieter nachweisen kann, dass ihn kein Verschulden an dem Zahlungsrückstand trifft. Dieser Nachweis gelingt in der Praxis aber nur sehr selten.

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck hilft: Haben Sie eine Kündigung oder eine Räumungsklage erhalten? Rufen Sie Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Alexander Bredereck an und besprechen Sie zunächst telefonisch und unverbindlich die Erfolgsaussichten einer Abwehr der Kündigung, bzw. der Räumungsklage. Fachanwalt Bredereck publiziert regelmäßig zu allen Fragen rund um das Mietrecht. Er hält außerdem Vorträge zum Mietrecht, zum Beispiel für die Donau-Universität Krems.

13.03.2018

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Minderung durch den Mieter – was sollten Vermieter tun?

Alexander Bredereck, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Berlin, im Interview mit Maximilian Renger, wissenschaftlicher Mitarbeiter.

Minderung durch den Mieter - was sollten Vermieter tun?

Mietrecht

Maximilian Renger: Verschiedene Beiträge mit Hinweisen zum Thema Mietminderung für Mieter hast du ja schon gemacht. Jetzt soll es einmal um die andere Sichtweise gehen, also die Frage, wie Vermieter im Fall der Minderung durch den Mieter vorgehen sollten.

Fachanwalt Bredereck: Da würde ich zunächst schon bei der Mängelanzeige des Mieters ansetzen. Informiert der Mieter den Vermieter über einen Mangel, sollte letzterer auch aktiv werden und jemanden mit der Begutachtung und dann ggf. der Instandsetzung beauftragen. Ich wundere mich hier in der Praxis oft über Vermieter bzw. Hausverwaltungen, die dabei sehr zögerlich vorgehen oder sogar gänzlich untätig bleiben. Die Mängelbeseitigung hilft natürlich dem Mieter, nützt aber letztlich genauso dem Vermieter. Andernfalls verstärken sich die Mängel unter Umständen noch und verursachen weitere Schäden. Darüber hinaus ist auch so die Sicherung wertvoller Beweise möglich.

Maximilian Renger: Inwiefern das und auf welche Weise?

Fachanwalt Bredereck: Wenn es z. B. um einen Mangel geht, bei dessen Verursachung ein Mitverschulden des Mieters in Betracht kommt, wie etwa bei Schimmel durch unzureichendes Lüften, kann man sich dadurch einen Eindruck davon verschaffen, ob etwa die Fensterbänke frei sind, sodass der Mieter überhaupt die Fenster vernünftig öffnen konnte. Ist das nicht der Fall, kann man dies durch einen Zeugen mit einem Vermerk festhalten lassen und dann ggf. später vor Gericht verwenden.

Maximilian Renger: Verstehe. Wie geht es dann weiter?

Fachanwalt Bredereck: In der Folge kann man dann entweder zu der Mängelanzeige Stellung nehmen und die Mängel bestreiten oder, wenn es nichts zu bestreiten gibt, eben beseitigen. Was nützt einem dann eine Auseinandersetzung mit dem Mieter, wenn der einen auf Instandsetzung verklagt, den Prozess gewinnt und darauf dann noch eine Mietminderung stützt? In eindeutigen Fällen also besser einfach den Mangel beseitigen. Wie das geschieht, kann der Vermieter dann selbst entscheiden. Wichtig ist nur, dass am Ende die Gebrauchsbeeinträchtigung des Mieters abgestellt ist.

Maximilian Renger: Wie sollte man denn nun reagieren, wenn der Mieter einfach die Miete mindert?

Fachanwalt Bredereck: Hier kann man als Vermieter grundsätzlich zwei Strategien fahren, wenn man die Minderung für unberechtigt hält. Man kann zum einen die fehlende Miete direkt einklagen. Es gibt aber auch die Möglichkeit, zunächst abzuwarten und zwar so lange, bis sich infolge der Minderung ein Zahlungsrückstand des Mieters ergeben hat, der zur Kündigung berechtigt. Dafür muss man den Mieter zwar auf den Rückstand hinweisen und zur Zahlung mahnen. Sofern diese unterbleibt, kann man dann aber zunächst strategisch abwarten und einem unliebsamen Mieter schließlich kündigen. Der entsprechende Zahlungsrückstand sollte dabei mindestens zwei, eher drei Monatsmieten betragen. Hier empfiehlt es sich, einen gewissen Spielraum zu lassen für den Fall, dass der Mieter ggf. doch in einer gewissen Höhe zur Minderung berechtigt war, um so nicht die Unwirksamkeit der Kündigung zu riskieren.

12.06.2017

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Hanseatisches Fußball Kontor Invest GmbH: Ermittlung verweigert

Schwarzer Tag für Anleger von Nachrangdarlehen

Hanseatisches Fußball Kontor Invest GmbH: Ermittlung verweigert

Geld im Profifußball anlegen (Bildquelle: fotolia_gena96)

Eigentlich wollte Frau H. aus Schleswig-Holstein nur ein bisschen Geld zur Seite legen für die Altersvorsorge. Eine freie Anlagevermittlerin aus Mölln empfahl ihr im Juni 2014 ein Nachrangdarlehen an die „Hanseatisches Fußball Kontor Invest GmbH“ (HFK) mit Sitz in Schwerin. Das Unternehmen versprach 7,96 % Zinsen über die Laufzeit von 360 Tagen. Mit Slogans wie „Profifußball bietet lukrative Renditechancen!“ und „Investieren Sie in den Renditemarkt Fußball“ warb das Unternehmen dafür, Geld in den Profifußball zu investieren. Unterstrichen wurde dies mit Beispielen von profitablen Spielereinkäufen und deren Wertentwicklung. Ebenso Vertrauen erweckend wirkten Hinweise wie „Mit unseren namhaften Partnern aus dem Bereich des Profifußballs investieren wir mit Ihnen in sorgfältig ausgewählte finanzielle Spieler-Transferrechte.“

Restrukturierung statt Zinsen
Als Frau H. nach Ablauf des Jahres das versprochene Geld und die Zinsen nicht zurück erhielt, wurde sie stutzig. Auf mehrere Mahnschreiben antwortete das Hanseatische Fußball Kontor nicht. Erst nachdem Frau H. den auf Kapitalanlagerecht spezialisierten #Hamburger Rechtsanwalt Dr. Ernst Hoffmann eingeschaltet hatte, erhielt sie eine Antwort, „…derzeit befinde sich die #Hanseatische Fußballkontor Invest GmbH in einer Restrukturierungsphase und könne daher das Darlehen nicht zurückzahlen.“ Auskunftsanfragen zu Projekten und Investitionen, welche konkret bei Einwerbung des Darlehens in Aussicht gestanden hätten, blieben unbeantwortet.

Strafanzeige gegen die Hanseatische Fußballkontor Invest GmbH
Frau H. erstattete Strafanzeige bei der Staatsanwaltschaft Schwerin wegen des Verdachts des Kapitalanlagebetrugs, Unterschlagung und weiterer ähnlich gearteter Straftaten. Die Staatsanwaltschaft Schwerin lehnte die Eröffnung der Ermittlungen jedoch mit der Begründung ab: Es handele sich bei den vorgetragenen Tatsachen lediglich um Vermutungen, die nicht geeignet seien, einen Anfangsverdacht zu begründen. Es würden „beispielsweise keine Umstände dargelegt, wer wann was aus dem Gesellschaftsvermögen der GmbH unter Verletzung einer Vermögensbetreuungspflicht entnommen haben soll.“ Rechtsanwalt Dr. Hoffmann sieht hierin einen klaren Verstoß gegen die Strafprozessordnung. Nach § 160 Absatz 1 StPO ist die Staatsanwaltschaft verpflichtet, nach Erhalt einer Anzeige den Sachverhalt eingehend zu prüfen. Das habe in keiner Weise stattgefunden., so der Anwalt. „Sie schrieb das HFK nicht an, um nach dem Verbleib des Geldes zu forschen. Die Staatsanwaltschaft scheint der Ansicht zu sein, dies müsse der Geschädigte selbst durchführen. “ Aus Sicht des Rechtsanwalts ein Skandal. „Seit Jahren werden den Staatsanwaltschaften die Mittel gekürzt, obwohl komplexe Verfahren beispielsweise im Kapitalanlagerecht eher zunehmen. Dieser Fall zeigt, wie letztendlich der Bürger durch die Sparmaßnahmen benachteiligt ist.“

Weitere Rechtswege, um Vermögen der Anleger zu sichern
Dr. Hoffmann hat Beschwerde bei der Generalstaatsanwaltschaft in Rostock eingelegt. Zugleich will er die Ansprüche seiner Mandantin auch auf zivilrechtlichem Wege durchsetzen. Das hat indes eine erhebliche zeitliche Verzögerung zur Folge. Nach Meinung Dr. Hoffmanns hätte die Staatsanwaltschaft relativ schnell das, was noch vom Vermögen der Anleger da ist, sicherstellen müssen.

Der Hamburger Rechtsanwalt und Kapitalanlagerechtsexperte Dr. Ernst Hoffmann ist bereits gegen zahlreiche Größen der Finanzbranche erfolgreich ins Feld gezogen. Die Kanzlei Dr. Hoffmann mit Standorten in Hamburg und Bargteheide (Kreis Stormarn), ist spezialisiert auf Finanzanlagen, u. a. offene und geschlossene Fonds, Zertifikate, Immobilien und alternative Geldanlagen. Kontaktaufnahme gerne telefonisch unter 040-6094 2493 bzw. 04532-289 9109 oder über die Website www.kapitalanlagerecht-anwalt.de.

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Kreditkündigung durch die Bank – BGH verbietet Vorfälligkeitsentschädigung

GoMoPa.net – Transparenz in Sachen Wirtschaft und Finanzen

Es war ja schon schlimm genug für einen Immobilienkäufer, dass er wegen eines Zahlungsrückstandes von 23.500 Euro sein Immobiliendarlehen in Höhe von 221.000 Euro gekündigt bekam und auf einen Schlag an die Hypothekenbank zurückzahlen musste. Natürlich konnte er das nicht. Das Grundstück wurde zwangsversteigert. Was noch einmal anderthalb Jahre dauerte. Als die Hypothekenbank schließlich die Endabrechnung schickte, kamen nicht nur mehr als 15.000 Euro Verzugszinsen hinzu. Die Bank verlangte bis zum ursprünglich geplanten Zinsende auch noch eine Vorfälligkeitsentschädigung von mehr als 17.000 Euro. Das empfand der Bankkunde als dreist.

Diese Vorfälligkeitsentschädigung für Zinsen und Gewinne, die der Bank durch die vorzeitige Fälligstellung bis zur Zinsbindung nun angeblich entgangen sein sollen, empfand der nun grundstückslose Grundstückkäufer als unverschämte Bereicherung der Bank und verlangte das aus der Zwangsversteigerung einbehaltene Geld von der Bank zurück. Das war nicht so leicht, die Bank wehrte sich

Die juristische Reise ging vom Landgericht, das ihm Recht gab übers Oberlandesgericht, das der Bank Recht gab bis vor den Bundesgerichtshof, der in einer mündlichen Verhandlung ein richtungweisendes Urteil für den gekündigten Immobilienkreditnehmer und für alle anderen gekündigten Immobilienkreditnehmer sprach. Was bedeutet das BGH-Urteil für andere Betroffene? Mehr erfahren Sie in der Exclusiv-Meldung beim Finanznachrichtendienst GoMoPa.net

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